RFE-2023-066
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. september 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/ advokat Eyolf Lund
Advokatfirmaet Legal AS
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Stavanger
Saken gjelder: Meglerens kontroll av kjøperens finansiering. Krav om erstatning. Krav om vederlagsnedsettelse
Sakens spørsmål og bakgrunn
I mai 2019 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagernes enebolig. Boligen ble lagt ut med en prisantydning på 21 000 000 kroner. En interessent som tidligere hadde vist interesse for eiendommen, innga et bud på 20 500 000 kroner. Under budrunden fortalte vedkommende at hele kjøpesummen skulle dekkes av egenkapital. Hun forklarte videre at hun hadde en kjæreste i USA som skulle sende henne 40 000 000 kroner for å betale kjøpesummen. Etter kjøpekontrakten var signert viste det seg imidlertid at kjøperen hadde blitt svindlet, og ikke hadde midler til å betale for eiendommen. Det måtte derfor gjennomføres et dekningssalg der man kun oppnådde en salgssum på 16 000 000 kroner. Opprinnelig kjøper har i ettertid betalt 2 000 000 kroner i erstatning til klagerne. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk i forbindelse med kontroll av kjøperens finansiering, samt om megleren har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet. I tillegg er det spørsmål om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for bortfall av meglerens vederlag.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
Avvisning
Denne saken ligger helt i kjernen av hva nemnda kan og skal uttale seg om. Det er ingenting ved sakens fakta eller bevisstilling som tilsier at saken må avvises fra behandling i nemnda.
God meglerskikk
Eiendommen ble opprinnelig lagt ut for salg høsten 2021, men ble trukket fra markedet fordi klagerne ønsket å gjøre forskjellige utbedringer på boligen etter en forsikringsskade. Kjøperen hadde kunnskap om at eiendommen skulle selges og henvendte seg direkte til klagerne ved å ta kontakt med dem på eiendommen. Kjøperen fikk beskjed om at hun måtte inngi et formelt bud til megleren. Deretter innga kjøperen et bud på 20 500 000 kroner. Budet ble akseptert og overtakelsen avtalt til 8. juni 2022.
I forbindelse med budgivningen opplyste kjøperen om at hele kjøpesummen skulle finansieres ved egenkapital. Ifølge megleren opplyste kjøperen om at det forelå en troverdig historie om midlenes opprinnelse; kjøpet skulle finansieres ved at kjøperens amerikanske kjæreste skulle selge en eiendom og sende pengene til Norge. Kjøperen har senere anført at 40 millioner kroner skulle sendes til Norge for å betale kjøpesummen.
Til tross for at kjøperen, som selv er uføretrygdet, innga bud på 20 500 000 kroner som skulle finansieres ved egenkapital, ble det ikke fremvist noe finansieringsbevis eller annet dokument som kunne bevise egenkapital, lånetilsagn eller annet. De færreste besitter imidlertid en egenkapital på over 20 millioner. kroner. Til tross for at dette burde fått megleren til å forstå at historien hørtes noe spesiell ut, gjorde megleren ingen undersøkelser og forlangte ingen dokumentasjon eller annet. I tillegg videreformidlet megleren budet til klagerne uten å informere om kjøperens oppgitte finansiering, hvoretter de aksepterte budet. Klagerne la til grunn at megleren naturligvis hadde sjekket at kjøperen hadde finansiering.
Pengene fra kjøperens kjæreste kom imidlertid aldri, og kjøperen ba om utsatt overtakelse. Dette fikk hun. Pengene kom imidlertid aldri, og kjøperen erkjente til slutt at hun hadde blitt svindlet. Boligen måtte derfor legges ut for dekningssalg, der man ikke oppnådde en høyere kjøpesum enn 16 000 000 kroner. Kjøperen gikk med på å betale klagerne 2 000 000 kroner i erstatning etter at hun solgte sin leilighet. Klagerne har fått dette beløpet av kjøperen.
Megleren har ikke utført oppdraget i tråd med god meglerskikk. Det vises til eiendomsmeglingsloven § 6-3 første og andre ledd. Det er fast bransjepraksis at meglere foretar undersøkelser og kontroll av den finansiering en budgiver oppgir for sitt bud. Meglerens oppgaver og plikter i forbindelse med finansiering er også gjentatte ganger beskrevet i rettspraksis.
