RFE-2023-052
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 14. august 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Moss
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen. Brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse
Sakens spørsmål og bakgrunn
I januar 2023 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens eierseksjonsleilighet. Leiligheten ble markedsført med en prisantydning på 3 200 000 kroner. Det hadde vært til sammen fem interessenter på visning, men kun ett bud ble mottatt, på 2 800 000 kroner. Partene er av ulike oppfatninger når det gjelder hvilke råd megleren ga i forbindelse med budet. Klageren avslo budet. Hun kontaktet deretter meglerforetaket med et ønske om å bytte megler, hvor det ble enighet om at den nye megleren skulle forsøke å forhandle med budgiveren. Etter forhandlinger endte klageren med å akseptere et bud på 3 075 000 kroner.
Spørsmålet er om den første megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av oppdraget, og om det foreligger en ikke-ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren tok kontakt med megleren i forbindelse med salget av hennes eierseksjonsleilighet. Klageren og medeieren har tidligere solgt to leiligheter privat og uten bistand fra megler, men hadde av ulike årsaker ikke kapasitet til å gjøre det samme denne gangen. Megleren uttrykte at han skulle ordne alt. Det skulle ikke være noe problem å få solgt til en god pris, ettersom megleren hadde over hundre registrerte interessenter med matchende krav i forhold til boligen i systemet.
Oppdragsavtale ble inngått 27. januar 2023, og boligen ble lagt ut for salg med en prisantydning på 3 200 000 kroner. Megleren foreslo underveis å redusere prisantydningen til under 3 000 000 kroner, og begrunnet dette med at et tap på 200 000 kroner var minimalt. Selv om denne differansen kanskje ikke hadde noen betydning for megler, så hadde det mye å si for klager. Klageren var ikke villig til å redusere prisantydningen, da hun allerede hadde kjøpt seg ny bolig og var avhengig av å oppnå 3 200 000 kroner for å få regnestykket til å gå opp.
Da det 15. mars 2023 kom inn et bud på 2 800 000 kroner ringte megleren for å forsøke å overtale klageren til å akseptere budet, i stedet for å forhandle med budgiveren. Dette til tross for at klageren gjentatte ganger hadde sagt at det var uaktuelt å selge under prisantydning. Klageren var da tydelig i sin tilbakemelding på at budet ikke ville bli akseptert.
Etter meglerens forsøk på å overtale klageren til å akseptere budet, ble det bestemt at en annen megler skulle overta oppdraget. Den nye megleren forhandlet frem en bedre pris med budgiveren og lyktes i å selge boligen. Klageren endte med å akseptere et bud på 3 075 000 kroner. Den nye megleren ordnet alt i løpet av 24 timer.
Den første megleren har ikke dratt tilstrekkelig omsorg for klagerens interesser. Til tross for fem interessenter, hvorav tre av disse var investorer med god økonomi, klarte ikke megleren å selge boligen til noen av dem. Hadde det ikke vært for den første meglerens dårlige håndtering av salgsoppdraget, ville boligen ha blitt solgt tidligere og til en bedre pris.
Klageren krever at vederlaget til meglerforetaket settes ned med 21 892 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Megleren vurderte leilighetens markedsverdi til 3 200 000 kroner. Prisen var basert på en objektiv vurdering, og hva megleren regnet for å være en oppnåelig pris. Klageren ønsket å fortsette samarbeidet med megleren, og oppdragsavtale ble inngått.
Boligen ble annonsert 3. februar 2023, og det ble i den forbindelse sendt ut varsel til interessenter registrert i meglerforetakets boligkjøperregister, men det var ingen garanti for at disse ville komme på visning. Det ble avholdt tre annonserte visninger og to privatvisninger. Hva gjaldt de annonserte visningene, møtte det to interessenter på første visning, én interessent på andre, og ingen på siste. Megleren avholdt visningene personlig, og mottok tilbakemeldinger fra interessentene om at de ikke ønsket å legge inn bud. Megleren oppdaterte klageren både før og etter visning.
