RFE-2023-007

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 14. august 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Klager:                          v/advokat Laila Falck (Bårdlund, Kvamme & Co Advokatfirma DA)

 

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Nord-Norge AS avd. Tromsø Rødbanken

v/advokat Arne Johansen (Advokatfirmaet Kvasstind AS)

 

Saken gjelder:               Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

I januar 2023 kjøpte klagerne en tomt formidlet gjennom innklagede meglerforetak for
200 000 kroner. I salgsoppgaven ble eiendommen beskrevet som en byggeklar «stor bolig/hyttetomt». Videre fremkom det at eiendommen var omfattet av en kommunedelplan med formål LNFR, men at det i udyrkbare deler av landbruksområdene, etter godkjenning og dispensasjon, kunne tillates spredt utbygging av boliger og hytter. Da klagerne igangsatte gravearbeider for planering, informerte kommunen om at tomten ikke kunne bebygges etter gjeldende plangrunnlag. Klagerne mener at megleren har markedsført eiendommen med uriktige opplysninger om gjeldende plangrunnlag. Spørsmålet er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt om klagerne kan gis medhold i sitt erstatningskrav.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er jurist.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klagerne har i korte trekk anført: 

Brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt

I salgsoppgavens overskrift stod følgende:

 

«[stedsnavn] – stor bolig/hyttetomt på 1543 kvm.»

 

Videre stod følgende under punktet «REGULERING»:

 

«Eiendommen omfattes av kommunedelplan med formål LNFR – spredt bolig-fritids eller næringsbebyggelse, samt reguleringsbestemmelser i [reguleringsplan] hvor det bla. står: «I udyrkbare deler av landbruksområdene kan det, etter landbruksmyndighetenes godkjenning og fylkesmannensdispensasjon, tillates spredt utbygging av boliger og hytter.»»

 

I forbindelse med klagernes planer om fremtidig boligbygging, henvendte de seg til kommunen. Klagerne fikk der pratet med en ansatt som arbeidet med gravemeldinger, som fortalte at det ikke var nødvendig å sende søknad dersom det kun var snakk om mindre planering. Etter dette igangsatte klagerne gravearbeider for å planere eiendommen. Arbeidene ble imidlertid stanset av kommunen, som viste til at tomten ikke kunne bebygges etter gjeldende plangrunnlag.

 

Salgsoppgaven inneholder uriktige opplysninger om gjeldende plangrunnlag. I realiteten omfattes eiendommen av reguleringsplan der arealformålet er angitt til landbruksområde, og der det kun åpnes for boligbebyggelse hvis dette skjer som ledd i videreføring av primærnæringene. Videre omfattes eiendommen av en kommunedelplan som avsetter arealet til LNFR-formål (uten underformål), samt hensynssone landskap med påfølgende begrensinger. I tillegg er mesteparten av eiendommen registrert som myr. Hverken kommunedelplan eller reguleringsplanen åpner for boligformål. Et eldre fradelingsvedtak med vilkår om landbruksdrift, kan ikke brukes som argument for at det kan bygges bolig på eiendommen. Hensynssone landskap går foran reguleringsplanen, og kommunedelplanen går foran kommuneplanens arealdel.

 

Megleren har en opplysningsplikt om eiendommens beskaffenhet og skal sørge for at potensielle kjøpere får de opplysninger de har grunn til å regne med å få og som kan ha betydning for avtalen. Opplysninger om plangrunnlag er en slik grunnleggende opplysning. Forholdet til endelige offentlige planer er videre en type opplysning som skal inntas i salgsoppgaven, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd punkt 10.

 

Det må forventes at en megler setter seg inn i gjeldende plangrunnlag, herunder at reguleringsbestemmelsene leses og forstås. Selve fradelingsvedtaket er svært gammelt og gitt under forutsetning av at det skulle drives primærnæring i tråd med reguleringsplanen. Det må dessuten alltid søkes om dispensasjon fra gjeldende plangrunnlag selv om fradeling er godkjent. Både delingsvedtaket og reguleringsplanen er tydelig på at det ikke åpnes for boligbebyggelse. Når eiendommen i tillegg er underlagt hensynssone «landskap», og den største delen av eiendommen er myr, foreligger det uaktsomhet hos megleren. Dette gjelder uavhengig av om kommunen rent skjematisk har opplyst at det åpnes for spredt bolig- og fritidsbebyggelse i forbindelse med kartpakken. Det er videre en del vilkår knyttet til et slikt underformål.

 

Klagerne la avgjørende vekt på mulighetene for bebyggelse ved kjøpet, og ville aldri kjøpt eiendommen dersom de hadde fått korrekte opplysninger.

 

Klagerne bestrider ikke at det er deres ansvar å søke om byggetillatelse ved en eventuell bebygging av tomten. Det fremkommer imidlertid ikke under «Byggemelding» i salgsoppgaven at en søknad forutsetter dispensasjon fra LNFR-formålet i kommunedelplanen. Kommunen har en svært restriktiv praksis for å godkjenne dispensasjoner fra LNFR-formålet. Når det i tillegg foreligger en helt ny kommunedelplan, som hverken åpner for bolig- eller fritidsbebyggelse, er mulighetene for dispensasjon tilnærmet lik null. En søknad om dispensasjon må også sendes på høring til berørte sektormyndigheter, herunder statsforvalteren. Kommunen har vært klar på at området er regulert til LNFR-formål, og at det ikke kan påregnes at det vil bli innvilget dispensasjon for oppføring av bolig. Med utgangspunkt i kommunens restriktive dispensasjonspraksis, samt den senere tids fokus på myrområder, har ikke klagerne sett det hensiktsmessig å bruke ressurser på en slik søknad.

