RFE-2023-039
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 14. august 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Emanuel Feinberg (Advokatfirmaet Glittertind AS)
Innklaget: Sem & Johnsen Boliger AS
Saken gjelder: God meglerskikk. Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om vederlagsnedsettelse og erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Eiendommen var i sameie mellom ni eiere som hadde arvet eiendommen. Den 27. april 2022 inngikk eierne oppdragsavtale om salg med innklagede meglerforetak. Oppdraget ble utført av to meglere (megler 1 og megler 2). Siden seks av eierne (klagerne) ønsket å selge eiendommen og de resterende ønsket å overta, ble de enige om en forkjøpsrettsregulering. En budgiver innga totalt tre bud, hvorav de to siste var lukkede bud på 30 000 000 kroner. Da oppdragsgiverne aksepterte det siste budet, valgte tre av dem å benytte forkjøpsretten sin. Spørsmålet er om meglerne har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av salget, og videre om dette gir grunnlag for vederlagsnedsettelse og erstatning.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klagerne har i hovedsak anført:
Faktiske forhold
Seks av sameierne (klagerne) ønsket å selge eiendommen, og de tre andre sameierne (kjøperne) ønsket å overta/kjøpe eiendommen. De ble derfor enige om å annonsere eiendommen på det åpne markedet, men med en mulighet for kjøperne til å overta/kjøpe eiendommen.
Én av klagerne (klager A) fikk i oppdrag å kontakte fire utvalgte meglerforetak, og 27. april 2022 inngikk eierne oppdragsavtale med innklagede meglerforetak. Oppdraget ble utført av to meglere (megler 1 og megler 2).
I utgangspunktet ønsket kjøperne forkjøpsrett på eiendommen, men siden dette ofte er prisdempende, gikk ikke klagerne med på dette. I samråd med meglerne, ble eierne derfor enige om en alternativ forkjøpsrettsregulering. Reguleringen ble inntatt i salgsoppgaven under «Andre forhold/Forkjøpsrett», hvor det fremgår:
«Sameiere har forkjøpsrett dersom eiendommen selges for en kjøpesum som er lavere enn prisantydning. Hvis eiendommen selges (bud aksepteres) på prisantydning eller høyere har sameierne ikke forkjøpsrett»
Som følge av forkjøpsrettsreguleringen, var prisantydningen særlig viktig. Etter at meglerne hadde foreslått prisantydning på 35 000 000 kroner, valgte klagerne å markedsføre eiendommen for 36 000 000 kroner.
Eiendommen ble annonsert 31. mai 2022. Det ble avholdt fem visninger og det ble registrert 21 interessenter. Klager A opplyste i den forbindelse megler 1 om at særlig én interessent (interessent X) hadde uttrykt sterk interesse for eiendommen. Megler 1 bekreftet at interessent X stod oppført på interessentlisten, og klager A la derfor til grunn at vedkommende ville bli fulgt opp særskilt. I samme samtale opplyste megler 1 om at han på forespørsel fra en av kjøperne hadde oppgitt navnet til fire interessenter. Klager A reagerte umiddelbart på dette, da det kunne påvirke budrunden.
Den 10. juni mottok klagerne et bud på 28 000 000 kroner. Det ble sendt ut budvarsel til alle interessentene, men klagerne avslo budet. Samme dag dro klager A på reise, og ga meglerne beskjed om at en annen klager (klager B) kunne kontaktes. Klagerne mottok deretter et lukket bud på 30 000 000 kroner med akseptfrist 15. juni. Til tross for at meglerne hadde gitt uttrykk for at eiendommen var verdt mer, og at de i oppdragsavtalen advarte mot lukkede bud, var meglerne svært positive til at klagerne skulle akseptere budet. Ettersom budet var lavere enn hva klagerne forventet, var de skeptiske til å akseptere det. I løpet av dagen snakket klager B med meglerne som informerte om at budgiveren ikke ville forhøye budet. I tillegg tok klager A kontakt med megler 1 som oppfordret klagerne til å akseptere budet samt informerte om at det ikke var andre aktuelle interessenter. På bakgrunn av meglernes uttalelser, aksepterte klagerne det lukkede budet på 30 000 000 kroner. Deretter benyttet kjøperne seg av forkjøpsretten sin, og kjøpekontrakten ble signert 23. juni 2022.
