RFE 2023-068

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. september 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Klager:                          v/Advokat Anders Hansson

Sørlandsadvokatene DA

 

Innklaget:                      DNB Eiendom AS Stavanger

 

Saken gjelder:               Brudd på opplysningsplikten. Krav om erstatning.

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 Klagerne kjøpte en enebolig formidlet gjennom innklagede foretak i juni 2022. Etter overtakelsen ble klagerne oppmerksomme på flere forhold de mente utgjorde brudd på meglers opplysnings- og undersøkelsesplikt. Det var gitt uriktige og mangelfulle opplysninger ved lovligheten av soverom samt bad/vaskerom. Det samme gjaldt lovligheten av bod og vinterhage. Det ble videre oppdaget at det var gitt feil opplysninger knyttet til de materialer som var benyttet, samt feil opplysninger om retten til utleie av boligen. Spørsmålene i saken er hvorvidt meglerforetaket har brutt sin opplysningsplikt, herunder opptrådt i strid med god meglerskikk. Videre om det foreligger ansvar, herunder tilstrekkelig årsakssammenheng, som gir grunnlag for erstatning.

Klagerne gikk til sak mot selger. Saken endte med rettsforlik hvor kjøpet ble hevet ved at klagernes forbehold i kjøpekontrakten ble aktivert. Klagerne fikk tilbake kjøpesummen de betalte for boligen. De fikk imidlertid ikke erstattet dokumentavgiften på 97 500 kroner. Det økonomisk tapet som knytter seg til dokumentavgiften, skyldes megleres feil og forsømmelser og kreves erstattet av meglerforetaket.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført: 

Klagerne kjøpte bolig formidlet gjennom innklagede foretak i juni 2022. Boligen ble overtatt 27. juni 2022. I salgsoppgaven på side 7 fremgikk det følgende under overskriften «Diverse»:

«Soverom og bad/vaskerom er ikke inntegnet på godkjente tegninger. Det ligger dispensasjonssøknad inne hos kommunen for behandling».

Det fulgte også av tilstandsrapporten som var vedlagt salgsoppgaven på side 5 at:

«det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk».

I selgers utfylte egenerklæringsskjema punkt 18 og punkt 22 fremgikk det at:

«vinterhage og bod er endret til soverom og bad. Ikke bruksendret, se ref salgsoppgave». (punkt 18) «manglende bruks endring på tilbygg/vinterhage». (punkt 22)

Et foreløpig svar i byggesaken datert 15. februar 2022, fulgte vedlagt salgsoppgaven. Her fremgikk det at vinterhagen aldri var blitt godkjent, og at den dermed ikke kunne bruksendres slik som omsøkt. Det måtte i stedet søkes om oppføring av tilbygg. Boden var tidligere godkjent og kunne søkes bruksendret. For at søknaden skulle bli komplett, måtte det sendes inn målsatt situasjonsplan, med avstander til nabogrensene. Videre måtte det sendes en begrunnet søknad om dispensasjon fra regulert byggegrense, hvor bebygd areal ikke kunne overstige 25%. I tilfelle overskridelse måtte det i tillegg søkes om dispensasjon fra reguleringsplanens grense for bebygd areal (BYA). Kommunen etterlyste videre tegninger av fasaden på alle sider.

Både megleren og selgeren opplyste at søknaden var sendt inn til kommunen, og at den lå til behandling. Klagerne ble gitt inntrykk av at godkjenning ville bli gitt innen kort tid.

Av kjøpskontrakten pkt. 12 med overskriften «Spesielle forhold» følger det at:

«selger får godkjente tegninger. Selger utbedrer takbeslag».

Det var dermed tatt et forbehold ved inngåelsen av kjøpskontrakten om at selger skulle få endringene godkjent av kommunen. Det samme forbeholdet fremgikk av overtakelsesprotokollen signert 27. juni 2022; «selger skal fortsatt få innsendte tegninger godkjente».

