RFE-2022-326

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 14. august 2023

 

Per Racin Fosmark, leder

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Klager:                          v/Advokat Aksel Kayser

Stiegler Advokatfirma AS

 

Innklagede:                   Proaktiv Eiendomsmegling AS

 

Saken gjelder:               Brudd på meglerens rådgivning og omsorgsplikt, herunder god meglerskikk. Krav om erstatning og bortfall av meglers vederlag

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

Klager (selger) har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av oppdraget som etter hennes mening er kritikkverdige. Spørsmålet i saken er om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder omsorgs- og rådgivningsplikten, samt om det berettiger klageren til erstatning fra innklagede. Klageren krever 627 000 kroner i erstatning. Videre er det spørsmål om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, som gir grunnlag for bortfall av meglers vederlag.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er jurist.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i korte trekk anført: 

Klageren var i kontakt med meglerforetaket i 2019 og 2021. På dette tidspunktet var det ikke besluttet hvilket meglerforetak som skulle ha oppdraget med salg av eiendommen. Det ble inngått oppdragsavtale med innklagede om salg av boligen 18. februar 2022. Oppdragsavtalen ble av megleren først besørget signert 26. mai 2022.

Henvendelser fra interessenter ble ikke fulgt opp på en ryddig måte. Visning ble avholdt 19. mai 2022. Dagen etter under budrunden ble det ikke gitt skikkelig informasjon, og heller ikke råd begrunnet i reelle og saklige forhold. Det første budet på 8 600 000 kroner var hemmelig og langt under prisantydningen på 9 000 000 kroner. Budet kom inn kl. 20:30 på en fredags kveld med frist for aksept kl. 21:00. Megleren informerte om at han hadde bursdag og var på vei inn i en familiemiddag. Klageren ble videre informert om at budgiver ikke hadde finansiering til å møte prisantydningen. Det ble anbefalt å komme med et motbud, også det under prisantydning. Klageren hadde hele tiden gitt klar beskjed om at de ikke vil godta bud under prisantydning. Budgiveren høynet budet sitt til 8 800 000 kroner, noe klageren også valgte å avslå. Det ble ikke informert om at de andre interessentene var blitt kontaktet og orientert om budet. Megleren gav heller ingen forklaring på hva hemmelig bud/lukket budrunde innebar.

Hadde megleren gått frem på en forsvarlig måte, hadde huset blitt solgt for minimum 8 000 000 kroner den dagen. I stedet ga han klageren tre valg, akseptere budet, komme med motbud eller avslå, samtidig som han informerte om at han ble fraværende i egen bursdagsfeiring.

Klagerens økonomiske interesser i salgsprosessen ble ikke ivaretatt på forsvarlig måte. Da klageren valgte å avslå budet, var megleren overrasket over at det ikke ble inngitt motbud. Dette bekrefter at megleren ikke evnet å informere eller håndtere salget på beste måte.

Da budet ble økt til 8 800 000 kroner, ble ikke klageren informert om at det ikke lengre var hemmelig. Klageren trodde fortsatt at samme interessenten hadde økt sitt bud fra 8 600 000 kroner til 8 800 000 kroner. Hadde hun visst at budrunden var åpen, kunne hun vurderte situasjonen ut fra dette. I stedet trodde hun at budgiver forsøkte å kuppe boligen og responderte med at dersom det var forsøk på kupping, måtte vedkommende godt over prisantydningen for å få aksept. Hun foreslo for megleren å legge inn motbud på 9 500 000 kroner. Klageren ble først dagen etter informert om at øvrige interessenter var kontaktet. De to budene ble heller ikke registrert i budloggen.

Visning og etterfølgende budgivning ble håndtert på en utydelig og forvirrende måte, uten forsvarlig oppfyllelse av informasjonsplikten.

Meglerne sørget heller ikke for signert oppdragsavtale og gjennomførte dermed første åpne visning med påfølgende lukket budrunde på uforsvarlig måte. Oppdraget ble først signert den 26. mai. Det var noe kontakt mellom klageren og meglerforetaket forut for dette knyttet til oppføring av mur og nytt hus i nabolaget.

