RFE 2023-027

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. juni 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Sollie, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørli, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Eiendomsmegler Vest AS Fana

 

Saken gjelder:               Brudd på undersøkelsesplikten – Manglende godkjenning av brygge. Krav om erstatning.

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

Klageren kjøpte leilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak i september 2021. Leiligheten hadde en prisantydning på 5 000 000 kroner. Etter en budrunde ble bud fra klageren på 5 300 000 kroner akseptert. Overtakelsen var 1. november 2021. Leiligheten hadde ingen egen uteplass, men var markedsført med bruksrett til brygge. Etter overtakelsen viste det seg at bryggen ikke var godkjent og således heller ikke tilgjengelig for klageren. Klageren reklamerte ovenfor selgerens boligselgerforsikringsselskap og ble tilkjent 350 000 kroner i prisavslag. Klageren hevder at meglerforetaket har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingslovens § 6-7. I kravet ovenfor meglerforetaket krever klageren erstattet det hun betalte ut over leilighetens prisantydning. Klageren krever til sammen 300 000 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i hovedsak anført: 

Da klageren kjøpte leiligheten, fikk hun opplyst at det fulgte med bruksrett til privat kai. Bryggen viste seg senere å ikke være godkjent og er heller ikke lengre tilgjengelig. Bruksrett til brygge var av stor betydning for klageren. I annonsen og salgsoppgaven var det fremhevet følgende:

«Toppleilighet helt i sjøkanten med heis og bruksrett til brygge. En perle av en leilighet.»

 

Megleren har et utvidet ansvar gjennom å markedsføre leiligheten med ekstra trykk på bruksretten til bryggen. Dette var opplysninger om kvaliteter som var utslagsgivende for at klageren kjøpte akkurat denne leiligheten. Det medfører videre en utvidet undersøkelsesplikt for megleren når det opplyses om en så vidt spesiell servitutt. I taksten var det videre opplyst at bryggen var eiet av sameie, også dette viste seg å være feil.

Klageren har fått kompensasjon fra selgerens boligselgerforsikring med utgangpunkt i prisantydningen og ikke summen den ble solgt for etter budrunden. Kravet knytter deg derfor til det klageren betalte ut over prisantydningen. Kravet henger derfor ikke sammen med saken mot selger. Meglerens opplysningsplikt går parallelt med selgerens eget opplysningsansvar, slik at både selgeren og megleren kan holdes ansvarlig. Megleren har også en selvstendig plikt til å sjekke offentlige papirer som grunnbok og reguleringsplanen.

I kontakt med andre meglerforetak har klageren fått vite at det er allmenn kjent at brygger tilhørende miljøvernorganisasjoner (eier av næringsseksjonen) ikke er godkjente. Dette har også vært omtalt i kommunens to største aviser. Innklagede meglerforetak markedsfører seg som lokalkjente og burde således vite dette.

Klageren har innhentet to verdivurderinger som indikerer at leiligheten er solgt for 750 000 til 500 000 kroner for mye. Klageren krever erstattet 300 000 kroner som tilsvarer den summen han betalte ut over prisantydningen. Klageren ville ikke bydd på leiligheten dersom hun visste at bryggen ikke var godkjent. Dette var viktig for henne, da leiligheten ikke hadde terrasse eller annen uteplass.

Klageren krever 300 000 kroner i erstatning.

Innklagede har i hovedsak anført:
Klagen gjelder manglende godkjenning av brygge som eiendommen har bruksrett til. Det at det foreligger bruksrett til bryggen er ikke omstridt. Boligen er organisert som et aksjelag. Det foreligger vedtekter for sameie mellom seksjon 1 (næringsseksjonen) og seksjon 2 (boligseksjonen). I vedtektene er det beskrevet at beboerne i boligseksjonen etter nærmere avtale skal kunne benytte bryggen til rekreasjon. Megleren var forut for salget i kontakt med eieren av næringsseksjonen som bekreftet overfor megleren at bryggen kunne brukes til rekreasjon og bading. Beboerne fikk utlevert nøkkel slik at de kunne bruke den når de ønsket. I kontakten med styrelederen i borettslaget og styrelederen i næringsseksjonen, kom det ikke frem noe om at bryggen kunne komme til å bli fjernet.

For at det skal foreligge et erstatningsansvar for meglerforetaket, må det foreligge et ansvarsgrunnlag, et økonomisk tap og det må være årsakssammenheng mellom tapet og ansvaret. Selgers boligselgerforsikring har behandlet saken og gitt fullt og endelig oppgjør for den fremsatte reklamasjonen med til sammen 350 000 kroner. Kravet det kreves erstatning for, er det samme som kravet mot selger og boligselgerforsikringen. Det økonomiske tapet skal vurderes objektivt ut fra hva boligen er verd dersom korrekte opplysninger var gitt.

Boligselgerforsikringen har vurdert det økonomiske tapet mangelen utgjør til 350 000 kroner som er beregnet ut fra verdiminuset mellom hva boligen ble solgt for, og hva man antar er dagens salgsverdi. Det er ikke tatt hensyn til hva som har vært prisantydning, og hvorvidt det har vært en budrunde. Ved beregningen av grunnlaget er det tatt utgangspunkt i kjøpesummen. Klageren har fått det fulle økonomiske tapet erstattet og har ikke krav på noe utover dette. Grunnlaget for erstatning fra megler er derfor ikke til stede.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Det første spørsmålet er om megler har overholdt sin opplysningsplikt vedrørende bryggen. Konkret er det spørsmål om megler skulle undersøkt om bryggen var godkjent og tilgjengelig for klageren. Slik saken er opplyst, må det legges til grunn at megleren var i kontakt med eieren av bryggen, en miljøorganisasjon. Det fremgår av vedtektene for sameiet/aksjelaget som disponerer bryggen, at beboerne i boligseksjonen etter nærmere avtale kan bruke bryggen til rekreasjon.

Spørsmålet er om det på salgstidspunktet var forhold som tilsa at megleren skulle foretatt nærmere undersøkelser om bryggen var godkjent. Etter nemndas syn forelå det ikke forhold som tilsa at megler skulle foretatt nærmere undersøkelser. Nemnda bemerker i den forbindelse at det fra klagerens side var anført at det var allment kjent blant meglere at den aktuelle bryggen ikke var godkjent. Nemnda kan ikke legge dette til grunn uten nærmere bevisføring selv om meglerforetaket ikke har kommentert dette særskilt.

Ut fra det nemnda er kommet til over, kan erstatningskravet ikke føre frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

[Klageren] gis ikke medhold.