RFE-2022-211

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 14. august 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Klager:                          v/advokat Øyvind Skjerpen (Skjerpen Bugge Advokatfirma AS)

 

Innklaget:                      Heimdal Eiendomsmegling AS avd. Sentrum

 

Saken gjelder:               Budgivning. God meglerskikk. Krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

Den 29. november 2021 inngikk klageren oppdragsavtale om salg av bolig med innklagete meglerforetak. Før boligen ble annonsert, mottok klageren først bud fra en interessent (budgiver 1). Da klageren avslo budet, ba budgiver 1 om å bli oppdatert dersom det kom nye bud. Senere mottok klageren bud fra en annen interessent (kjøperne). Det endte med at klageren solgte boligen til kjøperne for 2 800 000 kroner, uten at budgiver 1 ble holdt oppdatert. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder erstatningsbetingende uaktsomt, ved ikke å informere budgiver 1 om at det var inngitt nye bud på boligen. Klageren krever 300 000 kroner i erstatning.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i korte trekk anført: 

Før boligen ble annonsert, mottok klageren 22. februar 2022 et bud på 1 900 000 kroner fra en interessent (budgiver 1). Budet ble først sendt til klageren, og deretter til megleren. Klageren avslo budet, og dagen etter inngav budgiver 1 et nytt bud på 2 050 000 kroner. Dette budet ble også sendt til megleren, men ble heller ikke akseptert. Budgiver 1 anmodet imidlertid klageren om å holde dem oppdaterte, herunder gi dem beskjed dersom det ble inngitt nye bud. Anmodningen ble videreformidlet til megleren.

 

Senere, men likevel før boligen ble annonsert, mottok klageren et direkte bud på 2 300 000 kroner fra en annen interessent (kjøperne). Etter klageren avslo budet, inngav kjøperne et nytt bud på 2 800 000 kroner. Klageren aksepterte ikke budet, men henviste kjøperne til megleren. Klageren hadde tidligere informert megleren om at hun minimum ville selge for 2 800 000 kroner før annonsering.

 

Dagen etter, 20. april 2022, mottok klageren en SMS fra megleren hvor han ba henne om å akseptere budet. Klageren svarte megleren med å minne ham på budgiver 1 sin anmodning om å bli holdt oppdatert på nye bud.

 

Klageren avventet med å akseptere kjøpernes bud. Da megleren purret på henne, la hun til grunn at han hadde kontaktet budgiver 1, men at de hadde unnlatt å inngi nytt bud. Det endte med at klageren aksepterte kjøpernes bud på 2 800 000 kroner 20. april 2022.

 

I ettertid har klageren blitt kjent med at budgiver 1 var villig til å overby kjøperne. Dette fikk de imidlertid ikke mulighet til som følge av at megleren aldri kontaktet dem.

 

Megleren har således opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved ikke å informere budgiver 1 om at det var inngitt nye bud på boligen.

 

Det er svært sannsynlig at boligen ville blitt solgt for mer enn 2 800 000 kroner dersom budgiver 1 hadde blitt kontaktet. På det aktuelle tidspunktet var markedet meget bra, og klageren ville trolig solgt boligen for over 3 100 000 kroner. Budgiver 1 har i ettertid informert om at de ville overbydd kjøperne, og sannsynligvis ville det blitt budkrig. Siden man med sikkerhet kan legge til grunn at boligen minst ville blitt solgt for 3 100 000 kroner, har klageren lidt et tap på minimum 300 000 kroner.

 

Det foreligger årsakssammenheng mellom meglerens erstatningsbetingende uaktsomhet og klagerens tap.

 

Klageren har fremsatt følgende påstand:

 

«[Meglerforetaket] plikter å betale erstatning til [klageren] på kr. 300 000,-»

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Den 19. april 2022 klokken 23:33 mottok megleren SMS fra kjøperne om at klageren (selgeren) hadde gitt dem et motbud på 2 800 00 kroner, som de aksepterte. Klokken 22:41 mottok megleren SMS fra klageren (selgeren) om at kjøperne aksepterte motbudet hennes på 2 800 000 kroner. Ut fra dette bekreftet både klageren og kjøperne at det forelå et motbud som ble akseptert. Dermed var det på dette tidspunktet allerede sluttet en bindene avtale etter avtalelovens bestemmelser.

 

Ved kjøpernes aksept av motbudet, var ikke boligen annonsert, og det var ikke utarbeidet salgsoppgave. Selgeren hadde funnet en kjøper, gjennomført visning og inngått bindende avtale uten meglerens involvering. Etter at megleren mottok SMS-ene om inngått avtale, tok han kontakt med partene for å forhøre seg nærmere om hva som var avtalt. Han ble da gjort oppmerksom på at de ønsket tilstandsrapport, samt at salgsoppgave skulle utarbeides som avtalegrunnlag.

