RFE-2023-019
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 14. august 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd. Bergen sentrum
Saken gjelder: Meglerens manglende utbetaling av tilbakeholdt beløp. Krav om erstatning. Krav om vederlagsnedsettelse
Sakens spørsmål og bakgrunn
I juni 2021 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens selveierleilighet. Det ble avtalt en provisjon for oppdraget på 50 000 kroner. Boligen ble solgt i september 2021 for
4 500 000 kroner. På overtakelsen ble det avtalt mellom kjøperne og klageren at det skulle holdes tilbake 50 000 kroner i forbindelse med undersøkelser av skorstein og fuktproblemer i bod. Det var videre enighet om tilbakeholdet frem til de hadde fått avklart forholdene med forsikringsselskapet. Forsikringsselskapet behandlet saken og konkluderte med at klageren ikke kunne holdes ansvarlig for forholdene. Til tross for dette, utbetalte ikke kjøperne beløpet, og klageren måtte derfor be megleren om å frigi dette. Megleren ville imidlertid ikke utbetale det tilbakeholdte beløpet. I januar 2023 inngikk klageren et forlik med kjøperne der det tilbakeholdte beløpet ble delt 50/50 mellom dem.
Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å utbetale det tilbakeholdte beløpet, samt om klageren kan gis medhold i sine krav om erstatning og nedsettelse av meglerens vederlag.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
I overtakelsesprotokollen ble det avtalt at det skulle holdes tilbake 50 000 kroner grunnet undersøkelser av avvik i pipe/skorstein og fuktproblemer i bod. Det ble avtalt at kjøpernes tilbakeholdsrett skulle være i behold «til kjøparar har fått avklart med Protector/forsikring», samt at klageren hadde en utbedringsfrist til 30. mai 2022 dersom hun skulle vise seg å være ansvarlig for forholdene.
Forsikringsselskapet avgjorde den 13. januar 2022 at klageren ikke kunne holdes ansvarlig for forholdene. Klageren kontaktet deretter kjøperne for å få de til å frigi det tilbakeholdte beløpet, men hørte ingenting. Klageren måtte via sin advokat be megleren om å frigi beløpet 14. juli 2022. Megleren mente imidlertid at klageren måtte komme til enighet med kjøperne, eller at det måtte foreligge rettskraftig dom. Situasjonen endte med at klageren inngikk forlik med kjøperne 19. januar 2023 der de delte det tilbakeholdte beløpet likt.
Avhendingslova § 4-15 om tilbakeholdsrett kan ikke leses slik at megleren ikke kan utbetale et gjensidig tilbakeholdt beløp, selv når det foreligger tilstrekkelig god dokumentasjon i henhold til overtakelsesprotokollen. Klageren leser heller ingen plass at ordlyden i overtakelsesprotokollen er betydningsløs. Klageren har overholdt sin del av avtalen.
Det er ikke relevant å vise til hva kjøpernes advokat har sagt, all den tid vedkommende skulle ivareta deres interesser. Nemnda bes videre om å merke seg meglerforetakets språkbruk, de mange grove anklagelsene og mangelen på dokumentasjon. Kjøperne har videre spredt alvorlige anklager om klageren, noe megleren kunne forhindret om han hadde gjort jobben sin skikkelig. Klageren kunne vært skjermet for belastningen saken har medført dersom megleren hadde innrømmet og tatt tak i sine feil.
Kjøpernes instruksjonsrett ovenfor megleren bortfalt på tidspunktet megleren ble kontaktet. Klageren hadde instruksjonsrett ovenfor megleren da hun ba om at beløpet skulle frigis. Det at megleren unnlot å utbetale pengene, førte til at det var klageren, og ikke kjøperne, som fikk søksmålsbyrden i saken.
Klageren har lidt et økonomisk tap på grunn av megleren, ettersom hun måtte bruke advokat til å forhandle om et beløp megleren skulle frigitt. Meglerforetaket er erstatningsansvarlig for klagerens tap. I tillegg foreligger det en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir klageren krav på reduksjon i vederlaget. Klageren krever 99 404 kroner i erstatning samt at hele vederlaget på 50 000 kroner bortfaller.
Innklagede har i korte trekk anført:
I henhold til avhendingsloven § 4-15 er meglerforetaket forhindret fra å utbetale et omtvistet beløp som er holdt tilbake av kjøper inntil det foreligger rettskraftig dom, frivillig avtale eller rettsforlik. Kjøpernes advokat redegjorde for dette i sitt svar til klager/Protector av 25. februar 2022. Klageren er blitt forklart reglene for tilbakehold ved flere anledninger.
Ordlyden i overtakelsesprotokollen overstyrer ikke reglene for når et tilbakeholdt beløp kan utbetales. Dette er årsaken til at pengene har blitt stående på meglerens klientkonto inntil de ble frigitt i henhold til rettsforliket. Det avvises at meglerforetaket har ansvar for å ikke ha utbetalt klageren det tilbakeholdte beløpet etter hennes ensidige instruksjon.
Meglerforetaket er uenig i klagerens fremstilling av hva som er sagt i saken, og tilbakeviser klagerens krav i sin helhet.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk ved håndtering av tilbakeholdt beløp, krav om erstatning og krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Det dreier seg her om et gjensidig eller avtalt tilbakehold, og ikke et ensidig tilbakehold. I en slik situasjon kan en megler i alminnelighet ikke utbetale det tilbakeholdte beløpet uten at selger og kjøper er enige, eller at det foreligger rettskraftig dom eller rettsforlik. Dette henger sammen med at megler som mellommann skal slippe å ta standpunkt til om vilkårene for å utbetale beløpet i henhold til et avtalt tilbakehold er oppfylt. I dette tilfellet var det fortsatt, til tross svaret fra Protector Forsikring, uenighet mellom kjøper og selger om beløpet kunne utbetales til selger.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.