RFE-2023-036

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 14. august 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Vikebø & Jørgensen Nybygg AS (Privatmegleren Bergen Sentrum)

 

Saken gjelder:               Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder god meglerskikk og krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

Klageren kjøpte kontraktsposisjon til prosjektert leilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak i januar 2023. Allerede dagen etter første annonsering, la klageren inn bud på prisantydning. Selger svarte med å gi klageren et motbud på 4 190 000 kroner (100 000 kroner over prisantydning) som ble akseptert samme dag. Overtakelsen skulle først finne sted 13. mars 2023. Klageren fikk ikke tilgang til å befare leiligheten før aksept av motbudet. Men fikk svar på de spørsmål hun hadde ved henvendelse til megleren. Da hun én måned senere fikk tilgang til leiligheten for å ta noen mål, oppdaget hun at flisene på baderommet ikke samsvarte med bilder og informasjon i salgsoppgaven. I tillegg var bod som ifølge opplysningene skulle være egnet som «walk-in» i en annen utførelse enn forespeilet og således uegnet til dette formålet. Spørsmålene i saken er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å dra tilstrekkelig omsorg for klagerens interesser. Videre om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å annonsere eiendommen med en prisantydning selger ikke var villig til å godta. Klagerne har fremsatt et erstatningskrav på 400 000 kroner.

 

Nemnda kom til at klagen delvis avvises, delvis ikke fører frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i hovedsak anført: 

Klageren var i kontakt med meglerforetaket etter å ha sett annonsen på FINN.no 28. januar 2023. Ettersom dette var salg av kontraktsposisjon, var det ikke satt opp visninger. Under telefonsamtale med megleren søndag 29. januar 2023 spurte klageren om det var mulig å se leiligheten. Megleren viste til at det fortsatt var en byggeplass, og at det derfor ikke var mulig å ta seg inn på selve tomten.

Klageren fikk svar på de spørsmål som var av interesse, blant annet spurte hun om fargene på illustrasjonsbildet av badet samsvarte i farge med de reelle flisene. Dette var en viktig detalj og noe som vil kunne ha betydning ved videresalg. Megleren svarte klart og tydelig «ja» på spørsmålet. Klager dro for å se på tomten.

Det var satt opp en gjennomgang av leiligheten med megler mandag 30. januar. Da klageren imidlertid hadde fått svar på sine spørsmål, lest igjennom salgsoppgaven og det ikke var mulig med fysisk visning i leiligheten, valgte hun å legge inn bud på prisantydningen som fremkom av salgsannonsen samme dag. Selger svarte med å gi henne et motbud på 4 190 000 kroner (100 000 kroner over prisantydningen). Klageren aksepterte motbudet ettersom det var én annen interessent som hadde meldt seg på budrunden i mellomtiden.

Klageren stiller spørsmålstegn ved prisantydningen som bar preg av lokkepris og ikke en reel pris. Det var under 24 timer fra boligen ble annonsert til budet på prisantydning ble gitt. Det vises til forbrukertilsynets veiledning for markedsføring av bolig pkt. 3.2.3.

Onsdag 8. februar fikk klageren tilgang til leiligheten for å ta mål etter direkte forespørsel til utbygger, da megler hadde avvist forespørsel om dette. Til klagerens store fortvilelse så hun at baderommet ikke hadde fliser som samsvarte med illustrasjonsbildet og meglers stadfestelse. Badet hadde helt hvite enkle fliser, ikke beige og delikate som klageren ble forsikret om. I tillegg var heller ikke dimensjonene på flisene i samsvar med opplysningene i salgsoppgaven. Av salgsoppgaven fremgår det at «[v]egg- og gulvfliser er av 30 x 30 cm. størrelse […]». De faktiske dimensjonene på veggflisene er 40×20 cm og gulvflisene er 20×20 cm. Prisoverslag for utbedring, slik meglerforetaket har vist til, må derfor i tilfelle omfatte demontering og remontering av nye vegg- og gulvfliser i tillegg til baderomsinnredningen.

Hverken megler og meglerfirmaets advokat, har vært villig til å møte klageren på noe av dette. Det er ikke riktig som megleren hevder at hun ikke har gitt noen garantier i forhold til farge på flisene. Klagerens søster var vitne til telefonsamtalen med megler søndag 29. januar. Søsteren hadde kjøpt nybygg for noen år siden og var til hjelp i forhold til å forsikre klageren om at hun fikk stilt de de riktige og nødvendige spørsmålene under samtalen. Det var heller ikke riktig at det ikke var mulig å se på leiligheten. Selger og utbygger av prosjektet hadde befaring 25. januar. Leiligheten var dermed ferdigstilt når annonsen ble publisert. Dersom megler var usikker på hvilke fliser som var lagt på baderommet, kunne hun derfor spurt både selger og utbygger før hun ga tilbakemelding til klageren.