Etter innflytning, oppdaget klagerne at det forelå flere mangler ved boligen. Det ble sendt reklamasjon til eierskifteforsikringen den 17. august 2022. Her ble det klaget over at gulvet var ujevnt, og at platene noen steder sank ned i gulvet og laget hull. Det var også mye knirk i gulvet. Videre ble det reklamert over at det ikke var lagt fiskebensparkett som opplyst i salgsprospektet, men fiskebenslaminat. Dette gjaldt hele kjøkkenet, stuen og soverommene. Det som skulle vært marmorfliser i gang og på bad, viste seg i realiteten å være porselensfliser med marmorprint. Dette ble det også reklamert over til forsikringsselskapet.

Selgers byggesøknad ble avslått. I vedtaket datert 15. september 2022 ble avslaget begrunnet med at hensynet bak den regulerte byggegrensen ble vesentlig tilsidesatt, ettersom hele tiltaket var oppført utenfor byggegrensen. Dette ville føre til vanskeligheter med tanke på trafikk på fortau og vedlikehold av vei/fortau og teknisk anlegg. Det ble i avslaget ikke tatt stilling til overskridelsen av utnyttelsesgraden ettersom dispensasjonen fra regulert byggegrense var avslått. Det ble i avslaget vist til «søknad mottatt 19. november 2021, komplett 09. august 2022». Søknaden var dermed ikke komplett før to måneder etter at kjøpskontrakten ble signert. Selger sendte klage på vedtaket 5. oktober 2022.

Opprinnelig søknad ble sendt 16. november 2021. Den 17. januar 2022 sendte selger e-post med forespørsel om status i saken. Denne e-posten ble besvart av kommunen 21. januar 2022. Det ble blant annet vist til at søknaden var mangelfull, og at det var behov for bedre tegninger. Nye tegninger ble sendt av selger 26. januar 2022. Kommunen sendte 15. februar 2022 brev med foreløpig svar. Brevet lå vedlagt salgsoppgaven. Det ble i brevet vist til at søknaden fremdeles var mangelfull da bruksendringen det var søkt om i realiteten dreier seg om oppføring av tilbygg. Søknaden var først komplett 9. august 2022. Etter lengre kommunikasjon med selger, sendte klagernes advokat 18. november 2022 en e-post med søksmålsvarsel både til selgers forsikringsselskap og megler. Den 22. november 2022 sendte klagerne ytterligere en e-post til meglerforetaket hvor det ble gjort oppmerksom på at de kunne holdes ansvarlig. Ettersom klagerne var av den oppfatning at også innklaget hadde opptrådt i strid med de regler som gjelder for eiendomsmegler, tilskrev klagerne megleren 23. februar 2023.

Klagerne forsøkte i lengre tid å få aktivert forbeholdet som var tatt i kjøpekontrakten ettersom bruksendringen ikke ble godkjent av kommunen. Dette endte med at partene møtte i rettsmegling hvor det ble enighet om tilbakeføring av ytelsene. Selger har imidlertid ikke refundert klagernes utgifter til dokumentavgift.

Opplysningsplikten knyttet til soverom og bad
Det følger av eiendomsmeglingsloven§ 6-7 at eiendomsmegler har en generell opplysningsplikt som innebærer en plikt til å innhente, kontrollere og formidle alle relevante opplysninger om eiendommen. Megler plikter også å opplyse om det foreligger «ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse» og «forholdet til endelige offentlige planer», jf.§ 6-7 andre ledd nr. 8 og 10. Det vil ikke være tilstrekkelig å opplyse om hvorvidt det foreligger ferdigattest eller ikke. Megler plikter å undersøke hva som foreligger av ferdigattester eller midlertidige brukstillatelser, og sammenholde dette med eiendommens faktiske utforming og faktisk eller markedsført bruk. Eventuelle avvik skal omtales i salgsoppgaven.

Eiendomsmegler må også foreta en vurdering av de konsekvenser avviket kan medføre og beskrive dette. Det må kunne kreves at eiendomsmegler undersøker hvilke søknader som eventuelt foreligger på eiendommen dersom avvik avdekkes. Dersom det åpenbart er misforhold mellom dato på ferdigattest og synlige tiltak i boligen, tilsier det plikt til ytterligere undersøkelser. Dersom det oppdages avvik bør megleren sammenligne originale og byggemeldte tegninger med dagens faktiske bruk, og se om det er fattet nye vedtak i mellomtiden.

