RFE-2023-040

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 14. august 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Innlandet AS avd. Lillehammer

 

Saken gjelder:               Misnøye med meglers håndtering av oppdraget og krav om vederlagsnedsettelse

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

Den 4. januar 2023 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens enebolig. Kort tid etter oppdragsinngåelsen, og før eiendommen ble annonsert, solgte klageren eiendommen til en nabo uten innklagedes medvirkning. Innklagede utferdiget kjøpekontrakt og gjennomførte oppgjøret mellom partene. Klager har trukket frem flere forhold ved meglers håndtering av oppdraget som hun mener er kritikkverdige. Spørsmålet i saken er om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for nedsettelse av meglers vederlag.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i korte trekk anført: 

I begynnelsen av januar 2023 besluttet klager og hennes mann å selge sin felles bolig ettersom mannen var tilbudt ny jobb i Oslo med oppstart i april. Klager hadde et godt inntrykk av megleren som i sin tid hadde solgt boligen til dem, og tok kontakt med henne. Megleren var i permisjon og ba klageren om å kontakte en kollega av henne i stedet.

Klager kontaktet denne megleren og inviterte ham til å komme på befaring. Under befaringen 4. januar 2023 ble klageren overrasket da megleren la frem en oppdragsavtale. Klager trodde det var tale om en uforpliktende befaring for å få en verdivurdering av boligen, og hadde ikke forventet å signere oppdragsavtale. Selv om klager og hennes mann ikke var forberedt på dette, følte de seg noe presset til å signere oppdragsavtalen i og med at megler allerede hadde den med seg og de måtte få solgt boligen før april.

Oppdragsavtalen var forhåndsutfylt hva gjaldt navn og personnummer, mens de resterende punktene ble utfylt raskt og med lite forklaringer fra megler. Klager var førstegangsselger og dermed usikker på hva hun skulle gjøre. Megler ga enkelte anbefalinger om hvilke alternativer klager burde krysse av i oppdragsavtalen, men ingen opplysninger om hva de alternative vederlagsformene innebar. Megler bemerket bare kort at hun burde velge provisjonsbasert vederlag, da det vanligvis var det mest lønnsomme. Megler gjennomgikk ikke hvilken provisjonssats som gjaldt eller hvilken betydning denne ville få for klager.

Under meglers befaring fortalte klager at hverken takstmann eller fotograf skulle komme før hun var ferdig med å fikse et par ting i huset. Det ble avtalt at takstmann skulle komme på befaring 23. januar 2023. Noe senere ble klager kontaktet av en nabo som ønsket å komme på visning. Den 22. januar holdt klager privatvisning for naboen, som senere samme dag innga direktebud til klager på 3 140 000 kroner. Budet ble akseptert. Kjøperen ønsket å kjøpe boligen uten takst eller salgsoppgave. Klager sa først ja til dette, men bestemte seg senere for å rekvirere tilstandsrapport for å kunne tegne boligselgerforsikring.

Den 23. januar tok klager kontakt med megler for å fortelle at boligen var blitt solgt til naboen, og ba i den forbindelse megler om å utarbeide kjøpekontrakt og annen nødvendig dokumentasjon for å gjennomføre oppgjøret. Klager signerte kjøpekontrakten 14. februar. Megler ble deretter bedt om å sende en oversikt over kostnadene som hadde påløpt i forbindelse med salgsoppdraget. Klageren trodde megleren ville ta betaling for papirarbeidet samt noe ekstra for befaringen. Klageren ble sjokkert da hun mottok oppgjørsoppstillingen, som viste at meglerforetaket hadde krav på ca. 81 000 kroner.

Slik klager forstår oppgjørsoppstillingen, er hun både belastet 6 900 kroner i vederlag for oppgjøret, samt vederlag for ytterligere 5 timer og 40 minutter knyttet til meglers arbeid med oppgjøret. Totalt må hun betale et vederlag på 51 810 kroner fordelt på 23 timer og 30 minutter, i tillegg til oppgjørshonoraret på 6 900 kroner.

Gjennomgang av oppdragsavtale
Megleren gjorde en dårlig jobb når det gjaldt å gjennomgå oppdragsavtalen med klager. Hun innså senere at megler hadde fått henne til å krysse av et alternativ som hindret henne i å bruke angreretten. Oppdragsavtalen ble raskt gjennomgått uten muligheten til å lese den grundig før hun signerte eller få en kopi til gjennomlesning. Klager mottok først en kopi av oppdragsavtalen 24. februar 2023, etter mottagelse av oppgjørsoppstillingen.

Hadde klager fått tid til å gjennomgå oppdragsavtalen og tilstrekkelig informasjon fra megler ved oppdragsinngåelsen, ville hun ha stilt megler flere spørsmål, herunder krevd å bli belastet for timebruk eller få redusert provisjonssatsen da hun kontaktet ham 22. januar 2023.

Manglende tilpasning av oppdragsvilkårene etter salg
Da klager kontaktet megler 23. januar om at boligen var blitt solgt, var man fortsatt i en tidlig fase i salgsprosessen. På dette tidspunktet var det hverken utarbeidet tilstandsrapport eller tatt bilder av boligen. Det er begrenset hvor mye megler kan arbeide med salgsoppgaven og andre deler av salgsarbeidet når det ikke foreligger takst og tilstandsrapport.

