RFE-2023-047
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. september 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Stavanger
Saken gjelder: God meglerskikk. Krav om vederlagsnedsettelse og at meglerforetaket frafaller sitt krav om betaling
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 11. oktober 2022 inngikk klageren oppdragsavtale med innklagede meglerforetak om salg av klagerens leilighet. Leiligheten ble i utgangspunktet solgt 11. november 2022 med avtalt overtakelse 9. desember 2022. Overtakelsen ble imidlertid endret til 19. desember 2022. Før overtakelsen ble klageren kjent med at kjøperne ikke hadde finansieringsbevis, og i januar 2023 ble kjøpet hevet. Den 3. februar 2023 inngikk derfor klageren en ny oppdragsavtale med meglerforetaket om dekningssalg. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av det første oppdraget. Videre om det foreligger en ikke-ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse. Klageren krever at vederlaget på 56 900 kroner bortfaller i sin helhet.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren solgte leiligheten sin for 5 600 000 kroner med avtalt overtakelse 9. desember 2022. Overtakelsen ble imidlertid flyttet til 19. desember 2022 på grunn av sykdom hos kjøperne.
Dagen før overtakelsen tok klageren kontakt med megleren for å etterspørre informasjon i forbindelse med overtakelsen. Klageren ble da kjent med at kjøpesummen ikke var overført til meglers klientkonto. Etter at klageren kontaktet kjøperne, som kom med unnskyldninger for hvorfor kjøpesummen ikke var overført, viste det seg at kjøperne ikke hadde finansieringen sin i orden. Klageren engasjerte deretter en advokat som hjalp henne med å heve kjøpet i januar 2023.
På dette tidspunktet hadde klageren allerede kjøpt ny bolig, og hun ønsket dermed å selge leiligheten raskt. Hun ønsket likevel ikke å betale for to megleroppdrag, og tok i den forbindelse kontakt med meglerforetaket for å komme til en minnelig løsning. Partene kom ikke til enighet, og det endte med at klageren inngikk en ny oppdragsavtale med meglerforetaket om dekningssalg av leiligheten. Bakgrunnen for avtaleinngåelsen var at dekningssalg virket som det mest tidseffektive alternativet for klageren som var i en desperat situasjon. Siden megleren hadde innhentet alt av dokumentasjon i forbindelse med det første salget, fikk klageren et prisavslag på 25 000 kroner for oppdraget om dekningssalg. På grunn av omstendighetene ga klageren uttrykk for at hun ikke var fornøyd med prisreduksjonen.
Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av det første oppdraget. For det første ble ikke kjøperne bedt om å fremlegge finansieringsbevis. For det andre foretok ikke megleren nærmere undersøkelser vedrørende kjøpernes finansiering. Under den første visningen nevnte megleren at kjøperne egentlig hadde kjøpt en annen leilighet, men at kjøpet ble hevet på grunn av mangler. Siden det skal mye til for å heve et kjøp, stilte klageren spørsmål ved dette. Hun spurte blant annet om megleren hadde undersøkt hevingen, men megleren svarte at det var i orden. Det viser seg imidlertid at megleren ikke foretok noen undersøkelser om hvorvidt kjøpernes tidligere kjøp faktisk var hevet. Megleren har med det løyet for klageren samt misledet henne.
I tillegg har ikke megleren gitt klageren tilstrekkelig informasjon om risikoen ved å godta kjøpernes bud. Selv om megleren informerte om at kjøperne ikke hadde finansieringsbevis, uttrykte klageren en forventning om at megleren faktisk foretok nærmere undersøkelser. Klageren ba blant annet megleren om å undersøke opplysningene som kjøperne ga, herunder undersøke kjøpernes kontoutskrifter og rådgiver i banken. Før klageren aksepterte kjøpernes bud, hadde hun et inntrykk av at megleren hadde undersøkt kjøpernes finansiering mer utførlig enn hva han faktisk gjorde. Når det kommer til meglerforetakets anførsel om at klageren fikk tydelig beskjed om at megleren ikke hadde andre kilder enn kjøpernes opplysninger vedrørende egenkapital, stemmer ikke dette.
Det er urovekkende at megleren pr. i dag fortsatt ikke har undersøkt forholdene rundt kjøpernes tidligere kjøp og heving. Megleren har dermed ikke kunnskap om hvorfor klagerens boligsalg ikke kunne gjennomføres. Før klageren aksepterte budet, burde megleren ha undersøkt om kjøperne faktisk hadde hevet sitt tidligere kjøp. Siden meglerforetaket var kjent med kjøpernes navn og leilighetens beliggenhet, burde det være enkelt for dem å undersøke nærmere. Meglerforetaket er dermed medansvarlig for at det første salget ikke kunne gjennomføres.
Dersom klageren hadde fått tilstrekkelig informasjon om risikoen ved å akseptere kjøpernes bud samt blitt orientert om meglerens manglende undersøkelser, hadde hun ikke akseptert budet.
På bakgrunn av at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av det første oppdraget, krever klageren at meglerforetaket frafaller hele sitt krav om betaling for dette, totalt 107 221 kroner. Alternativt krever klageren vederlagsnedsettelse tilsvarende 56 900 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Under visningen informerte kjøperne om at de hadde kjøpt en leilighet i høyere prisklasse enn klagerens, men at kjøpet ble hevet på grunn av mangler ved overtakelsen. Kjøperne opplyste også om at hevingen var bekreftet samt endelig. Etter visningen videreformidlet megleren opplysningene til klageren.