I salgsoppgaven ble det informert om at soverom nr. 2 og bad/vaskerom ikke var inntegnet på godkjente tegninger, samt at dispensasjonssøknad lå inne hos kommune for behandling. Det var imidlertid ikke sendt inn noen slik søknad på det tidspunktet.

På tross av informasjonen om at soverommet og badet/vaskerommet ikke var godkjent, ble det fra meglerens side gjentatte ganger opplyst at boligen hadde to soverom og ett bad, uten å nevne at disse ikke var godkjent. Dette er informasjon kjøper må kunne forvente å få. Det skulle kommet tydelig frem i salgsoppgaven. Dette har ikke skjedd, og megler kan klandres.

Megleren hadde ikke lagt ved ferdigattesten på huset og de godkjente og byggemeldte tegningene var heller ikke lagt frem. Klagerne fikk dermed ikke se det fulle omfanget av hva som var ulovlig oppført på eiendommen, og var dermed av den oppfatning at det kun var nødvendig med bruksendring av arealene. Meglers informasjon gav dermed et misvisende bilde. Megleren gav heller ikke noen informasjon om at også boden og vinterhagen krevde godkjenning.

Megleren har videre ikke orientert om hva som var konsekvensen av at en stor del av boligen ikke var godkjent. Det fremkom ingen steder at dette medførte at de aktuelle rommene var ulovlig oppført, og kunne måtte rives samt at det ville måtte gjøres store endringer på boligen for å få oppført et nytt bad. Det ville også kunne påløpe bot for ulovlig oppført tiltak. Megleren har brutt sin opplysningsplikt gjennom å ikke ha orientert om dette.

Feil opplysninger om materialer
Det er benyttet enklere og rimeligere materialer enn det opplyste, og dette utgjør dermed en mangel ved boligen. Innklaget har vist til at den informasjon som ble gitt i salgsoppgaven var mottatt fra selger. Megleren må likevel ha en plikt til å undersøke de opplysningene som gis. Megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt.

Opplysninger om utleieadgang
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 7 at megler skal informere om adgangen til utleie. Av Ot.prp. nr. 16 (2006-2007) følger det at megler forventes å kunne gi konkrete opplysninger om utleieadgangen. Etter husleieloven§ 2-17 er det ikke tillatt å leie ut husrom som ikke er i samsvar med bestemmelser i lovgivningen eller offentlige vedtak i medhold av lov. Ettersom det ikke foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest på bad og soverom, og heller ikke på bod eller vinterhage, er dette ulovlig oppført, og det er ikke tillatt å bruke dette. Det vil da være i strid med husleieloven å leie ut denne boligen.

Opplysningen om at boligen kan leies ut underbygger også det faktum at innklaget ikke har tatt stilling til hva som er konsekvensen av at rommene i boligen ikke er omsøkt og godkjent. Det foreligger dermed feilinformasjon i forbindelse med utleieretten på eiendommen.

Oppsummering
Det foreligger flere brudd på opplysningsplikten. Først og fremst er det ikke gitt riktige og tilstrekkelige opplysninger om lovligheten av soverom nr. 2 og badet/vaskerommet, samt lovligheten av boden og vinterhagen. Det er gitt feilopplysninger knyttet til hvilke materialer som er benyttet, og retten til utleie av boligen. Meglerforetaket har dermed brutt sin opplysningsplikt, og opptrådt i strid med god meglerskikk. Meglers feil eller forsømmelser strider med det strenge kravet til profesjonsutøvere som eiendomsmeglere er omfattet av, jf. Rt-1995-1350. Det foreligger dermed ansvarsgrunnlag.

For at megler skal være erstatningsansvarlig, må det imidlertid også foreligge årsakssammenheng og økonomisk tap.

Økonomisk tap
Forbeholdet i kjøpekontrakten mellom kjøper og selger ble aktivert. Klagerne har fått tilbake den kjøpesummen de betalte for boligen. De har imidlertid ikke fått erstattet dokumentavgiften på 97 500 kroner som ble betalt i forbindelse med kjøpet. Dette er dermed et økonomisk tap klagerne har lidt grunnet megleres feil og forsømmelser.

