RFE-2023-042

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 14. august 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd. Stavanger Sentrum

 

Saken gjelder:               Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. God meglerskikk. Krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

I februar 2015 kjøpte klageren og hans kone en enebolig som innklagede meglerforetak formidlet for 3 380 000 kroner. Eiendommen hadde en prisantydning på 3 450 000 kroner. I salgsoppgaven var det inntatt bilder av eiendommens inngangsparti. Bildene ga klageren inntrykk av at hele arealet mellom klagerens enebolig (nr. 29) og nabohuset (nr. 27) tilhørte klageren. I 2020 skulle nr. 27 selges, og fullmaktshaver ved salget begynte å bruke området mellom husene for å få tilgang til sin bakgård. Klageren oppdaget da at tomtegrensen gikk lenger ut fra naboens husvegg enn han trodde. Det oppstod senere en tvist mellom klageren og selgerne av nr. 27 om retten til å benytte passasjen. Tvisten endte med et rettsforlik som ga eieren av nr. 27 bruksrett på visse vilkår. I forbindelse med rettssaken ga en annen megler hos innklagede meglerforetak en verdivurdering for eierne av nr. 27. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, i forbindelse med markedsføringen av eiendommen og meglerforetakets involvering i rettssaken. I tillegg er det et spørsmål om klageren kan gis medhold i sitt erstatningskrav på 400 000 kroner.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i korte trekk anført: 

Feil/manglende opplysninger ved salget i 2015

I salgsoppgaven var det inntatt bilder av klagerens inngangsparti. Dette ligger plassert ut mot området mellom klagerens hus (nr. 29) og nabohuset (nr. 27). På bildene i salgsoppgaven var hele dette området dekket med treheller og innredet med stoler, tepper og øvrige pyntegjenstander. Herunder stod to stoler inntil husveggen til nr. 27. I tillegg var området sperret av med en port. Måten inngangspartiet fremstod på, ga klageren inntrykk av at hele området tilhørte nr. 29, og at tomtegrensen gikk tett inntil husveggen til nr. 27. Salgsoppgaven ga inntrykk av at klageren hadde rett til uhindret bruk av området samt privat adgang til sin inngangsdør.

 

I salgsoppgaven var det kun inntatt ett kart over klagerens tomt. Kartet bestod av noen enkle linjer, og var derfor ikke spesielt informativt. Det var ikke inntatt noen grensemarkører og følgelig ingenting å referere til vedrørende plassering av bygningene. Klageren hadde likevel ingen grunn til å tvile på kartets riktighet.

 

Før kjøpet fortalte selgerne at eiendomsgrensen gikk parallelt med ytterveggen til nr. 27, omtrent 20 cm ut fra veggen. Selgerne hadde videre installert en port mellom husene. For å være sikker på at porten ikke krysset tomtegrensen, ble den installert litt mer enn 20 cm ut fra husveggen. Det har senere vist seg at selgerne ikke søkte om tillatelse fra kommunen ved oppføring av porten. Dette fremkom ikke i salgsdokumentene i 2015. Bruken av bildene i salgsoppgaven indikerer at megleren aksepterte selgerens forklaring rundt tomtegrensen.

 

Klagerens beslutning om å kjøpe eiendommen ble først og fremst påvirket av informasjon og bilder i salgsoppgaven, diskusjoner med megler og selger, samt en personlig inspeksjon av eiendommen. Privat bruk av området og privat adgang til ytterdøren var sentralt for klagerens beslutning.

 

Fra kjøpet i 2015 frem til 2020, hadde klageren ingen grunn til å betvile informasjonen i salgsoppgaven. I 2020 ble imidlertid eieren av nr. 27 flyttet på aldershjem, og hennes datter og svigersønn fikk fullmakt til å selge eiendommen. Det var først da disse begynte å krysse klagerens eiendom for å få tilgang til sin bakgård, at klageren begynte å stille spørsmål ved informasjonen han hadde fått på salgstidspunktet.

