RFE 2023-058

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. september 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Klager:                          v/advokat Hannah Rachel Cowan

Codex advokatfirma AS

 

Innklaget:                      PrivatMegleren Vikebø og Jørgensen AS

 

Saken gjelder:               Dekningssalg. Brudd på god meglerskikk og krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klagerne inngikk oppdrag med innklagede meglerforetak om bistand til salg leiligheten sin i februar 2020. Leiligheten ble lagt ut for salg til en prisantydning på 1 690 000 kroner. Det var én budgiver, og klagerne valgte å akseptere et bud på 1 650 000 kroner. Budgiver oppgav at han ville finansiere kjøpet ved egenkapital og oppgav kundeforhold i norsk bank. Meglerforetaket videreformidlet ikke opplysninger om kjøperens finansieringsplan og risikoen forbundet med denne. Salget lot seg ikke gjennomføre, og det endte med dekningssalg til en salgssum som lå 260 000 kroner under opprinnelig oppnådde kjøpesum. Spørsmålet i saken er om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å undersøke og eller informere om kjøpers finansieringsplan, og hvilken risiko den innebar. Videre er det spørsmål om megleren ved denne handlemåten har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Klagerne krever 375 154,81 kroner i erstatning fra meglerforetaket. Videre kreves forsinkelsesrenter på hele kjøpesummen med til sammen 82 438 kroner. Det kreves også forsinkelsesrenter på erstatningskravet, samt dekning av kostnader til juridisk bistand.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Eiendommen ble annonsert på FINN.no 5. oktober 2020. Prisantydningen var satt til 1 690 000 kroner. Kjøpers bud på 1 650 000 kroner ble inngitt kl. 14.54 den 6. desember 2020 og ble akseptert av selgerne samme dag. Overtakelsesdato var avtalt til 15. desember 2020. I etterkant av budaksept forsøkte megleren ved flere anledninger å kontakte kjøperen uten å lykkes. Megleren mottok kun signert kjøpekontrakt etter skriftlige henvendelse dagen etter opprinnelig avtalt overtakelsesdato. Etter oversendelse av kjøpekontrakten 17. desember 2020 besvarte kjøperen hverken e-post, telefon eller brev.

Den 7. januar 2021 ble det sendt varsel om heving av kjøpekontrakten, dersom handelen ikke ble gjennomført eller selger lot høre fra seg innen 15. januar 2021. Videre ble det varslet om at selger ville iverksette dekningssalg. Det økonomiske tapet selgerne ble påført i den forbindelse ville bli krevd erstattet av kjøper. Følgende erstatningsposter ble forespeilet:

Prisdifferansen dersom kjøpesum i nytt salg blir lavere enn avtalt kjøpesum inkludert omkostninger. Forsinkelsesrenter frem til eventuell overtakelse og oppgjør fra ny kjøper. Ekstra utlegg og honorar til eiendomsmegler ved gjennomføring av nytt salg. Påløpte utgifter på eiendommen fra avtalt overtakelse og frem til eventuell ny overtakelse fant sted, herunder strøm, kommunale avgifter, etc.

Da kjøperen ikke lot høre fra seg, ble kjøpekontrakten hevet, og dekningssalg iverksatt. Ny oppdragsavtale ble inngått mellom eiendomsmegler og selger 20.januar 2021. Eiendommen ble annonsert på nytt med samme prisantydning 22. januar 2021. Eiendommen lå ute til salg frem til juni 2021. Den 31. juni 2021 ble dekningssalg gjennomført til avtalt kjøpesum på 1 390 000 kroner. Ny kjøper var den eneste budgiver i perioden eiendommen lå ut for salg.  Kjøpekontrakt ble signert mellom partene 9. juli 2021, og overtakelse ble avtalt til 31. juli 2021.

Spørsmålet er dermed hvorvidt megler i foreliggende sak har handlet i strid med god meglerskikk, og handlet erstatningsbetingende uaktsomt. I kravet om at eiendomsmegleren skal opptre i overenstemmelse med «god meglerskikk» ligger det blant annet at megler skal gjennomføre oppdraget på en slik måte at partene ikke utsettes for en uakseptabel risiko, jf. Rt-2012-335. Der det forlegger momenter som er særlige viktige for en kjøper, vil eiendomsmeglers undersøkelsesplikt kunne utvides. Dette følger direkte av eiendomsmeglingsloven § 6-3 andre ledd, samt Rt-1995-1350 og omfatter også meglers plikt til å undersøke kjøpers finansiering.

Megleren unnlot å informere selgerne om at kjøpet skulle finansieres ved egenkapital som ikke kunne verifiseres, herunder hvilken risiko dette innebar. Det faktum at kjøpers finansiering var basert på egenkapital/kontant ble først opplyst av megleren etter bud/aksept i forbindelse ved at han ikke fikk kontakt med kjøper etter kontraktsignering.

