RFE-2022-319
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 14. august 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Aktiv Laguneparken AS
Saken gjelder: Manglende/uriktige opplysninger om felleskostnader og ventilasjon. Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 2. juni 2022 kjøpte klageren en eierseksjonsleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Etter kjøpet viste det seg at TV og internett ikke var inkludert i felleskostnadene, slik som opplyst i markedsføringen. I tillegg var det opplyst om manglende tilluft på badet, men det viste seg at ventilasjonsviften ikke fungerte overhodet. Spørsmålet er om megleren har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, og om dette gir grunnlag for erstatning. Klagerens totale erstatningskrav utgjør 155 549 kroner.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Felleskostnader
Da klageren var på utkikk etter leilighet, søkte hun på Finn.no etter leiligheter med felleskostnader på maksimalt 2 000 kroner inkludert TV og internett. Annonsen til hennes nåværende leilighet tilfredsstilte søkekriteriet. Etter overtakelsen 15. juli 2022, viste det seg imidlertid at felleskostnadene som beløp seg til 1 599 kroner pr. måned ikke inkluderte TV og internett som utgjorde ytterligere 499 kroner pr. måned. Dersom megleren hadde inntatt riktige opplysninger i annonsen, ville ikke klageren fått opp annonsen i sitt søk på Finn.no.
Megler har ansvar for både kjøper og selger, og han er pålagt opplysningsplikt. Dette innebærer at megleren plikter å innhente, kontrollere og videreformidle nødvendige opplysninger. Siden det var nevnt flere ganger i salgsmaterialet at beløpet på 1 599 kroner inkluderte TV og internett, stolte klageren på at dette stemte. Klageren leste tilstandsrapporten med henblikk på tilstandsgraden, herunder hvilken tilstand hun kunne forvente at leiligheten var i, samt hvilke eventuelle oppgraderinger hun måtte påregne.
Under visningen uttrykte megleren at han også hadde hatt i oppdrag å selge klagerens naboleilighet. Det var dermed ingen tvil om at han var kjent med sameiets felleskostnader. Andre leiligheter, som har blitt solgt senere i sameiet, har blitt annonsert med at TV og internett ikke er inkludert i felleskostnadene.
Ventilasjon på badet
Før kjøpet ble klageren kjent med at det manglet tilluft til badet. Hun ble derimot ikke opplyst om at ventilasjonsviften ikke fungerte. Dette ble hun først kjent med ved overtakelsen. I tilstandsrapporten fremgår det under punkt «2. ETASJE > BAD»:
«Luftspalte i himling til motor på loft. Det er ikke flat terskel for tilluft på badet. Normal trekk i denne ved bruk av røykampul.»
Når det står normal trekk ved bruk av røykampul, må man kunne forvente at motoren fungerer og at utskiftning ikke er nødvendig med det første. Som følge av at ventilasjonsviften ikke fungerte, har klageren blitt påført en ekstra kostnad på 10 000 kroner.
Krav om erstatning
Som følge av mangler og uriktige opplysninger, fremsatte klageren krav om prisavslag overfor selgerens boligselgerforsikring. Kravet beløp seg til 155 549 kroner, beregnet ut fra klagerens merkostnad samt verditap ved videresalg. Klageren fikk ikke medhold i kravet.
På bakgrunn av at megleren har gitt uriktige opplysninger om ventilasjonen på badet og felleskostnadene, krever klageren at meglerforetaket betaler henne erstatning tilsvarende 155 549 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Felleskostnader
I salgsoppgaven har megleren inntatt følgende opplysning om felleskostnader:
«1 599 pr. mnd. Fiber fra Bergen Fiber/Altibox, vedlikehold, felles bygningsforsikring, renter/avdrag fellesgjeld, driftskostnader.»
