RFE-2023-029

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 14. august 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Klager:                          v/advokat Gunnar Espeland

v/advokatfullmektig Thea Finnesand Sørskår

Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS

 

Innklaget:                      DNB Eiendom AS Nybygg Stavanger

 

Saken gjelder:               Meglerens opplysningsplikt og krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

I september 2020 kjøpte klageren en prosjektert leilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Leiligheten var en del av prosjektets byggetrinn 2. Markedsføringen ga inntrykk av at leilighetene ville ha uhindret utsikt mot fjorden. På dette tidspunktet var et annet byggeprosjekt planlagt oppført foran bygget til klagers leilighet. Dette vil ta utsikt fra leiligheten hennes. Det prosjektet var et tema i den muntlige dialogen mellom klager og megler i forkant av kjøpet, men partene er uenige om hva som er blitt sagt. Spørsmålet er om megleren har brutt sin opplysningsplikt ved ikke å gi tilstrekkelige opplysninger om det andre prosjektet, og hvordan dette vil påvirke utsikten fra klagers leilighet. Videre er spørsmålet om dette gir grunnlag for erstatning tilsvarende verditapet som følge av dårligere utsikt. Klagers erstatningskrav er på 200 000 kroner.

 

Nemnda kom til at klagen avvises.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i korte trekk anført: 

Klager kjøpte en leilighet i prosjektets trinn 2, som ble annonsert og lagt ut for salg i 2020, og som skulle være klar for innflytning i løpet av første kvartal i 2023. Ved markedsføringen av trinn 2 har det gjennomgående vært et sentralt moment at leilighetene vil ha utsikt til sjø og fjell. Samtidig bygges det et annet leilighetsprosjekt i området som ligger nærmere sjøen, som består av fire høyblokker. Prosjektet ble vedtatt bygget i 2019, og første bygg stod ferdig i 2022. Det andre bygget er under oppføring, og de to siste vil komme etter hvert.

Klager så første gang annonse for prosjektets trinn 2 i regionsavisen 14. mars 2020. Annonsen ga klager et inntrykk av at alle leilighetene ville være minst 30 meter over havet. Det vises til at annonsen inneholdt formuleringer som «sveve 50 meter over havet!» og «30, 40 eller 50 meter over fjorden kommer varierte og solrike leiligheter med magisk utsikt».

Under et møte med megler i mai 2020, ble klager informert om at det var planlagt å lage høydemodeller ut fra dronemålinger, og at selve bygget ville ligge 15 meter over havet. Klager ga uttrykk for at det var den flotte utsikten mot sjø og fjell som var av størst betydning for henne, foruten pris. Klager fikk se utsikten fra 6. etasje i trinn 1 av prosjektet, og spurte i den forbindelse om det andre prosjektet ville ta utsikten fra leilighetene i trinn 2. Megler svarte at blokkene ville ligge mye lavere i terrenget og ville dermed ikke ta noe sjøutsikt fra en leilighet i 6. etasje i trinn 2. På dette tidspunktet var oppføringen av det andre prosjektet ikke påbegynt.

Klager ventet med å ta en endelig beslutning rundt kjøp, da hun ønsket å se en høydemodell som bekreftet utsikten fra leiligheten hun vurderte. I perioden juni til september 2020 mottok klager en rekke e-poster fra megler hvor det ble gjentatt at leilighetene ville ha «nydelig utsikt», «nydelig sjøutsikt» o.l. I markedsføringen av prosjektet i denne perioden, og i prospektet klager mottok, var det ingen informasjon om eller illustrasjoner som viste at det andre prosjektet ville bli oppført foran trinn 2. Det fremkom riktignok av side 10-11 og 16-17 i prospektet at det vil ligge noe som heter [navn på det andre prosjektet] i området foran prosjektet, men det var ingen opplysninger som tilsa at det ville være bestående av blokker. Det forelå heller ingen illustrasjoner av hvordan disse ville bli seende ut og påvirke utsikten fra leilighetene i trinn 2.

Basert på markedsføringen og informasjonen klager hadde fått av megler la klager inn et bud på en leilighet i 6. etasje 9. september 2020. Dagen etter mottok klager skriftlig bekreftelse fra megler på at budet var akseptert. Hun fikk deretter en ny e-post med boligmappe, som blant annet inneholdt reguleringsplanen for området. Reguleringsplanen hadde ikke vært en del av prospektet eller andre dokumenter fremlagt før bud ble inngitt.

