RFE-2023-046

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. september 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Klager:                          v/advokat Terje Hensrud

Wahl-Larsen Advokatfirma AS

 

Innklaget:                      Aksept Eiendomsmegling AS (PrivatMegleren Aksept)

v/advokat Bjørge Skjeldestad

Tryg Forsikring

 

Saken gjelder:               Budgivning. God meglerskikk. Krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 I oktober 2022 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens selveierleilighet. Den 11. januar 2023 ble det gjennomført budrunde hvor to budgivere deltok. Mot slutten av budrunden la den ene budgiveren inn et bud på 9 300 000 kroner med akseptfrist kl. 14:20, som senere ble forlenget til kl. 15:00. Megler sendte en SMS til klager med spørsmål om hun hadde sett budet, og deretter en ny SMS med forespørsel det var ok med overtakelse 9. september 2023, som var kjøpers ønskede overtakelsesdato. Partene har ulike oppfatninger av hendelsesforløpet, og hvorvidt klager bekreftet kjøpers ønskede overtakelsesdato i en SMS til megler.

Spørsmålet er om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av budet, herunder avklaringen av overtakelsestidspunkt. Videre er det spørsmål om det foreligger en ikke-ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse, samt om klageren har krav på erstatning.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Klager var først i kontakt med megler våren 2022, og tok på ny kontakt høsten 2022 etter å ha funnet en leilighet som hun ønsket å kjøpe. Det var opprinnelig planlagt at boligen skulle legges ut for salg i november, men megler anbefalte å utsette til januar da dette skulle være en bedre måned å selge i. Megler visste at klager skulle overta sin nye leilighet 17. mars 2023, men spurte ikke klager om ønsket overtakelsesdato.

Kjøper ga allerede beskjed 9. januar 2023 om at de var usikre på fremgangsmåten i forhold til budgivning, at de måtte selge sitt eget hus først, og at de ønsket overtakelse først rundt 1. september 2023. Til tross for dette mottok megler totalt seks bud fra kjøper, inklusive fristutsettelse, som ifølge budjournalen var uten forbehold.

Det er for så vidt korrekt at megler og klager hadde en telefonsamtale 10. januar, dagen før boligen ble solgt, men det bestrides at megler her orienterte om at det kunne være to forskjellige budgivere hvorav den ene ønsket kort overtagelse, og en som ønsket lang. Megler nevnte ingenting om overtakelsestidspunkt under telefonsamtalen. Det ble derimot opplyst at det var to interessenter, og at en eller begge måtte søke finansieringsbevis først. Klager gjorde megler oppmerksom på at hun var opptatt i begravelse fra ca. kl. 14:00 dagen etter.

Dagen etter var klager i en telefonsamtale med megler kl. 12:34. Megler sa blant annet at han ikke trodde hun ville få et høyere bud, og at de derfor måtte slutte her. Da klager spurte megler om overtakelse ville bestemmes senere, svarte han ikke.

Megler har ikke opplyst i telefonsamtaler om kjøpers ønske om overtakelse 1. september 2023. Det er først i ettertid at klager er blitt oppmerksom på at kjøper måtte selge egen bolig før de kunne overta hennes leilighet.

Som det fremgår av budjournalen, var det to budgivere som deltok i budrunden. Det kom inn et bud på 9 300 000 kroner fra kjøper med akseptfrist kl. 14:20. Fristen ble deretter utsatt til kl. 15:00 etter at megler hadde vært i kontakt med kjøper og bedt om forlengelse av fristen.

Klager mottok budvarslene på sin mobiltelefon henholdsvis kl. 13:51 og 13:33. I tillegg sendte megler to SMS-er som ble mottatt kl. 14:06 og 14:16. En e-post fra Telia med utskrift av teletrafikk viser at klager svarte på meglers to SMS-er med MMS sendt henholdsvis kl. 14:14.20 og 14:16.06. Den siste av de to MMS-ene ble sendt kun seks sekunder over 14:16. Dette må sammenholdes med innklagedes anførsel om at denne MMS-en var svaret på meglers SMS sendt kl. 14:16, samme tidspunkt som registrert i klagers telefonlogg. Det er ingenting som tyder på at SMS-en fra megler med spørsmål om overtakelse 1. september kom frem til klager i løpet av de seks sekundene.

Først kl. 17:34 sendte megler SMS til klager for å gratulere med salget, selv om SMS om aksept av budet ble sendt til kjøper allerede kl. 14:55. Hadde megler sendt klager en kopi av SMS-en som ble sendt kjøper kl. 14:55, kunne selger har reagert raskere.

