RFE-2023-025

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. september 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Eiendomsmegler 1 Midt-Norge AS avd. Lade

 

Saken gjelder:                    Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn
 I november 2022 kjøpte klageren en andelsleilighet med tilhørende utleiedel som meglerforetaket formidlet. Leiligheten hadde en prisantydning på 3 190 000 kroner, men ble solgt til klageren for 2 975 000 kroner. Klageren er misfornøyd med meglerens håndtering av oppdraget, og mener at megleren har gitt uriktige opplysninger om en rekke forhold. Klageren trekker blant annet frem at det ble gitt uriktige opplysninger om felleskostnadene, utleieforholdet, tilstanden på diverse utstyr, samt hvilke møbler og innbo som fulgte med ved salget. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. I tillegg er det et spørsmål om klageren kan gis medhold i sitt krav om 633 100 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Utleieforholdet
Under visningen ble klageren opplyst om hvem som var leietaker av utleiedelen, samt at det gjaldt en tre måneders oppsigelsestid i leieforholdet. Kun et par timer etter at klageren hadde signert kjøpekontrakten ble han imidlertid informert om at leietakeren hadde sagt opp leieforholdet og ville flytte ut 31. januar 2023. Selgeren hadde nemlig samtykket til at leietakeren kunne flytte ut en måned tidligere enn oppsigelsestiden tilsa, og tilbød seg derfor å betale husleie for den siste måneden. Ettersom selgeren visste at det de gjorde var ulovlig, prøvde de å finne en ny leietaker. De potensielle leietakerne selgeren fant var imidlertid ikke pålitelige og leien langt under markedspris. Klageren godtok derfor ikke de foreslåtte nye leietakerne.

Felleskostnader
I Finn-annonsen var de månedlige felleskostnadene opplyst å være 9 094 kroner. Etter kjøpet viste det seg imidlertid at felleskostnadene var på 11 191 kroner.

Den 26. juli, 23. september, 11. oktober og 16. november hadde OBOS gjennom tjenesteportalen Vibbo varslet om økninger i felleskostnadene til henholdsvis 9 693 kroner og 11 191 kroner. Til tross for dette, var ikke opplysningene om felleskostnadene oppdatert i markedsføringen på tidspunktet for budaksept 22. november 2022.

Ved utarbeidelsen av Finn-annonsen i oktober 2022, brukte megleren opplysninger innhentet fra forretningsføreren i august. På dette tidspunktet hadde selgeren allerede betalt økte felleskostnader i tre måneder. Likevel ble ikke opplysningene oppdatert. Da megleren ble kjent med økningen, tok han kontakt med klageren og forsøkte å få ham til å inngi et bud.

I salgsoppgaven stod det at felleskostnadene ville øke til 9 693 kroner fra og med oktober 2022. Dette stemmer imidlertid ikke, da økningen gjaldt allerede fra august 2022. Megleren innrømmer at felleskostnadene økte før oktober, men skylder på selgeren av leiligheten.

Kopien av salgsoppgaven som klageren har lastet ned fra meglerforetakets nettside, ble videre opprettet 25. november 2022. Dette var etter at klageren hadde inngitt bud. Det er også dette dokumentet meglerforetaket har sendt inn i forbindelse med klagebehandlingen.

Megleren har forsøkt å bruke generelle renteøkninger til sitt forsvar. Renteøkningene har imidlertid fått mye mediaoppmerksomhet, og det er da utrolig at megleren annonserte eiendommen uten å kontrollere størrelsen på felleskostnadene.

Dersom klageren hadde visst at felleskostnadene var høyere enn opplyst i markedsføringen, ville han ikke inngitt bud på leiligheten.

Megleren har gitt mangelfull og feilaktig informasjon om forhold meglerforetaket burde avdekket etter eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7. Det er også mulig at det foreligger bedrageri eller medvirkning til bedrageri etter straffelovens bestemmelser.

Tilstanden på varmeovner, varmekabler og øvrig utstyr
Etter at klageren hadde overtatt leiligheten, oppdaget han at flere av varmeovnene og varmekablene ikke fungerte. Det var også strøm- og vannproblemer enkelte steder i leiligheten. I tillegg hadde selgeren tatt med seg flere ting som tidligere hadde hengt på veggen, noe som resulterte i flere umalte områder og hull i veggene. Av denne grunn må hele leiligheten males. Videre tok selgeren blant annet med seg et brannslukningsapparat og et bestikkbrett.

