RFE-2023-062
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. september 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Ingvild Opøien
Advokatfirmaet Opøien MNA
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Lillestrøm
Saken gjelder: Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 26. november 2018 inngikk klagerne oppdragsavtale om salg av seksjon i rekkehus med innklagede meglerforetak. Etter klagerne solgte boligen 11. desember 2018, mottok de regresskrav fra forsikringsselskapet sitt 29. september 2020. Bakgrunnen for regresskravet på 100 000 kroner, var mangelfulle opplysninger overfor kjøperen om setningsskader på sameiets eiendom. Spørsmålet er om megleren har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved sin håndtering av salget i 2018. Videre om dette gir grunnlag for erstatning. Klagernes erstatningskrav utgjør 100 000 kroner med tillegg av renter beregnet fra 1. september 2021.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klagerne har i hovedsak anført:
Ansvarsgrunnlag
I forbindelse med salget i 2018, hadde både klagerne og kjøperen tegnet eierskifteforsikring. Den 29. september 2020 fremsatte klagernes forsikringsselskap et regresskrav som klagerne avslo. Klagerne sendte deretter saken til Finansklagenemnda hvor sekretariatet behandlet saken og ga klagerne delvis medhold. I avgjørelsen av 6. juli 2021, ble forsikringsselskapets regresskrav redusert til 100 000 kroner som klagerne betalte 17. august 2021.
Bakgrunnen for forsikringssaken og regresskravet, var at klagerne ble holdt ansvarlige for å ha gitt kjøperen utilstrekkelige opplysninger om eldre setningsskader i sameiet. Klagerne er imidlertid av den oppfatning at det er meglerforetaket som må holdes ansvarlig for regresskravet på 100 000 koner med tillegg av renter.
Ved utarbeidelse av salgsoppgaven, har ikke megleren hensyntatt salgsoppgaven som ble utarbeidet da klagerne kjøpte boligen i 2016. I motsetning til salgsoppgaven fra 2016, inneholdt ikke meglerens salgsoppgave opplysninger om setningsskadene. Interessentene fikk dermed begrenset informasjon om setningsskadene sammenlignet med hva klagerne fikk da de kjøpte boligen. Dette var et bevisst, men risikofylt valg av megleren.
Meglerforetaket har gitt uttrykk for at de ikke husker å ha blitt forelagt salgsoppgaven fra 2016. Før megleren utarbeidet salgsoppgaven, ble han imidlertid enig med klagerne om gjenbruk av bilder fra den forrige salgsoppgaven. Det vises i den forbindelse til klagernes sammenstilling av bildebruk i begge salgsoppgavene og e-post til megleren 4. desember 2018. Megleren hadde dermed salgsoppgaven under oppdraget, og det er uansett ikke klagernes ansvar å fremlegge denne. Dersom megleren ikke tok seg bryet med å innhente salgsoppgaven fra 2016, har han opptrådt i strid med god meglerskikk. Det fremgår for øvrig av annonsen fra forrige prosjekt at nettannonsen kun var et utdrag av salgsoppgavens fullstendige eiendomsopplysninger. Det var dermed nødvendig for megleren å undersøke øvrige opplysninger som ikke var inntatt i nettannonsen.
I salgsoppgaven, som megleren utarbeidet, fremgikk det en oppfordring til interessentene om å innhente informasjon fra sameiets styre, herunder styrets årsberetning med hensyn til vedlikehold og påkostninger i sameiet. Interessentene fikk også forelagt seg innkalling til årsmøtet 26. april 2018 med regnskap, budsjett, styrets årsberetning for år 2017 og protokoll fra årsmøtet datert 26. april 2018.
Meglerforetaket forsøker å legge ansvaret over på klagerne i sin e-post av 15. juli 2021. Kravet om god meglerskikk innebærer imidlertid at megleren innhenter nødvendig informasjon om pågående prosesser av betydning for salget. Utover de opplysningene en selger gir, skal megleren innhente informasjon fra aktuelle instanser, herunder styret. I dette tilfellet må meglerforetaket tillegges et særlig ansvar ved at klagerne er utenlandske statsborgere som solgte sin første bolig i Norge. Klagerne hadde ikke kjennskap til det norske regelverket, og var dermed avhengig av profesjonell rådgivning fra megleren. I tillegg bemerker klagerne at forholdet ikke var relatert til klagernes bolig, men setningsskader ved andre boliger i sameiet.
Siden klagerne informerte om setningsskader i egenerklæringen, foranlediget dette ytterligere undersøkelser fra megleren. Megleren burde kontaktet styret for nærmere informasjon om påregnelige kostander og behov for utbedringer.
I forbindelse med saken hos Finansklagenemnda, ga forsikringsselskapet uttrykk for at megleren vedgikk å ha gitt mangelfull informasjon om setningsskadene. Klagernes representant har berørt dette i en e-post til megleren 7. juli 2021, uten at megleren kom med innsigelser i sin tilbakemelding 15. juli 2021.
For øvrig viser klagerne til Finansklagenemndas avgjørelse, hvor sekretariatet bemerket følgende:
«Sekretariatet har slått fast at sikrede har forsømt sin opplysningsplikt ved at opplysninger om nødvendig utbedring av setningsskader i sameiet og den økonomiske konsekvensen av dette ikke ble formidlet ved salget.»
Økonomisk tap
Meglerforetakets påstand om at klagerne solgte boligen til overpris og ikke har lidt noe økonomisk tap, stemmer ikke.