Som kjent var selger opptatt i begravelse 11. januar. Da det kom inn et bud som ifølge megler var avgitt uten forbehold, var det ingen hast for klager med å svare på meglers forespørsel om overtakelse så sent som 1. september. Dette stemmer også med klagers konsekvente forklaring om at hun først svarte på forespørselen 12. januar. Videre fremgår det av klagers telefonlogg at hun sendte de to MMS-ene som svar på meglers SMS-er vedrørende de to budene, før spørsmålet om overtakelsesdato kom fra megler. Dessuten hadde det vært lite logisk av klager å svare megler med forslag om en annen overtakelsesdato, hvis hun allerede hadde svart dagen før.

Megler sendte melding til kjøper allerede kl. 14:55 om at både budets størrelse og overtakelsestidspunkt er akseptert av selger. Dette til tross for at budet til kjøper var inngitt uten forbehold om overtakelse.

Klagers representant har senere vært i kontakt med kjøper for å høre hennes standpunkt til spørsmålet om overtakelsestidspunkt. Kjøper skal ha vært klar på at hennes bud var inngitt med forbehold om overtakelse 1. september 2023, og at dette hadde vært klart fra begynnelsen av budgivningen.

Megler valgte å benytte SMS, en hurtig og upresis kommunikasjonsform, på et viktig spørsmål som klager i utgangspunktet ikke behøvde å akseptere, da det ifølge innklagede ikke var tatt noen forbehold i kjøpers bud.

Megler har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt uaktsomt, ved å ikke kontrollere SMS-kommunikasjonen bedre, med tanke på at ordlyden i SMS-ene fra klager ikke spesifikt angir at hun aksepterer en overtakelsesdato som er mye lengre enn det som er vanlig. Videre at tidspunktene for meglers spørsmål og overtakelsestidspunkt så sent som 1. september er sammenfallende i tillegg til at megler var klar over at klager var opptatt i begravelse.

Megler har trolig stolt på SMS-rekkefølgen i egen mobillogg, uten å sjekke tidspunktene eller omstendighetene for øvrig noe nærmere. Megleren er nærmest til å bære ansvaret for denne unnlatelsen. Videre er det interessant at kjøper er av en annen oppfatning enn innklagede når det gjelder hvorvidt bud er inngitt med forbehold om overtakelse.

Meglers oppfatning av at overtakelse 1. september er akseptert av klager bør også ses i lys av at samme meglerkjede har oppdraget med å selge kjøpers eiendom.

Klagers krav

Klagers krav kan oppsummeres slik:

1) Innklagede er ansvarlig for å dekke renter av det beløp som klager ikke har hatt tilgjengelig fra 1. mai til 1. september 2023.

Det legges til grunn at klager ville ha sittet igjen med 9 104 965,85 kroner, jf. foreløpig oppgjørsoppstilling fra innklagede, etter at meglers provisjon og kostnader er trukket fra. Forsinkelsesrentesatsen utgjør for tiden 10,75 prosent, og renter for fire måneder utgjør dermed 326 261,76 kroner.

Ved beregningen er det ikke hensyntatt rente som klager ville hatt krav på av sedvanlig forskuddsbetaling på 10-15 prosent av kjøpesummen ved kontraktsignering. Det bemerkes at lånefinansiering av deler av beløpet ville ha medført en rente på 7,20 prosent pr. år.

2) Innklagede dekker klagers kostnader knyttet til juridisk bistand.

3) Meglers vederlag bortfaller i sin helhet.

 

 Innklagede har i korte trekk anført:

Leiligheten var ikke klargjort for annonsering i november. Dette var den først i starten av desember. Megler og klager ble da enige om at det var bedre å utsette salget til januar. Begrunnelsen var et svakere boligmarked, og at visningsrunden ville bli tett opp mot juletider.

Det var først 10. januar 2023 at interessenten nevnte overtakelse 1. september samme år. Dette var også før det var avklart om interessenten fikk finansiering.

Klager har ikke på noe tidspunkt forut for salget antydet at overtakelsen hastet. Klager var klar på at boligen kunne leies ut for å dekke mellomfinansiering om nødvendig. I forkant av salget opplyste klager at hun ikke var nødt til å selge om hun ikke fikk den prisen hun ville ha, og at de ville leie ut dersom de ikke fikk solgt den.

Budrunde ble avholdt 10. januar 2023. Klokken 11:23 samme dag sendte megler ut informasjon om minimum akseptfrist på 30 minutter til alle interessenter. Det var to interessenter som manglet finansieringsbevis. Det var derfor stor sannsynlighet for at det ville bli budrunde dagen etter, når finansieringsbevis var på plass. Megler orienterte klager om dette pr. telefon, og opplyste samtidig at den ene interessenten ønsket rask overtakelse, mens den andre ønsket overtakelse etter sommeren. I samme samtale opplyste klager om at hun skulle i begravelse dagen etter, og derfor kunne være vanskelig å få kontakt med.

