RFE-2023-026

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 14. august 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge.

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS avd. Molde

 

Saken gjelder:               Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

I 2011 kjøpte klagerne en fritidsbolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Da klagerne skulle selge fritidsboligen i april 2022, ble de kjent med at deler av hytten lå utenfor tomtegrensen og på et areal som var regulert til friområde. Som følge av dette måtte klagerne søke kommunen om dispensasjon, og salgsprosessen ble utsatt til desember 2022. Spørsmålet i saken er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Videre om det er grunnlag for erstatning. Klagernes erstatningskrav utgjør 125 000 kroner.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klagerne har i korte trekk anført: 

Da klagerne skulle selge fritidsboligen sin i april 2022, ble de oppmerksomme på at deler av hytten lå utenfor tomtegrensen og på et areal som var regulert til friområde. Dette ble de ikke opplyst om ved kjøpet av hytten i 2011.

Klagerne ønsket å legge ut hytten for salg i løpet av våren 2022, men på grunn av hyttens plassering måtte de søke dispensasjon hva gjaldt eiendomsgrensene og reguleringsformålet. Det tok omtrent seks måneder før klagerne fikk godkjent søknaden, og i mellomtiden utstedte kommunen en midlertidig brukstillatelse. Som følge av en lang søknadsprosess, ble annonsering og salg av hytten utsatt til desember 2022. Hytten er for typisk sommerbruk, og annonseringstidspunktet var dermed ugunstig med tanke på å oppnå høyest mulig pris. Hytten ble solgt for under prisantydning.

Klagerne er blitt påført ekstra kostnader ved at de måtte utsette annonseringen i seks måneder. Dersom de hadde fått solgt hytten i løpet av våren 2022, ville de ikke måttet betale kommunale utgifter, strøm og nedbetaling av lån. Etter klagernes oppfatning ville utsettelsen vært unngått dersom meglerforetaket som formidlet boligen i 2011 hadde utført et skikkelig arbeid. Dersom megleren hadde foretatt grundigere undersøkelser forut for salget, hadde han oppdaget at hytten delvis var plassert på friområde.

Meglere har et ansvar for å sørge for at byggets plassering på tomten stemmer overens med søknaden. I 2011 ble eiendommen lagt ut for salg uten at det var satt ned grensepåler som kunne bekrefte hyttens plassering. Det fremgikk av salgsoppgaven under avsnittet «Teknisk» at ferdigattest var rekvirert. Den ble dermed annonsert før ferdigattest var utstedt. Siden hytten er plassert nærme sjøen, burde megleren vært spesielt oppmerksom på plasseringen samt forsikret seg om at alt var på plass forut for annonsering. Megleren har på denne bakgrunn opptrådt i strid med god meglerskikk.

Meglerforetaket har gitt utrykk for at kartet fra 2011 var betydelig dårligere enn kart fra 2022, og at det dermed var vanskeligere for megleren å undersøke om hytten var riktig plassert. Megleren burde likevel bedt kommunen om oppmåling før annonsering.

Klagerne oppfatter det som urovekkende at meglerforetaket har solgt dem en hytte som både er plassert delvis utenfor tomtegrensen og fått ferdigattest på uriktig grunnlag. Megleren har opptrådt kritikkverdig ved å unnlate å forvisse seg om at hytten var korrekt plassert på tomten. Når man kjøper bolig formidlet gjennom meglerforetak må man kunne forvente at megleren ivaretar kjøperens interesser. Dette har ikke vært tilfellet i denne saken.

Klagerne krever at meglerforetaket erstatter klagernes ekstra kostnader og belastninger i forbindelse med salget. Totalt utgjør erstatningskravet 125 000 kroner.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

I forbindelse med salgsoppdraget innhentet megleren opplysninger om eiendommen fra kommunen. Hytten var hverken inntegnet i kart eller øvrig dokumentasjon som megleren mottok. Det var derfor ikke mulig for megleren å kontrollere om eiendommen lå innenfor tomtegrensen eller ikke. Det ble også foretatt undersøkelser overfor selgeren av eiendommen og under befaringen av eiendommen. Selgeren var ukjent med forholdet, og megleren fikk ikke andre indikasjoner på at hytten var oppført utenfor tomtegrensen.

