RFE-2023-012

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 14. august 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Advokat Karsten Krüger Engedal (Advokatfirmaet Kyrre ANS)

 

Saken gjelder:               Tilbakehold. God meglerskikk

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

Den 12. oktober 2017 kjøpte klageren en leilighet under oppføring av et utbyggerfirma. Innklagede advokat (megleren) var engasjert til å forestå oppgjøret. Under overtakelsen 17. desember 2018 holdt klageren tilbake 1 020 000 kroner av kjøpesummen. Selgeren stevnet klageren inn for tingretten som fant at klageren måtte betale selgeren 768 535 kroner av det tilbakeholdte beløpet. I saken for nemnda krevde klageren opprinnelig å få utbetalt de resterende 251 465 kroner. Før megleren inngav tilsvar, inngikk imidlertid klageren og selgeren forlik som gikk ut på at det resterende tilbakeholdte beløp skulle utbetales til klageren. Spørsmålet er dermed om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk gjennom sin håndtering av oppgjøret.

 

Nemnda kom til at klagen delvis avvises, delvis ikke fører frem.

 

Innklagede er advokat som oppfyller vilkårene for eiendomsmegling.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i korte trekk anført: 

Da klageren overtok leiligheten, holdt han tilbake 1 020 000 kroner av kjøpesummen som følge av mangler. Etter overtakelsen, sendte klageren en e-post til megleren hvor han informerte om at han hadde foretatt et ensidig tilbakehold.

Selgeren utbedret ikke manglene, men stevnet klageren inn for tingretten med krav om utbetaling av tilbeholdet. I dom av 10. mars 2021 fant tingretten at klageren rettmessig kunne foreta et fortsatt tilbakehold på 251 465 kroner som sikkerhet for krav om retting av manglene.

I ettertid har klageren inngått forlik med selgeren, hvor de ble enige om at tilbakeholdet med tilhørende renter skulle utbetales til klageren. Selv om tilbakeholdet har blitt utbetalt til klageren, har megleren uansett opptrådt i strid med god meglerskikk.

Siden megleren ble tydelig informert om at tilbakeholdet var ensidig, måtte det være åpenbart for ham at klageren hadde disponeringsrett over beløpet. Likevel har megleren i tilsvaret gitt uttrykk for at tilbakeholdet ble deponert på en oppgjørskonto. Megleren erkjenner dermed at han har sett bort fra overtakelsesprotokollen og klagerens instruks om at det var et ensidig tilbakehold. Dersom megleren mistenkte at tilbakeholdet var endret til en avtale om deponering, burde han avklart dette med klageren og selgeren. Det faller ikke innenfor mandatet til en oppgjørsansvarlig megler å trekke egne slutninger i strid med informasjonen som forbrukeren har gitt.

Klageren oppfatter meglerens opptreden som svært tvilsom. Megleren har for det første forholdt seg ensidig til informasjon fra selgeren, og har fullstendig tilsidesatt klagerens rettigheter som forbruker. Selv om meglerens navn ikke fremgikk av dokumentene i saken mot selgeren, var han likevel partner i advokatfirmaet som representerte selgeren. Etter klagerens oppfatning har megleren opptrådt i en betenkelig dobbeltrolle. I den forbindelse henviser han til Finanstilsynets skriv av 9. januar 2017 til Advokatforeningen vedrørende grensen mellom advokaters rettshjelpsvirksomhet og mellommannsvirksomhet ved omsetning av eiendom. Meglerens opptreden har medført en stor ulempe for klageren, og har bidratt sterkt til å gi selgeren et overtak. Gjennom kynisk misbruk av sin posisjon og myndighet, har meglerens opptreden vært en vesentlig faktor for at klageren måtte innfinne seg med en forliksavtale. Det er åpenbart at selgeren er gitt en betydelig fordel på klagerens bekostning.

For det andre påstår megleren at han oppfordret til dialog mellom klageren og selgeren, men dette stemmer ikke. Dialogen og forliket mellom klageren og selgeren ble inngått på et helt annet grunnlag enn hva megleren påstår. I tilsvaret uttrykker megleren at tilbakeholdet skulle frigis til fordel for klageren som en del av forliket. Med dette vedkjenner han at beløpet var å anse som et tilbakehold, og ikke som et deponert beløp.

