RFE-2023-043

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 14. august 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Sørøst-Norge AS avd. Larvik

 

Saken gjelder:               Kjeller med lovlighetsmangler. Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

I oktober 2019 kjøpte klageren en enebolig som innklagede meglerforetak formidlet til 3 650 000 kroner. Boligen ble markedsført med fire soverom, og hadde en prisantydning på 3 790 000 kroner. I forbindelse med at klageren i 2023 ønsket å selge boligen videre, oppdaget den nye megleren at den innredede kjelleren hverken er byggesøkt eller godkjent. I tillegg ble det oppdaget at soverommene i kjelleren manglet godkjente rømningsvinduer. Partene er uenige i om megleren ga tilstrekkelig informasjon om lovlighetsmanglene ved salget i 2019. Spørsmålet er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt om klageren kan gis medhold i sitt erstatningskrav.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i korte trekk anført: 

Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt

Eneboligen ble i 2019 annonsert med fire soverom og et areal på 179/169 kvm. I forbindelse med at klageren senere ønsket å selge huset videre, oppdaget den nye megleren at det i kommunens tegninger ikke finnes noen trapp i huset, og at den innredede kjelleren aldri har blitt byggesøkt og godkjent. Kjelleren ble utgravd og laget ulovlig ved oppføring av huset, og finnes derfor i teorien ikke.

 

To av de fire annonserte soverommene ligger i kjelleren som hverken er byggesøkt eller godkjent. I salgsoppgaven er vinduene i kjelleren beskrevet som godkjente rømningsvinduer satt inn av byggmester. Det har imidlertid vist seg at vinduene ikke er godkjente ettersom lysåpningen er for liten. Boligen er altså annonsert med to soverom som ikke har godkjente rømningsveier i en kjeller som ikke er godkjent. Megleren til innklagede meglerforetak burde oppdaget dette ved formidling av boligen i 2019.

 

I salgsoppgaven fra 2019 stod følgende om kjelleren:

 

«Kjelleren er innredet og omgjort uten byggemelding til kommunen og uten at nødvendig godkjennelse er gitt. Det er derfor ikke foretatt noen offentlig kontroll av byggearbeidene.»

 

Det burde imidlertid blitt presisert at kjelleren i sin helhet aldri har vært byggesøkt og godkjent, og at det ikke bare er omgjøringen og innredningen som mangler godkjennelse. Boligens verdi blir ikke den samme om man ser bort fra kjelleren.

 

Det er irrelevant at klageren fikk forelagt seg bygningstegningene før kontraktsmøtet, samt at det i kjøpekontrakten er signert på at tegninger er forelagt, så lenge informasjonen er gitt etter budaksept.

 

Megleren har ikke gitt korrekt og tilstrekkelig informasjon i saken. Klageren sitter igjen med en bolig som i verste fall ikke vil bli godkjent ved søknad om bruksendring. Dette vil påføre klageren et betydelig økonomisk tap. Klagerens nye megler har vært i kontakt i kommunen og har tro på at klageren skal få søkt bruksendring og få ferdigattest. Det forutsetter at tre vinduer i kjelleren byttes ut slik at disse blir godkjente rømningsveier og rommene kan brukes som soverom. Dersom dette likevel ikke blir godkjent, vil klageren lide et betydelig økonomisk tap ved videresalg av boligen.

 

Erstatningskrav

Klageren krever at meglerforetaket dekker utgiftene forbundet med utskiftning til rømningsgodkjente vinduer. Gitt at klageren ikke får godkjent bruksendring etter vindusbytte, kreves det i tillegg erstatning for økonomisk tap ved videresalg av boligen.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Foreldelse

Prinsipalt anføres det at klagerens krav er foreldet. Det vises til foreldelsesloven §§ 2 og 3. Lovens alminnelige foreldelsesfrist er oversittet.

 

Klageren fikk tilslag på sitt bud 29. oktober 2019, kontraktsmøte ble avholdt 6. desember 2019, og overtakelsen fant sted 3. januar 2020. Klagerens gjorde sin første henvendelse til megleren som forestod salget 15. februar 2023.