 

I 2020 så klageren på mulighetene for å sette opp et gjerde mellom eiendommene for å ivareta sitt privatliv. I forbindelse med at klageren undersøkte grensesituasjonen, mottok han et kart fra 1897 fra kommunens byarkiv. Kartet viste at tomtegrensen i realiteten ligger 48 cm fra ytterveggen til nr. 27, og øker til ca. 71 cm i det østlige hjørnet av nr. 27. Eieren av nr. 27 eier altså en korridor mellom sin bakport og gaten. Dette var et område som klageren frem til da hadde oppfattet som sitt eget. Sett i sammenheng med kartet fra 1897, stod møblene foran inngangspartiet på bildet i salgsoppgaven, på tomten til nr. 27. I tillegg stod porten delvis på eiendommen til nr. 27. Klagerens uteområde er i realiteten betydelig mindre enn bildene i salgsoppgaven skulle tilsi.

 

I forbindelse med at klageren ønsket å sette opp et gjerde langs tomtegrensen, sendte han i august 2020 et nabovarsel, herunder til eierne av nr. 27. Eierne av nr. 27 var ikke fornøyde med dette forslaget. Etter flere uker med korrespondanse, tok selgerne av naboeiendommen ut en stevning der de krevde fri tilgang over hele klagerens tomt. Deretter fulgte en 18 måneders rettsprosess som kulminerte i en høring i tingretten 23. august 2022. Halvveis inn i høringen brøt dommeren inn for å fastsette vilkårene for en avtale som begge parter gikk med på å signere. For klagerens side innebar dette å gi eieren av naboeiendommen en rett med begrensninger til å krysse hans eiendom.

 

Informasjonen gitt i salgsdokumentene i 2015, var misledende. Klageren hadde grunn til å tro at han hadde eneadgang til hele området.

 

Meglerens vurdering av ferdselsrettens verdi for naboseksjonen i 2021

Meglerforetaket ble involvert i rettssaken ved å gi en skriftlig verdivurdering for selgerne av naboeiendommen. Meglerforetaket anslo verditapet det ville medføre for naboeiendommen om ikke eieren skulle ha rett til å krysse klagerens eiendom til 300 000 kroner. Meglerens vurdering ble eksplisitt referert til i stevningen. Til tross for klagerens innsigelser og innsending av fire alternative og betydelig lavere verdivurderinger, avgjorde dommeren at meglerforetakets vurdering skulle stå. Av denne grunn oversteg tvistesummen 250 000 kroner og saken måtte følgelig behandles etter reglene om allmennprosess. Naboen omtalte megleren som den med «mest salg og best erfaring» med salg av eiendommer i området. Meglerforetaket var sentralt i strategien mot klageren, og ga naboens påstand troverdighet.

 

Meglerforetakets involvering i rettssaken er svært urovekkende. Det syntes å være en klar interessekonflikt ved dette engasjementet. Det var meglerforetakets ufullstendige og villedende opplysninger om eiendommen tilbake i 2015 som var grunnen til tvistens opphav. Meglerforetaket har ved involvering i rettssaken inntatt to motstridende kommersielle posisjoner for egen økonomisk vinning.

 

Erstatningskrav

Meglerforetaket har gjennom sine handlinger brutt faglige og etiske standarder. Dette har påført klageren og hans familie en alvorlig økonomisk og følelsesmessig belastning. Det kreves 400 000 kroner i erstatning for klagerens belastning og økonomiske tap.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Feil/manglende opplysninger ved salget i 2015

Det er på det rene at det ikke forelå noen skriftlig avtale om gangrett gjennom passasjen for naboeiendommen. Det var heller ikke tinglyst en slik bruksrett som megleren skulle informert om. For at megleren skulle ha fått kjennskap til en slik eventuell rett, måtte han blitt informert om dette fra selgeren. Selgeren som hadde eid boligen siden 2011, ga imidlertid ingen opplysninger om at naboen benyttet passasjen. Dette er sannsynligvis fordi eieren av naboeiendommen aldri hadde benyttet seg av passasjen i selgerens eiertid, eller at selgeren ikke hadde fått med seg naboens eventuelle bruk.