For det tredje har megleren uttrykt at han hverken hadde plikt eller lov til å ta standpunkt til tvisten mellom klageren og selgeren. Likevel valgte han å ta selgerens standpunkt ved å urettmessig nekte å utbetale det tilbakeholdte beløpet. Selgerens argumenter om deponering var ikke en tilstrekkelig begrunnelse for å frata klageren disponeringsretten over det ensidige tilbakeholdet. Klageren hadde hverken avtalt eller samtykket til frafall av kravet om ensidig tilbakehold, og det påhvilte dermed en plikt for megleren å utbetale beløpet. Megleren må ha vært kjent med dette, men valgte likevel å ignorere sin plikt for å tjene selgerens interesser.

På bakgrunn av dette har megleren opptrådt uetisk og i strid med god meglerskikk. Han har også opptrådt i strid med god advokatskikk og Finanstilsynets retningslinjer for advokaters rolle som oppgjørsmegler.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Den 12. oktober 2017 inngikk klageren kjøpekontrakt med selgeren. Avtalen gjaldt kjøp av bolig under oppføring, og ble dermed inngått i henhold til bustadoppføringslova. Kjøpesummen beløp seg til 6 990 000 kroner, og det samlede vederlaget utgjorde 7 011 422 kroner inklusive omkostninger. I forbindelse med overtakelsen og oppgjøret, holdt klageren tilbake 1 020 000 kroner av kjøpesummen. Megleren deponerte dermed beløpet på en oppgjørskonto.

Den 10. mars 2021 avsa tingretten dom i saken mellom klageren og selgeren. Tingretten fant at 768 353 kroner av det deponerte beløpet skulle utbetales til selgeren. Etter selgeren fikk utbetalt beløpet 5. juli 2021, var det fortsatt deponert 251 647 kroner på oppgjørskontoen.

Da megleren i e-post av 3. januar 2022 ba klagerens advokat om status, fikk han til svar at beløpet ikke skulle utbetales til selgeren. Beløpet ble heller ikke krevd utbetalt til klageren, men skulle fortsatt deponeres på oppgjørskonto. Først 23. desember 2022 krevde klageren utbetaling av det deponerte beløpet innen 31. desember 2022. Megleren tok straks kontakt med selgeren for å avklare deres standpunkt. I e-post av 30. desember 2022 motsatte selgeren seg klagerens krav om utbetaling. Etter dette oppfordret megleren til dialog mellom klageren og selgeren, og 3. februar 2023 fikk han beskjed om at partene hadde inngått forlik. Som en del av forliket skulle tilbakeholdet frigis til fordel for klageren med tillegg av eventuelle opparbeidede renter. Beløpet inklusive renter ble dermed utbetalt til klageren.

Siden saken mellom klageren og selgeren er forlikt og oppgjøret er fullført, har ikke klageren et reelt behov for å få avgjort sitt krav. Klagen må derfor avvises etter nemndas vedtekter punkt 1.4 første ledd.

Dersom saken ikke avvises, er det sentrale spørsmålet om det omtvistede beløpet var deponert eller tilbakeholdt etter bustadoppføringslova.

I saken mellom klageren og selgeren har beløpet gjennomgående blitt beskrevet som deponert, og det er gjentatte ganger vist til bustadoppføringslova §§ 31 og 49. På det tidspunktet klageren krevde utbetaling, måtte megleren derfor legge til grunn at det gjaldt et avtalt tilbakehold. Megleren kunne dermed ikke utbetale det tilbakeholdte beløpet med mindre partene i fellesskap instruerte megleren, eller det forelå rettskraftig dom.

Siden klageren og selgeren uansett var uenige om beløpet var deponert eller ensidig tilbakeholdt, ville det vært i strid med meglers omsorgsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 å ta stilling til tvisten. På bakgrunn av dette kan megleren hverken se at han hadde plikt eller lov til å ta standpunkt til tvisten mellom klageren og selgeren. Det vises til nemndas avgjørelse RFE-2012-24.