Megleren har gitt mangelfull og feilaktig informasjon om forhold som skulle vært avdekket før salget.  Da klageren meldte fra om manglene til megleren, ble han truet med 15% rente og tvunget til å signere overtakelsesprotokollen. Megleren frarådet selgeren å gi fra seg alle nøklene da klageren påpekte problemene med leiligheten.

Det burde være straffbart å formidle salg av et defekt produkt. Dersom klagerens antakelser stemmer, er det også mulig at det foreligger bedrageri eller medvirkning til bedrageri etter straffeloven §§ 270 og 271.

Megler hadde tilgang til nøkkel til leiligheten
Etter salget hadde megleren fremdeles en reservenøkkel til leiligheten. Klageren mottok først denne etter å ha vært hos meglerforetaket syv ganger for utlevering.

Møbler og innbo
Kjøkkenbordet som er standard i alle borettslagets leiligheter, ble ikke levert ved salget. Det vises til Finn-annonser for andre leiligheter i borettslaget.

Boligkjøperforsikring
I budskjemaet hadde klageren fylt ut «ikke valgt» på spørsmålet om «HELP Boligkjøperforsikring». Til tross for dette ble han fakturert 5 100 kroner for boligkjøperforsikring i oppgjørsoppstillingen. Dette er svindel.

Erstatningskrav
Klageren krever 633 100 kroner i erstatning.

 

Innklagede har i korte trekk anført:
Utleieforholdet
I salgsoppgaven var det opplyst følgende om utleieforholdet:

«Leiligheten har separat utleiedel. Eksisterende leieforhold av denne medfølger i salget. Leieinntektene er i dag på kr. 8 500,- per mnd. Leieforholdet opphører den 15.01.2024, men kan også sies opp av begge parter med 3 måneders frist til fraflytting ved utløpet av den kalendermåned fristen utløper i. Kopi av leiekontrakt kan fås ved henvendelse til megler.»

Leietakeren sa opp leieforholdet sitt 28. november 2022. Selgeren samtykket imidlertid til at leietakeren kunne flytte fra leiligheten 28. januar 2022. For å avhjelpe situasjonen for klageren, tilbød selgeren seg å betale siste måneds husleie på 8 500 kroner, samt skaffe nye leietakere. Selgeren annonserte leiligheten og avholdt visninger før klageren overtok den. Som et resultat av dette presenterte selgeren to potensielle leietakere som ville leie for 1 000 kroner mer pr. måned enn opprinnelig leiesum. Klageren godkjente imidlertid ingen av disse. Selgeren ville ha nøkkel og tilgang til utleiedelen ut februar, ettersom de tilbød seg å betale leien for siste måned. Klageren ønsket imidlertid å ha utleiedelen selv, og avslo å motta leie.

Økning i felleskostnadene
I salgsoppgaven var det opplyst følgende om økning i felleskostnadene:

«Etter kjente fremtidige endringer (renteøkning) blir summen av de totale felleskostnadene kr. 9.693,-.Totale felleskostnader på kr. 9 693,- blir gjeldende fra oktober 2022.»

Klageren var således opplyst om at felleskostnadene ville øke fra 9 094 kroner til 9 693 kroner med virkning fra oktober 2022.

I informasjonen fra forretningsføreren var de totale felleskostnadene opplyst å være 9 693 kroner. Forretningsføreren har videre bekreftet at felleskostnadene var på 9 693 kroner på tidspunktet for klagerens overtakelse av boligen i januar 2023.

Selgeren hadde videre opplyst om at felleskostnadene ville øke fra oktober 2022. Om denne endringen var virksom fra august eller oktober er uvesentlig så lenge felleskostnadene ved overtagelsen var korrekt oppgitt. Selgeren ga ikke megleren informasjon om at felleskostnadene ville øke utover det som var angitt i salgsoppgaven.

Det har senere vært økninger i de totale felleskostnadene som følge av bankenes økning av rentenivået. For øvrig var det i salgsoppgaven opplyst at summen av de totale felleskostnadene ville bli 9 693 kroner etter kjente fremtidige endringer (renteøkninger). I dette ligger at boligen har flytende rente på sin andel av fellesgjelden. I en periode med renteøkning må en kjøper være forberedt på at kapitaldelen og de totale felleskostnadene vil øke ettersom sentralbanken setter opp styringsrenten. Megleren var ikke kjent med øvrige økninger av de totale felleskostnadene ved markedsføringen av boligen.

