RFE-2023-011
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. september 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Heimdal Eiendomsmegling AS avd. Rosten
v/advokat Bjørge Skjeldestad
Tryg Forsikring
Saken gjelder: Nybygg. Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
Sakens spørsmål og bakgrunn
I februar 2021 kjøpte klageren og hans medkjøper et nybygd rekkehus for 6 360 000 kroner gjennom innklagede meglerforetak. Boligen ble markedsført med et primærrom (P-ROM) på 145,5 m2, herunder utgjorde et rom i kjelleren 35,2 m2. Dette rommet var møblert som en ekstra stue i salgsoppgavens illustrasjonsfoto, men ble for øvrig betegnet som et disponibelt rom i plantegninger og i salgsoppgavens tekst. Et par måneder etter overtakelsen i mars 2022, ble klageren oppmerksom på at kjellerrommet hverken hadde godkjent rømningsvei eller var godkjent for varig opphold. Meglerforetaket har erkjent at det er uheldig at det disponible rommet var møblert på illustrasjonsbildet, men bestrider at megleren har brutt sine plikter. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, i forbindelse med markedsføringen. I tillegg er det et spørsmål om det foreligger brudd på markedsføringsloven.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Ved overtakelsen var ikke klageren klar over at kjellerrommet hverken var godkjent for varig opphold, eller hadde godkjent rømningsvei. Dette ble han først gjort oppmerksom på et par måneder senere av en som hadde kjøpt et annet rekkehus med et tilsvarende kjellerrom. Da vedkommende hadde gjort utbyggeren oppmerksom på dette, ble alle salgene i den aktuelle rekken trukket tilbake før de ble annonsert på nytt med en presisering om at kjellerrommet ikke var godkjent for varig opphold.
I salgsoppgaven var kjellerrommet innredet som en kjellerstue med sofa, stuebord, TV og kontorpult på illustrasjonsbildet, mens det var beskrevet med teksten «Disp» i plantegningen. På side 61 stod det videre:
«I den romslige kjelleren vil dere også sette pris på et eget vaskerom. Her får dere også et stort disp.rom som gir ekstra boltreplass for hele familien.»
Formuleringen «boltreplass for hele familien» forsterker inntrykket av at rommet er beregnet for varig opphold. Andre kjøpere i prosjektet har blitt presentert med andre beskrivelser av rommet, der ord som kjellerstue og tenåringsrom er brukt. Klageren erkjenner at rommet står beskrevet som «Disp» og «disp.rom», men det står likevel ingen steder at kjellerrommet ikke var godkjent for varig opphold eller manglet godkjent rømningsvei. Når klageren leste «disp.rom» tenkte han at det var skrevet slik ettersom kjøperen ikke nødvendigvis ønsket å bruke rommet som en ekstra stue, men kanskje ønsket å bruke det som kontor, gjesterom, lekerom for barn, treningsrom, osv.
Klageren har hatt besiktigelse av en takstmann for å vurdere saken. Takstmannen kunne i sin rapport bekrefte at rommet ikke tilfredsstiller krav til varig opphold og uttalte blant annet:
«Ut ifra gjennomgangen av mottatte dokumenter, så framkommer det ikke eksplisitt at disponibelt rom i kjelleren ikke tilfredsstiller krav til rom for varig opphold. Heller tvert imot nå rommet markedsføres med «stort disp. rom som gir ekstra boltreplass for hele familien», og «boltreplass» i denne sammenhengen er naturlig å tolkes som en plass hvor man opphold seg.
Dette er etter mitt skjønn en «tåke legging» av rommets betydning og brudd på god meglerskikk, når megler representerer både selger og kjøper ved salg.»
Et forhold som underbygger fremstillingen av kjellerrommet som et rom for varig opphold, er måten rommet var utstyrt på og de mulige tilvalgene. I salgsoppgaven fremgikk det at boligen kom med vannbåren gulvvarme i alle oppholdsrom. Ettersom også kjellerrommet har slik gulvvarme, fremstod det som et oppholdsrom. Det er naturlig å tenke på «oppholdsrom» som et rom for varig opphold. Man ville aldri beskrevet en bod (som kjellerrommet er iht. offentligrettslige krav), tekniske rom eller vaskerom som oppholdsrom. Videre var det mulig å gjøre tilvalg til kjellerrommet, herunder legge til datapunkt, uttak for TV-signal og flere strømpunkter, noe klageren også gjorde. Klageren valgte også en dyrere parkett. Parkettvalget gjaldt riktignok for hele boligen, men kjellerrommet utgjør rundt 24 % av det megler definerer som primærrom og derfor en betydelig del av den ekstra kostnaden. Disse forholdene var med på å fremstille rommet som godkjent for varig opphold.
Det vises videre til den generelle presentasjonen der prosjektet fremstilles som et familieeventyr tilrettelagt for barn. Når kjellerrommet presenteres som en boltreplass for familien, rimer det dårlig at rommet ikke er godkjent for varig opphold og mangler godkjent rømningsvei.
Klageren er klar over at P-ROM ofte defineres ut fra bruk og derfor ikke nødvendigvis er ensbetydende med at rom skal være godkjent for varig opphold. Det at kjellerrommet er medregnet P-ROM var likevel med på å underbygge presentasjonen av rommet som et oppholdsrom. Megleren bør være forsiktig med å definere et rom som P-ROM når det ikke er godkjent for varig opphold. I dette tilfellet har rommet heller aldri vært brukt tidligere, all den tid det er tale om et nybygg.