Utgangspunktet for meglerens plikt fremgår blant annet i Rt-1993-156 der det uttales at meglere har plikt til å så langt som mulig å undersøke kjøpers finansiering der «det kan være grunn til å tvile på kjøperens betalingsevne». I disse tilfellene må megleren enten iverksette nærmere undersøkelser dersom det er mulig, eller i hvert fall gjøre selgeren kjent med at finansieringen ikke er bekreftet. Det vises videre til uttalelser i NOU 2006:1 side 125 og 126, samt i LE-2015-7588.
Det å sjekke finansiering i denne saken kan ikke sies å skulle by på mye arbeid eller annet som gjorde det vanskelig å undersøke, tvert imot.
Ved et salg som dette med en eiendom som ble tenkt lagt ut i markedet med en pris på 21 000 000 kroner, og der kjøperen kontakter selger (klagerne) før boligen legges ut for salg, plikter megleren å sjekke om kjøperne har finansiering. Det er en del av meglerens utøvelse av god meglerskikk. Megleren sjekket hverken finansieringen eller krevde fremlagt dokumentasjon på finansieringen. Når man i ettertid kjenner kjøperens historie og forklaring på hvordan kjøpesummen var tenkt finansiert, fremstår dette som ren fantasi.
Meglerforetaket anfører at megleren informerte klagerne om det kjøperen oppga som sin finansiering. Dette er ikke riktig. Klagerne hadde ikke denne informasjonen da de aksepterte budet og avtalen ble inngått. Denne informasjonen fikk klagerne først etter at kjøpekontrakt var signert. Det er klanderverdig at meglerforetaket påstår av klagerne hadde denne informasjonen.
Klagerne finner det svært oppsiktsvekkende at megleren har bekreftet at finansieringen ikke ble sjekket, og at han anså kjøperens usannsynlige historie som troverdig. Det er videre særdeles rart at meglerforetaket ikke erkjenner at de kunne sjekket bedre.
Meglerforetaket har ikke klart å påvise hva som skulle være så vanskelig med å fremskaffe informasjon om finansieringen. Bare det at kjøperen fortalte at det skulle komme flere titalls millioner fra USA skulle medført at megleren krevde mer informasjon og dokumentasjon.
Hele saken er tragisk for kjøperen. Dersom megleren hadde gjort jobben sin og sjekket den oppgitte finansieringen, eller skjønt at kjøperens historie ikke kunne holde vann, ville kjøperen ikke inngitt bud. Kjøperen kunne på denne måten blitt stoppet fra sin selvskading, og klagerne hadde ikke blitt påført et tap på flere millioner.
Meglerens manglende sjekk av kjøperens finansiering, særlig i lys av kjøperens historie, utgjør et grovt brudd på god meglerskikk. Megleren burde gått inn i fakta, krevd flere opplysninger og dokumentasjon, som kunne bekrefte at kjøperen faktisk hadde egenkapital. Dersom megleren hadde gjort dette, ville klagerne ikke blitt påført et økonomisk tap.
Økonomiske krav
Klagerne krever at meglerforetaket erstatter det økonomiske tapet de har lidt som følge av meglerens brudd på god meglerskikk. Videre kreves det at meglerens vederlag faller bort, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Det bes om at nemnda vurderer og avgir uttalelse om:
- At megler har brutt god meglerskikk
- At meglers rett til vederlag ad oppdraget bortfaller i sin helhet.
- At meglers utførelse av oppdraget er erstatningsbetingende utført.
Innklagede har i korte trekk anført:
Avvisning
Partene har svært ulik oppfatning av hvorvidt klagerne og megleren har fått samme opplysninger fra kjøperen om midlenes opprinnelse. Saken reiser bevisspørsmål som gjør den uegnet for skriftlig behandling i nemnda. Saken må derfor avvises etter punkt. 5.1 bokstav e i «Avtale og vedtekter for Reklamasjonsnemnda For Eiendomsmeglingstjenester».
God meglerskikk
Subsidiært gitt at nemnda velger å realitetsbehandle klagen, anføres det at klagen ikke kan føre frem.
