RFE-2022-308

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. september 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Klager:                          v/advokat Hannah Rachel Cowan (Codex Advokat Oslo AS)

 

Innklaget:                      Telemark Eiendomsmegling AS (Nordvik Skien)

 

Saken gjelder:               Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

I juni 2021 kjøpte klagerne en enebolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak for 3 250 000 kroner. Eiendommen hadde en prisantydning på 2 950 000 kroner, og ble markedsført med en tomt på 1 229 kvm. Etter bindende avtale var inngått, men før kontraktsignering, oppdaget klagerne at tomten i realiteten er delt opp i to ikke-sammenhengende teiger. Dette var mulig å se på situasjonskartet som lå vedlagt salgsoppgaven, men ble ikke fremhevet i salgsoppgaveteksten eller på visning.

Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Videre er det spørsmål om klagerne kan gis medhold i sine krav om erstatning og dekning av advokatkostnader.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler..

 

Partenes syn på saken

 

Klagerne har i hovedsak anført:

Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
Boligen ble markedsført med en tomt på 1 229 kvm. Klagerne ble imidlertid ikke opplyst om at tomten er delt opp i to ikke-sammenhengende teiger før de innga bud. Den separate teigen er på rundt 181 kvm og har ingen direkte nytteverdi for hovedtomten.

Det stod ingenting om at tomten var oppdelt i salgsoppgaveteksten. Dette fremkom kun av et vedlagt situasjonskart. Megleren burde oppdaget den separate teigen og gitt tydelig informasjon om dette til interessentene. Det er ikke tilstrekkelig at situasjonskartet lå vedlagt salgsoppgaven.

For klagerne var det viktig med en stor boligtomt, noe de gjorde klart for megleren på visning. Klagerne var ikke interessert i en tomt uten bebyggelse, men trengte et sted å bo. Klagerne påpekte for megleren at de i hovedsak ønsket å kjøpe eiendommen fordi de anså den for å ha et utviklingspotensial. I tillegg anså de den økonomiske risikoen som lav, særlig grunnet tomtestørrelsen. Megleren uttalte at klagerne utvilsomt ville få igjen pengene sine ved et eventuelt videresalg eller ved fradeling av tomten. I tillegg nevnte megleren en annen tomt i nærheten som skulle komme for salg på sikt. Dette bekrefter at partene diskuterte tomtestørrelse og mulig fradeling under visningen. Det ble imidlertid ikke opplyst om at tomten var delt opp i to teiger. Klageren ble heller ikke forevist den separate delen av tomten på visningen.

Klagerne var av den oppfatning at det man fikk se på visningen, var hele tomten. Klagerne trodde derfor at de kunne benytte seg av hele den oppgitte tomten på 1 229 kvm. Heller ikke øvrige budgivere oppfattet at tomten var oppdelt i to teiger.

Før privatvisningen ble megleren bedt om å ta med seg de mest vesentlige dokumentene om eiendommen. Megleren tok da med seg en kopi av selgerens egenerklæring og tilstandsrapporten. De andre vedleggene til salgsoppgaven, herunder situasjonskartet hvor det sekundære arealet var tegnet inn, ble ikke tatt med. Privatvisningen varte lenger enn 8-10 minutter, slik meglerforetaket anfører. Den ene klageren var på visningen helt frem til neste interessent dukket opp.

Det var først etter at bindende avtale var inngått, men før signering av kjøpekontrakt, at klagerne ble oppmerksomme på at det i salgsoppgaven og på visningen var gitt uriktige og mangelfulle opplysninger om tomten.

I forkant av overtakelsen avviste megleren at det skulle inntas et punkt i kontrakten om manglene som var avdekket. Megleren avviste også at klagerne kunne holde tilbake deler av kjøpesummen. Det var først etter at klageren tok kontakt med advokat, og fikk bistand, i den forbindelse, at det både var mulig å holde tilbake et beløp samt å innta et punkt i kjøpekontrakten.

For å unngå en langvarig tvistesak, tilbød klagerne seg å dekke mellomlegget mellom deres bud og den andre budgiveren sitt for å komme seg ut av handelen. Den andre budgiveren ønsket imidlertid ikke lenger å stå ved sitt bud. I tillegg ga klagerne selgerne flere muligheter til å heve kjøpet.

