RFE-2023-037

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 14. august 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Krogsveen Sørlandet AS

 

Saken gjelder:               Misnøye med meglerens håndtering av oppdraget. God meglerskikk. Krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

Den 23. desember 2021 inngikk klageren oppdragsavtale med innklagede meglerforetak. Oppdraget gikk ut på salg av klagerens leilighet og garasjeplass. Den 21. juli 2022 aksepterte klageren et bud på 3 650 000 kroner med forbehold om at budet gjaldt både leiligheten og garasjeplassen. Klageren har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av oppdraget som etter klagerens mening er kritikkverdige. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og om dette gir grunnlag for erstatning. Totalt utgjør klagerens erstatningskrav 200 000 kroner.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i hovedsak anført: 

I forbindelse med salgsprosessen, ble klageren enig med megleren om å annonsere klagerens leilighet for 3 850 000 kroner og garasjeplassen for 420 000 kroner. Bakgrunnen for at leiligheten og garasjeplassen skulle selges separat, var at de hadde ulikt gårds- og bruksnummer. Både megleren og takstmannen uttrykte at prisantydningen var passende i forhold til leilighetens beliggenhet og oppussingsbehov.

Klageren ble informert om at bilder og tilstandsrapport ville være gratis, men ved oppgjøret viste dette seg å ikke stemme.

Da eiendommen ble markedsført på Finn.no, var det stor interesse for garasjeplassen. Megleren frarådet imidlertid klageren å selge garasjeplassen separat, og uttrykte at klageren burde vente og se om noen ville kjøpe leiligheten og garasjeplassen samlet. Klageren var uenig i dette, og informerte om at han ville selge garasjeplassen så fort som mulig.

 

Omkring én uke senere, ble klageren oppmerksom på at megleren hadde annonsert naboens garasjeplass. Han ringte derfor megleren som svarte at det var bra for klagerens salg, samt at alt ville ordne seg. Naboens garasjeplass ble solgt fort, og det viste seg at kjøperen i utgangspunktet var interessert i klagerens garasjeplass. Da klageren møtte kjøperen i garasjen, sa kjøperen at megleren hadde gitt uttrykk for at klagerens garasjeplass kun ble solgt sammen med leiligheten. Til tross for at klageren ga megleren beskjed om at han ville selge garasjeplassen så fort som mulig. Megleren fulgte ikke opp interessenten og har dermed brutt avtalen med klageren ved å selge naboens garasjeplass.

Etter naboens garasjeplass ble solgt, gikk klagerens salg sakte. Selv om det var mange på visning, ble det ikke inngitt noen bud. Megleren ga likevel uttrykk for at det straks ville skje noe, og ga med det klageren falske forhåpninger.

For å få fart på salget, tok klageren kontakt med megleren for å diskutere prisantydningen. Til tross for at den ble redusert til 3 690 000 kroner, ble det ikke inngitt bud. Klageren ønsket deretter å delta på visningene, men megleren nektet ham dette. Etter hvert ga megleren uttrykk for at prisantydningen måtte reduseres ytterligere. Selv om lavere prisantydning medførte at klageren mottok bud, klarte ikke megleren å få i gang en budrunde.

Omkring to uker senere, tok klageren kontakt med meglerforetaket for å finne ut hva som skjedde, og hva de gjorde galt i salgsprosessen. Meglerforetaket svarte at de ikke kan trylle, men ble likevel enige om et møte med klageren. Under møtet unnskyldte meglerforetaket seg, og de tilbød klageren gratis annonsering neste gang.

I løpet av salgsprosessen kjøpte klageren en ny bolig, hvor han måtte betale 350 000 kroner i egenkapital før overtakelsen. Siden banken ikke tok pant i garasjeplassen fordi den hadde eget gårds- og bruksnummer, måtte klageren erstatte den innbetalte egenkapitalen med salgsprisen fra garasjeplassen. Han ga dermed beskjed til megleren om at garasjeplassen måtte selges separat. Selv om megleren forstod dette, ble det ikke slik.

Klageren ba etter hvert om å få bytte megler. Under befaringen ga den nye megleren uttrykk for at det ikke var aktuelt å påta seg oppdraget med mindre klageren pusset opp kjøkken og gulv, samt fikk i stand et ekstra soverom. I tillegg ga den nye megleren uttrykk for at prisantydningen var for høy. På bakgrunn av den nye meglerens opptreden og uttalelser, valgte klageren å beholde den opprinnelige megleren.

