RFE-2023-048
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 14. august 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Proaktiv Properties AS
Saken gjelder: E-takst. God meglerskikk. Meglers undersøkelsesplikt. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Våren 2022 ville klagerne bygge ut leiligheten sin, og de ønsket dermed å kjøpe en del av sameiets råloft tilsvarende 12 kvadratmeter. Etter klagerne fremsatte tilbud om kjøp overfor sameiet, fikk meglerforetaket i oppdrag av sameiets styre å utarbeide en verdivurdering av arealet. I e-taksten, som ble utarbeidet av en eiendomsmeglerfullmektig, ble arealets verdi anslått å være 820 000 kroner. Klagerne mente verdivurderingen var for høy, og etter hvert ble tilbudet om kjøp avslått av sameiet. Spørsmålet er om eiendomsmeglerfullmektigen og den ansvarlige megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk herunder sin undersøkelsesplikt ved utarbeidelsen av e-taksten. Videre om dette gir klagerne grunnlag for erstatning. Erstatningskravet utgjør 5 906 kroner.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler..
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
Klagerne bor i en leilighet med flere etasjer i et gammelt tårnløp. Siden leiligheten grenser til sameiets råloft, var klagerne interesserte i å kjøpe en del av dette tilsvarende 12 kvadratmeter. Våren 2022 kontaktet de dermed sameiets styre som ønsket en verdivurdering av det aktuelle arealet. På bakgrunn av verdivurderingen, kunne sameiet foreta en bedre vurdering av klagernes tilbud. I utgangspunktet fremsatte klagerne et tilbud om å kjøpe arealet for
10 000 kroner pr. kvadratmeter, men etter hvert økte de tilbudet til 18 000 kroner pr. kvadratmeter.
I forbindelse med innhenting av verdivurdering, engasjerte styret meglerforetaket. Eiendomsmeglerfullmektigen utarbeidet dermed en e-takst, hvor verdien på arealet ble ansett å være 820 000 kroner. Verdivurderingen er utelukkende foretatt på bakgrunn av en nåverdivurdering av omsetningsverdi tilsvarende 95 000 kroner pr. kvadratmeter fratrukket forventet byggekostander tilsvarende 27 083 kroner pr. kvadratmeter. Meglerforetakets ansvarlige megler besiktiget aldri arealet.
Etter sameiet mottok meglerforetakets e-takst, ønsket klagerne å innhente flere uavhengige verdivurderinger. Det var imidlertid vanskelig å engasjere noen andre til oppdraget. Bakgrunnen for dette er at det foreligger en konsensus blant meglere om at det skal utvises varsomhet ved verdivurdering av slike arealer. Det er ofte mange faktorer som spiller inn, og det krever spesiell erfaring. Klagerne fikk likevel engasjert to meglere fra forskjellige meglerforetak. Meglerne var partnere i hvert sitt foretak, og de hadde tidligere erfaring med salg av loftareal.
De to uavhengige meglerne utarbeidet hver sin verdivurdering på henholdsvis 15 000 og
22 000 kroner pr. kvadratmeter. Vurderingene ble, til forskjell fra meglerforetakets e-takst, foretatt på grunnlag av tilsvarende salg. Siden begge meglerne mente det ville være uforsvarlig å konstruere en enhet for å etablere en e-takst, utarbeidet de ikke verdivurderingene i form av e-takster.
De tre innhentede verdivurderingene ble forelagt sameiet under et møte. Ettersom meglerforetakets e-takst ville gi sameiet større salgsinntekt, ble imidlertid kun denne vektlagt. Klagernes tilbud om kjøp ble deretter avslått.
God meglerskikk. Meglers undersøkelsesplikt
Eiendomsmeglerfullmektigen har ikke foretatt tilstrekkelige undersøkelser ved verdivurderingen av loftarealet, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. I tillegg har ikke den ansvarlige megleren fulgt opp og kontrollert eiendomsmeglerfullmektigens vurderinger tilstrekkelig. Meglerne har med det opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Ettersom verdivurdering av råloft er mer utfordrende enn verdivurdering av andre arealer, burde meglerne foretatt mer utførlige undersøkelser av lignende salg. Den ansvarlige megleren burde også stilt strengere krav ved sin oppfølging av oppdraget. Klagerne kan ikke se at eiendomsmeglerfullmektigen har innhentet dokumentasjon fra tidligere salg av råloft i området, og hun hadde derfor ikke tilstrekkelig grunnlag for sin vurdering. I e-taksten er det ikke vist til sammenlignbare verdivurderinger.