Manglende undersøkelser knyttet til kjøpers finansiering skulle vært formidlet til klagerne, slik at de fikk anledning til å vurdere risikoen det innebar. Klagerne kunne dermed også revurdert fristene og eventuelt fått muligheten til å foreta ytterligere undersøkelser. Meglerens aktsomhetsplikt skjerpes i slike tilfeller. Manglende oppgjørsevne hos kjøper har påført klagerne et økonomisk tap i form av at det ble oppnådd en lavere kjøpesum, oppgjøret ble forsinket og klagerne måtte betale dobbelt meglerhonorar.

Uavhengig av om det var andre budgivere til eiendommen eller ikke, så ville det ikke vært aktuelt for klagerne å inngå kjøpsavtale med en part som ikke kunne betale, eller det var en åpenbar risiko for ikke å få betalt.

Megler har handlet i strid med god meglerskikk og utvist erstatningsbetingende uaktsomhet ved å ikke sikre notoritet for å ha gitt tilstrekkelig råd og informasjon om risikoen knyttet til kjøpers finansiering, eventuelt risikoen ved at finansieringen ikke er nærmere undersøkt.

Det foreligger årsakssammenheng mellom tapet og den erstatningsbetingende handlingen til megler. Kjøpers manglende likviditet medførte at klagerne ikke mottok oppgjør etter salget av eiendommen, og det var nødvendig for klagerne å gjennomføre dekningssalg. Dersom klagerne hadde blitt informert om finansieringsplanen til kjøper, eller blitt informert om manglende muligheter til å innhente informasjon om kjøpers finansiering, herunder den risikoen det innebar, ville ikke budet blitt akseptert.

Det kreves i tillegg forsinkelsesrenter. Klagerne krever forsinkelsesrenter på hele kjøpesummen fra forfallsdato til betaling finner sted. All rimelighet tilsier at forsinkelsesrentene løper til misligholdet opphører ved at dekningssalg finner sted. Det fremgår videre av kjøpekontrakten under § 3 at selger har rett på forsinkelsesrenter dersom avtalt kjøpesum ikke innbetales ved overtagelsen. Det fremgår videre at forsinkelsesrenten beregnes av hele kjøpesummen. Klagerne krever forsinkelsesrenter på kjøpesummen fra 15. desember 2020 til 31. juli 2021. Rentekravet på kjøpesummen utgjør til sammen 82 438 kroner. Det kreves i tillegg forsinkelsesrenter knyttet til erstatningskravet på 375 154,81 kroner fra påkrav, tilsvarende 30 dager etter dato for innsendt klage.

Det kreves i tillegg dekket kostnader til advokat. Selger er påført 113 646,86 kroner i kostnader til juridisk bistand. Dersom det kun gis erstatning for kostnader fra og med tidspunktet for fremme av erstatningskrav mot megler, utgjør dette på klagetidspunktet 39 640,63 kroner.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Klagerne inngikk oppdragsavtale med meglerforetaket 27. februar 2020. Ettersom hele samfunnet ble nedstengt i mars 2020 ble salgsprosessen utsatt. Boligen ble først annonsert for salg i oktober samme år, med første fellesvisning 13. oktober. Leiligheten ble lagt ut med en prisantydning på 1 690 000 kroner.

I forkant av annonseringen diskuterte megleren og klagerne prisantydningen. For klagerne var det viktig å unngå et tap etter at de selv kjøpte boligen under to år tidligere, selv om de var innforstått med nedgangen i markedet. Meglerens vurdering var at markedet for denne aktuelle leilighetstypen var nede, og at det var utsikter til at klagerne ikke ville oppnå likt prisnivå som da de kjøpte leiligheten for 1 600 000 kroner. Klagerne ble således gjort oppmerksomme på at markedet tilsa risiko for tap.

Det var ingen interessenter som møtte på fellesvisningen i oktober. I de påfølgende ukene frem til desember var det kun én annen interessent som ble registrert hos megler, uten at vedkommende la inn bud.

Fredag 4. desember kontaktet opprinnelig kjøper megler og ba om privatvisning neste dag. Under visningen opplyste vedkommende om formål om kjøp av leiligheten som midlertidig bolig i påvente av planlagt husbygging i området. Vedkommende innga så til sammen tre bud fra 1 500 000 kroner og opp til 1 650 000 kroner uten forbehold, med akseptfrist på siste bud søndag 6. desember. Budet ble inngitt med bank-identifisering via plattformen TryggBudgivning.no. Ved budgivningen ble megleren informert om finansieringsplanen ved bruk av egenkapital, og kundeforhold i norsk bank. Klagerne var gjort kjent med at den andre interessent ikke ville inngi bud.