Spørsmålet om det foreligger deponering eller ensidig tilbakehold reiser bevisspørsmål som ikke kan avgjøres under nemndas skriftlige behandling. For å belyse spørsmålet på en forsvarlig måte, vil det være nødvendig med umiddelbar bevisførsel i form av at partene får forklare seg direkte for den instans som skal avgjøre saken. Saken må derfor avvises etter nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e, og det vises til nemndas avgjørelse RFE-2020-165 og RFE-2020-173.

For det tilfellet at saken ikke avvises, er det nødvendig å se hen til tingrettens dom av 10. mars 2021 samt dokumentene fra rettssaken. Dommen og saksdokumentene viser at både klageren, selgeren og tingretten omtaler beløpet som deponert. I tillegg henviser partene gjentatte ganger til deponeringsbestemmelsen i bustadoppføringslova § 49.

På bakgrunn av det ovennevnte kan klagen ikke føre frem.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen dels avvises, dels ikke fører frem.

 

Spørsmålet om avvisning

Innklagede har anført at klagen må avvises på to grunnlag. For det første at klageren ikke har noe reelt behov for å få avgjort sitt krav, da saken mellom klageren og selgeren er forlikt, og oppgjøret er fullført, jf. nemndas vedtekter punkt 1.4 første ledd. Nemnda har imidlertid kommet til at klageren har et reelt behov for å få avgjort spørsmålet om innklagede har håndtert tilbakeholdet på en korrekt måte. Klageren har en interesse i å få et svar på om innklagede har gått riktig frem når det gjelder tilbakeholdet, eller om han har handlet i strid med god meglerskikk.

 

For det andre gjør innklagede gjeldende at saken må avvises da den reiser bevisspørsmål som ikke kan avklares ved nemndas skriftlige saksbehandling uten at partene forklarer seg direkte for nemnda. Nemnda er heller ikke enig i at saken skal avvises på dette grunnlaget, og at tvistepunktene i saken kan behandles forsvarlig av nemnda.

 

Det følger av dette at saken ikke avvises på ovennevnte grunnlag, men se nedenfor om avvisning av ett klagepunkt.

 

Tilbakehold eller deponering

Spørsmålet her er om man står overfor en deponering etter bustadoppføringsloven § 49, eller om det må legges til grunn at det dreier seg om et ensidig tilbakehold som ga klageren full råderett over det tilbakeholdte beløpet.

 

Etter nemndas syn må det her legges til grunn at det dreier seg om deponering etter bustadoppføringsloven § 49. Nemnda viser til at tingretten har omtalt det som deponering. I den rettsprosess som har vært, har klagerens prosessfullmektig uttrykt at det dreier seg om deponering etter bustadoppføringsloven § 31, jf. § 49. I en sak av denne karakter må klageren identifiseres med det som hans egen prosessfullmektig har anført, og kan ikke nå bli hørt med at det ikke dreide seg om deponering.

 

Klageren har vist til at det i overtakelsesprotokollen står at det er et tilbakehold, og at han presiserte i e-post samme dag at tilbakeholdet var ensidig. Det kan imidlertid ikke være avgjørende med henblikk på hvordan tilbakeholdet er behandlet i den rettsprosessen som klageren var en del av. Under enhver omstendighet må innklagede her forholde seg til det som fremgår av rettsdokumentene om at beløpet var deponert i henhold til bustadoppføringsloven § 49.

 

Innklagede har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

Finanstilsynets retningslinjer for advokaters rolle som oppgjørsmegler

Oppgjørsmegleren i denne saken er partner i Advokatfirmaet Kyrre ANS. I den etterfølgende rettstvisten opptrådte en annen partner i dette firmaet som prosessfullmektig for selgeren av eiendommen. Spørsmålet er om dette var en interessekonflikt som er i strid med de regler som gjelder for meglere. Nemnda har under en viss tvil kommet til at dette klagepunktet naturlig bør behandles av Advokatforeningens disiplinærorganer. Denne delen av saken avvises fra nemndsbehandling.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

Spørsmålet om advokat Karsten Krüger Engedal har opptrådt i strid med de regler som gjelder for interessekonflikter, avvises. For øvrig gis [klageren] ikke medhold.