RFE-2023-057
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. september 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Mekleriet Fyllingsdalen AS (EIE Fyllingsdalen)
Saken gjelder: God meglerskikk i forbindelse med budrunden. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I februar 2023 deltok klageren i en budrunde på en leilighet som meglerforetaket formidlet. Boligen hadde en prisantydning på 2 390 000 kroner. Rundt ti minutter før akseptfristen på klagerens bud på 2 450 000 kroner løp ut, ble klageren oppringt av megleren som fortalte at klageren sannsynligvis ville vinne budrunden. Videre fortalte megleren at et ektepar med boligbyggelagmedlemsskap hadde spurt om budet på 2 450 000 kroner ville bli stående. Megleren spurte derfor om klageren ønsket å øke sitt bud. Da telefonsamtalen ble avsluttet, var det rundt fem minutter igjen før utløpet av klagerens akseptfrist. Klageren endte med å øke sitt bud til 2 500 000 kroner, noe som ble akseptert. Klageren mener at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å presse henne til å ta en forhastet avgjørelse, samt ved å unnlate å opplyse henne om muligheten til å utsette akseptfristen på sitt bud. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om klageren kan gis medhold i sitt erstatningskrav på 50 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Da det var i underkant av ti minutter igjen før utløpet av akseptfristen til klagerens bud på 2 450 000 kroner, ble klageren oppringt av megleren som fortalte at klageren nok hadde vunnet budrunden. Videre fortalte han at et eldre ektepar med et boligbyggelagmedlemskap hadde tatt kontakt for å høre om budet på 2 450 000 kroner ville bli stående.
På bakgrunn av disse opplysningene lurte megleren på om klageren ønsket å øke sitt bud, noe han selv mente ville være lurt. Megleren var tydelig på at han ikke ville bestemme hva klageren skulle gjøre, men var samtidig veldig klar på at 2 500 000 kroner ville være en smerteterskel for mange.
Klageren svarte at hun måtte ringe kjæresten sin, som hun skulle kjøpe sammen med, ettersom hun satt alene. Megleren presiserte tydelig at klageren hadde dårlig tid på å bestemme seg, ettersom hennes bud løp ut på tid kun få minutter senere. Klageren sa nok en gang at hun ikke kunne snakke noe mer med megleren, all den tid hun måtte bestemme seg for om hun ville øke sitt bud før akseptfristens utløp.
Da klageren la på telefonen, var det under fem minutter til fristens løp ut. I ettertid har klageren lurt på hvorfor megleren ikke informerte henne om adgangen til å utvide akseptfristen på sitt stående bud. På denne måten ville klageren fått bedre tid til å bestemme seg for hva hun ville gjøre i samråd med dem rundt seg.
Klageren sitter igjen med en følelse av å ha blitt utnyttet. Megleren visste at klageren var en 19 år gammel førstegangskjøper, og at hun satt alene. Likevel valgte megleren å dra ut tiden i telefonsamtalen, uten å nevne muligheten for å utvide akseptfristen.
Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke opplyse klageren om hennes mulighet til å utsette akseptfristen på hennes stående bud, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 nr. 2. Tidspresset megleren la på klageren er videre i strid med eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 nr. 1. Megleren presset klageren til å ta en forhastet avgjørelse, uten at hun hadde et «forsvarlig grunnlag» for dette, slik eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 nr. 1 krever.
Klageren hadde ikke hastverk med å kjøpe seg leilighet. Sannsynligheten for at klageren ville inngitt et høyere bud etter rådføring med andre er svært liten. Klageren hadde allerede høyeste bud som var 60 000 kroner over prisantydning, og opplevde tidspresset for å beslutte om hun ville øke sitt bud.
I retningslinjene for god meglerskikk fremgår det at megleren blant annet skal vise omsorg og ivareta begge partene. Megleren har her i større grad ivaretatt selgeren. Dette har svekket klagerens tillit til meglerens integritet og uavhengighet.
