RFE-2023-009
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 14. august 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Ski Eiendomsmegling AS (EIE Ski & Ås)
Saken gjelder: Meglerens håndtering av budrunden og krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I august 2022 deltok klageren og hennes medbudgiver i en budrunde på en enebolig som meglerforetaket formidlet. Boligen hadde en prisantydning på 7 450 000 kroner, og endte med å bli solgt til en annen budgiver for 7 300 000 kroner. Dagen etter budrunden kom det imidlertid frem at opprinnelig kjøper (den andre budgiveren) ikke hadde tilstrekkelig finansiering. Klageren og hennes medbudgiver ble derfor spurt om de ønsket å opprettholde sitt siste bud på 7 250 000 kroner. Klageren og hennes medbudgiver ønsket ikke dette, men innga i stedet et nytt bud på 7 200 000 kroner, som ble akseptert. Partene er uenige i om megleren har fremprovosert en fiktiv budrunde og tilbakeholdt opplysninger om den andre budgiverens finansiering. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om klageren kan gis medhold i sitt erstatningskrav.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Da klageren og hennes medbudgiver var på privatvisning 8. august 2022, hadde eiendommen allerede ligget ute på markedet en stund uten interesse. På visningen bestemte klageren og medbudgiveren seg for å inngi bud. Dagen etter innga de sitt første bud på 6 600 000 kroner. Kort tid senere informerte megleren om at det var kommet en ny interessent som også ønsket å inngi bud. Klokken 14:40 innga vedkommende et bud på 6 700 000 kroner. Klageren finner det mistenkelig at den andre budgiveren dukket opp rett etter hennes privatvisning.
Budrunden fortsatte helt til den andre budgiveren fikk aksept for sitt bud på 7 300 000 kroner. Dagen etter ble klageren kontaktet av megleren som fortalte at selgeren likevel ikke ønsket å selge boligen til opprinnelig kjøper. Selgeren lurte på om klageren og hennes medbudgiver ville opprettholde sitt siste bud på 7 250 000 kroner. Klageren spurte spesifikt om grunnen til dette var manglende finansiering hos opprinnelig kjøper, men megleren fortalte at de ikke kunne svare på dette. Klageren tenke ikke noe mer på dette, og innga deretter et bud på 7 200 000 kroner sammen med sin medbudgiver. Budet ble akseptert av selgerne.
I ettertid har klageren oppdaget at boligen hverken ble loggført eller registrert solgt til den opprinnelige kjøperen. Dette ble først gjort ved dekningssalget til klageren og hennes medbudgiver. Klageren har blitt ført bak lyset.
Det er dokumentert at banken bekreftet den andre budgiverens finansiering frem til 7 020 000 kroner. Klageren og medbudgiverens siste bud etter denne bekreftelsen var på 7 050 000 kroner. Etter dette innga den andre budgiveren to bud på henholdsvis 7 060 000 og 7 120 000 kroner uten at det ble innhentet bekreftelse fra banken. Ny bekreftelse ble først forsøkt innhentet ved bud på 7 150 000 kroner, men banken kunne ikke bekrefte bud av denne størrelsen.
Det er oppsiktsvekkende at megleren spurte klageren og medbudgiveren om de ønsket å opprettholde sitt siste bud, vel vitende om de ikke lenger hadde en reell konkurrerende budgiver. Megleren var klar over at den opprinnelige kjøperen ikke var reell budgiver på bud over 7 020 000 kroner, men presset likevel opp prisen til mer enn hva markedet var villig til å gi. Markedsverdien skapes av budgivere, hvor mye finansiering de har og hvor mye de faktisk kan betale for boligen. I dette tilfellet var markedet ikke villig til å betale mer for boligen enn det siste bekreftede budet på 7 020 000 kroner. Dersom klageren og hennes medbudgiver hadde vært klar over de faktiske forhold, ville de ikke bydd over 7 050 000 kroner.
Klageren har etterspurt et dokument som bekrefter hvor mye finansiering den opprinnelige kjøperen hadde fått innvilget fra banken. Dette har imidlertid ikke meglerforetaket vært villig til å fremlegge. Det bes om at nemnda vurderer hvorvidt tilbakeholdelse av slik dokumentasjon er i strid med god meglerskikk.
Megleren skal opptre som mellommann og ivareta både kjøper og selger under salgsprosessen. Megleren har bevisst holdt tilbake opplysninger, og utnyttet klagerens kjøpsvilje for å få solgt boligen til mer enn hva markedet var villig til å betale. Megleren har fremprovosert en fiktiv budrunde der den konkurrerende budgiveren ikke hadde tilstrekkelig finansiering. Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Klageren krever erstatning tilsvarende differansen mellom kjøpesummen på 7 200 000 kroner og det den opprinnelige kjøperen hadde i finansiering. Klageren og hennes medbudgiver har betalt 150 000 kroner mer enn det markedet var villige til å betale. Det kreves også tilsvarende erstatning for dokumentavgift.