I 2011 var tilgangen på digitale kart svært begrenset, og det var ikke mulig å få opp kart som viste hvor godkjente bygg og tomtegrenser var. For å foreta undersøkelser, var megleren derfor avhengig av kartene han mottok fra kommunen. Disse kartene, som også ble vedlagt salgsoppgaven, viste kun tomtegrensene. Hytten var ikke tegnet inn.

Ved oppmålingen valgte utbyggeren å ikke sette ned grensepåler på tomten. Under befaringen av eiendommen kunne derfor ikke megleren kontrollere om hytten lå innenfor tomtegrensen eller ikke. Klagerne har gitt uttrykk for at det var meglerens ansvar å sørge for at det ble satt ned grensepåler forut for salget. I forbindelse med fradeling og oppmåling av eiendom, er det imidlertid opp til tomteeieren å sette ned grensepåler. Nedsettelse av grensepåler medfører som regel et tilleggsgebyr fra kommunen. Dersom utbyggeren skulle ettermontert grensepåler i forbindelse med salget, ville det medført et ganske stort gebyr. Det er dermed urimelig å kreve at megleren skulle pålagt utbygger en slik utgift.

Da salgsoppgaven ble utarbeidet, var det søkt om ferdigattest. Ferdigattesten ble utstedt 1. juli 2011, og ble forelagt klagerne før avtaleinngåelsen. Meglerforetaket viser i den forbindelse til plan- og bygningsloven §§ 21-10 og 24-2, og påpeker at kommunen kan utstede ferdigattest også der det foreligger bagatellmessige overtredelser av lovens krav.

Siden utbyggeren hadde søkt om ferdigattest og kommunen hadde utstedt dette, måtte megleren kunne legge til grunn at byggesaken var gjennomført på korrekt grunnlag. Dersom megleren derimot hadde mottatt opplysninger om noe annet, skulle hun foretatt ytterligere undersøkelser. Det forelå hverken indikasjoner eller opplysninger som tilsa at megleren måtte undersøke forholdet nærmere. Det er uansett ikke et krav om at megler skal ha byggeteknisk kompetanse. Megleren la derfor til grunn at utbyggeren, i søknaden om ferdigattest, hadde deklarert at hytten var oppført i henhold til byggeforskriftens krav, herunder at den ikke var oppført på naboeiendommen.

Megleren har i forbindelse med oppdraget foretatt undersøkelser som påkrevet etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første og andre ledd. Meglerforetaket er av den oppfatning at megleren har opptrådt i samsvar med god meglerskikk, herunder overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. I denne saken er det utbyggeren som er ansvarlig for feilen ved å ha oppført deler av hytten på naboeiendommen.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt samt krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

 

Når man skal vurdere om megleren har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, må dette vurderes ut fra forholdene på salgstidspunktet i 2011. Etterpåklokskap, og det at man sitter med «fasiten» i dag, skal ikke være førende for vurderingen.

 

Megler innhentet de lovbestemte opplysninger. Det forelå også ferdigattest for hytta. Nemnda finner ikke at megler her, ut fra de opplysninger han hadde på salgstidspunktet, hadde noen oppfordring til å undersøke hyttas beliggenhet nærmere, og om den lå delvis på fremmed grunn. I denne saken hadde for øvrig megler ingen grunn til å oppfordre selgeren til å oppmåle tomten eller sette ut grensepåler. Undersøkelses- og opplysningsplikten er overholdt.

 

Det følger av det nemnda har kommet til, at erstatningskravet ikke kan føre frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

[Klagerne] gis ikke medhold.