RFE-2023-053
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. september 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Allé Eiendomsmegling AS (PrivatMegleren Allé)
Saken gjelder: Misnøye med meglers håndtering av salget. God meglerskikk. Vurdering av ansvarsgrunnlag
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 19. januar 2021 kjøpte klageren en nyoppført enebolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Før kjøpet opplyste megleren om at utbyggeren skulle oppføre et gjerde i grensen mot naboene. Før overtakelsen ble imidlertid klageren kjent med at utbyggeren skulle oppføre en høyere levegg. Etter å ha blitt enige om utformingen av gjerdet under overtakelsen, oppførte utbyggeren en levegg som ikke samsvarte med det avtalte. I tillegg var leveggen søknadspliktig, og klageren har fått varsel fra kommunen med krav om tilbakeføring av leveggen. I den forbindelse har klageren bedt megleren om en avklaring på hvorvidt hun solgte huset med eller uten gjerdet. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og erstatningsbetingende uaktsomt ved sin håndtering av salget.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Sakens faktiske forhold
I januar 2021 kjøpte klageren ett av tre nyoppførte hus som var seksjonert som selvstendige enheter på sameiets grunn. På tidspunktet for visningene 9. og 10. januar, var ikke uteområdene ferdigstilt. Uteområdene var imidlertid beskrevet i salgsoppgaven, og under visningen fremla megleren bilde av et gjerde som skulle oppføres på grensen mot naboen. Gjerdet ble opplyst å være én meter høyt. Forut for budrunden mottok klageren en e-post fra megleren hvor bildet var vedlagt.
I mars 2021 ble klageren kjent med at utbyggeren hadde inngått avtale med fire naboer om oppføring av levegg i nabogrensen. For å skjerme naboeiendommene fra klagerens hus, skulle leveggen være 180 centimeter høy og 170 centimeter lang. Avtalen skal ha blitt inngått tidlig i byggeprosjektet som et tiltak for å unngå naboprotester. Leveggen samsvarte imidlertid ikke med opplysningene som megleren ga forut for kjøpet. Dessuten var oppføringen av leveggen et søknadspliktig byggetiltak.
Siden megleren ikke har ønsket å involvere seg, har dialogen om leveggen i stor grad utspilt seg mellom klageren og utbyggeren. Den 30. mars 2021 sendte klageren reklamasjon til utbyggeren. Samtidig varslet han om tilbakehold på 1 200 000 kroner av kjøpesummen dersom leveggen ble oppført i strid med kjøpekontrakten. Utbyggeren erkjente at leveggen ville være en mangel ved kjøpet, og bekreftet mottak av varsel om tilbakehold.
Under overtakelsen 1. juni 2021 erklærte utbyggeren at huset ikke ville overdras med mindre klageren frafalt kravet om tilbakehold. Klageren ble satt i en presset situasjon ved at han allerede hadde solgt sin tidligere bolig samt ønsket å sikre seg mot at det ble oppført en levegg rundt eiendommen. Under overtakelsen mottok klageren hverken råd eller veiledning fra megleren. Siden avtalen med naboene var falt bort, uttrykte utbyggeren at det skulle oppføres et gjerde tilsvarende det megleren opplyste om forut for budrunden. Videre ble klageren opplyst om at utbyggeren skulle trekke byggesøknaden som var sendt til kommunen 21. april om oppføring av levegg. I overtakelsesprotokollen inntok megleren en merknad om at utbyggeren skulle oppføre et gjerde tilsvarende opplysningene som var gitt forut for kjøpet. Siden oppføringen av gjerdet ville koste 50 000 kroner, valgte klageren kun å holde tilbake dette beløpet av kjøpesummen.
Kun noen få dager etter overtakelsen, oppførte utbyggeren et gjerde i nabogrensen på 150 centimeter. Selv om gjerdet var lavere enn det omsøkte tiltaket på 180 centimeter, var det åpenbart søknadspliktig etter plan- og bygningsloven. Dette har også kommunens plan- og bygningsetat bekreftet i sin e-post av 26. april 2022. Etter oppføringen, påstod utbyggeren at det var naboens gjerde, ikke klagerens. Etter klagerens oppfatning, er det seksjonseierne som eier gjerdet sammen.
Den 13. mai 2022 mottok utbyggeren og seksjonseierne et varsel fra kommunen med krav om tilbakeføring av gjerdet. Saken ble imidlertid stilt i bero på grunn av kapasitetsutfordringer i kommunens avdeling for byggetilsyn. For å komme videre i saken, har klageren etterspurt en avklaring fra megleren om hvorvidt hun solgte gjerdet sammen med huset eller ikke. Megleren har imidlertid ikke avklart spørsmålet, foruten å henvise til meglerforetakets fagansvarlig som heller ikke har besvart spørsmålet. Det er imidlertid liten tvil om at meglers oppdrag ved salg av fast eiendom omfatter bygninger samt andre innretninger, jf. eiendomsmeglingsloven § 1-1 andre ledd, jf. avhendingsloven § 1-1. Til tross for at megleren ga opplysninger om gjerdet samt inntok en merknad i overtakelsesprotokollen om dette, har hun ikke avklart hvorvidt klagerens kjøp omfattet gjerdet i nabogrensen.
Megleren har en relasjon til utbyggeren ved at hun har solgt flere av selskapets prosjekter. Utbyggeren er imidlertid en upålitelig motpart. Etter klageren ble lurt til å frafalle kravet sitt om tilbakehold under overtakelsen, oppførte utbyggeren et annet gjerde enn forespeilet.