For øvrig mottar ikke megleren informasjon fra Vibbo. Dette er en tjeneste fra OBOS som kun borettshavere har tilgang til.

Klageren har fremlagt en faktura på fellesutgifter for februar 2023 på 11 191 kroner. Risiko for hva som skjer med eiendommens totale felleskostnader etter overtagelsen er imidlertid kjøpers (klagers) ansvar. Klageren burde regnet med at felleskostnadene kom til å øke.

Salgsoppgaven
Det ble laget en utgave av salgsoppgaven for innsending til Reklamasjonsnemnda. Ved nedlastning av salgsoppgaven fra nettet, var det denne utgaven interessentene fikk tilsendt. Når salgsoppgaven lastes ned, opprettes det en link til meglerforetakets kjernesystem som videresender salgsoppgaven til den som ber om nedlastning.

Informasjonen på Finn.no er kun en begrenset annonsetekst, og ikke en salgsoppgave. Meglerforetaket oppfordrer derfor alltid interessenter til å laste ned den komplette salgsoppgaven for korrekt informasjon. På Finn.no finnes det en knapp der man kan laste ned salgsoppgaven, i tillegg til at det står «Salgsoppgaven beskriver vesentlig og lovpålagt informasjon om eiendommen».

Tilstanden på varmeovner, varmekabler og øvrig utstyr
Tilstanden på varmeovner, varmekabler og øvrig utstyr i leiligheten er forhold mellom klager (kjøper) og selger. Megleren kan ikke klandres for at tilstanden på disse er dårligere enn på visningen.

Megler hadde tilgang til nøkkel til leiligheten
Det er riktig at megleren hadde en nøkkel til leiligheten. Denne ble oppbevart i et låsbart nøkkelskap på meglerkontoret. Klageren fikk utlevert nøkkelen da han henvendte seg til meglerforetaket. Ifølge ansvarlig megler har ingen andre ansatte møtt klageren på kontoret for å få utlevert nøkkelen tidligere.

Møbler og innbo
Megleren er ikke ansvarlig for partenes oppfyllelse av avtalen rundt hva som står igjen av innbo og løsøre ved overtagelsen. I henhold til løsørelisten vedlagt salgsoppgaven, overdras eiendommens innredning og utstyr som er fastmontert eller særskilt tilpasset bygningen. Det var hverken særskilt avtalt eller inntatt i salgsoppgaven at kjøkkenbordet skulle medfølge ved kjøpet. Kjøkkenbordet var løst og ikke spesielt tilpasset til boligen.

Klageren hadde en kommentar til overtagelsen i budet som ble akseptert av selger:

«Overtagelsesdato:15.01.2023 12.00, Kommentar: the rent out flat should stay as today, except the person’s own furniture & things”.

Budet ble inngitt elektronisk og kommentaren ble ikke lagt inn som et forbehold i journalen eller i akseptbrevet. Selgeren ble informert om klagerens kommentar på telefon før budet ble akseptert. Megler har således ivaretatt klagerens ønsker overfor selger og gitt informasjon om at møbler som ikke tilhørte leietaker skulle medfølge. Selgeren mente at dette var uproblematisk ettersom alt av inventar i utleiedelen tilhørte leietakeren.

Leietakeren bodde fremdeles i utleiedelen ved overtagelsen og klageren overtok på dette tidspunktet alle leilighetens rettigheter og plikter, herunder rettigheten til de møblene som ikke tilhørte leietaker. Selgeren fjernet ikke noe av innboet fra utleiedelen ved overtagelsen. Ettersom leietakeren eide alle møblene i utleiedelen, var det svært lite som stod igjen da vedkommende flyttet ut den 28. januar 2023.

Megleren rådet klageren til å signere overtagelsesprotokollen og orienterte om risikoen rundt forsinkelsesrente dersom dette ikke ble gjort.

Erstatningskrav
Megleren har opptrådt i tråd med god meglerskikk. Klageren har uansett ikke lidt et økonomisk tap. Erstatningskravet kan ikke føre frem.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Felleskostnadene
Det var i salgsoppgaven under informasjon om eiendommen korrekt opplyst at felleskostnadene ville øke fra 9 094 kroner pr. måned til 9 693 kroner. Dette fremgikk ikke av Finn-annonsen, og spørsmålet er derfor om megler har overholdt opplysningsplikten her eller brutt markedsføringsloven.

Nemnda har her delt seg i et flertall og et mindretall når det gjelder ansvarsgrunnlaget, men erstatningsavgjørelsen er enstemmig.