I forbindelse med at det ble sendt reklamasjon til selger og varslet erstatningskrav ovenfor megler, ble det høsten 2021 igangsatt arbeid med å innhente en sakkyndig rapport. Klagernes tidligere advokat tok da kontakt med takstmann 1. Vedkommende takket ja til oppdraget, men leverte aldri en rapport som kunne brukes. Dette medførte at fremdriften stoppet opp i noen måneder. Senere avdekket klagerne at megleren og takstmann 1 kjente hverandre og at de tidligere hadde jobbet sammen.

Ettersom takstmann 1 ikke fremla noen rapport, ble det innhentet en rapport fra takstmann 2. Takstmann 2 gjorde et grundig arbeid og satt seg inn i boligmarkedet på en god måte. Grunnen til at klagerne til slutt måtte bruke en takstmann fra Oslo, var at det viste seg å være vanskelig å finne en annen lokal takstmann. I tillegg hadde klagerne redusert tillit til de lokale takstmennene som følge av de uheldige koblingene mellom takstmann 1 og megleren. Takstmann 2 vurderte at den teoretiske markedsverdien var redusert med 835 000 kroner som følge av redusert påregnelig utnyttelse.

Etter klagernes reklamasjon, endret megleren salgsoppgaven ved å legge til grunndata. Eksemplaret på innklagedes nettsider er ikke tilsvarende det klagerne opprinnelig lastet ned. Endringene gjaldt hovedsakelig antall tinglyste fradelinger på eiendommen, noe som ikke fremkom innledningsvis. I den første versjonen fremkom kun to heftelser. Klagerne finner dette klanderverdig, og stiller spørsmålstegn ved hvorfor dette ble gjort.

Klagerne har valgt å ikke investere tid eller penger i eiendommen foruten om tvistesaken. Uansett om klagerne hadde lyktes med å få fradelt en tomt, kunne de ikke bygget like mye som opprinnelig forespeilet. I tillegg ville de fått et mindre oppholdsareal selv om alle dispensasjoner ble innvilget. Videre er sannsynligheten for avslag betydelig større enn om oppgitt tomteareal hadde vært i én samlet teig. I tillegg vil en søknad om fradeling eller oppføring av bolig være kostbart. Det kan ikke forventes at klagerne setter i gang en slik prosess. Klagerne skal selge eiendommen med korrekte opplysninger når denne saken er avklart, og kommer ikke til å bruke tid eller penger på å utforske eiendommens muligheter.

Opplysningen om at tomten er delt opp i to teiger, er noe klagerne måtte kunne forvente å få av megleren, særlig i lys av temaene som ble diskutert på visningen. Opplysningen var tilgjengelig for megleren. Megleren burde gjennomgått relevante dokumenter om eiendommen, herunder situasjonsplan og heftelser, før utarbeidelsen av salgsoppgave og gjennomføring av visninger. Meglerens manglende opplysninger er å anse som brudd på meglers opplysningsplikt. Klagerne viser til HR-2016-2264-A og LG-2003-2375.

Klagerne ville ikke ha kjøpt eiendommen dersom de hadde mottatt tilstrekkelig informasjon fra megleren. Meglerens opptreden avviker fra det man med rimelighet kunne forvente av en alminnelig god profesjonsutøver. Megleren har brutt god meglerskikk og opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

 

Nedkvittering av pant i boligen
Det har i tillegg vist seg at megleren har tatt et pant i boligen tilsvarende 4 000 000 kroner. Dette til tross for at kjøpesummen er betalt og det kun er tilbakeholdt 600 000 kroner på meglerens konto som følge av den avdekkende mangelen. Det har aldri vært nødvendig for innklagede å ta et pant i boligen tilsvarende 4 000 000 kroner. Som begrunnelse for pantet informerte meglerforetaket på overtakelsen at dette skyldtes tilbakeholdet. Dette fremstår som en oppkonstruert grunn for å ta et pant i boligen tilsvarende 4 000 000 kroner. Det faktum at pantet i tillegg ble justert ned til 750 000 kroner i april 2023, viser også at dette ikke var korrekt, og at meglerforetaket på eget initiativ skulle ryddet opp på et langt tidligere tidspunkt. Det er også uforståelig hvorfor det fremdeles skal være nødvendig med et pant på 750 000 kroner, all den tid fullt oppgjør ble overført til meglerens konto og tilbakehold av 600 000 kroner sikret på meglerens konto. I den forbindelse minnes det om at det i tillegg løper renter på det tilbakeholdte beløpet så lenge det er låst på meglerens konto.

