Klage nr:
55/08

Avgjort:
11.06.2008

Saken gjelder:
Meglers ansvar for forsinket tinglysing og oppgjør ved resalg av leilighet kjøpt på prospekt

Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Drammen
Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte i 2005 en leilighet i et prosjekt gjennom innklagede som megler. Ved ferdigstillelsen i 2007 ble leiligheten solgt gjennom et annet meglerforetak. Innklagede var villig til å medvirke til å få selgerens underskrift på skjøtet for å unngå dokumentavgift.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne har fremmet et krav overfor innklagede etter salg av en ny leilighet 20. juli 2007. Klagerne valgte et annet eiendomsmeglingsforetak til å foreta salget av leiligheten (megler A). Da innklagede hadde salgsoppdraget på vegne av utbyggeren, var det naturlig at de laget skjøte og besørget signering av hjemmelshaver også denne gangen. Innklagede påtok seg dette ansvaret. Da oppgjørsdatoen nærmet seg, innså A at innklagede ikke ville klare å utstede skjøte i tide. De overtok derfor ansvaret, men var fortsatt avhengig av at innklagede fremskaffet signering fra hjemmelshaveren.

Innklagede klarte å forpurre saken ytterligere, slik at oppgjøret ble forsinket med 40 dager. Etter klagernes skjønn viste innklagede både sendrektighet og manglende profesjonalitet. Klagerne krever derfor renter og forsinkelsesrenter for denne forsinkelsen.

Klagerne sendte brev om dette kravet til innklagede 21. september 2007. Klagerne fikk ikke noe svar før 4. januar 2008, etter å ha sendt purring 12. desember 2007. Klagerne hevder at innklagede unngår å svare på deres reklamasjoner i dette brevet og gir isteden A skylden for forsinkelsen. Klagerne tok opp forholdet i et nytt brev til innklagede 28. februar 2008, og la frem en detaljert beskrivelse av årsaksrekken slik klagerne ser det.

Av vedlegg til klagen fremgår:

Innklagede har ved brev av 23. mai 2007 anført at «Skjøte vil bli laget av oss og besørget signert av hjemmelshaver (det forutsettes at hjemmelshaver aksepterer å undertegne). Overdrager og utsteder i skjøtet jfr pkt 4 og 9 vil være din oppdragsgiver og opprinnelige kjøper, … .»

Eiendomsmegler A forventet derfor et etablert skjøte fra innklagede i forkant av overtakelsen 20. juli 2007. Det var da dette ikke ble innfridd, få dager før overtakelsen, at A tilbød seg å etablere et skjøte for innklagede for å få fortgang i saken. Innklagede skulle så sørge for at skjøtet ble signert av hjemmelshaver og returnere det til A. Dette tok tid og A måtte purre flere ganger. Han fikk omsider skjøte med manglende vitnepåtegnelse, og måtte derfor sende det på en ny runde til innklagede. Representanten for hjemmelshaver var nå på ferie, så det tok nok en uke før skjøtet returnerte i korrekt stand.

Det oppsto enda et problem da oppgjørsavdelingen hos A skulle tinglyse skjøtet. Det viste seg at det var en tinglyst bruksrett med førsteprioritet i eiendommen og A kunne ikke foreta oppgjør. A mener at innklagede burde tinglyst bruksretten som en servitutt og ikke som en pengeheftelse. I klagernes kjøpekontrakt med utbyggeren er det avtalt et heftelsesfritt skjøte.

A klarte å få kjøperens bank til å vike prioritet. Alle disse omstendighetene som innklagede ifølge klageren hadde ansvaret for, forklarer forsinkelsen på hele 40 dager.

Innklagede anfører:

Kjøpsavtale mellom utbyggeren og klagerne ble undertegnet den 23. juni 2005. Kjøpesummen var kr 3 190 000. Innklagede var kjent med at eiendommen skulle videreselges og ble kontaktet av eiendomsmegler A den 23. mai 2007. I telefonsamtalen mellom innklagede og A, anmodet A om at eiendommen ikke ble overskjøtet klagerne, men at hjemmel kunne overføres direkte til ny eier. Eiendommen var ikke solgt på dette tidspunktet.

I tilsvarende saker gjennomføres dette i praksis ved at megleren som har oppdraget tar kontakt så snart eiendommen er solgt til kjøper 2. Nytt skjøtekan da utstedes for signatur av kjøper 1 og kjøper 2, samt hjemmelshaver. Siden eiendommen er et eierseksjonssameie, var det i dette tilfellet nødvendig med underskrift fra ny kjøper.

Etter hva innklagede er kjent med, ble leiligheten solgt tidlig i juni 2007, og kontraktsmøtet ble avholdt 19. juni 2007.

I forbindelse med overtakelsen som var avtalt til 20. juni 2007, henvendte oppgjørsansvarlig hos A seg til innklagede. Innklagedes saksbehandler ble forespurt om saksbehandler hos A hadde vært i kontakt med ham om skjøtet side de manglet skjøte på saken. Innklagede hadde ikke hatt videre kontakt verken per telefon, brev eller e-post om saken siden mai 2007. Da innklagede nå fikk informasjon om at eiendommen var solgt med overtakelse 20. juni 2007, anbefalte innklagede A å utstede skjøte og besørge underskrift fra kjøper 1 (klagerne) og kjøper 2 for å unngå ytterligere forsinkelse. Innklagede sa at han skulle være behjelpelig med signatur fra hjemmelshaver så snart skjøtet var mottatt her. Oppgjørsansvarlig svarte at hun ville ta opp saken med saksbehandler hos A så snart han var tilbake fra ferie.

