RFE-2023-061
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. september 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Innlandet AS avd. Landbruk
Saken gjelder: Konsesjonspliktig landbrukseiendom. Krav om vederlagsnedsettelse
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 1. juli 2022 inngikk klagerens verge oppdragsavtale med innklagede meglerforetak. Oppdraget gikk ut på salg av klagerens konsesjonspliktige landbrukseiendom. I oppdragsavtalen ble det avtalt at meglerens vederlag skulle beløpe seg til tre prosent av salgssummen. Etter klageren aksepterte kjøperens bud på 6 055 000 kroner, avslo kommunen kjøperens konsesjonssøknad på bakgrunn av at salgssummen var for høy. Klageren og kjøperen inngikk dermed ny kjøpekontrakt med avtalt salgssum på 4 350 000 kroner. Kjøperen fikk deretter innvilget konsesjon.
Spørsmålet er om megleren har utvist en ikke-ubetydelig pliktforsømmelse ved å beregne vederlaget ut fra den opprinnelige salgssummen på 6 055 000 kroner, og videre om dette gir grunnlag for vederlagsnedsettelse. Totalt krever klageren at vederlaget settes ned med 51 150 kroner. Klagerens verge har gitt ett av klagerens fire barn fullmakt til å representere klageren i saken.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Den 31. august 2022 innga kjøperen et bud på 6 055 000 kroner som klagerens verge aksepterte. Siden eiendommen var konsesjonspliktig, måtte kommunen godkjenne kjøperen og salgssummen dersom den oversteg 3 500 000 kroner. I kommunens konsesjonsvedtak av 15. desember 2022, ble imidlertid kjøperens konsesjonssøknad avslått på bakgrunn av at salgssummen var for høy. Kjøperen fristilte seg dermed fra den opprinnelige kjøpekontrakten 6. januar 2023.
Under en telefonsamtale i desember 2022, opplyste megleren om at dersom det ble inngått ny kjøpekontrakt, ville meglerhonoraret beregnes til tre prosent av det høyeste budet og ikke den endelige salgssummen. Megleren gjentok dette under en senere telefonsamtale.
Den 29. januar 2023 inngikk klageren og kjøperen en ny frittstående og selvstendig kjøpekontrakt med avtalt salgssum på 4 350 000 kroner. Salgssummen samsvarte med kommunens verdivurdering i konsesjonsvedtaket av 15. desember. I et nytt vedtak fra kommunen 7. februar 2023, ble kjøperens konsesjonssøknad godkjent.
Etter klagerens representant i e-post av 27. mars 2023 informerte megleren om at han ville fremsette krav, bekreftet megleren pr. telefon den 3. april 2023 at meglerforetaket ikke ville imøtekomme dette. Megleren har begrunnet avslaget med det som fremgår av punkt 5 «Betaling av vederlag og utlegg» i oppdragsavtalen:
«Oppdragstakers avtalte vederlag og utlegg forfaller til betaling når handel er kommet i stand, uansett om handelen gjennomføres eller ikke.»
Det er urimelig at vederlaget ikke beregnes ut fra reell salgssum, men ut fra en kjøpekontrakt som ikke eksisterer lenger samt en salgssum som klageren ikke har mottatt. Meglerens vederlag bør dermed fastsettes i tråd med gjeldene kjøpekontrakt og den endelige salgssummen på 4 350 000 kroner.
Det var klageren som bar konsesjonsrisikoen, og dermed risikoen for at det høyeste budet ikke ble godkjent. Det var også utenfor klagerens kontroll at kommunen ikke godkjente kjøperens første konsesjonssøknad, og at kjøperen dermed fristilte seg fra den opprinnelige kjøpekontrakten. Klagerens representant tolker oppdragsavtalen dit hen at megleren skal honoreres selv om salget av ulike grunner ikke gjennomføres. Dette er imidlertid ikke tilfellet i herværende sak hvor det faktisk foreligger et reelt salg. Meglerforetaket har selv tilrettelagt for denne situasjonen ved at klageren og kjøperen ifølge den opprinnelige kjøpekontrakten kan fristille seg fra kontrakten dersom kommunen ikke godkjenner konsesjonssøknaden.
I oppdragsavtalen angis tidspunktet «når handel er kommet i stand». Klagerens representant forstår dette som tidspunktet hvor handelen er endelig avtalt med kjøper. Dette innebærer at selger har akseptert kjøpers bud, kommunen har godkjent konsesjonssøknaden, og ankefristen har løpt ut.
I salgsoppgaven var det vedlagt en landbrukstakst som vurderte eiendommens verdi til 3 200 000 kroner. Verdivurderingen samsvarte med prisantydningen som ble satt. Under budrunden, ble det inngitt høye bud som løp en risiko for å ikke bli godkjent av kommunen. Megleren tok derfor kontakt med klagerens representant som bekreftet at han ønsket å fortsette budrunden. På det tidspunktet som megleren mener at handelen var kommet i stand, var det altså åpenbart for meglerforetaket at salgssummen kunne bli lavere.
Klagerens argumentasjon understøttes av at megleren har lagt til grunn en eiendomsverdi på 4 350 000 kroner og ikke 6 055 000 kroner i forbindelse med boligselgerforsikringen.
Det fremgår av salgsoppgaven at selger bærer risikoen for at det er avtalt for høy kjøpesum etter konsesjonsloven § 9a, og at partene i så fall kan fri seg fra avtalen. I den opprinnelige kjøpekontrakten fremgår det at dersom konsesjon nektes fordi den avtalte prisen ikke tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, kan hver av partene fri seg fra avtalen ved skriftlig melding til megleren. Før kontraktsigneringen, ble altså klageren og kjøperen tydelig informert om at avtalt salgssum var betinget av konsesjonsgodkjennelse. I tillegg ble de tydelig informert om at hver av partene kunne fri seg fra avtalen dersom slik godkjenning ikke ble gitt.