Leiligheten kunne like gjerne blitt tatt på forkjøpsrett på det økte budet på 2 500 000 kroner, ettersom budet på 2 450 000 kroner allerede var over prisantydning. Utfallet var uvisst under budrunden. Klageren ble forhindret fra å konferere med sin medbudgiver eller andre om å øke budet med 50 000 kroner, selv om det var usikkert om dette var nødvendig og fornuftig å gjøre. At en som har forkjøpsrett spør megleren om et bud vil bli stående, kan like gjerne være av ren nysgjerrighet. Megleren dro opp prisen uten at det var nødvendig.
Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren krever 50 000 kroner i erstatning. Erstatningskravet tilsvarer beløpet klageren måtte øke sitt bud med.
Innklagede har i korte trekk anført:
I salgsoppgaven var det inntatt «Forbrukerinformasjon om budgivning», og alle interessenter ble oppfordret til å sette seg godt inn i denne før budgivning. I tillegg ble det i salgsoppgaven informert om at meglerforetaket har krav om en budfrist på 30 minutter på alle bud. Dette er for å sikre en forsvarlig budrunde for både kjøper og selger. Meglerforetaket har de strengeste budgivningsreglene i bransjen.
Selv om meglerforetaket prøver å tilrettelegge for at samtlige parter skal ha så god betenkningstid som mulig, vil man alltid måtte forholde seg til akseptfrister. I løpet av halvtimen(e) som budet står, skal megler konferere med samtlige visningsdeltakere, budgivere og selgere. Ved salget av den aktuelle boligen utgjorde dette femten personer. Før megleren kan anta at det potensielt ikke ville komme flere budgivere, måtte alle disse prates med. Dette er også grunnen til at megleren ikke kunne opplyse om at klageren trolig hadde det høyeste budet før det gjenstod rundt ti minutter av akseptfristen.
Klageren fikk et valg om å øke sitt bud for å redusere risikoen for at eiendommen ble tatt på forkjøpsrett. Megleren presset ikke klageren, men ga henne en mulighet til å vurdere hva hun ønsket å gjøre når hun var klar over at det var interesse fra andre andelseiere med forkjøpsrett. Det er god rådgivning å informere alle budgivere om muligheten for at en forkjøpsrett kan benyttes og gi disse muligheten til å øke sine bud. Det understrekes samtidig at det verken i dette tilfellet eller på generell basis pålegges noe press for å øke et bud. Det ville vært i strid med god meglerskikk å ikke informere om følgene av at det foreligger en forkjøpsrett.
Meglerforetaket er enige i klagerens påstand om at utfallet var uvisst under budrunden, noe som også var grunnen til at klageren fikk mulighet til å øke sitt bud. Foretaket er imidlertid ikke enig i at leiligheten like gjerne kunne blitt tatt på forkjøpsrett på budet på 2 500 000 kroner. Det er utvilsomt at budgivere og interessenter faller fra når prisen på en eiendom øker, noe som også skjedde her.
For ordens skyld kan megleren ikke erindre å ha mottatt ønsker fra klageren om å trekke budet eller tilsvarende i halvtimen etter budøkningen (siste bud). Selv om bud er bindende når de er formidlet, vil meglerforetaket alltid måtte rådgi selger til å ikke akseptere bud som en kjøper ønsker å trekke tilbake. Da megleren ikke mottok noen slik bekymring fra klageren, ble heller ikke dette gjort.
Meglerforetaket beklager om klageren føler seg utnyttet av megleren. Meglerforetaket kan imidlertid ikke se at megleren har opptrådt uryddig eller i strid med god meglerskikk.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Press til å øke budet
Nemnda finner ikke at klageren har sannsynliggjort (mer enn 50 %) at megler har utvist et urettmessig press overfor klageren til å øke budet.
Skulle megler foreslått en utsatt akseptfrist på klagerens bud?
En budrunde kan fremstå som hektisk med korte akseptfrister. Megler har et ansvar overfor både selger og budgivere. Det kan selvsagt reises spørsmål om megler burde informert klageren om mulighetene til å forlenge akseptfristen ved å inngi et nytt bud på samme beløp, men med ny akseptfrist. Nemnda finner imidlertid ikke at meglers unnlatelse av å gjøre det er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Det følger av det nemnda har kommet til over, at erstatningskravet ikke kan føre frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.