RFE-2023-018
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 14. august 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Der du bor AS (EIE Hadeland)
Saken gjelder: Meglerens krav på betaling
Sakens spørsmål og bakgrunn
I mars 2022 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens enebolig. Det var viktig for klageren at han ikke ble fakturert for utleggene før boligen var blitt solgt, og det ble derfor avtalt at meglerforetaket skulle legge ut for kostnadene frem til salget. Etter at boligen hadde ligget ute på markedet en stund, valgte klageren å si opp oppdraget for å leie ut boligen. Meglerforetaket har fakturert klageren 33 200 kroner for kostnader knyttet til oppdraget, men klageren bestrider betalingskravet. Spørsmålet er hva megleren har krav på i betaling.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Ved oppdragsinngåelsen ble partene enige om at klageren kun skulle betale for takstmann, og at restsummen først skulle betales når boligen ble solgt. Det var enighet om at klageren kunne bytte megler dersom boligen ikke ble solgt innen tre måneder. Dette ble tidlig formidlet pr. e-post. Klageren signerte oppdragsavtalen etter at megleren hadde akseptert at klageren ikke skulle betale noe før boligen var blitt solgt.
Boligen lå ute for salg i seks måneder. I starten av denne perioden var markedet bra, men megleren var opptatt og lite aktiv. Megleren brukte lang tid på å sende takstmann, og det tok nesten én måned å få boligen ut på Finn.no. Først når markedet ble roligere, begynte megleren å ta initiativ. Boligen lå lenge på Finn.no uten interesse.
Klageren valgte å si opp oppdraget, og ba i den forbindelse om at meglerforetaket fjernet pantet de hadde i boligen. Meglerforetaket ville ikke gjøre dette, og krever nå at klageren betaler 33 200 kroner som ikke stod i avtalen.
Klageren krever at meglerforetaket frafaller hele sitt betalingskrav.
Innklagede har i korte trekk anført:
I forbindelse med oppdragsinngåelsen var det flere diskusjoner rundt betingelsene for oppdraget. Det var viktig for klageren at han ikke ble fakturert for utlegg før boligen ble solgt. Megleren bekreftet at foretaket skulle legge ut kostnadene frem til salget, men det ble ikke gitt noen salgsgaranti. Når partene snakket om oppdragsavtalen, ble alle detaljer forklart med tanke på hva megleren skulle legge ut, og hva klageren måtte betale. I tillegg hadde partene et møte i klagerens hus, samt telefonsamtaler, der alle detaljene ble gjennomgått. Det ble avtalt et provisjonsbasert vederlag med en totalpris på 87 100 kroner.
Ettersom huset hadde fine overflater, så megleren et potensiale. Megleren bestilte takstmann, men dette tok noe tid grunnet overgangen til ny lov og nye regler for takstmenn. Taksten viste seg imidlertid å være nedslående på mange punkter, og indikerte at prisen var for høy. Dette ble signalisert til klageren uten at han var villig til å redusere sitt prisforlangende. Ettersom huset var vesentlig bygget om, tok det lenger tid enn normalt å få ferdigattest. Denne ble først levert i slutten av mai 2022.
Under befaringen informerte megleren om at boligen burde styles før det ble tatt bilder, og det ble innhentet pris på dette. Klageren ønsket imidlertid heller å møblere og style selv. Da boligen skulle fotograferes, hadde klageren likevel ikke møblert. Boligen fremstod derfor ikke på best mulig måte.
I perioden huset lå ute for salg, registrerte megleren ti interessenter. Kun én (nabo) deltok på annonsert visning. Etter dette var det tre-fire interessenter i boligen på egenhånd ved hjelp av kodelås. Dette fordi klageren ikke ønsket et for stort visningshonorar.
Da megleren var innom boligen, viste det seg at den ble brukt til overnatting for noen bekjente av klageren. Megleren fikk uten forvarsel beskjed om at boligen var leid ut.
Meglerforetaket har fakturert klageren 33 200 kroner for fotograf, innhenting av offentlige opplysninger, to visninger og markedspakke. Kravet opprettholdes.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder meglerforetakets krav om betaling.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Når det gjelder hva meglerforetaket har krav på i vederlag og dekning av utlegg, må det tas utgangspunkt i hva som er avtalt i oppdragsavtalen.
Det følger av oppdragsavtalen punkt 5.2 om avslutning av oppdraget, uavhengig av oppsigelse eller utløp av avtalen, at:
«Uavhengig av vederlagsform har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging) samt eventuelle utlegg, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-5. Ved beregning av vederlag tas det utgangspunkt i timepris som angitt i pkt. 4 (timebasert vederlag). Dersom en avtale bortfaller som følge av manglende oppfyllelse av forbehold, har oppdragstaker krav på vederlag i henhold til ovenstående.»
Det er på det rene at partene ble enige om at meglers utlegg først skulle belastes klageren i forbindelse med oppgjøret etter salget. Det forutsatte naturlig nok at det ble gjennomført et salg. Da eiendommen ikke ble solgt av meglerforetaket, er klageren forpliktet til å betale utleggene megler har hatt. Nemnda forstår det slik at klageren også mener at det ble avtalt at megleren ikke har krav på betaling selv om boligen ikke ble solgt. Nemnda bemerker at vedkommende som påstår å ha en rett, har bevisbyrden for dette. Det er derfor klageren som må sannsynliggjøre (med mer enn 50 prosent) at avtalen er å forstå på en slik måte. Slik saken er opplyst, finner ikke nemnda at klageren har sannsynliggjort at det ble inngått en slik muntlig avtale.
Meglerforetaket har fakturert klageren for 33 200 kroner inklusive mva., hvorav 5 300 kroner inklusive mva. utgjør utlegg for fotograf og innhenting av offentlige opplysninger. Nemnda bemerker at utlegg meglerforetaket har hatt på vegne av oppdragsgiver alltid skal betales. Meglerforetaket har krevd 6 000 kroner inklusive mva. for to visninger samt 21 900 kroner inklusive mva. for markedspakke som inneholder elementer av vederlag. Spørsmålet blir derfor om 27 900 kroner er et «rimelig vederlag» jf. eiendomsmeglingsloven § 6-5.
Ut fra en totalvurdering basert på at oppdragstaker har kommet langt i salgsprosessen, og at det er lagt ned et betydelig arbeid, har nemnda kommet til at meglerforetaket har beregnet seg et «rimelig vederlag».
Nemnda finner heller ikke at megler har utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som kan gi grunnlag for vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.