RFE-2023-035
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 14. august 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Hanne Kraft-Johanssen
Advokat Hanne Kraft-Johanssen
Innklaget: Vestfold Eiendomsmegling AS (EIE Tønsberg)
v/advokat Sven Soot
Tryg Forsikring
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I mai 2014 kjøpte klageren en andelsleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak for 990 000 kroner. Leiligheten hadde en prisantydning på 1 090 000 kroner og ligger i et bygg fra 1914. Borettslaget består av 17 andeler. Ved salget ble det opplyst om at midlertidig brukstillatelse/ferdigattest kun forelå for deler av bygningen. I forbindelse med at klageren skulle videreselge leiligheten i 2022, oppdaget den nye megleren at klagerens andel hverken hadde ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Spørsmålet er om megleren har gitt tilstrekkelig informasjon om at klagerens andel manglet offentlige tillatelser. Videre er det spørsmål om det er grunnlag for å tilkjenne klageren erstatning for kostnadene hun er påført for å få midlertidig brukstillatelse på plass.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Ved kjøpet i 2014 var det inntatt følgende opplysninger om midlertidig brukstillatelse/ferdigattest i salgsoppgaven:
«Foreligger bare for deler av bygningen da den er oppført før dette ble normal praksis i kommunen».
Da klageren skulle selge leiligheten høsten 2022, oppdaget den nye megleren at klagerens andel hverken hadde ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Ettersom leiligheten ikke var lovlig tatt i bruk, ville megleren ikke formidle salget.
Formuleringen i salgsoppgaven fra 2014 var direkte misvisende og ledet klageren til å tro at alt var i orden med hensyn til offentlige tillatelser. Selv om det er korrekt at ferdigattest og midlertidig brukstillatelse kun forelå for deler av bygningen, fremkom det ingen opplysninger som ga klageren grunn til å tro at dette manglet for hennes andel. Megleren skulle gitt tydelig informasjon om det måtte søkes om tillatelser for at bruken skulle være lovlig. Klageren ville aldri kjøpt leiligheten dersom hun hadde blitt opplyst om at den ikke hadde det formelle i orden.
Megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt i forbindelse med markedsføringen av leiligheten. For at klageren skulle kunne selge et lovlig produkt i 2022, måtte hun søke om midlertidig brukstillatelse for sin andel. Det er årsakssammenheng mellom meglerens manglende opplysninger og klagerens tap. Klageren krever erstatning for kostnader til arkitekt, advokat, Brannstrategi AS, husleie og lånekostnader. Klagerens totale erstatningskrav er på 169 409 kroner.
Klageren bestrider innklagedes anførsel om at kravet er foreldet. Det gjelder en tre års foreldelsesfrist fra den dag da skadelidte fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige, jf. foreldelsesloven § 9 første ledd. Fristen begynte først å løpe i 2022 da den nye megleren oppdaget at leiligheten ikke var lovlig. Det er ikke relevant at det ble søkt om brukstillatelse for to øvrige andeler i 2015, ettersom klageren ikke mottok et nabovarsel i den forbindelse. Uansett har klageren ingen plikt til å sette seg i inn i andre søknader om brukstillatelse. Klageren trodde heller ikke det var nødvendig, all den tid hun oppfattet det slik at hennes andel allerede hadde de nødvendige tillatelser.
Innklagede har i korte trekk anført:
Foreldelse
Klagerens krav er i alle tilfeller foreldet. Det er enighet om at det gjelder en tre års frist fra da skadelidte fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap, jf. foreldelsesloven § 9 første ledd. Meglerforetaket er imidlertid uenig i når foreldelsesfristen begynte å løpe. Etter meglerforetakets oppfatning må fristen regnes fra 2015, slik at kravet allerede er foreldet.
I forbindelse med at naboleiligheten skulle pusses opp, fremkom det at det ikke forelå midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Den ansvarlige søkeren sendte deretter beskjed til styrets leder i borettslaget med beskjed om at alle beboere ble gjort kjent med nabovarsel og saken. Brevet er datert i 2015, og det forutsettes at også klageren ble gjort kjent med dette.