Klagerens verge og familie valgte megleren på grunn av hans kunnskap om landbrukseiendommer og problemstillinger knyttet til blant annet konsesjonsgodkjennelse og priskontroll. På bakgrunn av denne kompleksiteten, var de innforstått med at meglerforetaket beregnet seg høyere vederlag enn hva meglere for konsesjonsfrie boliger typisk gjør. Med den kompetansen meglerforetaket besitter, er det både overraskende og skuffende at de i beregningen av vederlag viser til tidspunktet for første budaksept. Etter det som fremgikk av kjøpekontrakten og salgsoppgaven, burde meglerforetaket visst at handelen ville kommet i stand på et senere tidspunkt.
På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren at megleres vederlag settes ned med 51 150 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Meglerforetaket er i hovedsak enig i klagerens saksfremstilling. Den 31. august 2022 innga kjøperen et uforbeholdent bud på 6 055 000 kroner som klagerens verge aksepterte. Den 15. september 2022 inngikk klageren og kjøperen en ubetinget kjøpekontrakt. I kjøpekontrakten ble det avtalt at klageren skulle bære risikoen for at salgssummen var for høy. Det ble også avtalt at kjøperen skulle bære risikoen for at konsesjon ikke ble innvilget på grunn av konsesjonslovens øvrige bestemmelser.
Den 15. desember 2022 ble kjøperens konsesjonssøknad avslått av kommunen med hjemmel i konsesjonsloven § 9a. I avslaget ble eiendommens verdi vurdert til 4 350 000 kroner.
Kjøperen valgte å ikke påklage kommunens vedtak, og han fristilte seg dermed fra kjøpekontrakten. Den 29. januar 2023 inngikk dermed klageren og kjøperen en ny kjøpekontrakt som henviser til den opprinnelige kjøpekontrakten. Det ble avtalt ny salgssum pålydende 4 350 000 kroner, og den 7. februar 2023 ble kjøperens søknad om konsesjon til erverv av eiendommen innvilget av kommunen.
Når det kommer til hvilken salgssum meglerens vederlag skal beregnes ut fra, er utgangspunktet hva som er avtalt mellom partene. I oppdragsavtalen under punkt 3 «Meglers vederlag, utlegg og samlet kostnad», fremgår det at vederlaget skal bergenes til 3 prosent av salgssummen. Det fremgår videre under punkt 5 «Betaling av vederlag og utlegg» at avtalte vederlag og utlegg forfaller til betaling når handel er kommet i stand, uansett om handelen gjennomføres eller ikke.
Etter eiendomsmeglingsloven § 7-3 har oppdragstaker krav på vederlag dersom handel kommer i stand i oppdragstiden. Handel er kommet i stand når partene er endelig bundet. Når partene må anses som endelig bundet, må avgjøres ut fra alminnelige avtalerettslige prinsipper, jf. Ot.prp. nr. 59 (1988-1989) side 48. Den alminnelige hovedregel er at partene er bundet når selger har akseptert kjøpers bud, og selgers aksept har kommet frem til kjøper.
Det er i utgangspunktet uten betydning for meglers rett til vederlag om handelen blir gjennomført eller ikke. Megleren har ikke noen form for oppfyllelsesrisiko. Det vises her til Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven, kommentarutgave (2013) side 391 og NOU: 1987 side 95.
I dette tilfellet avtalte partene at klageren skulle betale vederlag tilsvarende tre prosent av eiendommens salgssum. Vederlaget forfalt til betaling når handelen var kommet i stand uavhengig om denne ble gjennomført eller ikke. Megleren hadde dermed ikke påtatt seg oppfyllelsesrisiko for handelen.
I kjøpekontrakten ble konsesjonsrisikoen avtalt og fordelt mellom kjøperen og klageren. Klageren aksepterte dermed å bære risikoen for salgssummen og de konsekvensene dette innebar. Hverken klageren eller kjøperen tok forbehold i budene og kjøpekontrakten var ikke betinget av at konsesjon ble innvilget. Konsesjonsloven § 18 regulerer erververens plikter når konsesjon ikke innvilges. Den første avtalen er derfor ikke ugyldig.
Klageren og kjøperen må etter dette anses for å være endelig bundet, og handelen kom i stand ved budaksept 31. august 2022. Meglerens vederlag skal følgelig beregnes ut fra den avtalte salgssum på dette tidspunktet.
Det vil være sterkt urimelig om oppdragstaker skal bære vederlagsrisikoen for kjøpers og selgers handlinger etter at handel er kommet i stand. I så fall vil i praksis konsesjonsrisikoen veltes over på megler, uten at risikoen ligger innenfor meglers kontroll.
Meglerens vederlag er berettiget beregnet ut fra salgssummen på 6 055 000 kroner. Meglerforetaket bestrider dermed at det foreligger grunnlag for vederlagsnedsettelse etter eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-3 første ledd og praksis at oppdragstaker (megler) har krav på vederlag dersom handel kommer i stand, det vil si når partene er endelig bundet (ved budaksept). Nemnda har forståelse for at dette kan fremstå som urettferdig for klageren at hun må betale vederlag for en salgssum som er høyere enn det kommunen kunne akseptere i forbindelse med konsesjonsbehandlingen. Men gjeldende rett er her klar, jf. også Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven kommentarutgave (2013) side 391. En eventuell endring her må etter nemndas syn være en lovgiveroppgave, eventuelt at det reguleres i forskrift.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.