For å få i gang en budrunde, foreslo megleren å redusere prisantydningen ytterligere. Kort tid før klageren skulle overta sin nye bolig, valgte han derfor å endre prisantydningen til
3 290 000 kroner. Megleren tok deretter kontakt med tidligere budgivere, men fikk ikke i gang noen budrunde.

Etter klageren overtok sin nye bolig, måtte han blant annet betjene to lån, to kommunale avgifter og to strømregninger. Siden det var noen som ønsket å se leiligheten mens megleren var på ferie, ringte klageren for å spørre om han kunne avholde visningen selv. Megleren bekreftet dette, og etter visningen ble boligen solgt. Klageren påpeker at megleren avholdt over 10 visninger med over 25 interessenter uten å få solgt boligen.

Da kjøpekontrakten skulle signeres, ga klageren igjen beskjed om at garasjeplassen og leiligheten skulle selges separat slik at han kunne erstatte den innbetalte egenkapitalen med salgsprisen fra garasjeplassen. Selv om megleren bekreftet dette, ble garasjeplassen og leiligheten oppført i samme kontrakt og banken fikk hele salgssummen samlet.

Megleren har ikke overholdt sine avtaler med klageren. Samtidig som megleren hadde i oppdrag å selge klagerens leilighet og garasjeplass, solgte hun også naboens garasjeplass. Megleren har uansett ikke opptrådt ærlig overfor klageren, og for å få til et salg, har prisantydningen blitt redusert gjentatte ganger.

På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren 200 000 kroner i erstatning.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Kostnader for fotograf og tilstandsrapport
Før oppdragsavtalen ble inngått, var megleren på befaring hos klageren 30. november 2021. Etter befaringen fikk klageren et tilbud som inkluderte fotopakke til en verdi av 3 500 kroner. Under oppdragsavtalens punkt 4.1 «Utlegg og faste utgifter» ble det imidlertid uttrykkelig slått fast at fotograf er et utlegg.

I forbindelse med salgsforberedelsene, sendte megleren en e-post til klageren 4. februar 2022 med veiledning til klargjøring av boligen. Boligen var imidlertid ikke klargjort da fotografen kom for å ta bilder. Siden klageren ikke hadde tid til å avtale nytt tidspunkt for fotografering, ble megleren og fotografen med på å rydde leiligheten slik at de kunne ta best mulig bilder.

Etter noen visninger, foreslo megleren å relansere leiligheten med ny pris og nye bilder. Selv om megleren hadde fremforhandlet et pristilbud fra fotografen på 1 500 kroner, ønsket klageren å engasjere fotograf på egen hånd. Det var imidlertid kun enkelte av de nye bildene som kunne benyttes.

Når det kommer til tilstandsrapporten, fremgår det av oppdragsavtalen under punkt 6 «Krogsveen tilbyr boligselgerforsikring – trygghet for deg som Selger», at kostanden for tilstandsrapport er inkludert i premien for boligselgerforsikringen. Siden klageren ønsket denne forsikringen, må han i henhold til oppdragsavtalen betale tilstandsrapporten innbakt i premiebetalingen.

Meglerens rådgivning knyttet til salg av garasjeplass
Før oppdragsavtalen ble inngått, ga klageren uttrykk for at han ville selge leiligheten og garasjeplassen hver for seg. Bakgrunnen for dette var at objektene hadde ulikt gårds- og bruksnummer. Likevel uttrykte klageren at kjøper av leiligheten kunne få mulighet til å kjøpe garasjeplassen på forkjøpsrett. Partene ble enige om at det skulle inntas en opplysning i salgsoppgaven om at garasjeplassen kunne kjøpes sammen med leiligheten. Dersom garasjeplassen imidlertid ble solgt til noen andre, skulle megleren påta seg oppgjørsoppdrag. Siden det nylig var solgt en tilsvarende garasjeplass for 410 000 kroner, samt at klagerens garasjeplass var oppgradert med el-billader, ble prisantydningen satt til 450 000 kroner.

Megleren har ikke hindret klageren i å selge garasjeplassen, men ga ham råd om at kjøper av leiligheten burde få tilbud om å kjøpe garasjeplassen også. Erfaringsmessig er det av sentral betydning for en kjøper å ha parkeringsmulighet i by.