Etter dette blir eiendommen relansert på markedet med ny visning 21. juni 2022. Klageren ba om å få informasjon om visningen snarest mulig, men hørte ikke noe før hun fikk en intetsigende SMS sent samme kveld. Dagen etter ringte megleren og informerte om at det hadde vært én interessent på visningen som syntes huset var for lite. Etter dette var det vanskelig å komme i kontakt med megleren, som syntes bevisst å nedprioritere oppdraget Likevel aksepterte klageren at det ble gjort et nytt forsøk.

Det ble satt opp ny visning 12. juli. Visningen ble ikke gjennomført noe klageren ikke fikk beskjed om. Det ble satt opp ny visning 3. august, som heller ikke ble gjennomført. Klageren fikk ingen informasjon, men megleren la frem planer for endringer av annonsetekst og bildeillustrasjoner, noe klageren ikke svarte på. Det ble heller ikke orientert om at det ikke ville bli avholdt visning, dersom det ikke var påmeldte. Klageren sendte klage til foretaket 4. august, og det kom til diskusjoner rundt oppsigelse av oppdraget, herunder oppdragets varighet og påløpte kostnader.

Noen dager etter dukket det opp en interessent som ønsker visning allerede 26. august. I stedet for å gjøre det beste for å få på plass et nytt oppdrag og gjennomføre visningen, utviklet meglerforetakets kommunikasjon seg til å bli en diskusjon om hvorvidt oppdraget var utløpt eller ikke. Klageren mottok så en e-post med spørsmål om hun vil si opp oppdraget eller ikke. Dette var åtte dager etter at oppdraget var utløpt, og klageren fikk et ultimatum om at dersom hun ikke aksepterte at oppdraget fortsatt var løpende, inngått 26. mai, ble det ikke avholdt noen visning. Dette er svært kritikkverdig og rettsstridig. Både megleren og daglig leder av meglerforetaket utnytter uklarheter de selv har ansvar for til å presse igjennom en aksept for fornyelse av oppdraget. Klageren som er i en svært presset situasjon, velger å la visningen gjennomføres og stilte seg åpen for at det ble inngått en ny avtale.

Eiendommen ble solgt 4. april 2023 for 8 650 000 kroner. Kjøperen meldte sin interesse allerede i oktober 2022, megleren svarte 21. og 23. oktober, men fulgte deretter ikke opp. Samtidig opererte megleren med statistikk som ble redusert med én interessent fra 22. til 24. oktober 2022. Meglerforetaket neglisjerte oppdraget uten at klageren ble informert på forsvarlig måte.

Den 31. oktober 2022, etter at oppdragstiden for lengst var ute, ble meglerforetaket bedt om å slette sikringen sin i eiendommen. Dette ble ikke gjort. Klageren oppdaget og påpekte dette 23. februar 2023, da var det gått ytterligere fire måneder.

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og tilsidesatt sine plikter i eiendomsmeglingsloven § 6-3 første og andre ledd.

Megleren har tilsidesatt sine plikter i forbindelse med inngåelsen av oppdragsavtalen, det vises til eiendomsmeglingsloven § 6-4, (1), (3) og (7), samt § 6-5 første ledd andre setning.

Klageren er påført et betydelig økonomisk tap, blant annet grunnet gevinstbeskatning. Klageren var avhengig av å få til et forholdsvis raskt salg for å unngå å måtte skatte av gevinsten. Eiendommen ble først solgt 4. april 2023 for 8 650 000 kroner. Gevinst som må beskattes, utgjør 2 900 000 kroner. Klageren har lidt et tap på 638 000 kroner + markedsføringspakke til 57 750 kroner.

Det er fremsatt følgende påstand:

«Innklagede skal betale erstatning til klager med et beløp oppad begrenset til kr. 627.000. Klager skal ikke betale noe vederlag til innklagede. Innklagede skal betale klagers utgifter til advokat i klagesaken.»

