RFE 2023-032

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 14. august 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklagede:                 Nordvik Frogner

 

Saken gjelder:             Brudd på god meglerskikk ved håndtering av budrunden

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

Klageren var interessent til fritidseiendom formidlet gjennom innklagede foretak og deltok i budrunden. Det var i alt tre budgivere med. Midtveis i budrunden kom det inn flere lukkede bud, det siste på 1 400 000 kroner, som selgeren valgte å akseptere.

Spørsmålet i saken er om megleren gjennom sin håndtering av budrunden har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsforskriften, herunder god meglerskikk.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i korte trekk anført: 

Klageren fattet interesse for en fritidsbolig formidlet gjennom innklagede foretak. Oppdraget var inngått med et konkursbo. Første bud kom inn kl. 10:39 og var på 1 000 000 kroner. Klageren la deretter inn bud kl. 10:39 på 1 100 000 kroner. Kort etter kom det inn bud på 1 150 000 kroner. Klageren la så inn et nytt bud kl. 11:11 på 1 250 000 kroner. Etter dette fikk klageren beskjed fra megleren om at det nå var han og en annen interessent med i budrunden.  Vedkommende høynet med et bud på 1 260 000 kroner. Klageren la deretter inn bud 11:47 på 1 300 000 kroner med akseptfrist 12:20. Kl. 12:21 ringte megleren og fortalte at klageren hadde det høyeste budet og at den andre budgiveren har trukket seg. Han ba klageren forlenge akseptfristen til kl. 14:00, slik at han fikk mulighet til å snakke med bostyrer og selger. Kl. 13:49 ringte megleren igjen og fortalte at budet ikke var blitt akseptert og spurte om klageren ville gå høyere. Klageren ønsker å tenke på det. Kl.14:03 sendte klageren nytt bud på 1 400 000 kroner. Kl.14:17 ringte megleren og fortalte at det hadde kommet inn et lukket bud som selger hadde akseptert.

Klageren ringte til bostyrer som forklarte at salget var gjort gjennom abandonering. Han hadde ikke hørt noe om budrunden. Klageren fikk opplyst hvem selger var og tok deretter kontakt med vedkommende. Etter samtalen med selgeren fikk klageren en følelse av at det var noe som ikke stemte. Ifølge selgeren ble han kontaktet av megleren før akseptfristen, med informasjon om at klageren hadde det høyeste budet på 1 300 000 kroner. Et bud som selgeren deretter valgte å akseptere. Samtidig fikk klageren beskjed om å utvide akseptfristen sin fordi megleren måtte ta det opp med selgeren først. Etter at selgeren aksepterte klagerens bud ble han kontaktet av megleren og informert om at det hadde kommet inn et lukket bud på 1 350 000 kroner. Selgeren valgte å avslå budet. Senere ringte megleren på nytt og informerte om at budgiveren med det lukkede budet hadde økt sitt bud til 1 400 000 kroner. Ettersom dette budet lå så vidt høyt over prisantydningen, tok selgeren det opp med sine kreditorer og valgte å akseptere budet. I forkant av aksepten hadde klageren sendt SMS med beskjed om at han økte budet sitt til 1 400 000 kroner. Han fikk ikke noe svar.

Megleren ga klageren uriktige opplysninger under budprosessen. Han ble fortalt at selgeren hadde avslått budet hans på 1 300 000 kroner med akseptfrist 12:20, mens selgeren selv sa at han hadde akseptert budet. Da megleren ba klagere utvide akseptfristen sin til kl. 14:00, fikk klageren mistanke om avtalt spill i kulissene, som også selgeren var uvitende om.

Meglerne har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av budprosessen.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Oppdraget gjaldt salg av fritidsbolig med delvis oppført hytte. Hjemmelshaveren hadde gått konkurs, og eiendommen var blitt abandonert av konkursboet og ble solgt gjennom fullmektig for kreditor.