Klagerne har forsøkt å komme i dialog med megleren om en nedjustering av pantet tilsvarende det tilbakeholdte beløpet. Megleren har imidlertid avvist også dette kravet. Pr. nå har meglerforetaket et pant i boligen som overskrider skyldig beløp, til tross for at det i tillegg er tilbakeholdt et beløp på meglers konto. I korrespondansen med megler vedrørende pantet og nedjustering, ble megleren gjort kjent med at foretaket vil holdes ansvarlig for det økonomiske kravet klagerne påføres. Det faktum at boligen er beheftet med et pant tilsvarende 4 000 000 kroner, har medført at klagerne ikke har kunne selge boligen mens saken har versert.

Dialogen rundt nedkvittering av pantet fremhever meglerens håndtering av saken og tidsbruken som har medgått i den sammenheng. Det illustrerer også hvorfor sakskostnadene kreves dekket i saken.

 

Økonomiske krav
Det bemerkes at klagernes sak mot selgers boligselgerforsikring har vært behandlet i Finansklagenemnda, hvor de fikk medhold i at det forelå opplysningssvikt etter avhendingslova § 3-7. Begrunnelsen for dette var blant annet at megleren måtte kjenne til forholdet om at eiendommen var delt opp i to teiger. Videre at det å legge ved situasjonskartet i salgsoppgaven, ikke var tilstrekkelig for å oppfylle opplysningsplikten. Finansklagenemnda konkluderte med at det var grunnlag for prisavslag etter avhendingslova § 4-12. Nemnda hadde ikke grunnlag for å utmåle prisavslaget. Klagerne ble derimot tilkjent 100 000 kroner til dekning av advokatkostnader og 23 125 kroner til dekning av verdivurdering.

I saken for Reklamasjonsnemnda kreves de resterende advokatkostnadene på 224 882, 81 kroner dekket. Det bemerkes at boligkjøperforsikringen avviste saken som følge av at forholdet ble avdekket mellom budaksept og overtakelse. Klagerne har derimot hatt rettshjelpsdekning oppad begrenset til 100 000 kroner. Saken har imidlertid pågått i snart to år, og det har følgelig påløpt advokatkostnader utover det beløpet innboforsikringen dekker.

Når det gjelder dekning av sakskostnader understrekes det at klagerne er påført et økonomisk tap i saken, og at sakskostnadene er en del av dette tapet. Klagerne har forsøk å finne en løsning med megler/selger helt siden perioden før overtakelse, men dette har ikke vært mulig. Klageren så seg derfor nødt til å engasjere advokat for juridisk bistand i prosessen.

Klagerne har lidt et betydelig tap ved at de ikke fikk informasjon om at eiendommen var delt opp i to teiger. Klagerne krever 835 000 kroner i erstatning for redusert teoretisk markedsverdi samt 224 882, 81 kroner for dekning av de resterende advokatkostnadene.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
Eiendommen ble markedsført som en bolig med hage, og ikke som en eiendom for utvikling, tomt med mulighet for fradeling eller lignende. I salgsoppgaven ble det korrekt opplyst at tomten var på 1 229 kvm. Det ble imidlertid ikke opplyst om at tomten består av to teiger. Dette skyldes at megleren ikke var kjent med teigen på 180,9 kvm som ligger uten tilknytning til hovedtomten. Heller ikke selgeren hadde kjennskap til denne teigen.

Den ene av klagerne meldte seg som interessent samme dag som boligen ble lagt ut på nett. Alle som melder seg som interessenter får automatisk tilsendt en e-post med link til å laste ned salgsoppgaven i PDF-format. Salgsoppgaven inkluderte alle vedlegg, herunder situasjonskartet. PDF-versjonen av salgsoppgaven har ikke blitt endret etter at boligen ble lagt ut på nett første gang.

Salgsoppgaven i PDF-versjon inneholdt opplysninger om heftelser som skulle følge eiendommen ved salg, men ikke om eiendommens grunndata. I presentasjonen av eiendommen på meglerforetakets hjemmeside var imidlertid både heftelser og grunndata opplyst. Skjermbildet klagerne har fremlagt som dokumentasjon, viser presentasjonen av boligen fra meglerforetakets hjemmeside, og ikke fra salgsoppgaven i PDF-format. Heller ikke boligpresentasjonen på innklagedes hjemmeside ble endret fra boligen ble markedsført til den ble fjernet etter salg.