Kort tid etter inngåelse av kjøpekontrakten, viste det seg at to andre interessenter hadde ønsket å inngi bud. Interessentene hadde imidlertid ikke blitt kontaktet av meglerne i perioden fra det lukkede budet ble inngitt til det ble akseptert. Den ene interessenten (interessent Y) har i e-post av 12. juli 2022 redegjort for sin opplevelse av salgsprosessen. Han deltok ikke på visning, men hadde fått finansiering for opptil 36 000 000 kroner og registrerte seg som interessent 9. juni. Etter han mottok varsel om budet på 28 000 000 kroner, ringte han megler 2 den 10. juni. I telefonsamtalen uttrykte interessent Y at han var bekymret for en eventuell budrunde. Han var på reise og dermed lite tilgjengelig. Megler 2 svarte at det ikke var noe problem, samt at klagerne ikke ville akseptere budet på 28 000 000 kroner. Interessent Y forventet dermed at han ville bli kontaktet på nytt. Han hørte imidlertid ikke noe fra meglerne, og fikk vite at eiendommen var solgt gjennom sin bankrådgiver.
I et brev til klagernes advokat av 22. august 2022, uttrykker meglerforetaket at interessent Y lastet ned salgsoppgaven uten å vise interesse på annen måte. Dette stemmer ikke. Ifølge interessent Y sin e-post- og telefonlogg, har han både lastet ned salgsoppgaven og kontaktet meglerne aktivt. Meglerne har dermed vurdert interessent Y sin interesse for eiendommen feil, og de har ikke fulgt ham opp slik de var forpliktet til.
Den andre interessenten som meglerne unnlot å kontakte, var interessent X. Forut for budrunden hadde interessent X både besøkt eiendommen og uttrykt sterk interesse for den. Selv om klager A informerte megler 1 om dette, tok han aldri kontakt med interessent X.
God meglerskikk
I dette tilfellet har megleren utført oppdraget på en kritikkverdig måte og i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Etter bestemmelsen har megleren en omsorgsplikt både overfor interessenter, budgivere og oppdragsgiver. Megler skal likevel yte størst omsorg til oppdragsgiver, og hans primære oppgave er å bidra til å oppnå høyest mulig pris. Klagerne henviser til Trygve Bergsåker, Eiendomsmegling – omsorgsplikt og god meglerskikk (2010) side 296-297.
Meglerne har ikke fulgt opp interessent X og Y tilstrekkelig, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Interessent Y hadde utvilsomt sterk interesse i eiendommen. Han kontaktet meglerne for å uttrykke interesse, han utviste bekymring vedrørende sin tilgjengelighet og han hadde fått finansiering. Megleren skulle dermed kontaktet interessent Y før de anbefalte klagerne å akseptere det lukkede budet. Selv om de ikke kunne informere interessent Y om budet, burde de forsikret seg om at han ikke ville inngi bud senere.
Da megler 2 informerte interessent Y om at klagerne ikke ville akseptere budet på 28 000 000 kroner, burde hun i tillegg opplyst om at budet nærmet seg en pris klagerne var villige til å akseptere.
I tilsvaret forsøker meglerforetaket å legge ansvaret over på interessent Y ved å påpeke at han ikke innga bud under telefonsamtalen med megler 2 den 10. juni 2022. Dette kan imidlertid ikke være avgjørende. Det er meglers ansvar å analysere henvendelser samt videreformidle dem. Interessent Y var den eneste av 22 registrerte interessenter som tok kontakt med meglerne. Det er dermed vanskelig å forstå at meglerne ikke vurderte interessen hans som sterk. Interessent Y skulle vært vurdert som en reell og seriøs interessent.
Klagerne påpeker at telefonsamtalen med megler 2 ikke foranlediget ytterligere oppfølging fra interessent Y sin side. Interessent Y ble informert om at klagerne ikke ville akseptere budet på 28 000 000 kroner, og det er vanskelig å forstå hvilke signaler han skulle gitt før det oppstod en plikt for meglerne til å følge ham opp.