Kort tid etter kontraktsignering ble klager informert om at hun måtte opp i 7. etasje dersom hun skulle ha den antatte utsikt mot nord. Klager endret derfor fra leiligheten i 6. etasje til en i 7. etasje. Klager tok senere på nytt kontakt med megler vedrørende høydemodellen, og hvor mange etasjer det andre prosjektet ville bestå av. Hun fikk til svar at modellen ikke var ferdig, men at hun ville få en «fantastisk utsikt». Spørsmålet vedrørende antall etasjer ble ikke besvart.

I begynnelsen av 2021 avtalte klager et møte med en annen megler hos innklagede (megler 2) for å få en avklaring i forhold til utsikten. Møtet ble holdt i salgslokalene til trinn 2 og modeller av prosjektet ble forevist, men ingen som viste hvordan forholdet til det andre prosjektet ville bli. Slik klager oppfattet det, mente megler at avstanden til neste blokk var den største bekymringen. Klager stilte på nytt spørsmål om avstanden mellom sin blokk og det andre prosjektet, men opplevde ikke at megler klarte å gi noe svar. Klager fikk heller ikke noe klart svar da hun spurte hvorvidt denne informasjonen fremgikk av reguleringsplanen. Møtet ble avsluttet med at megler beroliget klager og oppfordret henne til å ikke ta sorgene på forskudd.

Den 9. september 2021 så klager en ny annonse for trinn 2 i regionsavisen. Bildet der viste mye dårligere utsiktsforhold enn det hun var blitt forespeilet i forkant og ved kjøpet av leiligheten. Hun tok igjen kontakt med megler 2 og avtalte et møte 27. september 2021. Under møtet etterlyste klager informasjon om hvordan hennes leilighet i 7. etasje ville være plassert i forhold til 6. etasje i naboblokken mot nord. Megler opplyste da at 6. etasje i hennes blokk og blokken i nord vil bli parallelle, slik at den ikke vil ta noe utsikt i den retningen.

Etter å ha forsøkt lenge å få bekreftelse på utsikten fra leiligheten uten å få noen avklaring fra innklagede, sendte klager et varsel til innklagede og selger 9. mars 2022. Det ble fremmet et prinsipalt krav om å få en leilighet med utsikt slik som forespeilet, og et subsidiært krav om prisavslag på 500 000 kroner. Innklagede avviste kravene. I etterkant ble det holdt et møte mellom klager, megler 2 og utbygger, uten å komme frem til en løsning.

Den 3. november 2022 fikk klager tilsendt bilder av utsikten fra leiligheten, etter å ha etterspurt dette fra innklagede. Klager befarte leiligheten 23. november 2022. På dette tidspunktet var den første blokken i det andre prosjektet bygget, og den neste var under oppføring. Dette gjorde det tydelig for klager hvor mye utsikt disse blokkene vil ta fra hennes leilighet. Ut fra bildene er det tydelig at mesteparten av utsikten klager har nå, vil forsvinne når de to neste blokkene bygges.

Det bemerkes at Forbrukertilsynet har bekreftet at markedsføringen av dette prosjektet var villedende, og gitt flere pålegg som innklagede har akseptert og innrettet seg etter.

Avvisning
Det er ikke grunnlag for å avvise saken. Saken er tilstrekkelig opplyst gjennom den fremlagte dokumentasjon, og er derfor godt egnet for skriftlig behandling i nemnda.

Meglers opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd
Klager fikk ikke informasjon om det andre prosjektets høyde og påvirkning på utsikten før hun la inn bud på leiligheten, til tross for å ha etterlyst slik informasjon.

Innklagedes markedsføring av trinn 2 ga inntrykk av at leilighetene har uhindret utsikt til fjell og sjø, til tross for at det allerede i begynnelsen av 2019 ble vedtatt at det andre prosjektet skulle bygges, og at dette skulle være høyblokker. Videre forelå det reguleringsplan som slo fast at det skulle bygges høyblokker som ville komme foran trinn 2 og følgelig ta utsikt. Likevel ble disse forholdene ikke hensyntatt eller opplyst om ved markedsføringen av prosjektet i 2020. Megler har markedsført trinn 2 på en villedende måte ved ikke å illustrere eller gi informasjon om det andre prosjektet, og hvordan dette vil ta utsikt fra leilighetene. Først etter at innklagede fikk brev fra Forbrukertilsynet i mai 2021 har de endret markedsføringen.