I Rt-1993-156 som klagerne har vist til, slo Høyesterett fast at utgangspunktet etter standarden om god meglerskikk er at en megler ikke har en plikt til å undersøke kjøperens finansiering, med mindre særlige omstendigheter tilsier det. Etterfølgende rettspraksis har fulgt standpunktet og presisert utgangspunktet ved å legge til grunn at kontroll- og informasjonsplikt avhenger av hva som er praktisk mulig å fremskaffe av informasjon om kjøpers finansielle stilling. Det samme fremgår av forarbeidene til eiendomsmeglingsloven. Dersom selgeren sitter på samme informasjon som megleren, og selgeren er i stand til å vurdere risikoen, har megleren ifølge rettspraksis ingen kontroll- og informasjonsplikt.
Det må foretas en konkret helhetsvurdering av om det foreligger særlige omstendigheter som tilsier at megleren har plikt til å kontrollere kjøperens finansiering, sett hen til hva som er praktisk mulig å undersøke. Ved avgjørelsen om megleren har brutt god meglerskikk er det opplysningene og omstendighetene slik de fremstod på det aktuelle tidspunktet som er de relevante.
I dette tilfellet opplyste kjøperen at hele kjøpesummen skulle finansieres ved egenkapital. Megleren oppfattet kjøperens forklaring om hvor egenkapitalen stammet fra som troverdig. Det er ikke særlig unormalt at boliger i denne prisklassen finansieres ved egenkapital. Kjøperen forklarte også at hun hadde vært interessert i boligen i flere år, og kjøpet fremstod ikke som impulshandling. Meglerforetaket har også forstått at klagerne fikk de samme opplysningene fra kjøperen før salget, men at heller ikke de reagerte på dette.
Megleren hadde ingen plikt til å foreta ytterligere undersøkelser eller gjøre andre tiltak rundt kjøperens finansiering.
Krav om erstatning
Selv om det gjelder et strengt ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere, er det et visst spillerom før adferd som kan kritiseres, anses som erstatningsbetingende uaktsomhet, jf. Rt-1995-1350. Høyesterett har uttalt at loven ikke gir særlig veiledning for hva som rammes. Brudd på standarden om god meglerskikk er imidlertid ikke tilstrekkelig grunnlag for ansvar overfor arbeidsgiver, da det ikke er noe krav om subjektiv skyld for å konstatere brudd på denne standarden, jf. Trygve Bergsåker, Eiendomsmegling – omsorgsplikt og god meglerskikk (2008) side 211.
Sett hen til hva som var praktisk mulig å undersøke, at hele kjøpesummen skulle betales ved egenkapital, at kjøperen hadde vært interessert i boligen i flere år samt at klagerne fikk de samme opplysningene fra kjøperen og megleren før salget, har megleren ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Det bestrides uansett at klagerne har sannsynliggjort et økonomisk tap eller en adekvat årsakssammenheng mellom den eventuelle uaktsomheten og det anførte tapet. Klagerne skal stilles i den samme økonomiske stilling som om det ansvarsbetingende forhold tenkes bort. Det var ingen andre interessenter på eiendommen, og det er ingen holdepunkter for at det ville kommet inn øvrige bud på et tilsvarende nivå. Meglerforetaket kan ikke se at det anførte tapet etter dekningssalget er sannsynliggjort og utgjør et økonomisk tap som helt eller delvis kan kreves erstattes av meglerforetaket.
Krav om vederlagsnedsettelse
Det bemerkes at meglerprovisjonen ble justert slik at klagerne kun ble belastet som for at det bare skulle vært gjennomført ett salg. Megleren har ikke utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» som gir grunnlag for bortfall av det resterende vederlaget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører frem.
Avvisning
Meglerforetaket har begjært saken avvist da den reiser bevisspørsmål som er uegnet for nemndas skriftlige behandling. Nemnda finner at det er grunnlag for å behandle saken.
God meglerskikk – budgivningen
Det sentrale spørsmålet er om megleren i tilstrekkelig grad har informert budgiverne før budaksept om risikoen for å akseptere budet på 20 500 000 kroner. I dette tilfellet skulle kjøpet i sin helhet finansieres ved egenkapital, og budgivers kjæreste i USA skulle angivelig overføre beløpet (40 millioner).