Presentasjonen av en bolig skal ikke være til å misforstå. Det er helt absurd å påstå at klageren skulle forstått at kjellerrommet ikke var godkjent for varig opphold og manglet godkjent rømningsvei kun fordi det var umøblert i plantegningen. Siden det er tale om et nybygg, er man som kjøper ekstra prisgitt den informasjonen som gis skriftlig i form av tekst og bilder. Det gjør at megler burde være ekstra nøye med å presentere riktig og vesentlig informasjon i skriftlig materiale. Når man kjøper en bolig i et stort prosjekt hvor både selger og megler er store, profesjonelle aktører, forventer man at alt er på stell. Megler ga inntrykk av at han og meglerforetaket hadde god kjennskap til prosjektet.
Det er oppsiktsvekkende at meglerforetaket hevder at det er greit å bruke misvisende tekst og illustrasjoner. Det kan ikke være akseptabelt med misvisende informasjon så lenge det står øvrig informasjon som kan tyde på noe annet. Påstanden om at megler må kunne forvente at en kjøper spør om uklarheter fremfor at megler selv opplyser om all vesentlig informasjon, er ikke i samsvar med eiendomsmeglingsloven.
Kjellerrommet utgjør omtrent 24 % av P-ROM, og det er naturlig å anta at en kjøper har interesse av å vite at hvorvidt rommet tilfredsstiller krav til varig opphold og har godkjent rømningsvei. Dette bruddet på informasjonsplikten fremstilte rekkehuset som bedre enn det er og må kunne sies å være til selgers fordel.
Klageren viser for øvrig til nemndas avgjørelse i RFE-2021-148 til støtte for sitt syn.
Megleren har gitt misvisende og mangelfull informasjon. Dette er i strid med god meglerskikk. Det er alvorlig at det er tale om manglende informasjon rundt brannsikkerhet og mangel på godkjent rømningsvei for et rom presentert som en boltreplass (for barn). Det foreligger brudd på eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7, samt markedsføringsloven § 8.
Innklagede har i korte trekk anført:
Under overskriften «Boligtype A med kjeller» i salgsoppgaven fremgikk det blant annet:
«[…] Stort bonusareal i kjelleren.
[…]
Her får dere også et stort disp. rom som gir ekstra boltreplass for hele familien».
I teksten for øvrig ble rommet beskrevet som et disponibelt rom. Grunnen til at rommet ble beskrevet som et «bonusrom»/ «disp.rom» skyldtes at det var umulig å få tilstrekkelig daglys i rommet til at det kunne godkjennes som rom for varig opphold. Det ble ikke skrevet at kjelleren var godkjent for varig opphold.
I salgsoppgavens plantegninger ble kjellerrommet illustrert som et tomt rom uten møbler. Dette i motsetning til rommene som var godkjent for varig opphold, som i stedet var illustrert med senger, sofaer, etc. Det er klart at selgere har et ønske om å markedsføre arealer selv om disse ikke er godkjent som rom for varig opphold. Slike rom er jo en «bonus» som mange kjøpere setter pris på. Det erkjennes at det er uheldig at det disponible rommet ble innredet med sofa og tv i illustrasjonsbildet i salgsoppgaven, og at megleren kan kritiseres for denne markedsføringen.
Når det er motstrid mellom informasjon i tekst/plantegning og i illustrasjonsbilder, må det førstnevnte gis forrang. I en motstridssituasjon må megleren kunne forvente at en potensiell kjøper stilles spørsmål og undersøker nærmere dersom forholdet har betydning for deres kjøp. Klageren kan med andre ord ikke se bort fra at kjellerrommet ble beskrevet som et «bonusrom» / «disp-rom» i teksten og vist som et tomt disp-rom på plantegningen, for å så hevde at kjøpet bygget på at bildene som viste en innredet kjeller. Klageren har i kraft av å være kjøper en plikt til å lese salgsoppgaven, og har fått kunnskap om at kjellerrommet kun var et «bonusrom»/ «disp.rom» og ikke kjellerstue eller soverom. Dersom en kjøper bare kan forholde seg til bildene, vil de undergrave formålet bak kravet om at en eiendomsmegler skal utarbeide en skriftlig salgsoppgave.
Selv om det er uheldig at kjellerrommet ble illustrert med sofa og tv, innebærer ikke dette at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Megleren har gitt korrekt informasjon i den skrevne teksten om rombenevnelsen, og måtte kunne regne med at en potensiell kjøper tok opp spørsmålet om de var usikre på kjellerrommets godkjente bruk
Det er fremsatt følgende påstand:
«Innklagde vil på bakgrunn av forannevnte anføre at klagen ikke kan føre frem.»
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, herunder meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører frem.
Nemnda finner at megler her har forsømt seg når det gjelder informasjonen om kjellerrommet og bruk av illustrasjonsfotoet. Megler har her ikke oppfylt opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. § 6-3, og brutt markedsføringsloven § 8. Meglerforetaket har også erkjent at det var uheldig å bruke illustrasjonsfotoet slik det ble gjort. Når det gjelder illustrasjonsfotoet, hadde ikke megler i tilknytning til fotoet opplyst at kjellerrommet ikke var godkjent til varig opphold. Det ble heller ikke opplyst noe om at kjellerrommet ikke oppfylte lyskravene for rom til varig opphold, noe megler ved salget tydeligvis var klar over.
Nemnda skal ikke ta stilling til spørsmålet om erstatning. Nemnda har med dette kun tatt til stilling til om megler har opptrådt uaktsomt og ikke spørsmålet om årsakssammenheng og erstatningsmessig tap.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Heimdal Eiendomsmegling AS avd. Rosten har handlet i strid med eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 (god meglerskikk) og 6-7 (meglers undersøkelses- og opplysningsplikt), samt overtrådt markedsføringsloven § 8 (villedende uttalelser).