Klagerne deltok ikke på den oppsatte fellesvisningen 28. juni 2021, men den ene av dem var på privatvisning 24. juni 2021. Megleren var også til stede på privatvisningen. Mesteparten av tiden ble brukt inne i boligen, men partene var også utendørs. Det anslås at privatvisningen varte i 8-10 minutter. Klagerne har anført at det allerede på visningen ble fortalt at de hadde planer om fradeling av tomten. Dette bestrides. Tvert imot ga den ene klageren utrykk for at dette var en «mellomlanding», og at de hadde til hensikt å gjøre et par innvendige oppgraderinger for så å selge boligen videre i løpet av kort tid. Når det gjelder tomten i nærområdet som megleren skulle selge på et senere tidspunkt, ble denne nevnt fordi klageren spurte om meglerforetaket hadde andre eiendommer i nærområdet som skulle ut for salg.

Under budrunden 29. juni 2021, ble boligen solgt til klagerne for 3 250 000 kroner. Dagen etter kjøpet kontaktet imidlertid klagerne megleren og ba ham undersøke om den andre budgiveren likevel ønsket eiendommen. Det ble i denne forbindelse ikke nevnt noe om at tomten var årsaken til at klagerne ønsket å trekke seg. Dette ble først påpekt dagen etter. Megleren fulgte opp den andre budgiveren, men vedkommende ønsket ikke å opprettholde sitt bud.

Den bygningskyndige (takstmann 1) har naturlig nok vært involvert ved enkelte salg for megleren tidligere, men de to har aldri hatt et tett samarbeid. Det er tale om et relativt lite område, med et begrenset antall meglere og bygningskyndige. De siste 5-6 årene har meglerforetaket solgt 300-350 boliger i området, mens takstmann 1 kun har vært sakkyndig ved 8-10 av disse salgene. Megleren har på ingen måte samarbeidet med takstmann 1 i relasjon til klagernes bolig eller reklamasjon. Innklagede kan ikke klandres for at en bygningskyndig på selvstendig grunnlag vurderer saken likt som megleren. Dette tilsier imidlertid at klagerne ikke er påført noe økonomisk tap.

Dersom megleren skulle oppdaget at tomten var delt opp i to teiger, måtte han ha sett dette i situasjonskartet. Megleren så ikke dette, og det var heller ingen forhold som tilsa at han skulle sett dette. Megleren har solgt mange boliger i samme område som eiendommen, men har aldri vært kjent med slike teiger. Heller ikke selgeren som hadde vært eier i 41 år, kjente til teigen. Det var videre ikke et misforhold mellom den opplyste tomtestørrelsen og hvordan boligtomten fremstod.

Klagerne har kjøpt og fått en bolig med tomt på 1 229 kvm, slik opplyst i salgsoppgaven. Meglerens unnlatelse av å avdekke og informere om teigen ligger innenfor det handlingsrommet som kan kritiseres, uten at det anses som erstatningsbetingende uaktsomt.

Det bemerkes at det ikke er riktig at meglerforetaket har avvist at klagerne kan holde tilbake deler av kjøpesummen. Megleren i saken har god kjennskap til reglene om tilbakehold. Det er heller ikke riktig at innklagede har avvist klagernes ønske om å ta inn et punkt om tomten i kjøpekontrakten. Tvert imot ble dette ført inn i kjøpekontrakten punkt 11.

Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

Nedkvittering av pant i boligen
Pantet er meglers sikringsobligasjon, som gir en panterett. Det ville vært i strid med god meglerskikk å unnlate tinglysing av sikringsobligasjonen, som setter grenser for selgers rettslige rådighet frem til overtakelse. Sikringsobligasjonen ble tinglyst den 22. juni 2021, samme dag som boligen ble markedsført. Tinglysingen hadde med andre ord ingenting med tilbakeholdet å gjøre. Pantet ble nedkvittert i april i 2023, kort tid etter at klagerne ba om at det. Selgeren aksepterte nedkvittering av pantet, men ønsket nedkvittering til 750 000 kroner på grunn av eventuelt krav på forsinkelsesrente. Megler kan i henhold til kjøpekontrakten, ikke nedkvittere pantet uten partenes samtykke. Klagerne anfører at meglerforetaket har avvist deres henvendelser om nedjustering av pantet. Dette er ikke riktig.

 

Økonomiske krav
Under enhver omstendighet er det ikke dokumentert et tap, og kravets størrelse bestrides.

Klagerne har kjøpt og fått den eiendommen de så på visning. Prisantydningen ble basert på boligen med tilhørende tomt, slik klagerne så den på visningen, og ikke på bakgrunn av mulighet for fradeling/tomteutvikling.