Innklagede har i korte trekk anført:
Eiendommen ble lagt ut for salg 11. mars 2022. I løpet av oppdragsperioden ble det registrert 17 interessenter, 11 privatvisninger og 6 ordinære visninger.
Klageren deltok på privatvisninger 29. juli og 8. august, og innga et bud på 6 600 000 kroner etter siste visning. Budet var langt under prisantydning. Samme dag registrerte en annen interessent seg. Vedkommende hadde også vært på privatvisning 8. august. Det faktum at to interessenter melder interesse for privatvisning på kort tid, er vanlig og slett ikke «mistenkelig». Klagerens bud ble på vanlig måte formidlet til øvrige interessenter, herunder interessenten som hadde registret seg rett etter klager. Den andre interessenten la deretter inn et bud 6 700 000 kroner.
Budrunden fortsatte videre mellom de to interessentene. Klagerens siste bud var på 7 250 000 kroner, mens den andre budgiveren fikk aksept for sitt bud på 7 300 000 kroner. Kort tid senere mottok megleren opplysninger om at budgiveren ikke hadde finansiering for sitt bud. Det viste seg at banken hadde tatt høyde for budgiverens egenkapital ved finansieringsbekreftelsene. Informasjonen megleren hadde mottatt om at den del av kjøpesummen som oversteg lån skulle dekkes av egenkapital, var derfor uriktig.
Da det ble avklart at opprinnelig kjøper ikke kunne gjennomføre avtalen som forutsatt, ønsket selgerne å høre om klageren og hennes medbudgiver var villige til å stå ved sitt siste bud. Selgerne innga først et motbud på 7 250 000 kroner som ble avslått, før klageren og medbudgiveren innga et bud på 7 200 000 kroner. Dette ble akseptert. Det avvises at megleren fortalte at selgerne foretrakk å selge til klageren og hennes medbudgiver fremfor opprinnelig kjøper.
Siden det allerede var inngått en bindende avtale mellom selger og opprinnelig kjøper om en salgssum på 7 300 000 kroner, ble det reist krav mot opprinnelig kjøper for differansen mellom opprinnelig budaksept og budet i dekningssalget.
Det hender dessverre at en kjøper ikke kan stå ved avtalen som er inngått. Det er helt vanlig at megleren i den forbindelse forsøker å kontakte andre budgivere i stedet for å legge ut boligen på det åpne markedet på nytt. Selv om det er beklagelig at en budgiver trekker seg, innebærer naturligvis ikke dette at budgiveren ikke var reell eller at megleren har presset opp prisen ved å formidle hennes bud. Det kan heller ikke tas til inntekt for at boligen er solgt til en høyere pris enn hva markedet var villig til å betale.
Det er i tråd med rutine at megleren kontrollerer en budgivers finansiering. Når budet fra den andre budgiveren kom opp i 7 150 000 kroner, kunne ikke banken bekrefte finansiering. Den andre budgiveren bekreftet dog skriftlig at den del av kjøpesummen skulle dekkes av egenkapital. Kjøperens ansvar for å ha dekning for sitt bud går foran meglerens ansvar for å sjekke finansiering. Det er likevel god meglerskikk å sjekke finansieringen, noe som også ble gjort her.
Klageren forsøker å fremstille det som om budene fra den andre budgiveren ikke var reelle fordi kjøpet delvis skulle finansieres ved lån og delvis ved egenkapital. Dette er naturligvis ikke ensbetydende med at budgiver er fiktiv, og utgjør heller ikke noe forbehold som megleren skulle videreformidlet til øvrige budgivere. Megler er forpliktet til å formidle alle bud som inngis.
Klageren har anført at det første salget hverken ble registrert solgt eller loggført. Det er for innklagede uklart hva som menes med dette, men salg til den første kjøper er dokumentert jf. budjournal loggført i fagsystemet. Det at salget ikke ble «registrert», i den grad klager mener tinglyst, skyldes at registrering av salg av eiendom først skjer ved overdragelse og tinglysing av hjemmel. Dette er noe som naturligvis ikke fant sted i forhold til den opprinnelige kjøperen.