God meglerskikk
Megleren har gått langt i å bidra til klagerens forståelse om at kjøpet omfattet gjerdet i nabogrensen, og at seksjonseierne dermed eier det sammen. Megleren ga for det første opplysninger om gjerdet på visning og i e-post før budrunden. For det andre inntok hun en merknad om utbyggerens plikt til å oppføre gjerdet i samsvar med hennes opplysninger i overtakelsesprotokollen. For øvrig har hun opptrådt svært tilbaketrukket vedrørende utbyggerens ønske om å utforme gjerdet som en levegg. Megleren ga ikke klageren rådgivning i forbindelse med utbyggerens press om å frafalle kravet om tilbakehold. Megleren har heller ikke engasjert seg i utbyggerens illojale kontraktsbrudd.
Meglerens manglende avklaring om hvorvidt salget omfatter gjerde, har forhindret fremdriften i klagerens prosess mot kommunen. Dette har hatt betydning i flere sammenhenger. For det første kan ikke klageren oppfylle kommunens pålegg om å sette gjerdet i forskriftmessig stand. For det andre vil ikke klageren kunne motta ferdigattest på huset. For det tredje er leveggen skjemmende for klageren, og han får ikke igangsatt hagearbeid slik som beplantning mot gjerdet.
Det er åpenbart at meglerens relasjon til utbyggeren gjorde det vanskelig for henne å ivareta klagerens interesser. Til tross for et tidligere godt forhold til megleren, unnlot hun til slutt å svare klageren, og henviste i stedet til meglerforetakets fagansvarlige som ikke var kjent med saken. Meglerens unnvikelse er i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-3. Megleren har altså ikke avklart klagerens spørsmål, og det vises til meglerens e-post av 22. mars 2023.
Klageren har kun bedt om en avklaring om hvorvidt gjerdet var inkludert i salget eller ikke, ikke om en stillingtagen i tvisten med utbyggeren. Ettersom megleren aktivt informerte om gjerdet før budrunden, kan hun ikke stille seg nøytral til dette i ettertid. Hun må stå inne for de opplysninger hun ga om at et gjerde på en meter fulgte med kjøpet. Hennes etterfølgende passivitet må anses som et resultat av utbyggerens interesse, og klageren har dermed mistet tilliten til meglerens uavhengighet og integritet. Det kan neppe være i tråd med god meglerskikk å unnlate å svare samt be om at kravet rettes mot utbyggeren.
Klageren legger til grunn at megleren hadde fullmakt til å selge huset med gjerdet. I motsatt fall, skulle megleren gitt en skriftlig orientering om hvorfor dette ikke er gjort. Til tross for at klageren ga uttrykk for at gjerdet var av vesentlig betydning for kjøpet, har ikke megleren inntatt forholdet i kjøpekontrakten. Dersom klageren visste at det ble oppført en levegg rundt hele eiendommen, hadde han ikke kjøpt eiendommen. Når megleren ga opplysninger om gjerdet og viste bilder av dette, må det være bindende. Megleren er uansett nærmest til å avklare forholdet med selger og må sikre at opplysningene er riktige.
Prinsipalt ønsker klageren en avklaring om hvorvidt megleren har solgt huset med eller uten gjerdet. Subsidiært ønsker klageren en avklaring om hvorvidt megleren har en plikt til å bekrefte eller avkrefte om hun har solgt huset med eller uten gjerdet. Uansett ønsker han nemndas vurdering av om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og erstatningsbetingende uaktsomt ved sin håndtering av salget.
Innklagede har i hovedsak anført:
Det har vært uklart for meglerforetaket hva formålet med klagen er. Primært har meglerforetaket forstått klageren slik at han ønsker en avklaring om hvorvidt megleren markedsførte huset med gjerde.
Siden klageren prinsipalt ber om en faktumavklaring, dreier ikke saken seg om et omtvistet krav mot et eiendomsmeglingsforetak. Saken bør dermed avvises etter nemndas vedtekter punkt 1.4. Dersom saken ikke avvises, må den stilles i bero inntil klagerens tvist med utbyggeren er avklart. Tvisten om gjerdet oppstod mellom klageren og utbyggeren forut for overtakelsen, og saken må derfor løses mellom disse to partene.
Uavhengig om saken avvises eller stilles i bero, har ikke megleren opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Utbyggeren ga megleren opplysninger om gjerdet som ble videreformidlet til klageren og andre interessenter. Under overtakelsen, ble gjerdets utforming drøftet, og klageren ble enig med utbyggeren om en løsning. Det vises i den forbindelse til «checklist punkt 80881». Megleren kan ikke bebreides for at utbyggeren ikke forholdt seg til avtalen med klageren.
Når det gjelder spørsmålet om hvorvidt det er solgt et hus med gjerde, ble klageren informert om at utbyggeren ville oppføre et gjerde. I forbindelse med overtakelsen, ble gjerdets utforming regulert i overtakelsesprotokollen. Hvilke forpliktelser utbyggeren hadde i forhold til dette, må avklares mellom klageren og utbyggeren. Meglerforetaket kan ikke se at en uttalelse fra megleren kunne bidratt til ytterligere avklaring av spørsmålet.
Prinsipalt bør saken avvises, og subsidiært bør den stilles i bero. Klageren har uansett ikke dokumentert at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og vurdering av ansvarsgrunnlag.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Spørsmål om avvisning
Innklagede har anført at saken ikke gjelder et omtvistet krav mot meglerforetaket, da klageren prinsipalt har bedt om en faktumavklaring, jf. nemndas vedtekter punkt 1.4. Nemnda finner ikke at det er grunnlag for avvisning på dette grunnlaget.
Sakens realitet
Slik saken er opplyst, finner nemnda at megler har opptrådt korrekt i rollen som nøytral mellommann i forholdet mellom selger og kjøper vedrørende leveggen/gjerde i nabogrensen. Dette er et kjøper-selger-forhold.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.