Et slikt opplegg er etter nemndas syn såpass spesielt at det måtte fremstå som åpenbart at det kunne innebære en betydelig risiko å akseptere et bud med en slik finansieringsplan. I en slik situasjon må en megler sørge for at selgerne (klagerne) blir informert om denne risikoen, og megler bør sørge for notoritet, for eksempel i form av e-post, for den informasjon klagerne får.
Det er uenighet om hvilken informasjon selgerne fikk. Men det er megler som den profesjonelle part som må sørge for å sikre bevis (notoritet) for den informasjonen han eventuelt har gitt klagerne om dette. Det har megler ikke gjort.
Konklusjonen er at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk og vært uaktsom.
Erstatning
Etter arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1 er meglerforetaket erstatningsansvarlig for meglers uaktsomme handlinger i salgsprosessen. Det forutsetter at det foreligger årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og klagernes økonomiske tap.
For det første har klagerne krevd 2,5 millioner kroner i erstatning tilsvarende differansen mellom budet og salgssummen ved dekningssalget pluss det den opprinnelige budgiveren har betalt. Nemnda finner ikke at dette kravet kan føre frem. Det må legges til grunn at prisen for dekningssalget tilsvarte omsetningsverdien. Beløpet på 16 millioner kroner må anses som markedsverdien for boligen og ikke budet på 20 500 000 kroner, da kjøperen ikke oppfylte den avtalen. I den forbindelse er det ikke avgjørende at den opprinnelige budgiveren innga et bud på 20 500 000 kroner, og at denne kjøperen har betalt 2 000 000 millioner kroner i erstatning til klageren. Det foreligger derfor ikke noe økonomisk tap som følge av meglers forsømmelse.
Nemnda bemerker for øvrig at meglerforetaket vil være erstatningsansvarlig for de merutgifter som klagerne er påført som følge av meglers forsømmelse. Slik klagerne har utformet påstanden, tar nemnda ikke stilling til de enkelte tapsposter, herunder om kravene til årsakssammenheng og økonomisk tap er oppfylt.
Nedsettelse av vederlag
Klagerne har krevd nedsettelse av vederlag etter eiendomsmeglingsloven § 7-7. Bestemmelsen lyder:
«Dersom det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra oppdragstakerens side, kan oppdragsgiveren kreve at vederlaget settes ned eller faller bort.»
Det er ikke et krav om at megler må ha vært uaktsom ved pliktforsømmelsen, jf. Høyesteretts dom HR-2018-1234-A avsnitt 79. Det er heller ikke et krav om at oppdragsgiver (klagerne) har lidt et økonomisk tap som følge av forsømmelsen, jf. Ot.prp. nr. 16 (2006-2007) side 144-145.
Spørsmålet om det foreligger pliktforsømmelse må vurderes med utgangspunkt i reglene for god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Høyesterett har uttalt at god meglerskikk «er en rettslig standard som viser til bransjens egne normer, men som samtidig suppleres blant annet med krav som følger av lov eller forskrift eller av myndighetspraksis», jf. HR-2018-1234-A avsnitt 42. Vederlagsreduksjon (prisavslag) kan bare kreves dersom tilsidesettelsen av oppdragstagerens (meglerens) plikter er ikke ubetydelig, jf. NOU 2006: 1 side 110. Ved vurderingen av om det er grunnlag for et krav om prisavslag, har det betydning hvilke plikter megleren har tilsidesatt. Retten til vederlagsnedsettelse gjelder nedsettelse av meglers vederlag, det vil si alle priselementer som inneholder et fortjenesteelement. Eiendomsmeglingsloven § 7-7 gir ikke rett til justering av meglers utlegg.
Når det gjelder det første salget som ikke ble gjennomført, har nemnda kommet til at meglers forsømmelse er såpass alvorlig at vederlaget bør bortfalle i sin helhet.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til DNB Eiendom AS avd. Stavanger har opptrådt i strid med god meglerskikk når det gjelder informasjon til selgerne om kjøpers finansiering. Vederlaget knyttet til det opprinnelige salget bortfaller i sin helhet. Erstatningskravet fører ikke frem når det gjelder at dekningssalget ble gjennomført til en lavere pris enn det opprinnelige budet. Meglerforetaket er for øvrig erstatningsansvarlig for de merkostnader selgerne er påført som følge av meglers forsømmelse.