Flertallet, nemndas leder Fosmark og bransjerepresentant Røse Solli, har kommet til at selv om den vedtatte økningen av felleskostnadene ikke er helt ubetydelig på årsbasis, er økningen ikke så ekstraordinær at det er brudd på god meglerskikk å ikke opplyse om økningen også i annonsen. Et sted her vil det imidlertid gå en grense, som blant annet vil avhenge av hva som er årsaken til økningen, men flertallet finner ikke at «grensen» er overskredet i dette tilfellet. Flertallet finner derfor at annonseteksten ikke var i strid med markedsføringsloven § 8 eller god meglerskikk.

Klageren har krevd erstatning for økningen i felleskostnadene. Nemnda finner at dette kravet klart ikke kan føre frem, da klageren fikk opplysninger om økningen i felleskostnadene i salgsoppgaven. Nemnda nevner også at megler ikke kan være ansvarlig for den ytterligere økningen som har skjedd i felleskostnadene. Det er ikke sannsynliggjort at megler hadde kjennskap til ytterligere økning i felleskostnadene før budaksept (avtaletidspunktet).

Mindretallet, forbrukerrepresentant Sørlie, er av den oppfatning at meglers beskrivelse av felleskostnadene i annonseteksten på Finn.no isolert sett utgjør et brudd på markedsføringsloven, og at megler har handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Mindretallet forstår det slik at det på tidspunktet denne annonseteksten var tilgjengelig for klageren allerede var vedtatt økning av felleskostnadene til kr 9 693. De spesifiserte opplysningene om økningen var inntatt i salgsoppgaven. I annonsen stod det imidlertid kun at felleskostnadene var kr 9 094, uten forbehold eller opplysning om vedtatt økning. Etter mindretallets syn er dette i alle fall er å regne som en villedende utelatelse, jf. markedsføringsloven § 8 første ledd, og muligens også en direkte uriktig opplysning, jf. § 7 første ledd, bokstav d), hvis økningen allerede var effektuert på det tidspunktet annonsen lå tilgjengelig for klager. Den villedende opplysningen om felleskostnadene i annonsen har uansett vært egnet til å påvirke forbrukere til å treffe en økonomisk beslutning de ellers ikke ville truffet. Opplysninger om felleskostnader i annonseteksten er en typisk post man vil sammenligne med andre aktuelle eiendommer, og kan være avgjørende for om man fatter videre interesse for den aktuelle eiendommen og om man velger bort andre objekter i markedet. Det at man var inne i en periode hvor det generelt var påregnelig med stadig økende felleskostnader, kan ikke få betydning for meglers ansvar for å gi så korrekt og oppdatert informasjon som mulig i annonsen.

Mindretallet er videre av den oppfatning at megler med denne forsømmelsen i utgangspunktet har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet. Etter mindretallets syn er det imidlertid ikke årsakssammenheng mellom forsømmelsen og et eventuelt tap, da informasjonen om den vedtatte økningen var tydelig inntatt i salgsoppgaven. Kjøper plikter å sette seg inn i salgsoppgaven før bud inngis og en eventuell avtale om kjøp inngås.

Utleieforholdet
Utleieforholdet er først og fremst et forhold mellom kjøper (klager) og selger. Det var en leiekontrakt med tre måneders oppsigelse, og en kjøper må da være forberedt på at husleieavtalen oppsies. Det er i saken ingen holdepunkter for at megleren var involvert i prosessen vedrørende utleieforholdet. Megler har derfor ikke forsømt seg her.

Varmeovner, varmekabler, møbler og annet utstyr
Når det gjelder tilstanden på varmeovner og varmekabler, er det ikke noe i saken som tilsier at megler var klar over at her var noe defekt. Når det gjelder hva som var igjen av møbler og utstyr, er dette et kjøper-selger-forhold. Det var ikke avtalt eller sagt noe i salgsoppgaven utover det som fremgikk av vedlagte løsøreliste.

Boligkjøperforsikring.
Det fremgår av kjøpekontrakten at det er krysset av for at klageren skal ha boligkjøperforsikring. Da kjøper har signert kjøpekontrakten, må det legges til grunn at han så på hva omkostningene ved boligkjøpet var. Klagen på dette punkt kan derfor ikke føre frem.

Avgjørelsen er avsagt med slik dissens som fremgår over.

 

Konklusjon

 [Klageren] gis ikke medhold.