Klagerne har ikke iverksatt en søknadsprosess om fradeling hos kommunen. I kommunen opereres det normalt med krav til 500 kvm per boligtomt, og det foreligger ingen reguleringsplan som hindrer fradeling eller legger strenge begrensninger på hvor mye som kan bygges. På grunn av det sistnevnte gir kommunen ofte dispensasjon fra krav til avstand mellom bygge- og tomtegrense og krav til BYA. Det bør derfor være mulig å få innvilget en fradelingssøknad så lenge det søkes om dispensasjon fra avstandskravet mellom bygg og tomtegrense. Klagerne har ikke dokumentert eller sannsynliggjort et tap.

Under enhver omstendighet bestrides vurderingsgrunnlag og tapsberegningen som ligger til grunn for klagernes angivelige krav. Klagernes erstatningskrav på 835 000 kroner er basert på en rapport fra en Oslo-basert takstmann uten lokalkunnskap om tomtepriser i området. Innklagede bestrider både vurderingsgrunnlaget og tapsberegningen i rapporten.

Vurderingsgrunnlaget for størrelsen på et angivelig erstatningskrav må være en eventuell differanse i boligens verdi med og uten opplysningen om at 180 kvm av tomtearealet er uten tilknytning til resten av tomten. Megleren har lang erfaring med salg i nærområdet, og informasjonen om teigen på 180 kvm ville ikke påvirket boligens verdi.

Når det gjelder kravet om erstatning for differansen mellom påløpte kostnader til advokat og advokatkostnader tilkjent av FinKN, vises det til punkt 1.3 andre ledd i «Avtale og vedtekter for Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester». Der fremkommer det at nemnda normalt ikke behandler spørsmål om partenes utgifter til advokatbistand. Klagernes krav om dekning av advokatkostnader bør behandles i samsvar med nemndas vedtekter og faste praksis. Under enhver omstendighet overstiger advokatkostnadene det som må anses som rimelig og nødvendig.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, herunder meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt, og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen delvis fører frem.

Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt
Det er uomtvistet at tomten bestod av en stor og en liten teig. Dette fremgikk (markert med grønt) av situasjonskartet som var inntatt i salgsoppgaven, men ikke beskrevet nærmere. Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 5 at megler skal informere om grunnarealer. Megler skulle derfor i salgsoppgaven opplyst at tomten bestod av to deler. Da dette ikke ble gjort, er det brudd på opplysningsplikten.

Erstatning
Det følger av arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1 at meglerforetaket er erstatningsansvarlig for en meglers uaktsomme handlinger. Dette forutsetter at skadelidte (klagerne) har lidt et økonomisk tap, og at det er årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og tapet. Det er skadelidte som har den såkalte bevisbyrden her, det vil si må sannsynliggjøre (mer enn 50 %) tapet.

Etter nemndas syn er spørsmålet om klagerne har lidt et økonomisk tap og eventuelt størrelsen på et slikt tap, noe som ikke forsvarlig kan avgjøres ved nemndas skriftlige behandling. En forsvarlig behandling forutsetter i utgangspunktet blant annet muntlige forhandlinger og kanskje behov for befaring av eiendommen og de to teiger. Denne delen av saken må derfor avvises.

Nedkvittering av pantet
Det fremstår for nemnda som noe uklart om dette er et eget klagepunkt, men nemnda velger å behandle det som det.

Nemnda har klar praksis på at en megler skal nedkvittere sikringsobligasjonen på eget initiativ så snart det er grunnlag for det, se eksempelvis RFE-2021-219. I dette tilfellet ble dette ikke gjort, men først gjennomført etter at klagerne tok kontakt. Dette var i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Advokatkostnader
Klagerne har krevd dekket sakskostnader til advokat utover det som ble tilkjent i Finansklagenemnda Eierskifte og rettshjelpsdekningen. Restkravet er på 224 882,81 kroner. Nemnda bemerker for det første at utgifter til advokat i forbindelse med nemndsbehandlingen normalt ikke dekkes, og det er ikke grunnlag for å gjøre unntak i dette tilfellet.

For det andre overstiger kravet i dette tilfellet klart det som må anses som nødvendige kostnader, og at det ut fra betydningen av saken og sakens problemstillinger ikke har vært rimelig å pådra dem, jf. prinsippet i tvisteloven § 20-5 første ledd.

Erstatningskravet vedrørende advokatkostnader fører ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megleren til Telemark Eiendomsmegling AS (Nordvik Skien) har ikke overholdt opplysningsplikten vedrørende tomten, og handlet i strid med god meglerskikk når det gjelder nedkvittering av pantedokumentet med urådighet (sikringsobligasjonen). Behandlingen av erstatningskravet avvises. Advokatkostnader dekkes ikke.