Klageren er innforstått med at nybygg og prosjekter ikke alltid blir som «forventet», og at endringer kan skje underveis. Det sentrale her var at leiligheten var ferdigstilt før annonsen ble publisert slik at informasjon om farger og andre detaljer burde kommet tydelig frem av annonsen. Megleren burde i det minste undersøkt dette før hun ga svar. Siden det ikke var mulig å holde visning på leiligheten, måtte klageren stole på meglers utsagn. Opplysninger om dette fremgikk heller ikke av salgsoppgaven. Klageren ville ikke ha kjøpt denne leiligheten dersom hun hadde fått korrekte opplysninger om fargen på baderomsflisene.

Ifølge megleren pliktet klageren i tillegg å betale for selgerens tilvalg som beløp seg til ca. 60 000 kroner. Dette kom megleren med etter at klageren hadde akseptert selgerens motbud på 4 190 000 kroner + omkostninger. Etter mye frem og tilbake ble det avklart via meglerforetakets advokat at klageren ikke pliktet å betale dette i tillegg til kjøpesummen.

På side 9 i salgsoppgaven var det beskrevet at boden var godt egnet som «walk-in» garderobe. Ut ifra planløsningen ser dette også ut som en god mulighet. Under befaring viste det seg at veggen på venstre side, bak døren var lukket helt igjen, døren gikk innover i boden og på høyre side var det satt opp tekniske installasjoner. Boden var med det ikke mulig å benytte som «walk-in». Det var ikke anledning til å installere garderobestang, samt svært begrensede muligheter for å montere andre garderobe- og oppbevaringsløsninger. Leiligheten var ferdigstilt når annonsen ble publisert. De justeringer som var foretatt fra utbygger skulle vært informert om i salgsoppgaven og annonsen. Videre hadde megleren lagt ved plantegninger av leilighet i byggets A del i salgsoppgaven, og ikke B delen hvor den aktuelle leiligheten lå.

Avviket knyttet til badet utgjør et verditap klageren krever erstattet. Bekreftelsen fra megler på at illustrasjonsbilde var identisk med virkeligheten når det gjaldt farge og flis, var en forutsetning for hennes bud og aksept av selgers motbud. Badet er i tillegg mindre attraktivt ved videresalg. Løsningen med å legge flis på flis fremstår som en uholdbar og urimelig løsning. Klageren har kjøpt en ny leilighet og forventer at standarden er i samsvar med dette. Det stilles videre spørsmål ved gyldigheten av garantien ved en slik løsning, samt om den oppfyller kravene til faglig god utførelse, jf. bustadoppføringsloven § 7.

Meglers opptreden har ved flere anledninger vist seg å være preget av hastverk med uriktige opplysninger og uvitenhet som har gått ut over klageren.

Dersom det var avgjørende å avholde møte med megleren før bud/aksept for å motta tilstrekkelig og korrekt informasjon om leiligheten, burde megleren gitt beskjed om dette i telefonsamtalen, samt sørget for at det fremkom av salgsoppgaven. Der sto det kun «Ta kontakt med megler i dag for en gjennomgang av boligen». Dette gjorde klageren og fikk svar på de spørsmålene hun hadde. Det er megleren som den profesjonelle part som har ansvar for å gi korrekt informasjon til kjøper, uavhengig av hvordan dialogen gjennomføres. Megler har en opplysningsplikt og det er klart at vedkommende må være kjent med objektet som selges. Hadde hun befart leiligheten, noe det var anledning til ettersom denne var ferdig på tidspunktet annonsen ble publisert, ville hun enkelt kunne formidlet hvordan baderomsflisene faktisk var i farge og størrelse.

Klageren krever 300 000 kroner i erstatning. I tillegg og som følge av meglerforetakets villedende markedsføring og lokkepris, krever klageren det hun betalte for mye ved å godta motbudet fra selger som lå 100 000 kroner over prisantydningen. Til sammen kreves
400 000 kroner i erstatning fra meglerforetaket.

I beregningen av en eventuell erstatningssum, bes utgifter til alternativ bolig i utbedringsperioden medregnes..