Kort tid etter interessent Y fikk vite at eiendommen var solgt, tok han kontakt med meglerforetaket og klagerne for å spørre om hvorfor han ikke ble kontaktet. Dette underbygger at han var en reell interessent. Interessent Y ringte først megler 2 den 17. juni og meglerforetakets advokat den 20. juni. Deretter sendte han en e-post til klagerne 12. juli. Meglerforetaket har i den forbindelse vist til nemndas avgjørelse RFE-2020-120. Avgjørelsen er imidlertid ikke sammenlignbar med herværende sak. Interessent Y tok kontakt kort tid etter klagerne aksepterte budet, og henvendelsene må anses som noe helt annet enn en erklæring gitt i forbindelse med en klagesak. Interessent Y sin e-post av 12. juli må tillegges mer vekt enn meglerforetakets erindring av en telefonsamtale som de knapt husker fant sted.
Meglerne har heller ikke fulgt opp interessent X tilstrekkelig. Hun hadde uttrykt sterk interesse overfor klager A, og megler 1 bekreftet at han ville følge henne opp aktivt. Etter klagernes oppfatning er det uforståelig at meglerne ikke kontaktet interessent X og Y før det lukkede budet ble akseptert.
Meglerne har også opptrådt i strid med god meglerskikk ved å oppfordre klagerne til å akseptere et lukket bud under prisantydning. Oppfordringen strider mot meglerforetakets og bransjens generelle anbefalinger. Ifølge meglerforetakets nettsider fraråder de å akseptere lukkede bud. På tilsvarende måte fremgår det av artikkelen «Hvordan skal eiendomsmegler håndtere hemmelige bud» at Norges Eiendomsmeglingsforbund fraråder sine kunder å akseptere lukkede bud. Bakgrunnen for frarådingen er at selger i en slik situasjon må ta stilling til bud uten andre alternativer. Selv om en megler unntaksvis kan gi råd om aksept av lukkede bud, må dette skje med uttrykkelig forbehold og det må være inngitt et bud til særlig god pris. Ingen av disse forutsetningene forelå i dette tilfellet. Eiendommen hadde kun ligget ute et par uker, og i forkant av salget hadde meglerne vært tydelige på at en slik eiendom gjerne måtte være på markedet en stund for å oppnå rett pris. Meglerne skulle dermed aldri rådet klagerne til å akseptere budet.
Når det kommer til klagernes forventing til salgspris, var prisantydningen mellom 34 000 000 og 35 000 000 kroner. Prispotensialet ble angitt å være mellom 33 000 000 og 38 000 000 kroner. Det fremstår dermed uforklarlig at meglerne anbefalte å akseptere et lukket bud på 30 000 000 kroner. Selv om interessen for eiendommen var laber på akkurat dette tidspunktet, var det ingen konkrete holdepunkter for en reell prisnedgang. Meglerne sitt handlingsalternativ var å råde klagerne til å avvente budaksept.
Megler 1 har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å gi en av kjøperne navnet til fire interessenter. Slike opplysninger er egnet til å påvirke en budrunde, og formidlingen kan hverken anses lojal eller i tråd med meglers omsorgsplikt. Det kan ikke være avgjørende at vedkommende som fikk opplysningene var oppført som oppdragsgiver i oppdragsavtalen.
Meglers opplysningsplikt
Når det kommer til meglers plikt til å formidle mulig kjøpsinteresse, reguleres dette av meglers opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-2 andre ledd. Klagerne viser i den forbindelse til HR-2018-1234-A.
I denne saken har meglerne forsømt sin opplysningsplikt ved å gi misvisende opplysninger om oppfølging av interessenter. Meglerne ga uttrykk for at de hadde fulgt opp samtlige interessenter aktivt, samt avklart at det ikke var flere som ville inngi bud. Selv om det ikke var noen som ville by på det aktuelle tidspunktet, var det likevel interessenter som var villige til å inngi bud senere. I samtalen med megler 1 ga interessent Y uttrykk for at han ikke ville være tilgjengelig dersom det oppstod budrunde. Det var dermed misvisende av meglerne å formidle at ingen andre ønsket å inngi bud. Dersom klagerne hadde blitt informert om interessent Y sin budvilje, ville dette klart påvirket klagernes vurdering. Det er uforståelig at meglerne under samtalen med klagerne 14. juni 2022 kun opplyste dem om budet på 28 000 000 kroner og ikke om interessent X og Y.
Krav om vederlagsnedsettelse
Meglerne har utvist en ikke-ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Meglerne har tilbakeholdt opplysninger, ikke fulgt opp interessentene tilstrekkelig og gitt rådgivning på tvers av bransjepraksis. Klagerne følte seg presset til å akseptere et bud under prisantydning, og meglernes forsømmelser må anses graverende.
