RFE-2023-060
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. september 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Sandvika
Saken gjelder: Meglers håndtering av oppdraget og krav om vederlagsnedsettelse
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 20. mai 2022 kjøpte klageren en enebolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Klager engasjerte samme megler som han hadde kjøpt gjennom til å selge rekkehuset hans, og inngikk oppdragsavtale med innklagede 23. mai 2022. Oppdraget gikk ut på tid uten at boligen ble solgt. Klageren har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av oppdraget ved hans kjøp og salg av bolig, som han mener er kritikkverdige. Spørsmålet i saken er om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk. Videre er det spørsmål om megler har utøvd en ikke ubetydelig pliktforsømmelse ved sin håndtering av salgsoppdraget for klager, som gir grunnlag for nedsettelse av meglers vederlag.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
1.0 Kjøp av eiendom
1.1.Kontraktsmøte. Informasjon om tidligere bud og utlevering av E-takst
For det første ble det gjennomført kontraktsmøte uten at klager var til stede. For det andre hadde klager bedt megler om å få informasjon om en takst på boligen i tillegg til et bud som selgerne hadde opplyst han om. Megler ville ikke gi denne informasjonen til klager.
1.2 Aksept av bud
Klager var og er fortsatt usikker på om selgerne aksepterte budet hans innen akseptfristen. Siden klager ikke lenger har tilgang til den aktuelle SMS-loggen på sin telefon, ba ham megler om dokumentasjon på at budet var akseptert innen fristen. Slik dokumentasjon ble aldri mottatt.
1.3 Utvendig råteskade. Andre tilbakeholdte opplysninger
På overtakelsestidspunktet var det en synlig og betydelig råteskade utvendig på huset. Klager fikk beskjed fra sitt forsikringsselskap om å melde inn forholdet til selgernes forsikringsselskap, ettersom skaden hadde utviklet seg over flere år. På overtakelsen opplyste megler at klager måtte reklamere til selgers eierskifteforsikring. Her svarte megler på vegne av selgerne, selv om de også var til stede på overtakelsen.
I tillegg til råteskaden, er det blitt avdekket flere feil og mangler som er blitt meldt inn til selgers eierskifteforsikring, og det er nå en pågående sak mellom klagers og selgers forsikringsselskap. Klager stiller seg spørrende til om megler har hatt kunnskap om disse forholdene, og derav også har et ansvar.
Selger har sannsynligvis holdt tilbake opplysninger som skulle vært formidlet til klager. Klager stiller seg spørrende til om megler har noe ansvar her, gitt at han hadde kunnskap om dette.
1.4 Overtakelsesprotokoll
Etter overtakelse ga klager beskjed til megler om enkelte forhold han ønsket anmerket i overtakelsesprotokollen. Dette ble imidlertid aldri gjort..
1.5 Tilstandsrapport
Som vedlegg til salgsoppgaven lå tilstandsrapporter fra henholdsvis 2021 og 2022, den siste inntatt som følge av de nye kravene etter forskriften til avhendingsloven. De to rapportene er ganske like, klager stiller seg derfor spørrende til om han har fått den informasjonen han har krav på i henhold til de nye kravene. En annen takstmann har uttalt at det er oppgitt feil tilstandsgrad på en rekke punkter. Klager er usikker på om megler her har et ansvar for at tilstandsrapporten overholder dagens krav og standarder.
2.0 Salg av eiendom
2.1 E-takst – prisantydning
I begynnelsen av salgsprosessen fortalte megler at det var viktig å bruke tid på verdivurdering og fastsettelse av prisantydning. Klager ble aldri fremlagt noen verdivurdering/e-takst, og stiller derfor spørsmål ved om megleren gjorde denne jobben overhodet. Dette kan i så fall være årsaken at huset ble markedsført med en altfor høy prisantydning i begynnelsen av salgsprosessen, som igjen kan ha vært helt avgjørende for salget av eiendommen.
2.2 Forsinket annonsering
Den første helgen boligen lå ute for salg, var megler i Barcelona med sine kollegaer på kontoret. Denne helgen var viktig med henblikk på mulighetene for et godt og raskt salg av boligen. På grunn av meglers utenlandstur ble boligen annonsert på nett flere dager senere enn planlagt, noe som kan ha vært avgjørende for hvor mange som fikk se annonsen.
