RFE-2023-065

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. september 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Partners Eiendomsmegling Alta AS

 

Saken gjelder:               Utbetaling av oppgjør. Krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

I april 2022 inngikk klageren og hennes tidligere samboer (heretter «samboeren») en oppdragsavtale med innklagede meglerforetak om salg av deres enebolig. Eneboligen ble solgt for 4 550 000 kroner. Klageren og samboeren signerte begge et oppgjørsskjema samt en «tilleggsavtale til privat signert avtale» elektronisk. En uke senere fikk klageren vite at samboeren hadde signert den ene avtalen ved en feil, og at han derfor hadde trukket sin signatur. Meglerforetaket mener at de ikke har adgang til å utbetale oppgjøret, og anfører at oppgjørsinstruksen ikke kan legges til grunn når samboeren har trukket sitt samtykke. Spørsmålet er om klageren kan kreve at oppgjøret gjennomføres i tråd med den opprinnelig signerte avtalen. I tillegg er det et spørsmål om klageren kan gis medhold i sitt erstatningskrav.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

I forbindelse med salget signerte klageren og samboeren et oppgjørsskjema og en tilleggsavtale elektronisk. Tilleggsavtalen ble signert av begge parter 21. mars 2023. Etter innsendelse av signaturene mottok klageren en bekreftelse fra megleren pr. e-post og SMS om at alle dokumenter var signert og alt følgelig var i orden

Da klageren én uke senere kontaktet megleren før å høre om utbetaling av oppgjøret og gangen videre, fikk hun vite at prosessen hadde stoppet opp fordi samboeren hadde trukket tilbake sin signatur. Klageren fikk vite at samboeren hadde sendt en SMS til megleren 21. mars, etter at begge hadde signert, der han fortalte at han hadde signert avtalen med en feil og ønsket å trekke sin signatur. Megleren hadde tillatt dette. Klagerens advokat kontaktet deretter megleren og redegjorde for at foretaket ikke har lov til å holde tilbake oppgjøret når avtalen er signert av begge parter. Foretaket fastholdt imidlertid at dette er lovlig.

Meglerforetaket hevder at de ikke kan utbetale midler som tilhører klienten, uten at det foreligger en klar avtale. Det er imidlertid feil at det ikke foreligger en klar avtale med klienten. Klageren har mottatt signaturen fra samboeren på to dokumenter der avtalen mellom dem fremkommer tydelig. Klageren har selv også skriftlig krevd at megleren gjennomfører den inngåtte avtalen, men dette blir ignorert av megleren.

Klageren viser til avtaleloven § 32 til støtte for sitt syn. Avtaleloven § 32 setter som vilkår at den andre avtaleparten «indsaa eller burde indse, at der forelaa en feiltagelse». Det er bare i det tilfelle at den som «ved en feil» har signert avtalen, ikke er bundet. Det er ikke tilfelle her. Klageren hadde ingen grunn til å tro at samboeren ikke mente å signere, ettersom tilleggsavtalen gir uttrykk for realiteten – nemlig at samboeren er ansvarlig for de resterende utleggene. Dette signerte samboeren på i en privat avtale allerede 5. januar 2022. I tillegg signerte han på dette i tilleggsavtalen. Samboeren har altså samtykket to ganger, og klageren har dermed forstått det slik at samboeren samtykket og var enig i hvordan oppgjøret skulle fordeles. Klageren kan ikke se at megleren kan fristille samboeren fra den inngåtte avtalen.

Klageren krever at oppgjøret gjennomføres i tråd med den opprinnelig inngåtte avtalen. Klageren krever videre at meglerforetaket erstatter henne kostandene som følge av at utbetaling av oppgjøret har blitt utsatt, fra og med første klage til megleren 12. april 2023.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

I utgangspunktet samtykket begge partene til oppgjørsinstruksen. Etter kort tid ble imidlertid megleren informert om at samboeren trakk tilbake sitt samtykke, ettersom dette var gitt ved en feiltakelse.

Utbetaling av klientmidler i samsvar med en oppgjørsinstruks krever samtykke. Når vedkommende trekker sitt samtykke, kan ikke megleren legge oppgjørsinstruksen til grunn for utbetaling av kjøpesummen. Klageren og hennes advokat har hevdet at slike samtykker ikke kan kalles tilbake og må gjøres gjeldene etter sitt innhold når de er gitt. Klagerens side har imidlertid ikke redegjort for hvilket rettslig grunnlag dette utledes fra.

Eiendomsmeglingsloven § 3-2 andre ledd pålegger megler å innhente instruks fra den som har disposisjonsretten over midler på meglers klientkonto. Når vilkårene etter kontrakten er oppfylt, blir selger(ne) eier av midlene. Når det er flere selgere, står de fritt til å avtale hvem som skal ha utbetalt pengene gjennom en felles instruks til eiendomsmegler. I denne saken er det gitt en slik felles instruks, men en av partene har trukket sitt samtykke. Etter meglerforetakets syn har en slik instruks klare likhetstrekk med en fullmakt. Fullmakter kan tilbakekalles slik at fullmektigen ikke lenger med bindende virkning for fullmaktsgiver kan gjøre det som fremgår av fullmakten. En oppgjørsinstruks må vurderes på linje med andre fullmakter.