 

Megleren har ved å gi uriktige opplysninger om gjeldende plansituasjon opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt.

 

Årsakssammenheng og økonomisk tap

Klagerne har betalt 200 000 kroner for en tomt som i hovedsak består av myr, og som ikke kan bebygges etter gjeldende plangrunnlag. I tillegg har klagerne blitt påført kostnader til planeringsarbeider og strømskap, all den tid de trodde at eiendommen kunne bebygges.

 

Klagerne krever at meglerforetaket kompenserer dem for tapet de er blitt påført. Det økonomiske kravet knytter seg til det differansen mellom kjøpesummen på 200 000 kroner og det den forrige eieren kjøpte eiendommen for (7 500 kroner), utgifter til strømskap og planering av tomten, samt dekning av advokatutgifter i forbindelse med klagen.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Utgangspunktet for tomtens egenskaper og utbyggingspotensiale følger av forholdet til offentlige planer, konsesjonsplikt mv. I salgsoppgaven ble det presisert at kjøper (klagerne) selv er ansvarlig for å byggemelde, samt å fremskaffe bygningsmyndighetenes godkjennelse for den bebyggelse som er tenkt oppført på eiendommen, før eventuelle byggearbeider igangsettes. Det ble videre presisert at eiendommen omfattes av kommunedelplan med formål LNFR, og at det kan gis dispensasjon. Det er ikke riktig at kommunedelplanen står i veien for oppføring av bygningsmasse på eiendommen.

Det er opplagt at klagerne selv må søke om dispensasjon for å få dette innvilget. Klagerne har imidlertid ikke søkt om oppføring av noe tiltak på eiendommen, og klagen fremstår derfor oppkonstruert. Det er heller ikke fremlagt bevis for at dispensasjon ikke vil bli gitt. Tvert imot har meglerforetakets advokat vært i kontakt med kommunen om betydningen av hensynssone «landskap» i kommunedelplanen. Kommunen avklarte der det selvfølgelige, nemlig at det må søkes om dispensasjon, og at søknaden blir avgjort etter en konkret vurdering.

Kommunen har allerede gitt dispensasjon til fradeling av eiendommen til boligformål. For å kunne bebygge eiendommen må det imidlertid søkes om ytterligere dispensasjon. Dette er det tydelig informert om i salgsoppgaven.

Klagerne har ikke søkt om iverksettelse av tiltak på eiendommen. Det foreligger ingen holdepunkter for at den gjeldende kommunedelplan sperrer for bebyggelse av tomten.

Klagerne synes videre å vise til grunnforholdene som en svakhet ved eiendommen, at den skal ligge i en «myr». Det er imidlertid ikke mulig å lese hvorvidt, eventuelt på hvilket grunnlag, meglerforetaket anføres å være ansvarlig for dette.

Megleren har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klagen fremstår i sin presentasjon av de faktiske og rettslige sidene som uberettiget, prematur og oppkonstruert. Det foreligger ingen holdepunkter for at eiendommen ikke vil kunne utvikles i samsvar med dens egenskaper og opplysningene gitt under salgsprosessen. For øvrig er klagen gjennomgående preget av omtrentligheter og tidvis direkte usannheter. Det er også uklart hva klagerne mener å gjøre gjeldende som påstandsgrunnlag.

Meglerforetaket har fremsatt følgende påstand:

 

«Klagers påstand tas ikke til følge».

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

 

Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt

Det er i salgsoppgaven opplyst at det er en byggeklar «stor bolig/hyttetomt». Det som er angitt i salgsoppgaven under «REGULERING», er imidlertid upresist og mangelfullt. I reguleringsplanen fra 1982 er det i § 3 opplyst at spredt utbygging av boliger bare bør finne sted når dette skjer som ledd i videreføringen av primærnæringene. Dette er riktignok en «bør»-regel, men den legger begrensninger på mulighetene til boligbygging. Dette var imidlertid ikke opplyst i salgsoppgaven.

 

I salgsoppgaven var det opplyst at tomten var «byggeklar». En kjøper vil normalt oppfatte denne opplysningen slik at det nærmest bare var en formalitet å søke om oppføring av boligen. Etter nemndas syn var ikke tomten «byggeklar», noe som også fremgår klart av kommunens brev av 27. januar 2023.

 

Konklusjonen blir at megleren har misligholdt opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.

 

Erstatningskravet

Ett av vilkårene for at meglerforetaket kan bli erstatningsansvarlig, er at klagerne har lidt et økonomisk tap som står i årsakssammenheng med meglers forsømmelse.

Klagerne har etter det opplyste ikke søkt kommunen om dispensasjon. Det innebærer at det i dag ikke er mulig å fastslå om de har lidt et økonomisk tap. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.

 

Advokatkostnader

Når det gjelder dekning av advokatkostnader, har nemnda fast praksis på at dette i alminnelighet ikke tilkjennes, jf. nemndas vedtekter punkt 1.3 andre ledd. Det er ikke grunnlag for å gjøre noe unntak her.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

Megleren til EiendomsMegler 1 Nord-Norge AS avd. Tromsø Rødbanken har ikke overholdt opplysningsplikten. Erstatningskravet kan i dag ikke føre frem. Advokatkostnader dekkes ikke.