Innklagede må selv bære risikoen for at de ikke kan dokumentere hvilke opplysninger som er gitt muntlig til klager. Klagers e-poster og senere møter med meglerne hos innklagede viser at hun ikke hadde noe klart bilde av hvordan utsikten fra hennes leilighet ville påvirkes av det andre prosjektet. Det er dermed tilstrekkelig sannsynliggjort at klager ikke har fått tilstrekkelig eller korrekt informasjon.

Den markedsførte utsikten var utvilsomt av betydning for klagers kjøp av boligen. Dette fremgår tydelig av klagers atferd før og etter kjøpet hvor hun etterlyste informasjon om det andre prosjektet, samt hennes korrespondanse med megler om antall etasjer, og hvorvidt disse blokkene ville ta utsikt fra hennes leilighet.

Når markedsføringen har et så stort fokus på at leilighetene skal ha flott utsikt, må en kjøper kunne regne med å få opplysninger om at en nærliggende tomt skal bebygges med høyblokker som vil stenge for store deler av utsikten. Dette underbygges også av den fremlagte verdivurdering hvor verditapet anslås til 200 000 kroner, samt Forbrukertilsynets brev av 7. mai 2021. Videre må innklagedes endring av markedsføringen og svar til Forbrukertilsynet forstås som en erkjennelse av at informasjonen var av betydning for avtalen.

Megleren har brutt sin opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd.

Meglers opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 10 at salgsoppgaven skal inneholde informasjon om forholdet til endelige offentlige planer mv. Det er klart at reguleringsplanen regnes som en slik offentlig plan. Reguleringsplanen var ikke inntatt i prospektet klager ble fremlagt. Like før hun innga bud, mottok hun «A-Å [prosjektnavn] Trinn 2», men heller ikke her var reguleringsplanen inntatt. Denne kunne imidlertid fås ved henvendelse til megler.

Klager fikk først reguleringsplanen da hun fikk tilsendt boligmappen i etterkant av budaksept. I reguleringsplanen ser man at det andre prosjektet er plassert foran trinn 2, men heller ikke her var det angitt hvor høye blokkene ville være.

Informasjonen som megler er forpliktet til å gi etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd, ble gitt på en uoversiktlig og fragmentert måte. Noe informasjon stod i prospektet, noe i «Eiendommen fra A til Å» og noe informasjon fremkom først av boligmappen som klager fikk tilsendt etter inngivelse av bud. Opplysningene er dermed gitt på en slik måte at det var vanskelig for klager å tilegne seg informasjonen. Ansvaret for å gi de relevante opplysningene påhviler megleren som den profesjonelle mellommann.

Megleren har brutt sin opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd.

Brudd på god meglerskikk
Megleren har brutt sin opplysningsplikt og dermed ikke tilstrekkelig ivaretatt kjøpers interesser i henhold til god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Krav om erstatning
Megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Basert på bilder fra 2022 er det laget illustrasjoner som viser utsikten fra leiligheten for tre tilfeller: 1) Uten det andre prosjektet foran, 2) dersom prosjektet bestod av lavblokker, 3) når prosjektet bygges så høyt som det er prosjektert. Klager har også innhentet en verdivurdering fra en megler i et annet foretak, hvor vurderingene er basert på illustrasjonene. Når blokkene i det andre prosjektet bygges slik som planlagt, vil dette medføre et verditap på 200 000 kroner. Dette tapet kreves dekket av innklagede.

Innklagedes anførsel om at det ikke foreligger noe verditap, ettersom de ikke er kjent med at prisen på noen av de andre leilighetene i prosjektet er blitt nedjustert i etterkant, er lite treffende. Prosjektet er nyoppført, og kjøperne har først nylig overtatt leilighetene. En eventuell nedjustering av pris vil trolig først vise seg ved senere salg av leiligheter i trinn 2.

Årsaken til tapet er at klager ikke har fått tilstrekkelig og korrekt informasjon om det andre prosjektet og dets påvirkning på utsikten fra klagers leilighet. Klager bestrider innklagedes anførsel om at klagers forutgående kjennskap til det andre prosjektet medfører at det ikke foreligger adekvat årsakssammenheng mellom ansvarsgrunnlaget og det økonomiske tapet. Klagers forutgående kjennskap til det andre prosjektet innebærer ikke at megler er fritatt sin opplysningsplikt.

Det er det fremsatt følgende påstand:

1. DNB Eiendom AS har brutt god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 ved å tilbakeholde opplysninger av betydning for handelen som klager hadde rett på etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første og annet ledd.