Megleren har i forbindelse med oppdraget innhentet lovpålagt informasjon fra sameiets forretningsfører, herunder boligopplysninger datert 6. mai 2022. Under avsnittet «Fellesutgifter pr. mnd» er de totale felleskostnadene spesifisert til å inkludere fiber tilsvarende 49 kroner samt felleskostnader tilsvarende 1 550 kroner. Under avsnittet «Særskilte opplysninger» fremgår det at enkelte seksjoner har avtale med Telenor for TV og bredbånd, men at dette ikke gjelder alle. Videre følger det at antallet seksjoner som faktureres for en slik tilleggsytelse bør kontrolleres opp mot det antallet sameiet belastes for i faktura for TV og bredbånd ved budsjettering. I sameiets regnskap for 2019 og 2020 samt budsjettet for 2021, er det spesifisert i to forskjellige noter, herunder «kabel-tv» og «TV og bredbånd».
Siden Altibox var spesifisert under felleskostnadene, antok megleren at dette var inkludert i felleskostnadene for klagerens seksjon. Megleren kontrollerte både forretningsførerens boligopplysninger og sameiets regnskap/budsjett hvor TV og internett var spesifisert.
Meglerforetaket påpeker at salgsoppgaven ble oversendt til selgeren forut for annonsering. I forbindelse med oversendelsen, informerte megleren om at selgeren etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd innestår for de opplysninger som er gitt i salgsoppgaven. Videre oppfordret han selgeren til å lese nøye gjennom salgsoppgaven, slik at han kunne korrigere eventuelle feilaktige opplysninger samt tilføye eventuelle uteblitte opplysninger. Da selgeren oversendte sine korrigeringer, gav han ikke uttrykk for at opplysningene om felleskostnader var uriktige.
Det er beklagelig at klageren har fått uriktige opplysninger. Megleren har imidlertid formidlet boligopplysninger fra forretningsføreren og selgeren på en korrekt måte, og han kan dermed ikke klandres.
Ventilasjon på badet
Når det kommer til ventilasjon på badet, fremgår det av tilstandsrapporten at avtrekkssystemet ikke fungerer tilfredsstillende. Det er i tillegg opplyst om at det må påregnes utbedringer av ventilasjon på både bad og vaskerom. Takstmannen har vurdert ventilasjonen til tilstandsgrad to, altså avvik som kan kreve tiltak. Dette innebærer at konstruksjonen enten har feil utførelse, skade eller tegn på skade, sterk slitasje eller nedsatt funksjon. Tilstandsgraden fastsettes etter takstmannens objektive vurdering som et klart signal om en påregnet kostnad for vedlikehold eller tiltak i nær fremtid.
Krav om erstatning
Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk, og klageren kan dermed ikke få medhold i sitt krav.
For det tilfellet at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, krever klageren erstatning for merkostnad i over 20 år. Kravet vil sette klageren i en vinningssituasjon, og samsvarer dermed ikke med formålet etter avhendingslovens bestemmelser. Det er vanlig praksis at klageren kun kan kreve dekket merkostnader i fem år.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Ventilasjon på badet
Nemnda finner at klagen på dette punkt ikke kan føre frem. Megler hadde i salgsoppgaven gitt tilstrekkelig informasjon om problemene knyttet til ventilasjonen, og at det måtte påregnes vedlikehold her i nær fremtid. Megler hadde ingen forutsetning for å vite at ventilasjonsviften på loftet ikke fungerte. Opplysningsplikten er overholdt. Nemnda bemerker at nemnda ikke har vurdert om takstmannen her i forbindelse med utarbeidelsen av tilstandsrapporten har gjort en forsvarlig jobb.
Felleskostnader
I salgsoppgaven var det gitt følgende opplysninger om hva felleskostnadene dekker:
«1 599 pr. mnd. Fiber fra Bergen Fiber/Altibox, vedlikehold, felles bygningsforsikring, renter/avdrag fellesgjeld, driftskostnader.»
Det er videre opplyst at enkelte seksjoner har avtale med Telenor for TV og bredbånd, og at det er flere seksjoner som faktureres for dette.