 

Meglerens undersøkelses og opplysningsplikt

Subsidiært gitt at nemnda ikke finner at kravet er foreldet, kan klagen ikke føre frem.

 

Klageren fikk detaljert informasjon i salgsoppgaven om at kjelleretasjen ikke var godkjent, og at klageren overtok risikoen for dette. Det vises til informasjonen inntatt under «areal» og «brukstillatelse/ferdigattest» i salgsoppgaven, «arealopplysninger» i tilstandsrapporten, samt punkt 19 og 19.1 i egenerklæringsskjemaet.

 

Det fremgår klart at kjelleren er innredet uten byggemelding og godkjenning. Megleren har også klart gjort rede for at dette er noe man som kjøper overtar risikoen for. Klageren har med dette akseptert at kjelleren i sin helhet ikke er godkjent eller byggemeldt. Det fremgår av tilstandsrapporten at det er rommenes bruk som er avgjørende for hvordan de beskrives, og at dette kan avvike fra hva som er godkjent. Det som er beskrevet i tilstandsrapporten og antall soverom, er derfor ikke feil sett opp mot de andre opplysningene. Klageren kan ikke lese betegnelsen knyttet til antall soverom isolert, når det er gitt så klare opplysninger om kjelleren andre steder i salgsdokumentene.

 

Megleren har hverken opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 eller for øvrig handlet i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-7.

 

Økonomisk tap

Klageren forsøkte pr. april 2023 å selge eiendommen videre. Store deler av forholdet er nå rettet opp i og meglerforetaket kan ikke lenger se at klageren har noe krav. Det vises til ferdigattest med vedtaksdato 11. april 2023.

 

Klageren har hverken sannsynliggjort eller dokumentert et varig økonomisk tap. Klagerens krav kan ikke føre frem.

 

Påstand

Meglerforetaket har fremsatt følgende påstand:

 

«Det er ikke grunnlag for arbeidsgiveransvar etter skl. § 2-1.

 

Kravet mot innklagede er foreldet.

 

Det anføres at klagers krav ikke fører frem.»

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

 

Markedsføringen

Når det gjelder markedsføringen, ble det fremhevet i salgsoppgaven at boligen hadde fire soverom. Det fremgikk også at kjelleretasjen hvor to av soverommene var, ikke var godkjent til varig opphold. Det fremgår av Forbrukertilsynets veiledning for markedsføring av bolig punkt 3.3.6 siste avsnitt:

 

«Dersom deler av boligen er innredet i strid med godkjent bruk, og næringsdrivende har kunnskap om dette, vil markedsføringen lett anses som villedende dersom forbrukeren ikke blir gjort tydelig oppmerksom på dette. For å unngå villedende markedsføring anbefaler Forbrukertilsynet at slike forhold kommer tydelig frem i tekst, bilder og andre illustrasjoner.»

 

Selv om det fremgikk av salgsoppgaven at kjelleretasjen ikke var godkjent, må også bildene som viser soverom innredet med sengeplasser i denne etasjen, merkes tydelig. Da det ikke var gjort, var markedsføringen i strid med Forbrukertilsynets veiledning og derfor i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det fremgikk heller ikke av salgsoppgaven at selve utgravingen av kjelleren ikke var godkjent, og ikke bare omgjøringen.

 

Erstatningskravet

For at innklagede skal bli erstatningsansvarlig, må tre vilkår være oppfylt. For det første må megleren ha forsømt seg. For det andre må klageren ha lidt et økonomisk tap, og for det tredje må det være årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og tapet. På bakgrunn av opplysningene som fremgikk av salgsoppgaven, kunne ikke klageren ha en berettiget forventning om at kjelleren var godkjent for varig opphold. Klageren måtte derfor forvente at det ville påløpe kostnader for å få kjelleren godkjent til varig opphold. Vilkåret om at det må være årsakssammenheng er derfor ikke oppfylt. Erstatningskravet kan følgelig ikke føre frem.

 

Ut fra det resultat nemnda har kommet til, behøver nemnda ikke å ta stilling til om eventuelle krav er foreldet.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

Megleren til EiendomsMegler 1 Sørøst-Norge AS avd. Larvik har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.