2.3 Bytte av megler
Tidlig i salgsprosessen foreslo klager å bytte til en annen megler internt på kontoret, da han ikke hadde følt seg tilstrekkelig ivaretatt av megler i forbindelse med kjøpet av sin bolig. Megler var daglig leder og klager tenkte at det var ryddigst å forholde seg til en annen i forbindelse med salgsprosessen. Dette var megler uenig i, og klager ble ikke gitt muligheten til å bytte megler.
2.4 Budprosessen
Under budrunden 5. september 2022 ble det kl. 13:17 lagt inn et bud på 11 300 000 kroner med en akseptfrist på 30 minutter. Megler journalførte budet kl. 13:30, og ringte klager for å informere om budet ca. kl. 13:38. Klager måtte deretter snakke med sin ekskone angående budet. Dårlig tid var en medvirkende årsak til at det de i stedet for å akseptere budet, fremsatte et motbud på kun 11 350 000 kroner. Budgiveren avslo budet og trakk seg fra budrunden etter å ha fått kalde føtter. Dette til tross for at klager noe senere fremsatte et motbud på samme beløp som budgiveren hadde bydd tidligere. Megler burde håndtert situasjonen annerledes, enten ved å informere klager tidligere om budet, eller be budgiver om å forlenge akseptfristen.
2.5 Oppdatering av salgsoppgave
Megler har ikke oppdatert salgsoppgaven underveis i prosessen selv om han har fortalt klager at det er blitt gjort. Det vises blant annet til at plantegningene var ufullstendige. I tillegg var informasjon om behandling av skjeggkre og ettermontering av ladestasjon m.m. ikke oppdatert.
2.6 Håndtering av interessenter
Megler har gjennomført én visning, mens klager har stått for 25 visninger. Basert på visningene til klager har megler fått oversendt informasjon om ca. 20 interessenter. Megler har imidlertid ikke klart å fremskaffe noen potensielle kjøpere på egenhånd. Det er bare de interessentene som har vært på visning med klager som har vært potensielle kjøpere, og meglers oppfølging av disse har vært dårlig. Klager har ved flere anledninger måttet minne megler på å ringe en interessent som har vært på visning.
Etter oppdraget gikk ut på tid, tok klager kontakt med interessenter som tidligere har vært på visning for å sjekke om de fortsatt var interessert i å stå på interessentlisten og motta informasjon. I januar 2023 var det 7 av 20 stykker som ønsket dette. På daværende tidspunkt var ingen av disse definert som potensielle kjøpere av megler. Da klager stilte spørsmål rundt meglers oppfølging, svarte halvparten at det enten var ingen eller dårlig oppfølging.
2.7 Timeliste
Megler har oppgitt å ha brukt over 40 timer på oppdraget. Klager har bedt om å få en oversikt over timebruken, men til dette har megler svar at det ikke vil bli oversendt noe slik dokumentasjon.
2.8 Omstridt faktura. Klagers krav
Meglerforetaket har bare krav på 40 000 kroner i betaling i henhold til muntlig avtale. Ved oppdragsinngåelsen spurte klager hva det vil koste dersom boligen ikke ble solgt i løpet av oppdragstiden. Megler svarte at det ville koste klager et minimum og oppga en pris på ca. 40 000 kroner. Dette var en av grunnene til at klager valgte nettopp denne megleren til å forestå salget av boligen. I etterkant benekter megler å ha sagt dette, og har sendt klager en faktura på et mye høyere beløp.
Under enhver omstendighet har megler utøvd en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for bortfall eller nedsettelse av meglers vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Dersom anførselen om muntlig avtale ikke fører frem, har meglerforetaket krav på 57 228 kroner, med fratrekk for visningshonorar, en oppdatert/løfting av annonse og foto. Alternativt er kravet på 49 328 kroner, fratrukket visningshonorar, fem stykk oppdatert/løfting av annonse og foto.
Klager forbeholder seg retten til å kreve erstatning av megler og/eller meglerforetaket på et senere tidspunkt basert på nemndas vurderinger av meglers håndtering av kjøps- og salgsprosessen.
Innklagede har i korte trekk anført:
1.0 Kjøp av eiendom
1.1 Kontraktsmøte
Den 21. mai 2022 sendte megler en e-post til klager med invitasjon til kontraktsmøte i innklagedes lokaler 27. mai 2022 kl. 13:30. Det faktum at klager ikke møtte opp på møtet, er ikke noe megler kan lastes for.