Årsakssammenheng
Det er et vilkår for erstatning at det foreligger årsakssammenheng mellom handlingen til megleren og det økonomiske tapet klagerne har lidt. Det ble i kjøpskontrakten tatt forbehold om at soverommet og badet/vaskerommet skulle godkjennes. Dette viser at forholdet var viktig for kjøperne. Kjøpet ville ikke blitt gjennomført dersom meglers feil og forsømmelser tenkes bort. Det foreligger dermed årsakssammenheng mellom de opplysningene som ble gitt av innklagede, og det økonomiske tapet klagerne har lidt ved å måtte betale dokumentavgift.

Vedrørende rettsforliket inngått mellom kjøper og selger
Nemnda har uttalt i tidligere avgjørelser at når klagerne har inngått rettsforlik med selger, hvor megler ikke har vært involvert, kan man ikke etterpå kan snu seg mot meglerforetaket og fremsette ytterligere krav. I vår sak er kravet mot megler og kravet mot selger to forskjellige krav, og nemnda kan derfor behandle saken.

I de nevnte sakene var det imidlertid mangler ved eiendommene som var grunnlaget for at det ble inngått rettsforlik, og det var de samme manglene som begrunnet klagen sendt til nemnda. En avgjørelse om erstatning ville derfor føre til dobbeltbetaling for den samme mangelen. I gjeldende sak var det imidlertid forbeholdet som førte til at ytelsene ble tilbakeført mellom kjøper og selger. Det var dermed ikke manglende opplysninger som førte til rettsforliket.

Klagen til Reklamasjonsnemnda gjelder meglers ansvar knyttet til inngåelsen av selve kjøpekontrakten med påfølgende 97 500 kroner i kostnader til dokumentavgift. Vurderingen foretatt av nemnda vil dermed ikke overlappe i forhold til rettsforliket. Det vises til sak RFE-2018-131. Kravet om dokumentavgift har aldri vært en del av saken mot selger. Kravene der gjaldt tilbakeføring grunnet forbeholdet som var tatt ved avtaleinngåelsen, subsidiært; heving grunnet mangler. Selgerne ville hverken vært ansvarlig for tilbakeføring av dokumentavgiften ved en tilbakeføring grunnet forbehold eller ved et hevingsoppgjør. Annerledes ville det vært om klagerne hadde krevd erstatning etter avhendingsloven § 4-14. Et slikt krav ville trolig også omfattet dokumentavgiften. Det var imidlertid ikke krevet erstatning i saken mot selgerne. Dette er kun krevet i saken mot megleren, det er kun i saken for nemnda det er fremmet krav som gjelder dokumentavgift.

Dette innebærer at nemda må kunne behandle kravet om erstatning for dokumentavgiften.

Det er fremsatt følgende påstand:

Eiendomsmegler, [Navn], i DNB Eiendom AS avd. Stavanger har ved salget av [Eiendommen] handlet i strid med kravet til god meglerskikk.

Eiendomsmegler, [Navn], til DNB Eiendom AS avd. Stavanger dømmes til å erstatte det økonomiske tapet klagerne, [Navn] har lidt, på kr. 97 500,- til dokumentavgift ved kjøpet av [Eiendommen].

 

Innklagede har i hovedsak anført:

I forbindelse med salget innhentet megler informasjon om eiendommen, som ble videreformidlet i salgsoppgaven. I tillegg til opplysningene i salgsoppgaven, oppfordret megler muntlig, samtlige interessenter til å ta forbehold om at selger sørget for at rommene/byggetegninger ble godkjent av kommunen. Denne oppfordringen ble også gitt klagerne.

Det ble inngått avtale mellom klagerne og selger om kjøp av eiendommen i juni 2022. Kjøpesum og omkostninger beløp seg til 3 998 842 kroner. Kjøpekontrakten ble inngått med forbehold om at selger skulle få byggetegninger godkjent, i tråd med meglers anbefaling. Da det senere viste seg at selger ikke kunne innfri dette, oppstod det tvist mellom kjøper og selger. Tvisten endte i et rettforlik mellom partene.