 

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Oppdraget gjaldt salg av kontraktsposisjon. Selger hadde ennå ikke overtatt leiligheten. Overtakelse var satt til 13. mars 2023. Leilighetsprosjektet var fremdeles under oppføring med hektisk byggeaktivitet. Det var fremdeles utbygger som rådet over leiligheten. Selger hadde derfor ikke mulighet til å gjennomføre befaring med megler i leiligheten.

 

Informasjonsinnhenting og undersøkelser
Forut for annonseringen hadde megleren mottatt meglerpakke fra Infoland, samt diverse opplysninger om prosjektet fra utbygger og oppdragsgiver. På grunn av HMS og rasjonell fremdrift, hadde ikke megleren adgang til byggeplassen. Når det gjaldt informasjon om innhold og standard måtte megleren hovedsakelig basere seg på utbyggers leveransebeskrivelse, plantegning og informasjon fra selger. Dette var det også opplyst om i salgsoppgaven. Annonse og dokumenter som ble utarbeidet av megler var basert på denne informasjonen og ble sendt til selger for korrekturgjennomgang. Selger ble spesifikt bedt om å gjennomgå standard og tekst vedrørende tilvalg, salgsoppgavens innhold samt bilder og bildetekst. Selger responderte med at materiellet som var utarbeidet var korrekt.

Salgsdokumenter og informasjon forut for avtale inngåelsen
Leiligheten ble annonsert på nett 28 januar 2023 kl. 19:21. Klageren tok kontakt tidlig søndag formiddag 29. januar 2023. Det ble avtalt et møte mellom klager og megler på meglers kontor mandag 30. januar. Ettersom prosjektet fremdeles var en byggeplass og utbygger ikke ønsket visninger, tilbød megleren å gjennomgå all informasjon med klageren på kontoret.

Likevel la klageren inn bud før møtet, og avtalen mellom selger og klageren ble sluttet søndag kveld. Før inngivelse av bud hadde klageren sett nettannonsen samt mottatt salgsoppgaven med bilag.

Under standard i nettannonsen fremkommer det at badet er helfliset i delikate toner og har elektriske varmekabler i gulv. Av salgsoppgaven fremgikk det tydelig at bilder og tegninger var illustrasjoner, at disse var fra prosjektet, men ikke nødvendigvis denne leiligheten, videre at det er leveransebeskrivelsen og byggetegningene som angir standard og innhold.

Megler er av den oppfatning at hun ikke har gitt noen garantier i forhold til fargen på flisene. Hun viser alltid til at dette er illustrasjoner, og at avvik her må påregnes, samt at det er leveransebeskrivelsen som må legges til grunn hva gjelder standard. Påstander og bevisførsel runde dette forholdet egner seg best for en umiddelbar bevisførsel.

Under standard i nettannonsen fremkom det at soverommet var romslig med tilkomst til innvendig bod som godt kunne egnes som «walk-in» garderobe. Det fremkommer samtidig at utbygger tar forbehold om justeringer av fasader, vinduer, leilighetsplaner etc. så lenge dette ikke forringer boligens kvalitet og funksjon i vesentlig grad. Slike justeringer vil kunne medføre mindre endringer av størrelsen på enkelte rom i leilighetene.

Megler var av den oppfatning at det er fullt mulig å ha åpne hyller, knagger og kleshengere i boden, noe som pr. definisjon er «walk-in» garderobe. Påstander og bevisførsel runde dette forholdet egner seg best for en umiddelbar bevisførsel.

Prisantydning og budgivning
Stipulert markedspris for retten til å tre inn i selgers kontrakt med utbygger var satt til 520 000 kroner. Total kjøpesum til utbygger og til selger, dersom kontraktsposisjonen ble solgt til markedspris, var 4 182 109 kroner inkludert omkostninger og tilvalg.

Dagen etter annonsering, da klageren valgte å by, var det i alt åtte registrerte interessenter. Med bakgrunn i den registrerte interessen ønsket selger at objektet skulle annonseres over flere dager som opprinnelig planlagt. Budet fra klageren på 4 090 000 kroner var under prisantydning og ikke et bud selger ønsket å akseptere. Dersom det ble gitt bud noe over prisantydning kunne imidlertid selger likevel være villig til å selge allerede et døgn etter annonsering. Han valgte derfor å gi klageren et motbud på 4 190 000 kroner, noe klageren aksepterte.