Oppsummert var tilbakemeldingene fra de fem interessentene at de ikke syntes boligen var verdt prisantydningen på 3 200 000 kroner. Alle interessentene var privatpersoner, men to av dem vurderte eiendommen med tanke på utleie. Det at det møter opp interessenter med god økonomi på visning, er ikke ensbetydende med at de er interesserte i eiendommen. Dette ligger utenfor meglers kontroll, og er ikke noe megler kan klandres for.
Etter siste visning 15. mars 2023 fikk megleren inn et bud på 2 800 000 kroner. Megleren varslet klageren om at det var mottatt et lavt bud, og anbefalte henne å fremsette et motbud ettersom det ikke fantes andre interessenter. Anbefalingen var basert på tilbakemeldingene mottatt fra de øvrige interessentene. En megler vil alltid jobbe for å selge til best mulig pris, men må også videreformidle tilbakemeldinger og ta hensyn til disse i prosessen. Megleren har aldri vært pådriver for at klageren skulle akseptere budet. Her synes klageren å ha misforstått, til tross for at det fremkom tydelig av meglerens SMS at han kom med et forslag om å fremsette motbud.
Megleren fikk budgiveren til å forhøye sitt bud til 2 950 000 kroner, og formidlet dette videre til klageren. Klageren avslo også dette budet, og forklarte at de ikke ønsket å akseptere bud under prisantydning. Megleren opplevde kommunikasjonen med klager som utfordrende i og med at hun ikke ønsket å snakke om bud under prisantydning.
Klageren tok kontakt med meglerforetaket med et ønske om å bytte megler. Hun fikk raskt tilbud om bytte, men avslo å samarbeide med foreslåtte megler. Daglig leder gikk deretter i dialog med klager, hvor de ble enige om å gjøre et forsøk på å forhandle med budgiveren, og at ny megler skulle overta budforhandlingene.
Klageren fremsatte et motbud på 3 150 000 kroner overfor budgiveren, og etter videre forhandlinger valgte klageren å akseptere et bud på 3 075 000 kroner. Det presiseres at det bare er klager – som selger – som kan akseptere eller avslå et bud. Klageren har selv valgt å akseptere budet. Det er ikke uvanlig at eiendommer i dette området ligger ute på markedet i opptil tre måneder før de blir solgt.
Det at klageren allerede hadde kjøpt seg ny bolig og var stresset på tid, la ekstra press på salgsprosessen. En prisantydning er ingen fasit på hva eiendommen vil bli solgt for, men et estimat og en antydning i markedet. Det er umulig å vite hva boligen kunne blitt solgt for dersom man hadde brukt mer tid på oppdraget, og det er ikke gitt at boligen ville blitt solgt til en høyere pris. Etter fem visninger var det fem personer som hadde vist interesse, men kun én av disse innga bud og ville kjøpe leiligheten for bruk til utleie.
Det er leit at det ikke var flere interesserte i boligen, og at klageren ikke oppnådde den prisen hun ønsket, men megleren kan ikke klandres for dette. Megleren har gjort sitt aller beste for å ivareta både klageren og interessenter gjennom oppdragsperioden, og holdt klageren fortløpende orientert om interessen. Meglerforetaket bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk eller forsømt sine plikter på noe vis. Det er ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Klageren har krevd vederlagsnedsettelse. Spørsmålet er om den første megleren i meglerforetaket som hadde med salget å gjøre, har utvist «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Et minimumsvilkår for at meglers vederlag skal kunne nedsettes, er at meglers plikter er tilsidesatt mer enn rent bagatellmessig, jf. NOU 2006: 1 side 110.
Klageren har ikke anført noe konkret som skulle gi grunnlag for vederlagsnedsettelse. Det er ikke tilstrekkelig bare å vise til at megler angivelig ikke var «nok på». Det står også påstand mot påstand når det gjelder om megleren ville overtale klageren til å akseptere et bud på 2,8 millioner kroner, noe nemnda ikke kan ta stilling til ved sin skriftlige saksbehandling.
Det er ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.