Det ble heller ikke foretatt noen markedsvurdering. Loftarealet kan ikke omgjøres til annen boenhet, og det grenser ikke til andre leiligheter enn klagernes. Det kan dermed kun utvikles av klagerne, og som følge av dette består markedet for salg i sin helhet kun av klagerne.
Krav om erstatning
På bakgrunn av at meglerne unnlot å foreta nødvendige undersøkelser samt utarbeidet en uforsvarlig verdivurdering, ble klagernes tilbud om kjøp avslått av sameiet. Ved vurderingen av klagernes tilbud, var sameiet kun interessert i mulig salgspris. Som følge av meglerforetakets e-takst, var sameiets prisforventning uforsvarlig høy. Meglerne har med det opptrådt i strid med god meglerskikk, og dermed erstatningsbetingende uaktsomt.
I forbindelse med prosjektering og innhenting av to uavhengige verdivurderinger, har klagerne pådratt seg utgifter tilsvarende 5 906 kroner. Siden klagernes tap er en direkte konsekvens av meglernes opptreden, er meglerforetaket erstatningsansvarlig for dette.
Klagernes påstand
- «Eiendomsmeglerfullmektig [navn] og eiendomsmegler [navn] har opptrådt i strid med god meglerskikk.
- Takst med ref. no. [referansenummer], kjennes ugyldig og skal skriftlig trekkes tilbake fra eiendomsmeglingsforetaket overfor sin oppdragsgiver, Boligsameiet [adresse]. Boligsameiet får takstens kostand tilbakebetalt.
- Proaktiv Property AS, eiendomsmeglerfullmektig [navn] og [navn], dømmes in-solidum til å betale [klagerne] erstatning på NOK 5906,-, med tillegg av [forsinkelsesrente] fra Nemndas avgjørelse til oppfyllelse skjer.»
Innklagede har i korte trekk anført:
Da klagerne ønsket å kjøpe en del av sameiets råloft for å bygge ut leiligheten sin, ville sameiets styre innhente en verdivurdering. På bakgrunn av dette engasjerte de meglerforetaket som tildelte oppdraget til en eiendomsmeglerfullmektig. Eiendomsmeglerfullmektigen utarbeidet dermed en e-takst med forklaring og utregning. Meglerforetaket understreker at det var sameiets styre, ikke klagerne, som var oppdragsgiver.
Da styret presenterte e-taksten, mente klagerne verdivurderingen var for høy. I forbindelse med oppdraget, oppfordret eiendomsmeglerfullmektigen både klagerne og styret til å innhente flere uavhengige verdivurderinger. Verdivurderingene som ble innhentet i ettertid anslår en lavere verdi for arealet enn hva eiendomsmeglerfullmektigen la til grunn.
Etter meglerforetakets syn har eiendomsmeglerfullmektigen gitt en grundig forklaring på sin verdivurdering, og hun har beskrevet hvorfor hun la til grunn en verdi på 820 000 kroner. Meglerforetaket påpeker at verdivurdering er meglers personlige vurdering, og det vil således forekomme variasjoner. Det er beklagelig at klagerne ikke finner e-taksten troverdig, men det er likevel ikke uventet da de søker lavest mulig verdi. I dette tilfellet er klagerne tredjepart, og meglerforetaket er ikke engasjert av dem, men av sameiets styre.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Når det gjelder e-takster, kan nemnda i alminnelighet ikke overprøve om den verdivurdering megler har gjort, er i strid med god meglerskikk. E-takster beror på et skjønn, og det er ikke uvanlig at meglere kan vurdere verdien forskjellig. Det er ikke noe i den fremlagte e-taksten som tilsier at nemnda her hadde en foranledning til å vurdere nærmere om megler har forsømt seg ved utarbeidelsen av e-taksten.
Nemnda nevner også at oppdragsgiver i dette tilfellet var sameiets styre, og nemnda er ikke kjent med de nærmere forutsetninger styret har hatt i den forbindelse.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klagerne] gis ikke medhold.