Videre fremgår det av referatet fra generalforsamlingen i 2022 at leiligheter som ikke har midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest har vært tema i borettslaget tidligere.
Ansvarsgrunnlag
Megleren innhentet på vanlig vis meglerpakke fra kommunen. I salgsoppgaven ble det opplyst at det kun forelå midlertid brukstillatelse/ferdigattest for deler av bygningen, ettersom bygget var oppført før dette ble normal praksis i kommunen. Det må legges til grunn at det som skrives vedrørende midlertidig brukstillatelse og ferdigattest i salgsoppgaven relaterer seg til den aktuelle andelen. Videre fremgikk det i boligsalgsrapporten under avsnittet «Egne premisser» at takstmannen ikke hadde vurdert om det forelå offentlige påbud, reguleringsmessige forhold eller om boligrom, hybler, leiligheter m.m. som benyttes, var godkjent av bygningsmulighetene.
Megleren har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Det bestrides at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk eller erstatningsbetingende uaktsomt.
Årsakssammenheng
Det er fullt lovlig å selge en bolig uten midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest, så lenge det opplyses om at dette mangler. Slik meglerforetaket ser det, ville det vært mulig å selge leiligheten uten å bli påført kostnader forbundet med en søknadsprosess.
Det foreligger ikke årsakssammenheng mellom det anførte bruddet på opplysningsplikten og det fremsatte kravet.
Økonomisk tap
Klageren kjøpte leiligheten godt under prisantydning. Ved å få på plass offentlige godkjenninger, vil klageren sannsynligvis få solgt leiligheten til en høyere pris enn om dette ikke ble besørget. Meglerforetaket kan ikke se at klageren har lidt et økonomisk tap.
Subsidiært anføres det at kravet i alle tilfeller er for høyt. Det er blant annet krevet dekket husleie for flere måneder. Det er ikke sannsynliggjort at klageren ville fått solgt leiligheten umiddelbart dersom det forelå midlertidig brukstillatelse/ferdigattest. Klageren måtte således regne med å betale husleie frem til overtakelse etter et eventuelt salg. Videre er det krevet dekket lånekostnader. I alle tilfeller må overnevnte anførsel også gjøres gjeldende relatert til dette.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Foreldelse
Innklagede har anført at eventuelle krav er foreldet og har vist til det som skjedde i 2015. Nemnda finner imidlertid ikke at foreldelsesfristen begynte å løpe i 2015, jf. foreldelsesloven § 9 første ledd. Klageren fikk da hverken kunnskap om eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om at hennes leilighet ikke hadde midlertidig brukstillatelse/ferdigattest.
Undersøkelses- og opplysningsplikt
Det var opplyst i salgsoppgaven at det kun forelå midlertidig brukstillatelse/ferdigattest for deler av bygningen. Spørsmålet er følgelig om dette i 2014 var tilstrekkelig, eller om megler her skulle undersøkt nærmere om hva som var situasjonen for klagerens borettslagsleilighet. Etter nemndas syn har ikke megler overholdt opplysningsplikten. Enten skulle megler sjekket med kommunen om denne leiligheten hadde midlertidig brukstillatelse/ferdigattest, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 8. Denne loven trådte i kraft 1. januar 2008. Under enhver omstendighet skulle megler opplyst at det ikke hadde vært mulig å avklare om leiligheten hadde midlertidig brukstillatelse/ferdigattest.
Erstatningskravet
Meglerforetaket kan bli erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1 dersom visse vilkår er oppfylt. Ett av vilkårene er at det er juridisk årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og det tapet klageren har lidt. I dette tilfellet har ikke megler i salgsoppgaven gitt en positivt uriktig opplysning om midlertidig brukstillatelse/ferdigattest, og det fremstod derfor ved salget som usikkert om klagerens leilighet hadde dette. Det foreligger derfor ikke årsakssammenheng, og erstatningskravet fører ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Vestfold Eiendomsmegling AS (EIE Tønsberg) har ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten. Erstatningskravet fører ikke frem.