Innklagede hørte ikke mer fra A før de mottok skjøtet undertegnet av klagerne 29. juli og kjøper 2 den 31. juli 2007. Skjøtet ble ifølge innklagede sannsynligvis innlevert hans kontor den 6. august 2007. Følgebrev fulgte ikke med skjøtet. Skjøtet ble umiddelbart sendt utbyggeren for underskrift og retur og returnert direkte til A fra utbyggeren.

Etter innklagedes syn skyldes forsinkelsen at A ikke varslet ham da eiendommen var solgt. Han ble kontaktet av oppgjørsansvarlig i forbindelse med overtakelsen. Selv om innklagede i brev av 23. mai 2007 bekreftet at skjøtet ville bli laget av ham, var det nødvendig med samtykke fra utbyggeren og underskrift fra kjøper 2. Forutsetningen var at skjøtet skulle lages etter avtaleinngåelse og oversendes innklagede for deponering inntil overskjøtning kunne finne sted.

Etter innklagedes mening burde A sørget for nødvendige underskrifter i forbindelse med kontraktsmøtet eller forespurt innklagede om skjøtet. De etterlyste skjøtet først ved overtakelsestidspunktet og valgte å avvente utstedelse til saksbehandleren der var tilbake fra ferie.

Innklagede kan ikke se at han er riktig adressat for klagen siden videresalget av eiendommen ble gjennomført av A. Et eventuelt krav om erstatning bør etter innklagedes mening rettes til A som har håndtert salgsoppdraget.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede berører fortsatt ikke avsnittet om den tinglyste bruksretten. Innklagede skulle i henhold til kjøpekontraktens punkt 5.2 fått overdratt en heftelsesfri eiendom. Som kjent er det tinglyst en bruksrett under pengeheftelser, datert 20. februar 2007. Innklagedes manglende oppfølging av kontrakten med hensyn til en heftelsesfri eiendom, medførte at oppgjøret ble sterkt forsinket. Klagerne finner det beklagelig at innklagede ikke kontrollerte og slettet bruksretten. Innklagede har ikke besvart dette konkret, eller berørt emnet på annen måte. Bruksretten er fremdeles tinglyst på eiendommen. A fikk kjøperens bank til å akseptere 2. prioritets pant.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Den tinglyste bruksretten er ikke en pengeheftelse, men omhandler hvem som har rett til overskytende parkeringsplasser og boder i sameiet. Bruksretten kan overdras og enkelte bruksretter er overdratt. Erklæringen om bruksrett ble utarbeidet av et advokatfirma på oppdrag fra selgeren i forbindelse med seksjoneringen av eiendommen.

Klagerne har etter innklagedes oppfatning fått sin eiendom overdratt fri for pengeheftelser. At klagerne videre anmerker at den tinglyste bruksretten medførte sterkt til forsinket oppgjør er beklagelig, og innklagede anbefaler klagerne å ta dette opp med sin megler ved salget. Det kan synes som om den tinglyste bruksrettenikke er fanget opp av klagernes megler ved videresalget, da den ikke er nevnt i kjøpekontrakten og heller ikke er et bilag til kontrakten. Sannsynligheten er derved stor for at den heller ikke er nevnt i salgsoppgaven. Klagerens bemerkning om dette i sitt brev av 28. januar 2008 avsnitt 5: «Det oppsto enda et problem da oppgjørsavdelingen i [] skulle tinglyse skjøtet. Det viste seg at det var en tinglyst bruksrett med førsteprioritet i eiendommen og [] kunne derfor ikke foreta oppgjør.» Også As brev til Statens Kartverk bekrefter at A ikke har fanget opp bruksrettens plassering i grunnboken vedrørende eiendommens tinglyste heftelser/rettigheter. Brevet er sendt hele tre måneder etter innhenting av grunnboksutskriften, to måneder etter underskrift av kjøpekontrakt og en måned og en uke etter overtakelsesdatoen.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder påstand om at innklagede har forsinket oppgjøret ved salg av prosjektert bolig gjennom et annet meglerforetak.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Klagen er rettet mot innklagede. Reklamasjonsnemnda behandler således ikke forholdet til meglerforetaket som har forestått salget.

Det første spørsmålet Reklamasjonsnemnda må ta stilling til er hvorvidt innklagede burde tatt initiativ i forkant av kontraktsmøtet til å utstede skjøte og få utbyggerens, klagernes og kjøperens underskrifter på dette. Det er megleren som har salgsoppdrag som er nærmest til å ha alle opplysningene om kjøperen, og det er denne megleren som har ansvaret for å sette i gang en slik prosess. Innklagede har redegjort for at utstedelse av skjøte ble utsatt til saksbehandleren hos megleren med salgsoppdraget var tilbake fra ferie, og dette er ikke imøtegått av klagerne. Innklagede kan dermed ikke kritiseres for manglende initiativ.

Det andre forholdet klagerne klager på, er tinglyst bruksrett til garasjeplasser. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det er dokumentert at innklagede har forsømt seg ved utformingen av den tinglyste erklæringen.

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold.

Oslo, den 11. juni 2008

(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant