Klage nr:
50/08

Avgjort:
11.06.2008

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen, herunder forsinket oppgjør og krav om nedsettelse av meglers vederlag

Foretakets navn:
Aktiv Eiendomsmegling Bergen, Proaktiv eiendomsmegling AS
Saksfremstilling:

Klageren solgte en eiendom fra et dødsbo gjennom innklagede. Klageren representerer arvingene og var den som inngikk oppdragsavtale med innklagede etter fullmakt fra de øvrige arvingene. Budet ble akseptert 20. september 2007, kjøpekontrakten ble undertegnet henholdsvis 4. og 5. oktober 2007 og overtakelsen ble avtalt til 15. november 2007. Tinglysingen av sikringsobligasjonen skjedde 17. desember 2007 og nettokjøpesum ble utbetalt boets konto 18. desember 2007. Klagen gjelder hovedsakelig forholdene ved kontraktsmøtet og oppgjøret.

Fagansvarlig er advokat.

Klageren anfører:

Spørsmålet om beregning av dokumentavgift eller forholdet til konsesjonsloven ble ikke tatt opp av innklagede i forbindelse med kontraktsinngåelsen.

Innklagede var ikke kjent med hvordan dokumentavgiften skulle beregnes. På grunn av beregningen av dokumentavgiften må Kartverket ha opplysninger om arvingenes familierelasjon til arvelater og testamentets innhold.

På den første oversikten over kostnader i forbindelse med salget, satt innklagede av en sum til full dokumentavgift. En av arvingene tok kontakt og fakset han avgiftsvedtaket.

Innklagede kjente heller ikke til at utfylt skjema om konsesjonsfrihet skal sendes både i forbindelse med tinglysingen av eiendomsovergangen fra arvelater til den enkelte arving og i forbindelse med tinglysingen av eiendomsovergangen fra den enkelte

arving til ny kjøper. Konsesjonsfrihetsskjemaet ble ikke nevnt ved kontraktsinngåelsen, men sendt til klageren lang tid etter. Det ble anmodet undertegnet av klageren, og bare av henne, i ett eksemplar. Dette skjedde ved brev av 30. oktober 2007, altså 25 dager etter kontraktsinngåelsen.

Da Kartverket hadde opplysninger om arvingenes slektsforhold til arvelateren, returnerte de saken til innklagede. Klageren sendte bekreftet kopi av testamentet med budbil fra sitt hjemsted til innklagede. Innklagede sendte igjen saken til Kartverket, som igjen sendte saken i retur fordi innklagede ikke hadde gitt nødvendige formularer/erklæringer med hensyn til konsesjonsfrihet. En av arvingene tok kontakt med landbruksmyndighetene, som opplyste om at skjemaet om konsesjonsfrihet måtte undertegnes av alle arvinger i to eksemplarer, ett til hver eiendomsovergang.

Den ene arvingen skaffet skjemaene fra et annet kontor i innklagedes kjede. Hun fylte ut navn, adresse og krysset av der hver av arvingene skulle underskrive og sendte så to eksemplarer til hver arving med frankert returkonvolutt. Innklagede hadde ingen strategi for å ordne opp med hensyn til konsesjonslovens krav.

Det var så vidt boet fikk utbetalt netto salgssum før årsskiftet slik at pengene kunne fordeles mellom arvingene før 31. desember 2007. Hadde ikke boet vært avsluttet innen 2007, ville boet ha bestått i 2008 og måtte lignet også for 2008 og boet ville dessuten blitt formuesbeskattet.

Klageren krever på denne bakgrunn refusjon av for mye betalt provisjon. Klagerens krav er beregnet på bakgrunn av differansen mellom et pristilbud klageren fikk fra en annen aktør i markedet og det som er innbetalt innklagede. Klageren mener også innklagede er i mora, og må betale forsinkelsesrente, samt renter på klientkonto for beløpet betalt ved forskudd.

Klageren presiserer følgende i brevet av 9. april 2008 til Reklamasjonsnemnda:

Ved telefon av 12. november 2007 ba innklagede om å få alle arvingenes personnummer, altså tre dager før overtakelsen. Den 21. november 2007 ba innklagede om arvingenes slektsforhold til arvelater, altså seks dager etter overtakelsen.

Klageren ønsket å få oversendt alle papirene i saken og forespurte i mail per 27. februar 2008 om å få oversendt kjøpekontrakt i undertegnet stand og kvittering for innbetalt dokumentavgift.Innklagedes svar var at det var «første gang i historien vi får en forespørsel om å oversende kvitteringer på innbetalinger … «.

Da klageren mottok oppgjørsoppstillingen, var ikke renter fra kjøperens innbetalinger satt opp. Det var heller ikke beregnet renter for forskuddet på 10 %. Innklagede har i et brev skrevet at klageren har krav på disse rentene.

Innklagede anfører:

Innklagede presiserer at salgssummen var 300 000 kroner over takst og at klageren har vært fornøyd med prisen som ble oppnådd. Hovedklagemålet gjelder forsinket oppgjør.

Innklagedes sikringsobligasjon ble oversendt med dokumentpakke til innklagedes kontor på klagerens bosted. Årsaken til at dette ikke ble gjort ved innklagedes kontor, var at boets fullmektig bodde et annet sted. Sikringsobligasjonen ble signert i møtet 5. oktober 2007 og returnert til innklagede. I dokumentmappen lå også hjemmelserklæring i forbindelse med skiftet. Denne ble ikke undertegnet da en av arvingene hadde sjekket med «rette instans» og fått tilbakemelding om at det ikke var nødvendig å signere denne. Hjemmelserklæring i forbindelse med skifte ble i ettertid utarbeidet hos innklagede, men fordi dokumentet ikke var utfylt av arvingene, hadde ikke innklagede oversikt over arvingenes personnummer. Dette tok noe tid å fremskaffe.

Sikringsobligasjonen ble sendt til tinglysing, men ble nektet tinglyst da det ikke forelå dokumentasjon for testamentet og arvingenes slektsrelasjon til arvelater. Etter innklagedes oppfatning er dette en feil fra tinglysingsmyndighetenes side, da arvingene er legitimert til å pantsette eiendommen i kraft av skifteattesten. Tinglysing av panterett fordrer etter innklagedes oppfatning ikke overføring av hjemmelen. Erfaringsvis er det lettere å føye seg etter Kartverkets ønsker enn å ta diskusjonen med dem.

Sikringsobligasjonen ble på nytt sendt med testamentet og oversikt over arvingenes relasjon til arvelater. Innklagede var i kontakt med Kartverket for å sikre at alle nødvendige dokumenter var på plass. Innklagede spurte om det var nødvendig med to egenerklæringer, men fikk til svar at det ikke var nødvendig. Det var utarbeidet en egenerklæring om konsesjonsfrihet, men den gjaldt overføringen direkte fra arvingene til kjøperen. Kartverket hevdet i ettertid at de måtte ha en egenerklæring om konsesjonsfrihet med arvingene både som overdrager og erverver på samme dokument. Dette viser hvor ufullstendig og inkonsekvent saksbehandlingen i Kartverket er.

Det ble utarbeidet en egenerklæring om konsesjonsfrihet som gjaldt overføringen fra boet til arvingene. Denne var signert av klageren på vegne av arvingene i henhold til fullmakten som lå vedlagt. Egenerklæringen ble levert til kommunen for kontrollbehandling om at vilkårene for konsesjonsfrihet var til stede og ble stemplet godkjent. Kartverket avviste tinglysingen fordi erklæringen ikke var signert av alle arvingene. Kommunens saksbehandler ble kontaktet i forbindelse med dette og hun stilte seg fullstendig ukjent til dette kravet. Tilsvarende saker har blitt godkjent. Fagansvarlig ved innklagedes kontor avtalte med den ene arvingen at hun skulle besørge signaturer fra arvingene. Dette ble gjort så raskt som mulig og sendt til Kartverket umiddelbart etter at de forelå. Innklagede fulgte opp Kartverket daglig per telefon etter innsendingen av disse dokumentene for å få utbetalingen til selger umiddelbart etter at tinglysingen av sikringsobligasjonen var konferert.

Klageren hevder i sin klage at sikringsobligasjonen kunne vært tinglyst på et tidligere tidspunkt. Innklagede antar at klageren mener at tinglysingen skulle skjedd ved inngåelsen av oppdraget. Dette er ikke vanlig rutine. Årsaken til dette er for det første at det er ukjent hvilket pantebeløp sikringsobligasjonen skal settes til før salget er gjennomført. Videre genererer dette ettinglysingsgebyr som innklagede da blir avkrevd og man vet heller ikke om eiendommen blir solgt.

Saksbehandlingen har skjedd så raskt som mulig og i tråd med instruksjoner fra Kartverket og kommunen. At tinglysingen har tatt lang tid skyldes flere omstendigheter: at klageren ikke ville signere hjemmelserklæringen i forbindelse med skiftet, at Kartverket ikke anga alle kravene til dokumentene ved første avvisning og at Kartverket og kommunen har ulike krav til hvem som kan signere på dokumentene.

Det er ikke lidt noe økonomisk tap som følge av forholdene. Klageren er godskrevet renter fra overtakelsestidspunktet til utbetalingen skjedde.

På denne bakgrunn kan innklagede ikke se at det foreligger grunnlag for reduksjon i vederlaget.