 

2. DNB Eiendom AS må betale kr. 200 000 i erstatning til [klager].

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Avvisning
Det stilles spørsmål om saken egner seg for behandling i nemnda, ettersom partene er uenige om innholdet i samtalene mellom klager og megler hva gjelder det andre prosjektet og dets påvirkning på utsikten fra trinn 2. Det vil her være behov for umiddelbar bevisføring i form av parts- og vitneforklaringer, samt befaring.

Ansvarsgrunnlag
Dersom nemnda kommer til at saken skal behandles, kan klagen uansett ikke føre frem, da det ikke foreligger ansvarsgrunnlag for innklagede. Klager fikk både korrekt og tilstrekkelig informasjon om det andre prosjektet i forbindelse med kjøpet av leiligheten i trinn 2. Megleren har overholdt opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.*

Klager var godt kjent med det andre prosjektet allerede før hun tok kontakt med innklagede angående trinn 2. I klagers brev til innklagede av 9. mars 2022 fremgår det at hun som ledd i sin leilighetsjakt allerede hadde hatt møte med, og innhentet informasjon om, det andre prosjektet. Innklagede vil tilføye at trinn 2 og det andre prosjektet ble markedsført parallelt i den aktuelle perioden. Klager hadde dermed løpende tilgang til informasjon om begge prosjekter fra hun først så annonsen for trinn 2 i mars 2020 og frem til hun seks måneder senere valgte å kjøpe leilighet.

Det andre prosjektet ble allerede innledningsvis et tema i den direkte kommunikasjonen mellom klager og innklagede, herunder i møter. Vurderingen av om innklagede har overholdt sin opplysningsplikt må derfor ta utgangspunkt i innholdet av denne direkte kommunikasjonen, som igjen må vurderes i lys av forhåndskunnskapen til klager. Under slike omstendigheter er det lite meningsfullt å ta utgangspunkt i den generelle markedsføringen av prosjektet. Klagers henvisninger til markedsføringen er dermed lite relevant for saken. Det samme gjelder for den fremlagte korrespondansen mellom innklagede og Forbrukertilsynet, som primært knytter seg til om det andre prosjektet i tilstrekkelig grad er tatt med på illustrasjoner i den generelle markedsføringen.

Fordi mange interessenter var opptatt av det andre prosjektet, var meglerne både forberedt på og opptatt av å gi god og grundig informasjon om dette. Slik informasjon ble blant annet gitt i møter avholdt i visningslokalet i trinn 1, noe som ga gode muligheter for å «tegne og forklare» hvordan det andre prosjektet ville påvirke utsikten. Dette ble også gjort i klagers tilfelle.

Klager viser til muntlig kommunikasjon med to meglere hos innklagede. Disse kjenner seg ikke igjen i klagers beskrivelsene av samtalene som har funnet sted, særlig dialogen knyttet til hvordan utsikten fra den enkelte etasje/leilighet ville bli påvirket av det andre prosjektet. De mener tvert imot at de har gitt korrekte og tilstrekkelige opplysninger om det andre prosjektet og dets betydning for utsikten fra trinn 2, herunder klagers leilighet, og at de gjennomgående hadde god kommunikasjon med klager. Innklagede finner det hverken nødvendig eller hensiktsmessig å knytte spesifikke kommentarer til flertallet av beskrivelsene til klager. Svært mye av det som påpekes, er lite relevant. Skriftlig utdypning er også lite egnet til å avklare uenigheter hvor samtalepartene har sprikende oppfatninger av de samtaler som har funnet sted.

Innklagede står inne for at trinn 2 har flott utsikt, både mot sjøen og i andre retninger. Det samme gjelder klagers leilighet, også etter at det andre prosjektet er ferdigstilt. I en bygning med 14 etasjer er det likevel slik at utsikten påvirkes av hvilken etasje leiligheten ligger i. Dette gjenspeiles i de forhåndssatte fastprisene.

Klager trekker frem at det ikke ble fremlagt noen «høydemodell», og viser til e-poster i etterkant av avtaleinngåelsen hvor hun etterspør en slik modell. I forbindelse med markedsføringen ble det vurdert å benytte droner til å illustrere høyden på tomten og prosjektet med utgangspunkt i blant annet trinn 1 som allerede var oppført. Megler er imidlertid ikke forpliktet til å utarbeide en slik modell for å overholde opplysningsplikten. Klager valgte dessuten å kjøpe leiligheten uten at det forelå en slik modell, og tok ingen forbehold i den forbindelse. Innklagede kan derfor ikke se at fraværet av en slik modell gir grunnlag for ansvar.