Første bud kom 11. januar kl. 10:03 og var på 8 500 000 kroner. Budet ble videreformidlet til klager og alle som kunne være interessert i boligen. Etter det kom budgiver 2 på banen med et høyere bud. De to budgiverne bydde mot hverandre frem til kl. 12:31, da budgiver 2 la inn et nytt og høyere bud på 9 125 000 kroner. Akseptfristen satt til kl. 15:00 ettersom budgiveren hadde blitt informert av megler om at klager var i begravelse og kunne være utilgjengelig.

Etter budet på 9 125 000 kroner var lagt inn, informerte budgiver 1 om at de ikke ønsket å by høyere. Siden de ikke ønsket å forhøye sitt bud, informerte ikke megler om at klager snart befant seg i en begravelse. Megler oppdaterte klager om at budet på 9 125 000 kroner sannsynligvis var det siste budet som ville komme inn. Klager ønsket å tenke over dette og komme tilbake nærmere akseptfristen. Klokken 13:48 kom imidlertid budgiver 1 med nytt bud på 9 300 000 kroner med et ønske om at overtakelse ble satt til 1. september 2023. Budgiver hadde satt akseptfristen til kl. 14:20, men utsatte den kl. 13:56 til kl. 15:00 etter dialog med megler. Dette for å være sikker på at klager hadde tilstrekkelig tid til å vurdere og eventuelt akseptere et bud.

Megler videreformidlet budet på 9 300 000 kroner til klager. Klokken 14:06 sendte megler SMS til klager og spurte om hun har sett budet. Klokken 14:14 svarte klager følgende:

«Godkjent priset!

Takk! Godt jobbet»

Megler sendte deretter en SMS til klager kl.14:16 med følgende spørsmål om overtakelse:

«De har satt overtagelse til 1. september? Er det ok?

Kan leie ut i mellomtiden»

Klager sendte SMS til megler kl. 14:16 med følgende svar:

«Godkjent Akseptert

[klagers navn]»

Basert på dette informerte megleren kjøperne om at overtakelse 1. september 2023 var ok.

Dagen etter budaksept mottok megler en SMS fra klager hvor det det ble ytret et ønske om tidligere overtagelse, i ca. april-mars.

Megler har sendt forespørsel om tidligere overtakelse til kjøperne. De har ikke sagt seg uvillig til dette, men det avhenger av når de får solgt sin egen bolig.

Klager har forsøkt å skape tvil om SMS-er har kommet frem, og at det kan ha skjedd misforståelser slik at klager ikke forstod hva hun svarte «Godkjent Akseptert» på. Klager har godkjent SMS som kommunikasjonsform. Den fremlagte SMS-korrespondansen er tydelig hva gjelder overtakelsen.

For det tilfelle at klager har misforstått eller trodd at hun svarte på en annen SMS, medfører ikke det noe ansvar for megler. Det avgjørende for hvorvidt megler handlet uaktsomt, er i hvilken rekkefølge SMS-ene kom til megler, og ikke hvorledes det så ut i selgers innboks. Megler kunne ut fra SMS-korrespondansen legge til grunn at klager svarte ok på overtakelse 1. september. Det var ingen forhold som tilsa at megler burde ha reagert eller blitt mistenksom på at klager hadde misforstått. Megler mottok klagers SMS med «Godkjent Akseptert» etter at han hadde sendt SMS og spurt om overtakelse 1. september var ok.

Klager synes å legge til grunn at kjøperne hadde et forbehold om overtakelse 1. september 2023 i sitt bud. Dette stemmer ikke. Det aktuelle budet ble gitt uten forbehold.

Megler har forholdt seg korrekt til de budene som kom inn og formidlet disse videre til klager. Megler sørget også for at budene hadde tilstrekkelig lange akseptfrister, slik at selger hadde god tid til å vurdere budene.

Innklagede bestrider at megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det bemerkes at kjøperne overtok boligen 18. august 2023.

Det er fremsatt følgende påstand:

«Innklagede vil på bakgrunn av forannevnte anføre at klagen ikke kan føre frem.»

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, samt krav om vederlagsnedsettelse og erstatning-

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at saken avvises.

Denne saken reiser bevisspørsmål som ikke kan avklares på en forsvarlig måte under nemndas skriftlige behandling uten partene og eventuelle vitner til stede, og som kan forklare seg direkte for nemnda og svare på spørsmål.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Saken avvises.