1.2 Informasjon om tidligere bud og utlevering av E-takst
På grunn av forbeholdet tatt i tidligere bud, hverken hadde eller har megler eller meglerforetaket anledning til å kommentere dette.
Det er korrekt at klager etterspurte E-taksten i forbindelse med salget. Denne ble ikke utgitt til klager, da den ikke er en del av salgsdokumentasjonen. I tillegg ønsket ikke selger at dokumentet ble fremlagt andre.
1.3 Aksept av bud
Klager innga direkte bud til selger på SMS. Meglerforetaket har kun fått oversendt SMS-loggen, hvor det fremgår at partene har inngått avtale om kjøp. Det fremgår her ikke noe klokkeslett for bud og aksept, dermed har innklagede ingen forutsetninger for å kunne bekrefte eller avkrefte om aksepten ble gjort tidsnok. Både kjøper og selger var av den klare oppfatning at avtale var inngått her, og innklagede hadde ingen grunn til å betvile dette.
1.4 Utvendig råteskade. Andre tilbakeholdte opplysninger
Megler kan ikke erindre om, eller hva som eventuelt ble sagt på overtakelsen om råteskade. Det avkreftes at megler hadde noe kunnskap om dette forholdet.
Klager anfører at selger har tilbakeholdt opplysninger som klager skulle hatt, og stilt spørsmålstegn ved om megler har hatt informasjon om dette også. Innklagede er ukjent med hvilke opplysninger dette skulle være, men på generelt grunnlag er det ikke holdt tilbake opplysninger fra meglers side.
1.5 Overtakelsesprotokoll
Det er ikke anledning til å innta noe i overtakelsesprotokollen i etterkant av overtakelsen. Dette er årsaken til at klagers forespørsel ikke ble etterkommet.
1.6 Tilstandsrapport
Innklagede er ikke kjent med at tilstandsrapporten benyttet ved salget inneholdt unøyaktige eller feilaktige opplysninger. Under enhver omstendighet vil angivelse av tilstandsgrad på ulike bestanddeler være utenfor meglers kontroll og ansvar.
2.0 Salg av eiendom
2.1 E-takst – prisantydning
Det ble utarbeidet en verdivurdering som dokumenterte grunnlaget for prisantydningen. Megleren estimerte her boligens markedsverdi til 12 500 000 kroner. Boligen ble imidlertid lagt ut med en prisantydning på 12 750 000 etter ønske fra klager. Markedet responderte ikke på eiendommen slik som ønsket, da markedet begynte å falle i tiden etter annonsering. Dette er ikke noe megler kan lastes for.
2.2 Forsinket annonsering
Det er korrekt at annonseringen skjedde senere enn planlagt, men dette skyldtes ikke forhold megler kan lastes for. I henhold til den tentative tidsplanen skulle eiendommen annonseres 4. juni 2022. Eiendommen ble derimot lagt ut på Finn.no 5. juni kl. 08:43. Fotografen hadde glemt å ta bilder av garasjen og måtte på nytt ut til eiendommen for å ta slike bilder. Dette ble gjort samme dag som boligen var planlagt annonsert. I tillegg ble salgsoppgaven sendt relativt sent (2. juni) til klager for gjennomlesing og korrektur på grunn av flere rettelser som først måtte gjøres i takstrapporten. Da selger kom med ytterligere og omfangsrike endringsforslag, tok også dette lengre tid enn planlagt.
2.3 Bytte av megler
Det er korrekt at klager uttrykte et ønske om å skifte megler internt på kontoret. Megler undersøkte mulighetene for et bytte, men ingen meglere hadde anledning til å ta over. Det bemerkes at oppdragsavtalen binder megler og selger sammen, og at det i utgangspunktet ikke er anledning til å skifte megler internt. Megler fulgte likevel opp klagers forespørsel som en hyggelig gest, uten at det ga noe resultat. Klager ble derfor gitt muligheten til å si opp oppdraget og skifte meglerforetak, noe som ikke var ønskelig fra klagers side.