 

Det gikk videre fem år fra klageren og hans kone kjøpte eiendommen til spørsmålet om gangrett ble et tema. Dette skjedde først i forbindelse med at klageren og hans kone sendte et nabovarsel for å anlegge et gjerde i passasjen mellom de to eiendommene som også ville gi naboen tilgang til eksisterende trapp på naboens egen eiendom. Av nabovarslet fremgikk følgende:

 

«We propose to install a new wooden staircase on top of the existing concrete steps. This will create safer access and will allow the neighbour in nr 27 also to have access to steps within their owned strip.

 

[…]

 

When we purchased the property we were given the understanding that the narrow strip of the land between nr 27 and nr 29 owned by our neighbour was intended as access for repairs and maintenance only, and did not confer a general right of access through the passageway.»

 

Etter dette oppstod det en tvist mellom klageren og eier av naboeiendommen om retten til å benytte passasjen. Naboen anførte blant annet at de hadde en ferdselsrett som følge av hevd, samt en rekke andre grunnlag. Det ble inngått et rettsforlik der eieren av naboeiendommen fikk en bruksrett på visse vilkår.

 

Meglerforetaket forstår ikke hva klageren mener med at megleren gjorde feil ved salget i 2015. Som klageren selv skriver i nabovarslet, fikk han ved kjøpet kunnskap om at naboeiendommen eide en stripe av passasjen, men oppfattet at dette var for reparasjoner og vedlikehold.

 

Meglerne hadde ingen muligheter til å avdekke eller informere om naboens bruksrett, all den tid en slik rett verken var kjent for selgeren eller dokumentert i skriftlige bevis. Et krav mot megleren grunnet manglende opplysninger ved salget i 2015 kan ikke føre frem.

 

Meglerens vurdering av ferdselsrettens verdi for naboseksjonen i 2021

I 2021 fikk en annen megler hos meglerforetaket i oppdrag å foreta en verdivurdering av klagerens naboseksjon. Megleren som utførte verdivurderingen, hadde ingen kjennskap til salget av klagerens seksjon i 2015. Oppdraget i 2021 ble utført for naboseksjonen, og klageren kan ikke som eier av nr. 29 fremme et krav som følge av verdivurderingen for nr. 27. Det er uansett ikke sannsynliggjort at verdivurderingen er uriktig.

 

Erstatningskrav

Klagerens krav på erstatning for advokatkostnadene pådratt i tvisten mot naboen, kan ikke føre frem. Dette er kostnader klageren selv har pådratt seg etter råd fra egen advokat. Det ble heller ikke sendt noe varsel til meglerforetaket i forbindelse med at tvisten oppstod. Klagerens pådratte kostnader har ingen faktisk eller rettslig årsakssammenheng med eventuelle feil fra meglerens side.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, herunder meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

 

Undersøkelses- og opplysningsplikten

Når man skal vurdere om megler har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten, må dette vurderes ut fra situasjonen på salgstidspunktet i 2015. Etterpåklokskap, og det at man i dag sitter med «fasiten», skal ikke virke inn på vurderingen.

 

Det forelå ingen skriftlig avtale om gangrett gjennom passasjen for naboeiendommen, og det var heller ikke tinglyst noen slik bruksrett. Nemnda forstår det slik at selgeren i 2015 heller ikke ga noen beskjed om gangrett. Spørsmålet er følgelig om megleren i 2015 skulle foretatt nærmere undersøkelser om naboens eventuelle gang- eller bruksrett over selgerens eiendom. Slik saken er opplyst, var det ikke noe som indikerte at megleren her skulle foretatt nærmere undersøkelser. Undersøkelses- og opplysningsplikten er overholdt.

 

Rolleblanding?

Nemnda finner at det ikke var kritikkverdig av meglerforetaket å foreta en verdivurdering av naboeiendommens gangrett i forbindelse med rettssaken seks år etter salget i 2015. Det var ingen interessekonflikt eller andre brudd på god meglerskikk her.

 

Erstatningskravet

Ut fra det nemnda har kommet til, kan erstatningskravet ikke føre frem.

 

 

Konklusjon

 

[Klageren] gis ikke medhold.