Klagerens ytterligere anførsler:

Det ble avtalt at klageren skulle få tilsendt dokumentene vedrørende salget til gjennomlesing før kontraktsmøtet. Dette skjedde ikke, og klageren ringte innklagede samme dag møtet skulle avholdes og fikk oversendt kjøpekontrakten per mail kl 09.17.

Klageren møtte på kontraktsmøtet sammen med en annen arving. Innklagede betvilte at det utelukkende var klageren som skulle undertegne kontrakten. Den andre medarvingen var opptatt av at det var boet som skulle stå som selger og ikke arvingene, fordi dette ville føre til gevinstbeskatning.

Klageren er usikker på om hun ble forelagt skjema for hjemmelserklæring på kontraktsmøtet og kan ikke huske å ha blitt fortalt at dette var en ren tinglysingsteknisk operasjon. Klageren har selv hentet hjemmelserklæring fra Kartverkets nettside. Det skal oppgis personnummer, slektsforholdet og arveandel til alle arvinger. Disse spørsmålene brakte innklagede inn i saken på et langt senere tidspunkt. Dessuten fremgår det av innklagedes mail at innklagede har myndighet til å fylle ut dette dokumentet. Klageren mener dette viser at innklagede ikke var klar over at personnumrene til arvingene måtte inn i bildet.

Klageren motgår innklagedes anførsel om at «Hjemmelserklæringen i forbindelse med skifte ble i ettertid utarbeidet av megler, men fordi dokumentet ikke var utfylt av selgerne hadde man ikke oversikt over arvingenes personnummer» (klagerens utheving) og fremholder at det ikke var spørsmål om personnummer på kontraktsmøtet. Klageren mener også at «selgerne» er et underlig uttrykk å bruke, da selgerne var representert av klageren. Det var aldri snakk om at alle arvingene skulle være til stede.

Først 12. november 2007 ble personnumrene etterspurt og først 21. november 2007 etterlyses slektsrelasjonen til arvelater.

I e-post fra innklagede står det at «… en erklæring om konsesjonsfrihet grunnet at eiendommen er utskilt før 1930. Dette dokumentet er også et standarddokument slik at jeg vil oversende dette for signering i løpet av morgendagen». Det viste seg å være feil fremgangsmåte: tolv skjema måtte undertegnes.

Innklagede legger ansvaret på Kartverket. Klageren mener innklagede skal kjenne til de krav som må være oppfylt for å få tinglyst sikringsobligasjonen, hjemmelserklæringen og skjøtet. Det er denne kunnskapen en betaler eiendomsmeglere for.

Med hensyn til innhentingen av signaturene måtte den ene arvingen trå til, fordi innklagede ikke kjente til reglene og ikke hadde noen strategi for handling/løsning av problemene.

Ettersom overtakelsen ble satt til 15. november 2007, burde innklagede sett at det kunne bli tidsnød og oversendt de dokumentene som kunne oversendes Kartverket tidligere. Arvemeldingen skal gis til skatteetaten innen seks måneder, altså innen 29. januar 2008, så tiden var knapp.

Fordi prosessen trakk ut, har klageren og de andre arvingene fått oppført eiendommen som aktivum på selvangivelsene sine. Dette er rettetopp, men det har ført til ekstra bryderi.

Klageren ber Reklamasjonsnemndas sekretariat legge ved en mail fra innklagede, der han ber om klagerens bekreftelse på at det er hun som har skrevet brevet som er sendt til Reklamasjonsnemnda og at hun innestår for innholdet. Dette finner klageren ubehagelig og utilbørlig.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Etter innklagedes oppfatning kan «reklamasjonene vanskelig … være utformet» av klageren da faktafeil fremstår i serier.

Innklagede mener at den ene arvingen ikke var enig i flertallets valg av innklagede som meglerforetak. Innklagede ble oppringt av to av arvingene underveis i prosessen som sa at den ene arvingen som er advokat, var meget skeptisk til dem som meglerforetak. Etter salgsgjennomføringen ble innklagede også oppringt av noen av arvingene som sa at vedkommende var ute etter å vise at valget av megler var feil.

Ifølge innklagede var det den ene arvingen som var på kontraktsmøtet som gjorde et stort nummer ut av hvem som skulle signere kontraktene. Innklagede påpeker at det var klageren som hadde fullmakt i saken og var bemyndiget for boet.

Innklagede synes det er overraskende når klageren sier hun ikke husker om hjemmel for hjemmelserklæring ble fremlagt på møtet, da det var en prosess rundt dette som varte rundt en time. Innklagedes saksbehandler ble usikker da den ene arvingen, som betegnet seg som advokat og dommer i Trygderetten, med tyngde anførte at en utfylling med navnet til alle arvingene med arveandel, førte til at det var arvingene som solgte boet, og ikke boet. I følge innklagede viser mailen fra innklagede etter kontraktsmøtet at signeringen av hjemmelserklæringen var et av hovedtemaene på kontraktsmøtet.