Den 20. september 2016 kjøpte klagerne boligen for 4 200 000 kroner eksklusive omkostninger. Ved kjøpet var det gitt tilstrekkelig informasjon om setningsskadene. Den 11. desember 2018 solgte klagerne boligen for 4 500 000 kroner eksklusive meglerkostander og øvrige kostander. Ved salget var det imidlertid ikke gitt tilstrekkelig opplysninger om setningsskadene. I perioden 2016 til 2018 steg boligprisene. Dersom man legger til grunn meglerforetakets påstand om at boligen var verdt 3 950 000 kroner i 2018, innebærer det at boligen falt betydelig i verdi fra 2016. Et slikt regnestykke vil utgjøre et betydelig tap for klagerne. Det er følgelig vanskelig å se at salgsprisen utgjør en uberettiget vinning for klagerne.
Klagerne ville ikke blitt ilagt regress på 100 000 kroner, dersom tilstrekkelige opplysninger om setningsskadene ble gitt ved salget. De er dermed påført et tap som meglerforetaket må bære ansvaret for.
Erstatningskrav
Megleren har ikke overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 og avhendingsloven § 3-7. Han har dermed opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klagerne krever erstatning fra meglerforetaket, totalt 100 000 kroner med tillegg av renter fra 1. september 2021.
Innklagede har i hovedsak anført:
Ansvarsgrunnlag
Klagerne eide boligen fra 2016 til 2018. I denne perioden hadde sameiet utfordringer med setningsskader på sameiets eiendom. Da én av klagerne ble valgt inn i sameiets styre i 2017, var setningsproblematikken, herunder utbedring og utbedringskostnader, en gjentakende problemstilling. Meglerforetaket viser i den forbindelse til Finansklagenemndas avgjørelse av 6. juli 2021.
I forbindelse med salget i 2018, fylte klagerne ut et egenerklæringsskjema hvor de opplyste om at enkelte rekkehus i sameiet hadde hatt setningsskader for ti år siden. Finansklagenemnda konkluderte med at klagerne hadde brutt sin opplysningsplikt etter forsikringsavtaleloven § 4-1. Selv om konklusjonen ikke er avgjørende for en eventuell ansvarsfordeling mellom meglerforetaket og klagerne, er den egnet til å kaste lys over sakens problemstillinger.
Meglers primærkilde til informasjon om eiendommen, er selger, jf. NOU 2006: 1 side 119. Ved mangelfulle opplysninger og vurderingen av en eventuell ansvarsfordeling mellom megler og selger, vil det ofte være spørsmål om hva selger er nærmest til å ha kjennskap til. I tillegg er det ofte et spørsmål i hvilken grad det er rimelig at megler gjør videre undersøkelser og kontrollerer opplysningene fra oppdragsgiver.
Opplysningene som klagerne ga megleren, var ikke dekkende for forholdet som gjaldt setningsskadene i sameiet. På bakgrunn av opplysningene, er meglerforetaket enig i at megleren ideelt sett burde gjort ytterligere undersøkelser. Siden en av klagerne var styremedlem i sameiet, var det imidlertid klagerne som var nærmest å formidle den aktuelle informasjonen til megleren. Meglerforetaket bemerker at megleren ikke kan erindre å ha blitt forelagt salgsoppgaven fra klagernes kjøp i 2016. Selv om megleren har hatt tilgang til bildene fra annonsen, er ikke dette ensbetydende med å ha den komplette salgsoppgaven.
Økonomisk tap. Erstatningskrav
Klagerne krever erstatning for regresskravet de måtte betale, totalt 100 000 kroner med tillegg av renter. De har imidlertid ikke lidt noe økonomisk tap, og det er således ikke grunnlag for erstatning.
Det fremgår av Finansklagenemndas avgjørelse at kjøperen har fått utbetalt et prisavslag på grunn av mangelfull informasjon om eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-7. Formålet med prisavslag som misligholdsbeføyelse, er å gjenopprette balansen mellom kjøper og selger i henhold til kontrakten. Når det foreligger en mangel ved eiendommen som berettiger kjøper et prisavslag, har klagerne solgt boligen til overpris. Selv om klagerne måtte utbetale prisavslag til kjøperen, representerer ikke dette et økonomisk tap.
Meglerforetaket bærer ikke risikoen for manglende verdistigning på boligen under klagernes eiertid. Dersom setningsskadene og kostnadene forbundet med disse hadde vært kjent for kjøperen på salgstidspunktet, ville boligen presumptivt blitt solgt for faktisk oppnådd salgspris fratrukket prisavslaget. Det er denne summen, tilsvarende 3 950 000 kroner, som gjenspeiler boligens reelle markedsverdi på salgstidspunktet. Dersom klagernes argumentasjon skal føre frem, vil det i realiteten innebære at megleren blir holdt ansvarlig for utbedringskostnadene knyttet til selve setningsskadene. Et slikt resultat mangler rettslig grunnlag.
Dersom meglerforetaket skal holdes ansvarlig for regresskravet som klagerne har betalt forsikringsselskapet, vil det innebære en uberettiget vinning for klagerne.
På denne bakgrunn bestrider meglerforetaket erstatningskravet fra klagerne.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Det krav som klagerne (selgerne) har fremsatt overfor meglerforetaket, er et regresskrav på 100 000 kroner fra selgerens forsikringsselskap etter avgjørelsen i Finansklagenemnda med tillegg av renter.
Spørsmålet er om megler i forbindelse med salget overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Meglerens viktigste kilde til opplysninger om eiendommen er selgeren, jf. NOU 1987: 14 side 75. Nemnda viser til at en av klagerne satt i styret i sameiet på salgstidspunktet og hadde tilgang til all informasjon om eiendommen. Det kan heller ikke legges til grunn at megler har lest salgsoppgaven fra 2016, noe han heller ikke var forpliktet til. Det er i den forbindelse ikke avgjørende at megler brukte bilder fra denne salgsoppgaven. Nemnda finner at megler ikke har forsømt sin undersøkelsesplikt.
Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klagerne] gis ikke medhold.