Krav om erstatning
Meglerne har opptrådt i strid med god meglerskikk, og det er følgelig grunnlag for erstatning, jf. skadeserstatningsloven § 2-1. Klagerne ville ikke akseptert det lukkede budet dersom de hadde hatt kjennskap til interessentene og at eiendommen ville ha blitt solgt til en høyere pris.
Det er ikke mulig å bringe på det rene hvor mye eiendommen ville blitt solgt for dersom meglerne hadde håndtert oppdraget i tråd med god meglerskikk. Klagerne krever derfor erstatning utmålt etter nemndas skjønn.
På vegne av klagerne er det fremsatt følgende påstand:
- [Meglerforetaket] har opptrådt i strid med god meglerskikk.
- Meglerhonoraret til [meglerforetaket] faller bort.
- [Meglerforetaket] betaler erstatning til Klagerne etter nemndas skjønn.
Innklagede har i korte trekk anført:
Faktiske forhold
Megler 2 befarte eiendommen i august 2021, og ga samtidig et pristilbud hvor hun antok at det var mulig å oppnå salgspris i intervallet mellom 32 000 000 og 35 000 000 kroner. I tillegg presiserte hun at prisen kunne bli høyere dersom det deltok flere budgivere i budrunden.
Eiendommen ble annonsert 31. mai 2022, og ble markedsført gjennom både Finn.no og avisannonser. I stedet for åpne visninger, ble det avholdt privatvisninger mellom 4. og 6. juni. Meglerne hadde derfor god oversikt over hvilke interessenter som hadde vært på visning, og hvilke som kun hadde lastet ned salgsoppgaven. Ettersom siste privatvisningen ble avholdt 5. juni, kunne budrunden avholdes allerede dagen etter. Det var kun én budgiver som deltok i budrunden, som til sammen innga tre bud. Interessent Y lastet først ned salgsoppgaven 9. juni 2022, altså på et tidspunkt hvor eiendommen potensielt kunne vært solgt.
Da budgiveren innga sitt første bud på 28 000 000 kroner, ble det sendt ut budvarsel til alle registrerte interessenter. Det er ikke riktig at klagerne avslo budet umiddelbart. Budet ble inngitt fredag 10. juni 2022, og klagerne avslo det mandag 13. juni 2022. I løpet av helgen arbeidet meglerne med å engasjere flere budgivere til budrunden.
Etter budgiveren fikk avslag på sitt første bud, innga han et bud på 30 000 000 kroner under forutsetningen om at det ikke ble formidlet til andre. Klagerne avslo budet, og meglerne forsøkte derfor å få budgiveren til å forhøye budet ytterligere. Budgiveren ga beskjed om at dette ikke var aktuelt, og innga på nytt et lukket bud på 30 000 000 kroner. Den 14. juni sendte megler 1 en e-post til eierne hvor han informerte dem om forutsetningene for de to lukkede budene. Eierne valgte deretter å akseptere budgiverens siste bud på 30 000 000 kroner.
Prisantydning
Prisantydningen ble satt på bakgrunn av krysningspunktet mellom megler 2 sin verdivurdering og klagernes prisforventning. Ved fastsettelsen ble det hensyntatt at prisantydningen skulle fungere som en mekanikk for å regulere kjøpernes forkjøpsrett. At det har vært tidligere kommunikasjon mellom eierne om utkjøp, er et forhold som faller utenfor meglernes primære ansvarsområde, ettersom mye av bakgrunnen for å forsøke et salg på det åpne markedet er å unngå subjektive oppfatninger om eiendomsverdien. Meglerne ønsket selvsagt å finne budgivere som var villige til å by over 36 000 000 kroner, men i forkant av salget anså de interessen for å være større enn den faktisk var. Meglers rådgivning må imidlertid være dynamisk og i tråd med den generelle interessen i markedet. Slik det fremgår av nemndas praksis, er prisantydningen ingen garanti for salgssum, jf. RFE-2017-205.
Lukket bud
I samsvar med budgiverens forbehold, var meglerne tydelige på at det lukkede budet ikke kunne videreformidles til andre interessenter. Klagerne aksepterte denne forutsetningen og risikoen det medførte. Etter budet på 28 000 000 kroner ble formidlet, var det ingen andre budgivere som ønsket å by høyere. Det understrekes at meglerne hadde gjennomført markedsføringstiltak, og det ville neppe vært tjenlig å igangsette andre tiltak som å senke prisen eller finne nye budgivere.