Innklagede stiller seg undrende til at klageren har innhentet hjemmelserklæringen fra Kartverkets side og fått nødvendig informasjon der, så lenge det var en hjemmelserklæring identisk med den første innklagede utformet og som klageren nektet å signere. Innklagede mener det var tilstrekkelig å sende inn skifteattesten, og det mente Kartverket også inntil den ene arvingen ringte og spurte om det kunne være riktig.

Innklagede innrømmer at han ikke håndterte erklæringen om konsesjonsfrihet korrekt og påpeker at det er første gang innklagede har sett reglene blitt praktisert slik at det kreves to egenerklæringer fra hver arving.

Klageren anfører at de dokumentene som kunne vært innsendt til Kartverket, burde vært oversendt av innklagede. Etter kontrakten står det at X forestår oppgjøret og besørger tinglysingen.

Innklagede mener at gjennomføringen av kontraktsmøtet og oppgjøret hadde skjedd rutinemessig uten den ene arvingens innblanding.

For øvrig beklager innklagede forsinkelsen.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klageren presiserer at hun ikke mottok kontraktsutkast per brev, men på mail samme dag som kontraktsmøtet skulle holdes. Videre at rentene for forskuddsbeløpet på 10 % per 4. juni 2008 ikke er mottatt.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder misnøye med saksbehandlingen, herunder forsinket oppgjør. Klagerne krever nedsettelse av innklagedes vederlag, samt forsinkelsesrente.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Etter eiendomsmeglingsloven (emgll.) § 4-6 kan vederlagskravet nedsettes dersom foretaket «vesentlig har tilsidesatt sine plikter».

Ifølge emgll. § 3-9 nr. 1-4 skal megleren sørge for tinglysing av skjøte, konsesjonssøknader og andre erklæringer og gjennomføringen av det praktiske oppgjøret. På denne bakgrunn må det kunne stilles krav til at innklagede hadde kjennskap til de opplysningene som var påkrevd for å gjennomføre tinglysingen ogerklæringen om konsesjonsfritak.

Innklagede bør ha kjennskap til at det kreves signatur fra samtlige arvinger av erklæringen om konsesjonsfrihet og videre innhente denne informasjonen slik at erklæringen kan tinglyses til rett tid.

Innklagede påstår at avvisningen av tinglysingen av sikringsobligasjonen fra Kartverket er feil da arvingene er legitimert til å pantsette eiendommen i kraft av skifteattesten. Innklagede kan ikke høres på dette punkt da det kun var klageren, som fullmektig for boet, som signerte på sikringsobligasjonen. Det fremgår ikke av skifteattesten eller fullmakten at klageren hadde fullmakt til å pantsette eiendommen.

Innklagede mener det var klageren selv som ikke ønsket å signere hjemmelserklæringen da en av arvingene hadde sjekket med rette instans at dette ikke var nødvendig. Dette er imidlertid ikke noe krav ettersom innklagede selv kunne underskrevet.

Klageren påpeker at renter ikke er godskrevet for forskuddsbeløpet på klientkonto i perioden 5. oktober – 15. november 2007. Innklagede har i brev av 11. mars 2008 gitt uttrykk for at dette «vil selvfølgelig bli utbetalt Dem i sin helhet». Det fremgår at rentebeløpet per 4. juni 2008 ikke er mottatt og Reklamasjonsnemnda finner grunn til å påpeke at renter på klientkonto i sin helhet godskrives klientene dersom rentebeløpet totalt sett overstiger et halvt rettsgebyr i henhold til forskrift om eiendomsmegling av 23. november 2007 § 3-10 tredje ledd.

Når det gjelder kravet om forsinkelsesrente bemerker Reklamasjonsnemnda at innklagede ikke hadde lov til å utbetale det aktuelle beløpet. Det er således ikke grunnlag for å kreve forsinkelsesrente. Klageren kan i en slik situasjon kreve erstatning for sitt dokumenterte økonomiske tap utover rente på klientkonto. I denne saken har klageren imidlertid ikke dokumentert et slikt tap.

På bakgrunn av at forsinkelsen oppsto fordi innklagede ikke har sørget for tinglysing i rett tid, finner Reklamasjonsnemnda det rimelig å nedsette innklagedes vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 4-6. Innklagedes feil i forbindelse med gjennomføringen av oppdraget har ikke holdt slik kvalitet som bør kunne forventes, og feilene har påført klageren ekstra bryderi og kostnader. Ut fra de feil som er begått, finner Reklamasjonsnemnda at vederlaget passende kan nedsettes med kr 15 000.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og må tilbakeføre klagerne kr 15 000, samt renter av innestående forskuddsbeløp på klientkonto

Oslo, den 11. juni 2008

(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Knut Kopstad Den norske Advokatforenings representant/Eiendomsmeglerforetakenes Forenings representant