Innklagede kjenner seg ikke igjen i klagers påstand om at hun først etter kjøpet i 6. etasje fikk informasjon om at hun måtte opp i 7. etasje for å få den antatte utsikt mot nord. Basert på kommunikasjonen med klager, forstod innklagede det slik at hun allerede forut for det opprinnelige kjøpet hadde ønsket å kjøpe leilighet i 7. etasje, men at dette først ble mulig som følge av en bedring i klagers økonomi etter kjøpet.

Klagers leilighet er vendt mot nord og øst. Klager viser til at utsikten mot nord var begrunnelsen for at hun valgte å «kjøpe seg opp» fra en leilighet i 6. etasje til tilsvarende leilighet i 7. etasje. Innklagede vil i den forbindelse presisere at den aktuelle nabobygningen mot nord ikke er en del av det andre boligprosjektet (som ligger i retning øst, og i langt større avstand til klagers leilighet), men derimot inngår i et senere byggetrinn i angjeldende prosjekt. Slik innklagede oppfatter det, har klager ikke anført at det er gitt mangelfulle opplysninger om sistnevnte.

Hva gjelder reguleringsplan, har klageren mottatt beskrivelse av denne forut for kjøpet i «Eiendommen fra A-Å». Her fremgår det også at den fullstendige planen kan fås ved henvendelse til megler, og at den inngår som en del av salgsvilkårene. Selve reguleringskartet var et kontraktsvedlegg, og var inntatt i boligmappen som klager fikk tilsendt rett etter bud var inngitt. Reguleringsplanen er uansett lite relevant, da klager var kjent med det andre prosjektet allerede før hun tok kontakt med innklagede første gang.

Krav om erstatning
Skulle nemnda komme til at det foreligger ansvarsgrunnlag, er det uansett ikke sannsynliggjort noe økonomisk tap.

Det bestrides at klager har lidt et økonomisk tap i form av verdiforringelse på leiligheten. Den opprinnelige prislisten for leilighetene i trinn 2 tok hensyn til at det andre prosjektet ville begrense utsikten mot øst. Innklagede er ikke kjent med at prisen på noen av leilighetene i dette byggetrinnet er blitt nedjustert i etterkant. Heller ikke annenhåndssalg av kontrakter og/eller overtatte leiligheter indikerer noe verdiforringelse. I forbindelse med de annenhåndssalg innklagede er kjent med, er det tvert imot oppnådd en salgspris som er høyere enn opprinnelig kjøpspris.

Kravet bygger på en verdivurdering som ikke er basert på befaring eller tilsvarende selvstendige undersøkelser, men på illustrasjoner utarbeidet av klager. Innklagede er ukjent med hvordan illustrasjonene er utarbeidet, og kan ikke gå god for at de gir et dekkende og rimelig inntrykk av det de hevdes å illustrere. Uansett er det lite relevant om illustrasjonene er korrekte, da scenarioene i seg selv er oppkonstruerte og irrelevante. Dermed er også verdivurderingen irrelevant.

I verdivurderingen legges det uten nærmere begrunnelse til grunn at den faktiske kjøpesummen som klager betalte, tilsvarer verdien av leiligheten i scenario to, nemlig at «blokkene i [det andre prosjektet] var lavblokker». Dette er et helt hypotetisk scenario, som aldri har vært aktuelt og dermed aldri har dannet grunnlag for prising av leilighetene i trinn 2. Klager var godt kjent med det andre prosjektet allerede før hun tok kontakt med innklagede første gang. Klager var dermed klar over at det andre prosjektet ikke var et lavblokk-prosjekt. Det er derfor ikke mulig å forstå grunnlaget for at verdivurderingen tar utgangspunkt i et lavblokk-scenario.

Uansett medfører klagers forhåndskunnskap om det andre prosjektet at det ikke foreligger adekvat årsakssammenheng mellom ansvarsgrunnlaget og tapet.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på meglerens opplysningsplikt og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at saken avvises.

 

Denne saken reiser bevisspørsmål som ikke kan avklares på en forsvarlig måte under nemndas skriftlige behandling uten partene og eventuelle vitner til stede, og som kan forklare seg. Det vil også være naturlig for de som skal avgjøre denne saken, å avholde befaring.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

Saken avvises.