Etter budaksept medvirket ikke opprinnelig kjøper til gjennomføring av handelen, og kjøpet ble hevet 15 januar 2021, én måned etter planlagt overtakelse. Boligen ble deretter lagt ut for salg snarest mulig etter jul. Første annonserte fellesvisning var 28. januar 2021. Markedet var fortsatt nede, og nytt salg kom ikke i stand før juli 2021 og da til en kjøpesum på 1 390 000 kroner. Den oppnådde kjøpesum var på nivå med meglerens opprinnelige verdiestimat. Ny kjøper, var også denne gangen den eneste budgiveren.

Vilkårene for erstatning er ikke til stede for noen av de anførte tapspostene. Megler har for det første ikke handlet ansvarsbetingende uaktsomt. Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag. Under enhver omstendighet foreligger det ikke erstatningsrettslig årsakssammenheng mellom det økonomiske tapet klagerne er påført og meglerens påståtte ansvarliggjørende handling.

Uaktsomhet
Det er sikker rett at megler har en plikt til å foreta undersøkelser av kjøpers finansiering, og at opplysningene skal kontrolleres, så langt det er mulig. Videre at «Hvis budgiverens finansiering ikke lar seg bekrefte, følger det av§ 6-3 andre ledd at megleren må gjøre selger kjent med risikoen ved å akseptere et slikt bud», jf. RFE-2018-200. Den opprinnelige kjøper tok første gang kontakt med megler fredag 4. desember 2020, med ønske om å få privatvisning den påfølgende lørdag. Det var dermed ikke anledning til å kontrollere vedkommendes betalingssikkerhet på et tidligere tidspunkt.

En alternativ handlemåte ved å be budgiver gi utsatt akseptfrist, var forbundet med risiko all den tid den aktuelle budgiveren var den eneste reelle interessenten. Det var ikke aktuelt for den andre budgiver å inngi bud. Det vises til at det ikke fantes andre alternative tryggere interessenter eller innkomne bud som klager kunne vurdert å inngå kjøpsavtale med for å unngå risiko for dekningssalg. Megleren handlet ikke uaktsomt og i strid med god meglerskikk som følge av å ikke ha sikret notoritet for sin informasjon om risikoen, slik klager anfører.

Erstatningsbetingende uaktsomhet
Under enhver omstendighet foreligger det ikke erstatningsbetingende uaktsomhet. Det vises til rettspraksis hvor det fastslås at normbrudd i seg selv ikke er tilstrekkelig som erstatningsgrunnlag jf. Høyesteretts dom inntatt i HR-2018-1234 avsnitt 42.

Den reelle økonomiske risiko var begrenset all den tid klagerne ikke var forhindret fra å vurdere andre eksisterende bud, eller hadde utsikter for andre bud i nær fremtid, slik også det videre salgsforløp bekrefter. Saken kan sammenliknes med de avgjørende hensyn i vurdering av årsakssammenheng i avgjørelse inntatt i LG-2017-098764;

«Selv om selger normalt vil velge det høyeste budet, finner lagmannsretten det sannsynliggjort at Flatøy, dersom hun hadde fått all relevant informasjon i valget mellom et usikkert bud på kroner 7 200 000 og et usikkert bud på kroner 7100 000, ville valgt det siste».

Risikoforholdet er annerledes i vår sak da klagerne ikke stod overfor et valg mellom andre budgivere med bedre sikkerhet. En forventning til den vanlige kjøpers opptreden tilsier at klagerne ville akseptert opprinnelig kjøpers bud også med informasjon om manglende finansieringsbekreftelse. Reelle hensyn tilsier da at megleren ikke ville blitt erstatningsrettslig ansvarlig for manglende dokumentert informasjon om ubekreftet betalingsevne/finansiering fra budgiver. Megleren har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Økonomisk tap
Differansen i kjøpesum fra opprinnelig kjøper er ikke en relevant erstatningsrettslig tapspost i forhold til kravet mot megler. Dette tapet vedrører kun avtaleforholdet med opprinnelig kjøper og klager. Klager og megler hadde inngått et salgsoppdrag for eiendommen, og salgintensjonen var ikke endret som følge av opprinnelig kjøpers mislighold. I det senere forløp resulterte misligholdet i et lavere oppnådd bud. Krav mot megler knyttet til tap i oppnådd lavere kjøpesum knyttes derfor i praksis mot et alternativt bud som klager i stedet kunne akseptert. Det vises til LG-2017-098764. I forhold til megler foreligger det derfor ikke noe erstatningsrettslig økonomisk tap, ut over kostnader til dekningssalget og eventuelt løpende kostnader i forbindelse med en lengre eiertid.

Årsakssammenheng
Endelig er det ikke erstatningsrettslig årsakssammenheng mellom meglers ansvarliggjørende handling og det økonomiske tapet. Det økonomiske tapet ville med sannsynlighet oppstått også om en tenker den ansvarliggjørende handling borte.