Klageren har ikke klaget direkte til meglerforetaket. Klageren har kun henvendt seg til foretaket med ønske om skriftlig tilbakemelding på hvorledes budrunden hadde forløp, dette ble besvart av meglerforetaket. Det er ikke fremmet noe krav og således heller ikke gitt noe avslag. Overskriften med meglers avslag har klageren selv forfattet og lagt inn i klagen.

I salgsoppgaven under punktet sentrale lover har meglerforetaket skrevet;

«Det anbefales at kjøper er en profesjonell aktør»

Klageren var den eneste av tre budgivere som ikke var en profesjonell aktør. Ingen av de tre budgiverne var kjent for megleren fra før, og meglerforetaket har ikke hatt tidligere salg, kjøp eller budgivning fra noen av disse. Påstanden om at megleren skal ha hatt interesse av å fremme en av budgiverne, er grunnløs og baserer seg kun på spekulasjoner fra klageren.

Budjournalen viser tydelig hele budprosessen. Alt er elektronisk logget, tidspunktene stemmer med realiteten og det fremkommer ingen spor av at det på noe tidspunkt skal ha blitt gitt noen aksept på klagerens siste bud på 1 300 000 kroner med akseptfrist kl. 14:00. Megleren har selvsagt hatt samtaler med selgers fullmektig og diskutert hvorvidt de var villige til å akseptere budet, dersom det ikke kom inn flere bud.

Vedkommende med det lukkede budet hadde også inne tilsvarende bud som klageren på 1 300 000 kroner. Det har dog ikke blitt innhentet noen aksept, da nytt lukket bud på 1 400 000 ble mottatt av megleren kl. 13:50, 10 minutter før budfristen gikk ut. Megleren kontaktet da klageren for å høre om han ønsket å inngi høyere bud, dette virket det ikke som klageren var interessert i, noe som var forståelig da han trodde han bød over seg selv. Det ble antydet til megleren at klageren kunne være villig til å gå til 1 350 000 kroner, men det ville uansett ikke gjort noen forskjell for selger, som selvsagt ønsket en høyest mulig salgssum for å dekke inn mest mulig av gjelden sin.

Det var også en fordel for selgeren at kjøper var en profesjonell part ettersom dette innskrenker reklamasjonsretten i forhold til å selge til en forbruker. Selgeren valgte derfor å akseptere det lukkede budet kl. 13:56, da de ikke hadde noen forhåpninger om at det ville komme noen høyere bud.

Det foreligger ingen brudd på forskriften rundt gjennomføringen av budrunden.

Meglerforetaket har dog forståelse for at det er frustrerende og irriterende at det legges inn lukkede bud midt i en pågående budrunde med flere budgivere, og at det er varierende kunnskap om hva dette innebærer for de forskjellige budgiverne. Megleren har fulgt alle prosedyrer, holdt taushetsplikten i hevd. Det foreligger ingen innhenting av aksept før budet på 1 400 000 kroner.

Det foreligger ikke rettslig grunnlag for å hevde at megleren har opptrådt i strid med lov, forskrift eller god meglerskikk.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på reglene om budgivning herunder god meglerskikk.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

 

Når det gjelder meglers håndtering av budrunden, kan ikke nemnda se at megler har forsømt seg her. Selv om mange mener at hemmelige bud er en uting, er dette lovlig, og en megler må forholde seg til det. Nemnda har en viss forståelse for at klageren kan føle seg urettferdig behandlet, men nemnda finner ikke at megler her kan bebreides. Klagers påstand om at selger skal ha akseptert klagers bud, er ikke dokumentert eller sannsynliggjort, og kan ikke legges til grunn.

 

Eiendommen var abandonert, og klageren har anført at salgsprosessen fremstår som avtalt spill bak kulissene. Nemnda finner det imidlertid klart at det ikke er noe grunnlag for denne påstanden.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

[Klageren] gis ikke medhold.