2.4 Budprosessen
Det er korrekt at det kom inn et bud kl. 13:17. Megler videreformidlet budet til klager og øvrige interessenter så raskt det lot seg gjøre. Dette ble gjort pr. SMS kl. 13:31. Bakgrunnen for tidsbruken her var tekniske problemer i systemet. Dette kan dokumenteres gjennom meglers notat etter å ha hatt en telefonsamtale med klager kl. 13.49 samme dag. Under samtalen ga klager ikke uttrykk for at fristen var for kort. Klager valgte å ikke akseptere budet, og fremsatte heller et motbud som var 50 000 kroner høyere.
Meglerforetakets logg viser at megler var i en samtale med klager under budrunden der han anbefalte klager å akseptere budet. Klagers anførsel bærer preg av at budet burde blitt akseptert i etterpåklokskapens lys. Dette er imidlertid ikke noe megler kan lastes for.
2.5 Oppdatering av salgsoppgave
Av systemet til meglerforetaket fremgår det at det er gjort 41 endringer i salgsoppgaven underveis i prosessen. Alle endringer megler ble bedt om å utføre, og som han kunne etterkomme, er blitt gjort. De endringene som klager har listet opp, er først gjort kjent for megler i nyere tid, og ble ikke poengtert underveis i salgsprosessen.
2.6 Håndtering av interessenter
Meglers håndtering av salgsprosessen ledet til flere bud, hvor alle ble avslått av klager selv.
Det er korrekt at klager ønsket å holde nesten alle visningene selv. Megler har derimot fulgt opp alle interessenter. Det er derfor ikke riktig slik klager hevder, at han måtte minne megler på å følge opp interessenter. Dette gjaldt interessenter som eksplisitt hadde gitt uttrykk for at de ikke ville by på eiendommen, men som ville stå på interessentlisten for å holde seg oppdatert om eventuelle bud.
2.7 Timeliste
Klager fikk tidligere i prosessen oversendt en timeliste hvor timebruken var oppgitt til omtrent 44 timer. Innklagede har i anledning klagesaken fremlagt en endelig timeliste der det fremgår at megler brukte ca. 53 timer på oppdraget frem til det ble trukket.
2.8 Omstridt faktura. Klagers krav
Det er ikke inngått noen avtale, hverken muntlig eller skriftlig, om at klager bare skal betale 40 000 kroner til innklagede dersom eiendommen ikke ble solgt.
Videre har klager anført at meglerforetaket har tatt seg betalt for to visninger, mens det i realiteten kun ble avholdt én visning av megler. Det fremgår imidlertid tydelig av fakturaen at klager kun er fakturert for én visning.
Klager stiller spørsmålstegn om hvorvidt han skal betale for kostnaden for løfting av annonsen på Finn.no. Det er fremlagt SMS som dokumenterer at klager visste at kostnaden ved dette beløp seg til 1 975 kroner. Klager kan således ikke høres med at dette var ukjent.
Når det gjelder kostnaden for foto, stemmer det at denne er oppgitt til 4 000 kroner i oppdragsavtalen. Det registreres at fotografen har endret oppfatning når det gjelder årsaken til at fakturaen kom på 6 400 kroner. Innklagede legger fotografens nåværende forståelse av faktum til grunn, og vil refundere beløpet på 2 400 kroner til klager.
Etter en ny gjennomgang av saken ser innklagede at klageren er blitt fakturert for en oppdatering/løft på Finn.no for mye. Innklagede beklager dette, og vil sørge for at kostnaden på 1 975 kroner blir refundert. Utover dette har meglerforetaket et rettmessig krav på 59 478 kroner.
Innklagede bestrider at megler har utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen(e) ikke fører frem.
Saken dreier seg i realiteten om to klagesaker, en som kjøper av bolig og en som selger av bolig. Klageren har anført en rekke forhold i begge «saker» som han mener er kritikkverdig håndtering fra meglers side og i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Meglerforetaket har kommentert klagepunktene
Nemnda har gått gjennom klagepunktene, og nemnda finner ikke ut fra en totalvurdering at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk, eller handlet i strid med andre bestemmelser i eiendomsmeglingsloven eller eiendomsmeglingsforskriften. Megler har ikke utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», som kan gi grunnlag for vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. På flere punkter har ikke klageren i tilstrekkelig grad sannsynliggjort sine påstander, og meglerforetaket har besvart påstandene. Det er også foretatt visse justeringer i den opprinnelige fakturaen.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.