Videre kan en slik oppgjørsinstruks være en tredjemannsavtale mellom to parter. Her vil det være to forskjellige rettslige forhold, et mellom partene og et overfor megler. Her vil forholdet mellom partene kunne innebære at tilbakekall av samtykke utgjør et avtalebrudd som utløser erstatningsansvar. I forhold til megler er det ikke avgjørende om tilbakekallet er rettsstridig eller ikke. Her må dokumentet vurderes som en fullmakt. Etter meglerforetakets syn, kan en kunde fritt tilbakekalle en utbetalingsfullmakt, og eiendomsmegler plikter å forholde seg til dette uavhengig av om dette er i strid med en avtale mellom partene. Dette innebærer at utbetalingsfullmakten faller bort slik at megleren ikke kan utbetale i samsvar med denne.

En megler har ikke adgang til å disponere over klientmidler uten klar instruks fra den som har instruksjonsretten over midlene. Når en instruks om utbetaling tilbakekalles, har ikke megleren lenger adgang til å gjennomføre utbetaling i samsvar med instruksen. Megleren kan ikke på selvstendig grunnlag sette til side et tilbakekall av en utbetalingsinstruks og utbetale i samsvar med den tilbakekalte instruksen, uten at det foreligger en rettsavgjørelse. Dersom klageren mener at tilbakekallet er rettsstridig, må hun ta rettslige skritt for å få dette fastslått.

Klagen kan ikke føre frem.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder utbetaling av oppgjøret og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Det sentrale spørsmålet i saken er om meglerforetaket er forpliktet til å gjennomføre oppgjøret i henhold til oppgjørsskjemaet og tilleggsavtalen datert 20. desember 2022/elektronisk signert 21. mars 2023 mellom klageren og hennes tidligere samboer.

En megler skal gjennomføre oppgjøret i henhold til grunnbokens system og den kontrakt som er inngått mellom kjøper og selgerne. Et oppgjør etter samboerforhold og et oppgjør etter salg av eiendom er følgelig ikke det samme. For megleren er det derfor viktig å forholde seg til grunnboken med mindre selgerne i dette tilfellet i utgangspunktet var enige om en annen løsning.

Det er på det rene at klageren og hennes tidligere samboer opprinnelig signerte elektronisk 21. mars 2023 både et oppgjørsskjema og en tilleggsavtale datert 20. desember 2022. Den tidligere samboeren og medoppdragsgiver trakk imidlertid sitt samtykke tilbake pr. SMS samme dag som avtalen var signert. Spørsmålet er da hvordan megleren skal forholde seg til dette.

Klageren har vist til avtaleloven § 32 til støtte for at megleren må forestå oppgjøret i henhold til oppgjørsskjemaet og tilleggsavtalen. Avtaleloven § 32 første ledd regulerer feilskrift og lignende feiltagelse. Denne typen villfarelse omtales gjerne som såkalt erklæringsvillfarelse. Ugyldighetsgrunnen er en svak ugyldighetsgrunn på den måte at løftegiver (klagerens tidligere samboer) bare kan erklære seg ubundet overfor den som innså eller burde innse at det forelå feilskrift eller lignende feiltagelse. Bestemmelsen regulerer imidlertid forholdet mellom avtalepartene, klageren og hennes tidligere samboer. Megleren er naturlig nok ikke part i den avtalen, og § 32 kan følgelig ikke brukes som støtte for klagerens syn.

Når man som i dette tilfellet har med to oppdragsgivere/selgere å gjøre, skal en megler etter nemndas syn ikke ta stilling til den uenighet som nå har oppstått mellom de to tidligere samboerne om oppgjøret av nettoprovenyet etter salget. Slike tvister kan reise vanskelige spørsmål både bevismessig og rettslig, og en megler skal ikke her skifte «vær og vind» mellom oppdragsgiverne, men forholde seg nøytral til slike tvister. Dette innebærer at midlene må bli stående på meglers klientkonto inntil partene er blitt enige, eller det foreligger rettskraftig dom eller rettsforlik. Dersom meglerforetaket foretar utbetaling etter oppgjørsskjemaet og tilleggsavtalen kan det derimot føre til at meglerforetaket blir erstatningsansvarlig overfor den tidligere samboeren og medoppdragsgiver. Nemnda vil understreke at nemnda med dette ikke har vurdert om klagerens tidligere samboer hadde rett til å trekke samtykket tilbake, eller om han her har begått et rettsbrudd overfor klageren med de eventuelle økonomiske konsekvenser det i så fall kan få.

Det følger av det nemnda har kommet til her at erstatningskravet ikke kan føre frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.