De opplysningene som megler her hadde gitt i salgsoppgaven, var korrekte. Spørsmålet er imidlertid om megler her skulle presisert at Altibox kun omfatter tilknytningsavgift, og at den enkelte seksjonseier må betale for den pakken (TV-kanaler/bredbånd) man selv ønsker, noe som kommer i tillegg til fellesutgiftene. For de fleste er TV-kanaler/bredbånd i dag nærmest en selvfølge, og det ville vært enkelt for megleren å presisere at slike kostnader kommer i tillegg til fellesutgiftene. Det er ikke uten videre selvforklarende at opplysningen om at Altibox inngår i felleskostnadene, kun gjelder tilknytningsavgift og ikke TV-kanaler/bredbånd. Nemnda har derfor kommet til at megler ikke har overholdt opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Det kan ikke være avgjørende for meglers opplysningsplikt at det i tilstandsrapporten var opplyst et annet og høyere beløp vedrørende felleskostnader, og at det dekket TV/internett.
Erstatning
For at meglerforetaket skal bli erstatningsansvarlig i henhold til reglene om arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1, må flere vilkår være oppfylt. Blant annet må det være såkalt årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og klagerens økonomiske tap. Kravet om årsakssammenheng forbinder de to andre grunnvilkårene for erstatning, ansvarsgrunnlag (meglers uaktsomhet) og klagerens økonomiske tap.
Når det gjelder den konkrete vurderingen av om det foreligger årsakssammenheng, har nemnda delt seg i et flertall og et mindretall.
Flertallet, nemndas leder Fosmark og bransjerepresentant Berdal, bemerker at det fra 1. januar 2022 ble innført endringer i avhendingsloven, jf. LOV-2019-06-07-2020. En viktig endring i § 3-10 første ledd andre punktum er at kjøperen (klageren) anses å kjenne til forhold som er tydelig beskrevet i en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter som kjøperen er gitt anledning til å sette seg inn i. Formålet med bestemmelsen er blant annet å bevisstgjøre kjøpere om at de må sette seg grundig inn i salgsdokumentasjonen før de inngir bud. I tilstandsrapporten var det opplyst at felleskostnadene, inklusive TV og internett, utgjorde et høyere beløp enn det som fremgikk av selve salgsoppgaven. Selv om det her var en motstrid mellom opplysningen i tilstandsrapporten og salgsoppgaven, kan det følgelig ikke ha kommet overaskende på klageren at utgiftene til TV/internett kom i tillegg. Nemnda viser også til at det i salgsoppgaven var opplyst at enkelte seksjoner hadde avtale med Telenor for TV/bredbånd, og ble fakturert for dette. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.
Mindretallet, forbrukerrepresentant Sørlie, har kommet til at det er årsakssammenheng mellom meglers uaktsomhet og klagers økonomiske tap. Mindretallet er enig i at § 3-10 første ledd, andre punktum, i ny avhendingslov, tydeliggjør at kjøper skal regnes for å kjenne til forhold som fremgår «tydelig» av en «tilstandsrapport eller andre salsdokument». I salgsdokumentene er det inntatt uriktige opplysninger i salgsoppgaven, på et sted hvor opplysninger om felleskostnader er naturlig å finne. De er inntatt under «Informasjon om eiendommen» under «SAMEIET/ØKONOMI» og med underoverskriften «Felleskostnader». I tilstandsrapporten er det inntatt isolert sett korrekte opplysninger om felleskostnadene, men etter mindretallets syn noe merkelig plassert under punktet «Matrikkeldata». Opplysninger om felleskostnader er for øvrig ikke noe man har hovedfokus på å sette seg inn i ved gjennomlesing av tilstandsrapporten som sådan, da fokus vil være å sette seg inn i beskrevet tilstand på de ulike bygningsdeler. Slik mindretallet ser det er det samlet sett ikke grunnlag for å si at forholdet – altså den korrekte opplysningen om felleskostnader – er tydelig beskrevet i «tilstandsrapport eller andre salsdokument». Dermed er det etter mindretallets syn heller ikke grunnlag for å konkludere med at klager skulle ha fanget opp den korrekte opplysningen, med den virkning at det ikke er årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og klagerens økonomiske tap. Mindretallet finner ikke grunn til å gå nærmere inn på fastsetting av erstatningsbeløp.
Avgjørelsen er avsagt under slik dissens som fremgår over.
Konklusjon
Megleren til Aktiv Laguneparken AS har ikke overholdt opplysningsplikten når det gjelder om TV/bredbånd inngår i felleskostnadene. Klagen vedrørende ventilasjon på badet og erstatningskravet fører ikke frem.