«Selger vil normalt akseptere det høyeste budet, med mindre selger har et valg mellom et usikkert bud og et sikker», jf. LG-2017098764

I vår sak er det aktuelle budet det høyeste, og fra den eneste interessenten. Klagerne var ellers informert om markedssituasjonen og meglers vurdering av reell verdi i markedet som ville vært lavere enn det aktuell bud. Det er usannsynlig og i strid med allmenn oppfatning, at klagerne med informasjon om manglende bekreftet betalingsevne for 1 650 000 kroner, ville valgt å avvise det eneste budet og dermed slippe budgiver fra en ellers bindende kjøpsavtale i et vanskelig boligmarked.

Under enhver omstendighet har ikke meglerens påståtte ansvarliggjørende handling hatt noen betydning for det påfølgende videresalget. Et slik hendelsesforløp ville åpenbart inntruffet også om opprinnelig kjøpers bud hadde blitt avvist. Det var ingen alternative interessenter.

Som endelig også klager selv viser til, var det eneste alternativ en fortsatt salgsprosess. En kan da ikke legge annet til grunn enn at en med sannsynlighet ville oppnådd samme kjøper og kjøpesum som ved dekningssalget.

Advokatkostnader
Innklagede viser til nemndas faste praksis på ikke å dekke utgifter til advokat. Det er ikke grunnlag for å gjøre unntak i dette tilfellet, jf. også nemda vedtekter.

Det ble fremsatt følgende påstand:

«Klager gis ikke medhold for noen anførsler.»

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen delvis fører frem.

Har megler overholdt opplysningsplikten vedrørende finansiering?
En megler skal i utgangspunktet sjekke finansieringen så langt det er praktisk mulig. I dette tilfellet skulle kjøpet finansieres ved egenkapital og lån. I denne situasjonen skulle megler overfor oppdragsgiverne opplyst at det ikke var mulig å sjekke finansieringen nærmere, og at klagerne selv måtte vurdere om de under denne forutsetningen ville akseptere budet. Dette gjelder selv om det i dette tilfellet var én budgiver, og budet innkom på en søndag.

Konklusjonen blir at megler her ikke har overholdt opplysningsplikten overfor oppdragsgiverne vedrørende budgivers finansiering. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Nemnda bemerker at meglerforetaket ikke har sannsynliggjort (mer enn 50 %) at klagerne ville akseptert budet om de hadde fått tilstrekkelig kunnskap om finansieringen.

Erstatningskravet
Det følger av arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1 at meglerforetaket er erstatningsansvarlig dersom vilkårene er oppfylt. Det klagerne kan kreve dekket, er deres økonomiske tap som følge av meglers forsømmelse.

For det første har klagerne krevd 260 000 kroner i erstatning tilsvarende differansen mellom budet og salgssummen ved dekningssalget. Nemnda finner ikke at dette kravet kan føre frem. Det må legges til grunn at prisen for dekningssalget tilsvarte omsetningsverdien. Det foreligger derfor ikke noe økonomisk tap som følge av meglers forsømmelse. Det er i denne forbindelse ikke avgjørende at budgiveren naturlig nok var bundet av sitt bud og inngikk en bindende avtale med klagerne. Det følger av dette at erstatningskravet vedrørende forsinkelsesrenter heller ikke kan føre frem.

Klagerne kan imidlertid kreve erstattet merutgiftene til megler vedrørende dekningssalget. Dette dreier seg om: Provisjon 50 000 kroner, grunnpakke markedsføring 15 900 kroner, tilrettelegging 7 200 kroner og advokatbistand 5 400 kroner. Totalt: 78 500 kroner.

For det andre har klagerne krevd dekket advokatkostnader med 74 000,83 kroner. Det er imidlertid ikke nærmere redegjort for om disse kostnadene er erstatningsmessige, og kravet kan ikke føre frem.

For det tredje er det krevd dekket kostnadene til advokat i forbindelse med nemndsbehandlingen med 39 640,63 kroner. Nemnda har fast praksis på at kostander til advokat som hovedregel ikke dekkes. Nemnda ser ingen grunn til å gjøre unntak i dette tilfellet. Dette kravet kan derfor ikke føre frem.

For det fjerde har klagerne krevd erstattet kommunale avgifter og strømutgifter. Nemda finner ikke at klagerne har sannsynliggjort at det foreligger årsakssammenheng mellom disse utgiftene og meglers forsømmelse.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megleren til PrivatMegleren Vikebø og Jørgensen AS har ikke overholdt opplysningsplikten når det gjelder informasjon og veiledning om budgivers finansiering. Meglerforetaket må betale 78 500 kroner i erstatning til [klagerne]. Erstatningskravene for øvrig fører ikke frem.