Innklagede har fastholdt kravet og vist til at de hadde påbegynt salgsarbeidet, herunder innhentet og kontrollert opplysninger fra kommunen og grunnboken. Arbeidet som megler har lagt ned knytter seg bare til en liten del av salgsoppgaven, og mye arbeid gjenstod for å få denne ferdig. Klageren mottok aldri noe salgsoppgave.

Ved oppdragsinngåelsen signerte klager på en avtale om fastpris som gjaldt en ordinær salgsprosess. Tatt i betraktning at meglers oppgaver både ble endret og færre idet han ble informert om salget, har han ikke krav på fullt vederlag. I en slik situasjon burde megler gjort ett av følgende alternativer: 1) kansellert det ordinære salgsoppdraget og opprettet en ny oppdragsavtale som gjaldt oppgjørsoppdraget, eller 2) tatt hensyn til arbeidsomfanget og belastet klager for en lavere provisjonssats enn 1,65 prosent. Når dette ikke ble gjort, har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk.

Øvrige forhold
Megleren gjorde også andre feil underveis i salgsprosessen. Megler har ved flere anledninger oversendt dokumentasjon som inneholdt feil eller manglende opplysninger, hvor klager har måttet be ham om å rette opp i feilene. Klager har fått oversendt kjøpekontrakt hvor det var oppgitt feil kjøpesum og navnet på en av kjøperne manglet. Senere fikk hun oversendt en oppgjørsoppstilling hvor det fremgikk kostnader knyttet til dobbeltboligforsikring og visning/overtagelse, altså kostnadsposter som ikke var relevant for salget. Videre fikk klager tilsendt skjøte for signering, hvor også navnet på en av kjøperne var utelatt.

Krav om vederlagsnedsettelse
Megler har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av oppdraget. Klager krever at meglers vederlag på 51 810 kroner bortfaller i sin helhet, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Oppdragsavtalen ble signert under møtet mellom megler og klager 4. januar 2023. Det fremgikk tydelig av den forutgående korrespondansen med klager at hun kontaktet innklagede med henblikk på å selge boligen. Megler valgte derfor å ta med seg en oppdragsavtale på møtet.

Under møtet fremkom det tydelig at klager ønsket å komme raskt i gang med salget på grunn av jobbskifte. Oppdragsavtalen ble gjennomgått med tanke på at det dreide seg om et ordinært salg på det åpne markedet. Av samme grunn ble det i oppdragsavtalen avkrysset for at meglerforetaket skulle igangsette salgsarbeidet. Den 12. januar sendte megler en SMS til klager med spørsmål om hun hadde booket avtale med takstmann og fotograf. Klager bekreftet samme dag at det var booket avtale med takstmann, men at fotografen skulle kontaktes dagen etter for avtale.

Hverken på møtet 4. januar eller i tiden etterpå ga klager noen signaler om at salgsoppdraget var kommet for raskt i gang.

Det er korrekt at klager ved en feil ikke fikk tilsendt en kopi av signert oppdragsavtale. Dette er beklagelig, men vurderes å ligge innenfor meglers spillerom og kan ikke gi grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Klager solgte huset til naboen ved aksept av direktebud 22. januar 2023, og ga megler beskjed om dette påfølgende dag. I mellomtiden hadde megler påbegynt arbeidet med å innhente lovpålagte opplysninger for utarbeidelse av salgsoppgave.

Handel har kommet i stand i oppdragstiden, og megler har krav på fullt vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven 7-3 første ledd. Dette fremgår også uttrykkelig av punkt 5 i oppdragsavtalen. Videre har megler krav på å få dekket utlegg, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-4 første ledd og punkt 5 i oppdragsavtalen.

Som det fremgår av oppgjørsoppstillingen, er klager blitt rabattert for markedspakke ettersom eiendommen ble solgt før annonsering. Klager er fakturert for meglers vederlag, oppgjørsgebyr, tinglysing av pantedokument med urådighet, innhenting av kommunale opplysninger og boligselgerforsikring. Det er ikke grunnlag for ytterligere rabatt eller vederlagsnedsettelse.

Angivelsen av timelisten på oppgjørsoppstillingen oppfyller meglers plikt til å skrive regning, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-2 tredje ledd, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 7-2 første ledd, og er basert på et standard salgsoppdrag, hvilket klager inngikk med innklagede. Selv om timene fremgår av oppgjørsoppstillingene, og det er beskrevet hvilket arbeid som er utført, er klager selvsagt ikke blitt fakturert dobbelt for noen vederlagselementer.

Innklagede bestrider klagers krav.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

 

Klageren har fremsatt krav om vederlagsnedsettelse. Det forutsetter at megler har utvist «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Meglerforetaket har beklaget at klageren ikke fikk kopi av signert oppdragsavtale. Selv om det er uheldig at klageren ikke fikk kopi av den signerte oppdragsavtalen, utgjør dette ikke «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse». Det er heller ikke andre forhold ved meglers håndtering av oppdraget som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse.

 

Det fremgår av oppdragsavtalen at megler har krav på fullt vederlag og dekning av utlegg, jf. punkt 5 i oppdragsavtalen. Dette gjelder selv om eiendommen ble solgt direkte til kjøperen før eiendommen ble markedsført gjennom meglerforetaket. Det samme følger også av eiendomsmeglingsloven 7-3 tredje ledd, jf. § 7-4 første ledd.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

[Klageren] gis ikke medhold.