Under salgsprosessen, annonserte klageren garasjeplassen til høystbydende over
450 000 kroner. Den 1. april 2022 sendte han en e-post til megleren hvor han ba henne om å formidle annonsen til de som hadde vist interesse for leiligheten. Siden fire interessenter hadde kontaktet megleren, videresendte hun linken med klagerens annonse til interessentene 5. april. Senere i april ble megleren kontaktet av en nabo som ønsket å selge sin garasjeplass, og hun påtok seg oppdraget 26. april. Det er ikke uvanlig at naboer som vurderer salg tar kontakt med meglere som har oppdrag i nabolaget. Megleren hadde ulike interessentlister for de to objektene, og kjøperen av naboens garasjeplass tok først kontakt med megleren 10. mai. I dette tilfellet har uansett klageren tipset en annen nabo om megleren, samt informert megleren om dette via e-post 29. desember 2021.

Klagers tilstedeværelse på visning
Under salgsprosessen ga klageren uttrykk for at han ønsket å delta på visningene selv. Megleren forklarte at dette var mulig, men at det var mest hensiktsmessig om megleren avholdt visningene alene. Klageren aksepterte meglerens vurdering.

Prisantydning og den øvrige salgsprosessen
I forbindelse med fastsettelse av prisantydning, ga megleren uttrykk for at klageren måtte finne en fornuftig prisantydning som likevel ikke var mindre enn hva han ønsket å selge boligen for. Etter å ha korrespondert og foretatt andre undersøkelser, ble partene enige om at en prisantydning på 3 850 000 kroner var passende. Prisantydningen ble utformet i tråd med hva lignende objekter hadde blitt omsatt for tidligere. Markedet var imidlertid ikke villig til å betale tilsvarende sum for klagerens eiendom. Meglerforetaket viser til meglerens verdivurdering av eiendommen, og bemerker at det er markedet som bestemmer prisen på et objekt.

Boligen ble annonsert 20. februar 2022, og pr. 22. mars var det registrert fire interessenter. Det ble imidlertid ikke inngitt noen bud, og boligen ble dermed relansert med redusert prisantydning på 3 650 000 kroner.

På fellesvisningen 30. mars 2022, deltok tre interessenter. I perioden 7. til 11. april, ble det i tillegg avholdt to privatvisninger. Det første budet ble inngitt 10. april og beløp seg til 3 200 000 kroner. I en SMS til megleren ga klageren uttrykk for at budet var for lavt i forhold til boligens beliggenhet. Megleren svarte at det uansett var positivt at det var inngitt bud.

Etter hvert ønsket klageren å redusere prisantydningen ytterligere. Den 27. april ble dermed boligen relansert med prisantydning på 3 490 000 kroner. I perioden 27. april til 25. juni, ble det avholdt tre visninger med fire ulike interessenter. Megleren har under hele salgsprosessen holdt klageren oppdatert, samt loggført interessen i meglersystemet.

Den 24. mai ble det avholdt møte med klageren på meglerforetakets kontor. Bakgrunnen for møtet var at leiligheten ikke var blitt solgt innenfor tidsrammen som klageren hadde forventet. Møtet var konstruktivt, og det ble gjennomgått en fullverdig analyse av mulig årsakssammenheng. Under møtet, presiserte klageren at det ikke var ment å rette kritikk mot megleren personlig. Partene ble til slutt enige om å sette i gang en ny runde med smartannonsering samt visninger. For å forsøke å hjelpe klageren, sa meglerforetaket seg villig til å dekke kostanden for smartannonsering. Etter møtet har klageren likevel gitt uttrykk for misnøye, og det er beklagelig at meglerforetaket ikke har vært i stand til å levere en tjeneste som klageren er fornøyd med.

I forbindelse med visningen som ble avholdt 2. juni, ble partene enige om at en fotograf, som meglerforetaket anbefalte, skulle ta nye bilder av boligen. På de nye bildene var leiligheten tom, og klageren ga uttrykk for at bildene var fine samt at leiligheten fremstod som en helt annen bolig.

Den 25. juni ble boligen relansert med redusert prisantydning på 3 290 000 kroner. Det ble avholdt privatvisning 28. juni og fellesvisning 30. juni. Den 5. juli ble det inngitt et bud på 3 150 000 kroner. Klageren aksepterte ikke budet, men ga budgiveren et motbud som ble avslått. Den 7. juli innga den samme budgiveren et nytt bud på 3 200 000 kroner, men klageren aksepterte heller ikke dette. I tiden mellom budene, hadde klageren lagt ut annonse om utleie av leiligheten på Finn.no. I annonsen hadde klageren benyttet meglerens tekst og fotografens bilder.