 

Megleren forsøkte å være ryddig ved å innhente nye budbekreftelser, hvor det ble inntatt forbehold om salgsoppgave som måtte godkjennes av kjøperne. Partenes nye budbekreftelser må i denne sammenheng anses som en bekreftelse på endring i den allerede inngåtte avtalen. En endring i avtalen kunne kanskje vært gjort på andre måter uten å innhente nye budbekreftelser. Dersom klageren hadde valgt å ikke bekrefte endringen, ville klageren uansett være bundet av avtalen inngått med kjøperne.

 

Klageren har selv fremlagt SMS-korrespondanse med megleren i tidsrommet 15. til 19. april 2022. Før klageren bekreftet endringen, spurte hun om de skulle sende budvarsel til andre interessenter. Megleren tok da kontakt med klageren pr. telefon for å presisere at hun allerede hadde inngått en bindende avtale med kjøperne.

 

Det anføres av klageren at megleren har opptrådt uaktsomt, og at det foreligger erstatningsansvar. Meglerforetaket bestrider dette. Ut fra informasjon megleren fikk tilsendt fra klageren og kjøperne, kunne ikke megleren legge annet til grunn enn at det allerede forelå en avtale mellom partene.

 

Meglerforetaket kan ikke se at megler har handlet i strid med god meglerskikk, og mener megleren ikke kan klandres for avtalen inngått uten meglerens involvering. Etter meglerforetakets oppfatning, er ikke oppdraget utført på en måte som medfører erstatningsansvar. Dersom megleren imidlertid hadde initiert en budrunde etter at det allerede var inngått en avtale, ville dette kunne utløst erstatningsansvar overfor kjøperne.

 

Klagerens fremlagte dokumentasjon av påstått økonomisk tap bekrefter ikke at budgiver 1 faktisk hadde inngitt høyere bud, foruten at de ville vurdert det. Meglerforetaket kan ikke se at den fremlagte dokumentasjonen underbygger en sannsynlig salgssum på minimum 3 100 000 kroner.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

 

Meglers håndtering av oppdraget

Salget av denne boligen ble gjennomført før boligen var annonsert, og det var ikke utarbeidet salgsoppgave. Spørsmålet er om megler har forsømt seg når det gjelder å informere budgiver 1 om prosessen. I en slik situasjon, hvor eiendommen ikke var klar for markedsføring, skal en megler i alminnelighet ikke formidle et bud til interessenter som har direkte kontakt med selger og følgelig går utenom megler.

 

Det sentrale spørsmålet i saken er følgelig om megler i tilstrekkelig grad har informert oppdragsgiver (selger) om at megler i denne fasen ikke kan holde de budgivere som hadde direkte kontakt med selgeren, orientert om nye bud. Konkret blir det spørsmål om megler da han ble informert om budet på 2,3 millioner kroner, og at budgiver 1 ønsket å bli holdt orientert, burde ha forstått at klager regnet med at megler ville holde budgiver 1 orientert. I så fall skulle megler forklart klager om hva megler på dette tidspunkt kunne gjøre vedrørende bud.

 

Nemnda har under noe tvil kommet til at megler her skulle orientert klager om at megler ikke kunne holde budgiver 1 orientert på dette stadium i salgsprosessen. Det er en litt spesiell situasjon når salg gjennomføres før boligen er annonsert, og før salgsoppgave er utarbeidet. Da er det viktig at megler som den profesjonelle part forsikrer seg om at oppdragsgiver er klar over hva megler kan gjøre og ikke gjøre. Man kan normalt ikke forvente at en selger, som har inngått oppdragsavtale med et meglerfirma, skal forstå at megler ikke kan holde budgivere orientert om andre innkomne bud direkte til selger. En megler bør også for å unngå problemer i ettertid sikre notoritet (bevis) om hvilken informasjon om meglers rolle han har gitt oppdragsgiver om dette, f. eks. i form av en e-post. Konklusjonen blir derfor at megler her har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Erstatningskravet

Ett av vilkårene for at meglerforetaket skal bli erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1, er at skadelidte (klageren) har sannsynliggjort at hun har lidt et økonomisk tap. I dette ligger det at det må være sannsynlighetsovervekt (mer enn 50 prosent sannsynlig) at skadelidte har lidt et økonomisk tap. Nemnda finner ikke at dette vilkåret for erstatning er oppfylt, da det er uvisst om klageren ville fått en høyere salgssum om megler hadde håndtert saken på en annen måte. Uttalelser i ettertid (etter salget) om hva andre budgivere kunne gitt, kan det ikke legges avgjørende vekt på.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

Megleren til Heimdal Eiendomsmegling AS avd. Sentrum har opptrådt i strid med god meglerskikk. Erstatningskravet fører ikke frem.