Klagerne har fremhevet meglerforetakets nettsider hvor det fremgår generelle anbefalinger om lukkede bud. I den forbindelse viser meglerforetaket til at det i utgangspunktet var en åpen budrunde, hvor ingen valgte å by mer enn 28 000 000 kroner. Budet på 30 000 000 kroner representerte den høyeste prisen som var mulig å oppnå på salgstidspunktet, og det var klagerne som valgte om de skulle akseptere det eller ikke. Meglerne fremsatte hverken press eller sterke anbefalinger, men opplyste i e-post av 14. juni 2022 om interessen i markedet samt fordeler og ulemper ved å akseptere budet. På bakgrunn av dette valgte klagerne å akseptere budet.
Interessent Y
Det må legges til grunn at det er uenighet om hva som ble uttrykt i telefonsamtalen mellom megler 2 og interessent Y den 10. juni 2022. Telefonsamtalen var kort og fant sted etter budet på 28 000 000 kroner var formidlet til interessentene. Klagerne hadde imidlertid ikke avslått budet enda.
Megler 2 har betydelig erfaring, og har arbeidet som eiendomsmegler i over 45 år. Dersom en ukjent interessent ringer under en budrunde og presenterer seg som svært interessert, er ikke dette en henvendelse som en erfaren megler overser. Megleren vil derimot forsøke å stille spørsmål og kartlegge interessen. I dette tilfellet er det lite realistisk at slik kartlegging ville ha funnet sted i løpet av en telefonsamtale på 1 minutt og 41 sekunder.
Videre fremstår det lite sannsynlig at megler 2 ville gitt uttrykk for at budet på 28 000 000 kroner var for lavt og ville bli avvist. Under samtalen hadde ikke klagerne tatt stilling til om de ville akseptere budet eller ikke. Siden det var opp til klagerne hvorvidt de ville akseptere, ville megler 2 uansett ikke ordlagt seg slik. For at interessent Y skulle ha en reell mulighet til å kjøpe eiendommen, måtte han inngitt bud selv. Interessent Y valgte derimot en taktikk hvor det var overhengende risiko for at eiendommen kunne bli solgt for 28 000 000 kroner.
I ettertid har meglerforetaket blitt oppmerksomme på at interessent Y er nær venn av én av klagerne (klager C), og at han derfor hadde besøkt eiendommen forut for salget. Dersom interessent Y hadde informert om dette eller gitt uttrykk for han hadde skaffet seg finansiering, hadde selvsagt megler 2 fulgt han opp mer inngående. Megler 2 hadde ingen objektive forutsetninger for å vite at interessent Y var så interessert som han i e-posten av 12. juli 2022 hevder å ha vært. E-posten er datert omkring en måned etter budrunden, og virker tilpasset saken og interessentens etterfølgende syn. Nemnda har fast praksis for å ikke vektlegge innholdet i slike erklæringer, jf. nemndas avgjørelse RFE-2020-120.
Når det kommer til meglernes vurdering av interessent Y, henviser meglerforetaket til Trygve Bergsåker, Eiendomsmegling – omsorgsplikt og god meglerskikk (2010) side 296-297. Det Bergsåker skriver om bevisvurderingen er sitert i HR-2008-1234, hvor Høyesterett kommer frem til at det er forståelig at megleren valgte å konsentrere oppmerksomheten om foreliggende bud og de interessentene som viste en reell interesse for å kjøpe eiendommen. Det samme prinsippet kommer til uttrykk i nemndspraksis, jf. blant annet RFE-2021-2013.
I tillegg påpeker meglerforetaket at megler 2 må vurderes ut fra informasjonen som forelå på salgstidspunktet. Etterpåklokskap skal ikke spille inn i den vurderingen, jf. RFE-2022-219. Avgjørende er altså hvilke signaler megler 2 har mottatt som tilsier at interessent Y var så interessert som han selv hevder. Interessent Y var ikke på visning, ga ingen signaler om kjøpsvilje, ba ikke om ytterligere informasjon og opplyste ikke om finansiering. På bakgrunn av dette hadde megler 2 særdeles liten grunn til å tro at vedkommende ville inngi bud. Interessent Y hadde god tid og særlig oppfordring til å inngi bud etter han mottok budvarsel 10. juni 2022. Han tok imidlertid først kontakt fire dager etter det høyeste budet utløp på tid, altså 17. juni 2022.