Klageren har krevd at meglerforetaket skal fremlegge dokumentasjon på hvor mye den andre budgiveren hadde finansiering for. Megleren har ikke vært uvillig til å fremlegge dette, men det er ikke vanlig praksis at megler mottar et dokument (finansieringsbevis) som viser den konkrete rammen for hva en budgiver kan låne. Megleren får derimot gjerne oppgitt at kjøpesummen skal finansieres delvis med lån og delvis med egenkapital, og undersøker disse opplysningene med oppgitt finansieringskilde. Både klagerens og den opprinnelige kjøperens finansiering er kontrollert i tråd med dette.
Klagerens påstander om at det er inngitt fiktive bud, at megleren har holdt tilbake opplysninger om budgiverens finansiering og presset opp prisen, avvises på det sterkeste.
Megleren har opptrådt i henhold til god meglerskikk.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Klageren har anført at megleren har fremprovosert en fiktiv budrunde eller budprosess. Det fremstår som en udokumentert påstand som ikke kan føre frem.
Det sentrale spørsmålet i saken er om megleren har gjennomført budprosessen på en forsvarlig måte. Nemnda har her delt seg i et flertall og et mindretall.
For Flertallet, nemndas leder Fosmark og bransjerepresentant Røse Solli, er spørsmålet om megleren i tilstrekkelig grad har sjekket at den andre budgiveren hadde finansiering. Det må vurderes ut fra situasjonen på salgstidspunktet, og etterpåklokskap skal ikke påvirke vurderingen.
En megler skal sjekke finansieringen til en budgivers første bud for å kontrollere om budgiveren er reell, jf. NOU 2021: 7 Trygg og enkel eiendomsmegling, side 239. Men en megler har i alminnelighet ingen plikt til fortløpende å sjekke budgivers finansiering under budrunden. Megler var i kontakt med den andre budgiverens bankforbindelse. Det må vurderes konkret av megler om det er nødvendig med ytterligere undersøkelser vedrørende en budgivers finansiering. Slik saken er opplyst, finner ikke flertallet at megler har forsømt seg her.
Det følger av det flertallet har kommet til her at erstatningskravet ikke kan føre frem. Flertallet finner det riktig å påpeke at dersom flertallet hadde kommet til at megleren hadde opptrådt i strid med god meglerskikk, ville likevel ikke erstatningskravet ført frem. Ett av vilkårene for erstatning er at det foreligger årsakssammenheng mellom megleres forsømmelse og skadelidtes (klagerens) tap. Klageren stod fritt til å inngi budet på 7 200 000 kroner, og hun har derfor ikke lidt et økonomisk tap.
Mindretallet, forbrukerrepresentant Sandvik, har kommet frem til at det foreligger spesielle grunner til at megler burde ha informert klager om manglende finansieringsbevis hos konkurrende budgiver.
Under budrunden ble budgiverens finansiering kontrollert ved inngitt bud på 7 020 000 og 7 150 000 kroner. Ved førstnevnte ble finansering bekreftet, mens sistnevnte ble avvist fra bankens side. Spørsmålet er om megleren i en situasjon som den foreliggende der det kun var to konkurrerende budgivere, da ikke burde ha videreformidlet denne informasjonen til den andre budgiveren (klageren). Mindretallet finner i hvert fall at disse forhold burde ha vært synliggjort etter budrunden, da megler henvendte seg til klageren med motbud fra selger. Budgiveren som tilsynelatende gikk seirende ut av budrunden viste seg da å ikke ha finansiering til å innfri sitt bud.
Mindretallet bemerker at det fremgår av budjournalen at de konkurrerende budgiverne var alene i budrunden, og at budgiverens finansiering ikke har latt seg bekrefte utover 7 020 000 kroner, mens budrunden resulterte i en sum på 7 300 000 kroner. Klageren fikk ikke beskjed av megleren om den reelle årsaken til at selgerne isteden ønsket å selge boligen til henne. Slik situasjonen var på tidspunktet for meglerens kontakt, var dermed klageren gitt inntrykket av at det var gitt et reelt bud om lag 300 000 kroner over det som kunne bekreftes, noe som ga et ubalansert bilde for de videre forhandlingene med selger.
Når informasjonsbildet og underlaget for forhandlingene mellom selger og kjøper er asymmetrisk på et så vesentlig punkt som markedsprisen som følge av meglerens tilbakehold eller unnlatelse av å gi opplysninger, finner mindretallet dette egnet til å skade tilliten til meglers integritet og uavhengighet. Etter mindretallets vurdering burde megler orientert om dette forholdet på bakgrunn av at han skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og sørge for at budgivere har et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd. Megler har etter dette brutt god meglerskikk ved å ikke opptre med tilstrekkelig omsorg for klagers interesser jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
På bakgrunn av at nemnda har delt seg i et flertall og mindretall, finner ikke mindretallet grunn til å ta stilling til spørsmålet om erstatning.
Avgjørelsen er avsagt under slik dissens som fremgår over.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.