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Megler hadde siden 2019 rådgitt denne klageren. Det var mange forhold som gjorde at de ikke kunne eller burde selge før forhold til byggesaker og naboer var på plass.

Den 16. mai 2022 ble det avholdt privatvisning med én interessent. Etter visningen hadde meglerne en lang samtale med klageren og beskrev interessenten som den perfekte kjøperen. Klageren ble gjort oppmerksom på at en så riktig kjøper kunne vurdere å komme med bud før ordinær visning. Klageren var klar på at de ikke var interessert i å selge før visning, noe megleren var enig i. Dette var den samme interessenten som etter ordinær visning kom med bud på eiendommen.

Ordinær visning ble avholdt 19. mai. Etter visningen informerte megleren om at de som var der, mente huset var for lite og for dyrt. Ingen av disse ville endt opp som budgivere. Megleren informerte klageren om at han ville forsøke å få inn bud fra den eneste interessenten han mente ville være aktuell som kjøper. Dette var paret som var på privat visning 16. mai. Klageren var klar på at de ikke ville selge under prisantydningen.

Megler mottok dagen etter bud på 8 600 000 kroner og informerte klageren om at budet kun var til selgers vitende. Han forklarte at dette var av underordnet betydning da de øvrige interessentene ikke kom til å by. Klageren ville avslå budet, og meglerne ba dem om å formulere dette på en inviterende og hyggelig måte for å unngå at budgiver ble fornærmet og forsvant ut av prosessen.

Det er riktig at meglerne hadde bursdag og hadde planer om å spise middag med sine barn den kvelden budet kom inn. Dette ga han også klageren beskjed om. Megleren informerte videre klageren om at de enten kunne akseptere, komme med et motbud eller avslå. Dersom de skulle avslå budet, rådet megleren de til å gjøre dette på en måte som ikke utelukket muligheten for videre forhandlinger. Megleren rådet til å komme med et motbud på prisantydning. Klageren valgte likevel å avslå.

Like etter kl. 21:00. kom det inn et nytt bud fra interessenten. Budet var på 8 800 000 kroner med frist til kl. 22:00. Klageren ble irritert og ville ikke la seg presse til å selge eller la noen kuppe huset deres. Klageren ga derfor meglerne beskjed om å videreformidle motbud på 9 500 000 kroner. Megleren svarte at dette var en sum interessenten ikke hadde mulighet for, samtidig informerte han om at det ikke var andre aktuelle interessenter. Det eneste riktige var derfor å gi interessenten et motbud på prisantydning. Klageren valgte igjen å avslå budet.

Megleren informerte klageren om hva det innebar at budet var hemmelig. Samtidig informerte han om at de andre som hadde deltatt på visningen, ikke kom til å inngi bud på dette nivået, selv om de ble varslet. En lukket budrunde var trolig til klagerens fordel. Budgiveren med de hemmelige budet var trolig mer forhandlingsvillig enn han ville vært om budet var åpent, og han derigjennom fikk bekreftet at det ikke var andre som var villige til å by over.

Det ble aldri inngitt noe motbud på 9 500 000 kroner, derav kommer heller ikke dette frem av budloggen. Megleren rådet til ikke å inngi slikt motbud, da dette ikke var en hensiktsmessig måte å gå frem på. Det ble aldri sendt noe skriftlig motbud, og derfor ble det aldri registrert eller fremsatt.

Visningene som var satt opp i juli og tidlig august ble ikke gjennomført da det ikke var påmeldte.

Det er ikke korrekt at megleren tviholdt på oppdraget, det ble flere ganger skriftlig og muntlig gitt klar beskjed om at det er helt opp til klageren å si opp oppdraget om hun ønsket det. Megleren opplever at det er klageren som bygger opp argumentasjon basert på at de ikke ønsket å dekke utleggene meglerforetaket har hatt på vegne av kunden.