Det medfører ikke riktighet at interessent Y var den eneste av 22 interessenter som tok kontakt med meglerne. Flere interessenter tok kontakt for å avtale privatvisninger og etterspørre informasjon. Da budet på 28 000 000 kroner var avslått, var det i tillegg to interessenter som lastet ned salgsoppgaven 13. juni. For å avklare interessen, fulgte meglerne opp disse pr. e-post og telefon.
Interessent X
Meglerforetaket forstår ikke klagernes uttalelse om at meglerne burde opplyst om at interessent X hadde en særlig interesse for eiendommen. Den 4. april, før eiendommen ble annonsert, var det klager B som selv informerte om at interessent X var særlig interessert.
Under en telefonsamtale med meglerne, ga uansett interessent X uttrykk for at hun ikke ønsket å by over 28 000 000 kroner. I tillegg informerte hun om at hun ville sitte på gjerdet under budrunden. Meglerne svarte at dersom det ikke meldte seg andre budgivere, ville det kunne forekomme en-til-en-forhandlinger. Interessent X var innforstått med dette samt at eiendommen da kunne bli solgt. Det var dermed ingenting som tilsa at interessent X hadde intensjon om å by over 30 000 000 kroner.
Opplysning om navnene på interessenter til kjøper
Klagerne har ikke redegjort for hvorfor de mener megler 1 har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å gi den ene kjøperen navnet til fire interessenter. I oppdragsavtalen er den ene kjøperen oppgitt å være oppdragsgiver 5. Det eksisterer ikke noe forbud mot å gi en oppdragsgiver navnet til interessenter. I megler 1 sin e-post av 2. juni 2022 til oppdragsgiver 5, har megler 1 uansett tatt nødvendige forbehold om at navnene hverken skal videreformidles eller kontaktes.
Meglerforetaket viser til Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave (2013) side 136, og anfører at megler 1 ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å gi en av oppdragsgiverne navnet på fire interessenter.
Vederlagsnedsettelse
For at klagerne skal ha krav på vederlagsnedsettelse, må meglerne ha utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Vederlagsnedsettelse er i realiteten et prisavslag som skal gjenopprette balansen mellom partenes ytelser. Det kan kreves uten hensyn til om det er lidt et økonomisk tap. Dersom det imidlertid er lidt et økonomisk tap, vil det være et moment i en bredere vurdering av om prisavslag skal gis. Det følger av nemndas praksis at det ved utmålingen av vederlagsnedsettelse skal sees hen til om oppdragsgiveren har lidt et økonomisk tap, jf. Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave (2013) side 411.
Meglerne har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk ved oppfølging av interessent X og Y. Det var totalt 22 registrerte interessenter. Interessent X og Y registrerte seg samtidig som det lukkede budet var gjeldende. De ble begge fulgt opp pr. e-post og telefon, og de ble oppfordret til å inngi bud. Meglere kan ikke tvinge interessenter til å inngi bud når de allerede har valgt å ikke delta i budrunden. Meglere har heller ikke anledning til å varsle eller på annen måte informere om lukkede bud. Interessent X og Y valgte å ikke inngi bud høyere enn 28 000 000 kroner, og ble dermed ikke vurdert som aktuelle budgivere.
Meglernes rådgivning har ikke vært uaktsom, men baserte seg på faktiske tilbakemeldinger fra interessenter. Det er dermed ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Økonomisk tap
Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag, og følgelig er det ikke grunnlag for erstatning. Klagerne har uansett ikke dokumentert at de er påført noe økonomisk tap.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse samt erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen avvises.
Det sentrale spørsmålet i saken er om megler ikke har fulgt opp to interessenter i tilstrekkelig grad, slik at eiendommen ble solgt for en lavere pris enn det klagerne mente ville være oppnåelig pris. Dette reiser imidlertid bevisspørsmål som ikke kan avklares på en forsvarlig måte under nemndas skriftlige behandling, hvor partene, megler og eventuelle vitner ikke møter og forklarer seg. Klagen må derfor avvises. Nemnda bemerker for ordens skyld at det ikke var i strid med god meglerskikk at megler utleverte interessentlisten til en av selgerne.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Saken avvises.