I budskjema opplyste kjøperne om at kjøpet skulle finansieres med egenkapital på 6 000 000 kroner, samt at egenkapitalen kom fra tidligere boligsalg og investeringer. Kjøperne inngav to bud, hvorav det siste på 5 600 000 kroner ble akseptert.
Forut for kjøpet, snakket megleren med kjøperne flere ganger. Kjøperne opplyste om at kjøpesummen fra kjøpet de hevet, var overført fra meglers klientkonto og på vei tilbake til kjøpernes konto. Megleren fremhevet da at kjøperne selv var ansvarlige for finansiering, og at bindende avtale ville inngås ved en budaksept. I tillegg til å opplyse om finansieringsplanen i budskjema, bekreftet kjøperne i en samtale med megleren at de faktisk kunne finansiere kjøpet. Før kjøpet, foretok også megleren ytterligere undersøkelser vedrørende egenkapitalen ved å spørre hvilken eiendom kjøperne hadde solgt. Megleren fikk opplyst boligens adresse og undersøkte deretter salgssummen. Det viste seg at kjøperne hadde solgt eiendommen for 5 650 000 kroner.
Det er ubestridt at megleren før kjøpet informerte klagerne om at kjøpet skulle finansieres med egenkapital, samt at dette medførte en usikkerhet knyttet til kjøpernes betalingsevne. Meglerforetaket viser i den forbindelse til klagen og e-post fra klageren 1. februar 2023. Før klageren aksepterte budet, informerte megleren om at han ikke fikk innhentet bekreftelse fra banken om kjøpernes finansiering, og at det derfor var en risiko knyttet til å selge til noen med finansiering i form av egenkapital. Megleren videreformidlet samtidig kjøpernes bekreftelse om at de faktisk kunne finansiere kjøpet. I tillegg ble klageren opplyst om at dersom kjøperne ikke overholdt avtalen, ville konsekvensen bli dekningssalg.
Den 11. november 2022 aksepterte klageren kjøpernes bud på 5 600 000 kroner. Kjøperne signerte deretter kontrakt og oppgjørsskjema med opplysninger om finansieringsplan. I oppgjørsskjema var egenkapitalen angitt å være høyere enn kjøpesummen inkludert omkostninger, og det fremgikk at oppgjøret skulle overføres fra kjøpernes norske bankkonto. Avtalt overtakelse var i utgangspunktet 9. desember 2022, men kjøperne og klageren ble enige om å utsette den til 19. desember 2022. Oppgjøret ble imidlertid aldri innbetalt og megleren purret gjentatte ganger på kjøperne som kom med lovnader om at oppgjøret ville overføres. Etter en stund, sluttet kjøperne å besvare meglerens henvendelser. Megleren ga både klageren og kjøperne informasjon om dekningssalg. Klageren fikk deretter juridisk bistand for å vurdere når dekningssalg kunne iverksettes. Ettersom megleren hadde sympati for klagerens situasjon og arbeidet med markedsføring var mindre ved dekningssalget, valgte megleren å gi klageren et rimeligere pristilbud for oppdraget. Klageren valgte å inngå oppdragsavtale om dekningssalg 3. februar 2023, og eiendommen ble til slutt solgt for samme sum som ved det første salget. Overtakelsen fant sted 31. mars 2023.
Når det kommer til klagerens anførsel om at hun blant annet ba megleren undersøke kjøpernes opplysninger slik som kontoutskrifter og bankrådgiver, stemmer ikke dette. Megleren kan heller ikke forstå hvordan klageren kan ha fått dette inntrykket. Klageren fikk tydelig beskjed om at kjøperne hadde gitt uttrykk for at de kunne finansiere kjøpet, men at meglerforetaket ikke hadde fått bekreftet dette fra andre kilder.
Når det gjelder kjøpernes opplysninger om heving av sitt tidligere kjøp, hadde ikke megleren grunn til å betvile dette. Etter visningen, ble klageren informert om hva kjøperne hadde uttalt, og det var først etter budaksept at klageren ba megleren foreta ytterligere undersøkelser. For øvrig er bakgrunnen for at kjøperne ikke gjennomførte avtalen uvisst for meglerforetaket.
Meglers plikt til å undersøke kjøpers finansiering før bindende avtale inngås er ikke regulert i loven. Megler er likevel, som en del av megleroppdraget, forpliktet til å foreta undersøkelser av kjøpers finansiering. Når det opplyses om at kjøpet vil finansieres med egenkapital, skal megler opplyse selger om dette. I dette tilfellet var det ingen grunn til å tvile på kjøpernes betalingsevne utover opplysningen om at kjøpet skulle finansieres med egenkapital. Når en budgiver opplyser om at kjøpet vil finansieres med egenkapital, er det er uansett begrenset hvilke undersøkelser som kan foretas. Megleren har i dette tilfellet foretatt ytterligere undersøkelser, samt opplyst klageren om faktiske forhold og forhøyet risiko.
Forutsetningen for vederlagsnedsettelse er at megleren har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» i forbindelse med oppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Meglerforetaket kan ikke se at megleren på noen måte har forsømt sine plikter, og kravet avvises. Meglerforetaket kan heller ikke se at det foreligger grunnlag for at krav om betaling skal frafalles.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse samt at meglerforetaket frafaller hele sitt krav om betaling.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at saken avvises.
Denne saken reiser bevisspørsmål som ikke kan avklares på en forsvarlig måte under nemndas skriftlige behandling uten partene og eventuelle vitner til stede, og som kan forklare seg direkte for nemnda og svare på spørsmål.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Saken avvises.