Det er åpenbart at megleren ringer alle interessenter uavhengig av hva de har sagt og gjort på visning. Megler gjør alltid det han kan for å se om det finnes muligheter som de tidligere ikke har sett eller situasjonene oppleves annerledes en uttrykt. Megler vil gjerne bistå interessenter med å selge deres bolig og er ofte i kontakt med dem flere ganger både før og etter salget er gjennomført. Arbeidet, materiellet og prosessen skapte en posisjon der klageren kunne solgt og blitt ferdig med salget, dersom klageren hadde fulgt megleren innstendige råd så vel skriftlig som muntlige.

Det var ingenting megleren kunne ha gjort annerledes. Klageren valgte å ikke følge hans faglige råd og anbefalinger.

Klagen kan ikke føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers omsorgs- og rådginingsplikt herunder god meglerskikk. Det kreves erstatning, samt bortfall av meglers rett til vederlag.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

 

Oppdragsavtalen

Nemnda legger til grunn at oppdragsavtalen ble inngått muntlig 18. februar 2022, men at megleren først besørget den signert 26. mai 2022. Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd, jf. tredje ledd at en oppdragsavtale skal inngås skriftlig og undertegnes av ansvarlig megler for oppdraget. Oppdragsavtalen ble i dette tilfellet først signert etter at boligen var markedsført, og det var avholdt visning. Megler har her opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Budgivning

Klagen går her på at hun ikke fikk tilstrekkelig informasjon om hva et hemmelig bud innebærer. Videre at klageren ikke fikk beskjed om at det neste budet ikke var hemmelig. Innklagede har bestridt dette. For nemnda fremstår det som uklart hva som er sagt fra meglers side i budprosessen, og det er dels ord mot ord. Nemnda kan da ikke ta stilling til dette klagepunktet ved sin skriftlige behandling uten partene til stede.

 

Generelt om manglende omsorg

Klageren har anført at megleren ikke har utvist tilstrekkelig omsorg overfor klageren i gjennomføringen av oppdraget. Det er imidlertid ikke noe i det klageren har anført som tilsier at megleren her har tilsidesatt sin omsorgsplikt og handlet i strid med god meglerskikk.

 

Slettelse av sikringen

Da oppdraget var opphørt, ba klageren megleren om å slette sikringsobligasjonen 31. oktober 2022, noe megler ikke gjorde. Da klageren oppdaget dette 23. februar 2023, måtte hun purre. Meglers håndtering av slettingen er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Megler skulle i oktober 2022 ha slettet obligasjonen, eller i hvert fall nedskrevet den til et passende beløp som sikkerhet for sitt tilgodehavende. Dersom megleren mente at det i oktober 2022 ikke var grunnlag for å slette obligasjonen, måtte megleren under enhver omstendighet gitt beskjed til klageren om dette og begrunnet hvorfor.

 

Vederlagsnedsettelse

Forutsetningen for vederlagsnedsettelse er at megler har utvist «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Dette gjelder kun vederlag og poster som inneholder et vederlagselement. Utlegg omfattes ikke av bestemmelsen, og megler har krav på å få dekket direkte utlegg.

 

Slik saken er opplyst, har klageren ikke sannsynliggjort at hun har betalt noe vederlag i lovens forstand, og det er derfor ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse. Nemnda behøver derfor ikke å ta stilling til om megler har utvist «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse». Det skal dog nevnes at nemnda har fast praksis på at manglende sletting/nedskrivning av sikringsobligasjon tilsier vederlagsnedsettelse. Det samme gjelder først å signere oppdragsavtalen etter at salgsprosessen er igangsatt.

 

Erstatning

Nemnda finner at erstatningskravet ikke kan føre frem. Nemnda har ovenfor kommet til at megler har forsømt seg på to punkter, manglende sletting av sikringsobligasjonen, og at oppdragsavtalen ble signert først lenge etter at oppdraget var påbegynt. Men det er ikke juridisk årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse her, og det tapet klageren nå krever erstattet. Når det gjelder kostnader til advokat, har nemnda fast praksis på at dette i alminnelighet ikke tilkjennes, jf. nemndas vedtekter punkt 1.3 andre ledd. Det er ikke grunnlag for å gjøre noe unntak her.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

Megleren til Proaktiv Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk. Kravene om vederlagsnedsettelse og erstatning fører ikke frem.