Selv om megleren dro på ferie 8. juli, besvarte hun alle henvendelser vedrørende boligen. Den 19. juli mottok megleren en henvendelse fra en interessent som ønsket å komme på visning. Megleren spurte dermed klageren om han kunne avholde privatvisning med interessenten. Dagen etter ringte interessenten til megleren for å stille spørsmål om leiligheten. Senere samme dag inngav interessenten bud på 3 600 000 kroner med forbehold om at budet gjaldt bolig og garasjeplass. Budet hadde akseptfrist 21. juli klokken 12:00. Siden klageren ønsket å selge boligen og garasjeplassen for 3 700 000 kroner, ble dette videreformidlet til budgiveren. Megleren fikk budgiveren til å forhøye budet til 3 650 000 kroner som klageren aksepterte 21. juli klokken 13:08.

I forbindelse med budaksept, snakket megleren med klageren om oppgjøret. Megleren forklarte at det ved oppgjør er vanlig prosedyre at lån nedbetales, restanse sjekkes og ny restgjeld for oppdatert saldo innhentes. Hun informerte også om at dersom det er differanse mellom kjøpesum og gjeld, blir resterende utbetalt til selgers konto. I dette tilfellet er det ved oppgjøret innhentet ny restgjeld hvor banken har opplyst om at de skal ha nettoprovenyet av salget. Opplysningen ble videreformidlet til klageren. Klageren har i tillegg blitt bedt om å kontakte banken for å undersøke hvorfor de ba om overføring av nettoproveny.

Erstatning
Meglerforetaket kan ikke se at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsom ved sin håndtering av salget. Det foreligger dermed ikke ansvarsgrunnlag.

Det var klageren som ønsket å selge garasjeplassen uavhengig av leiligheten. Det ble ikke inngått noen avtale mellom klageren og megleren om at megleren skulle forsøke å selge garasjeplassen separat. På bakgrunn av dette har megleren hverken vært delaktig eller bestemt at garasjen skulle selges sammen med leiligheten. Det var uansett klagerens valg å akseptere budet som omfattet både leiligheten og garasjeplassen.

Det fremgikk klart av oppdragsavtalen hva fotograf kostet samt at det ville påløpe ekstrakostnader dersom klageren ønsket boligselgerforsikring. Klageren ble i tillegg orientert om at han ville bli belastet for en ny runde med fotograf.

Megleren nektet aldri klageren å være til stede på visning, men ga uttrykk for at det ville være formålstjenlig om megleren avholdt disse alene.

Meglerforetaket kan ikke se at megleren kan være ansvarlig for at leiligheten ikke ble solgt raskt nok til høy nok pris.

Klagerens økonomiske tap er uansett ikke dokumentert.

Meglerforetaket har fremsatt følgende påstand:

«Vi kan ikke se at det er utvist erstatningsbetingende uaktsomhet fra megler på noe nivå.

Det er ikke grunnlag for erstatningsansvar.»

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

 

Kostnader for fotograf og tilstandsrapport

Slik nemnda forstår det, anfører klageren at han ikke skulle betale noe for tilstandsrapport og bilder. Innklagede har bestridt dette.

 

Når det gjelder tilstandsrapporten, fremgikk det av oppdragsavtalen punk 6 at kostnaden var inkludert i premien for boligselgerforsikringen som klager valgte å tegne. Videre var det avtalt i punkt 4.1 at fotografering var et utlegg på 3 500 kroner. Før det ble avtalt å ta nye bilder, opplyste megler om at dette ville koste 1 500 kroner i en e-post til klager.

 

Nemnda bemerker at det er den som hevder å ha inngått en annen muntlig avtale, som har bevisbyrden, det vil si må sannsynliggjøre at det er tilfellet. Slik saken er opplyst, finner ikke nemnda at klager har sannsynliggjort at det ble inngått avtale om at tilstandsrapport og bilder skulle være kostnadsfritt.

 

Øvrige forhold

I utgangspunktet var klageren interessert i å selge boligen og garasjeplassen hver for seg. Da en interessent kom på banen og ønsket å kjøpe begge deler, ga megler klager råd om å godta det. Klageren aksepterte deretter budet på begge deler. Nemnda finner ikke at megler har forsømt seg her. Klagerens anførsel om at megler presset ham til å godta budet, og at klageren i realiteten ikke hadde noe valg, er en påstand som er helt udokumentert og ikke nærmere underbygget. Det kan derfor ikke legges til grunn at klager ble utsatt for noe urettmessig press her.

 

Nemnda finner heller ikke at megler kan kritiseres for å ha påtatt seg oppdraget med å selge naboens garasjeplass.

 

Ut fra det nemnda har kommet til over, kan erstatningskravet ikke føre frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

[Klageren] gis ikke medhold.