Klageren har etter dette undertegnet kjøpekontrakt på 4 222 192 kroner inklusive omkostninger. Dette er 40 083 kroner mer enn angitt total prisantydning inkludert omkostninger. Dette hendelsesforløpet indikerer ikke noen form for villedende markedsføring.

Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd første punktum at oppdragstaker skal sørge for at kjøperen får handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan ha betydning for avtalen.

Hovedregelen er at undersøkelses- og opplysningsplikten gjelder fult ut også ved prosjektmegling. Ettersom prosjektet ikke var ferdig på salgstidspunktet, må man nødvendigvis tillempe opplysningsplikten til informasjonen som faktisk var tilgjengelig, jf. NOU 2006: 1 side 120.

Det var ikke mulig for oppdragsgiver å avholde befaring med megler i leiligheten. Når det gjaldt innhold og standard måtte megleren hovedsakelig forholde seg til utbyggers leveransebeskrivelse, plantegning og informasjon fra selger. Alt av salgsmateriell ble oversendt selger for korrekturgjennomgang, hvorpå selger responderte med at innholdet i materiellet var korrekt.

Megler har gjennom den informasjon som var tilgjengelig, samt kontroll og videreformidling av denne, oppfylt sine plikter etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd.

Megler plikter å opptre i samsvar med god meglerskikk herunder dra omsorg for begge parters interesser. Kravet blir langt på vei dekket av § 6-7 i denne fasen.

Megler har opptrådt i tråd med god meglerskikk gjennom sin håndtering av oppdraget.

Det vises til at megleren avtalte møte med klageren mandag 30. januar 2023 på meglerens kontor, dette blant annet for å gjennomgå all informasjon samme med klageren. Prosjektet var fremdeles på bygge stadiet og utbygger ønsket ikke avholdt visninger på byggeplassen. Likevel valgte klageren å legge inn bud før møtet. Avtale mellom klageren og selger ble sluttet 29. januar 2023. Risikoen ved å unnlate å gjennomføre møtet først, kan ikke lastes meglerforetaket. Ved å tilby gjennomgang av all informasjon om prosjektet med klageren i forkant, har megleren nettopp forsøkt å dra omsorg for klagerens interesser.

Erstatning
Megleren har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det er ikke gitt uriktige opplysninger om leilighetens standard og innhold. Megler har aktsomt innhentet tilgjengelig informasjon.

Det er ikke sannsynliggjort at det foreligger noe økonomisk tap.

Det er på det rene at leiligheten er levert med et topp moderne og nytt bad i tidløse og nøytrale farger. Markedsverdien på leiligheten vil nettopp avhenge av de nevnte faktorer og ikke om flisene er i farge A eller B.

Utbyggers leverandør av badene i prosjektet bekrefter at det er enkelt å endre fargen på veggflisene og har tilbudt seg å utføre dette til en kostnad på ca. 35 000 kroner.

Når det gjelder boden kan denne enkelt innredes som en «walk-in» garderobe. På denne bakgrunn samt det faktum at rommet ikke inngår i p-rom kan det ikke sannsynliggjøres noe økonomisk tap.

Det er ikke grunnlag for klagerens krav på 100 000 kroner i erstatning, tilsvarende differansen mellom prisantydning og avtalt kjøpesum. Det foreligger hverken årsakssammenheng eller økonomisk tap.

Det er fremsatt følgende påstand:

 

1. Klageren gis ikke medhold i at Vikebø & Jørgensen Nybygg AS har opptrådt i strid med pliktene etter eiendomsmeglingsloven.

 

2. Klager gis ikke medhold i erstatningskrav mot Vikebø & Jørgensen Nybygg AS.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på meglers omsorgs- og rådgivningsplikt, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen dels avvises, dels ikke fører frem.

 

Lokkepris

Klageren har anført at det ved dette salget forelå en lokkepris. Lokkepris er at prisantydningen på et gitt tidspunkt bevisst settes lavere enn det selger er villig til å selge eiendommen for. Nemnda finner ikke at klageren har sannsynliggjort at det her forelå lokkepris. Klagen kan derfor på dette punktet ikke føre frem.

 

Fliser på baderom og «walk-in» bod/rom

Når det gjelder disse to klagepunktene, er det mye ord mot ord som nemnda ikke kan ta stilling til under sin skriftlige saksbehandling uten partene til stede. Denne delen av saken må derfor avvises. Det samme gjelder erstatningskravet.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold når det gjelder spørsmålet om lokkepris. For øvrig avvises klagen.