Av rettsprotokollen fremgår det at eiendommen tilbakeføres til selger, mot utbetaling av 4 050 000 kroner til klagerne. Hver av partene bærer sine saksomkostninger. Etter at rettsforliket ble inngått mottok meglerforetaket krav om dekning av dokumentavgiften som forelå ved salget på 97 500 kroner. Dette ble tilbakevist med henvisning til at saken var endelig avgjort gjennom forliket med selger.

Innklagede kan se at megleren kunne ha gitt tydeligere informasjon i salgsoppgaven. På den bakgrunn bestrides ikke at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk. Hvorvidt meglers håndtering kvalifiserer til erstatningsbetingende uaktsomhet er nødvendigvis ikke gitt, ettersom megleren oppfordret alle interessenter til å ta forbehold om godkjenning i forbindelse med budgivning.

Uansett finner ikke innklagede grunnlag for at meglerforetaket skal dekke dokumentavgiften ved salget. Dette da det allerede er inngått forlik mellom klagerne og selger, hvor dokumentavgiften må anses å være en del av forliket. Rettsforliket mellom klagerne og selger dreier seg om et hevingsoppgjør. Krav om dekning av dokumentavgift er klart et utslag av hevingen. Uavhengig av om dokumentavgiften betales til staten er normalen at kjøper får dekket kjøpesum pluss omkostninger av selger ved et hevingsoppgjør. Partene skal nettopp stilles som om avtalen ikke var kommet i stand. I den forstand er kravet som nå fremsettes mot meglerforetaket allerede omfattet av det inngåtte forlik mellom klagerne og selger. I denne sammenheng bemerkes også at rettsforliket beløper seg til 4 050 000 kroner og kjøpesum inkludert omkostninger utgjorde 3 998 842 kroner Det vises til bred nemndspraksis omkring problemstillingen. Forliket må ansees som et endelig oppgjør. Klagerne kan i etterkant av dette ikke snu seg mot innklagede og fremsette ytterligere krav som følge av hevingen.

Rettsmeklingsprotokollen inneholder ikke nærmere informasjon eller detaljer om selve innholdet i forliket eller bakgrunnen for beløpet. Det er derfor ikke mulig å ta stilling til. Slik saken står ser ikke meglerforetaket at den er egnet for skriftlig behandling, all den tid sakens springende punkt er innholdet i forliket.

Innklagede bestrider klagernes krav.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 Saken gjelder påstått brudd på meglerens opplysningsplikt herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører frem.

Avvisning
Meglerforetaket har begjært saken avvist da den reiser bevisspørsmål som er uegnet for nemndas skriftlige behandling. Nemnda finner at det er grunnlag for å behandle saken.

Erstatningsrettslig ansvarsgrunnlag
Det følger av arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1 at meglerforetaket er erstatningsansvarlig for meglers forsømmelse (uaktsomhet) i forbindelse med oppdraget. Det forutsetter at det er årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og skadelidtes (kjøpernes) økonomiske tap.

Meglerforetaket har erkjent at megler handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, ved å ha gitt mangelfulle opplysninger om eiendommen, blant annet knyttet til soverom og bad/vaskerom. Nemnda finner at meglers håndtering her også var uaktsom, og at dette grunnvilkåret for arbeidsgiveransvaret er oppfylt.

Var rettsforliket et endelig oppgjør, slik at klagerne nå ikke kan kreve meglerforetaket for dokumentavgiften?
Nemnda forutsetter at saken for tingretten, slik som opplyst av klagernes advokat, ikke omfattet dokumentavgiften. Det må da legges til grunn at dokumentavgiften ikke var noe tema ved inngåelsen av rettsforliket. I en slik situasjon må klagerne kunne kreve at meglerforetaket erstatter dokumentavgiften forutsatt at vilkårene for erstatning er oppfylt.

Er meglerforetaket erstatningsansvarlig?
Som nevnt har nemnda kommet til at megler har vært uaktsom. Det er også på det rene at klagerne har betalt 97 500 kroner i dokumentavgift for det salget som i og med rettsforliket ble reversert. Betalingen av dokumentavgiften er følgelig nå i realiteten bortkastet. Spørsmålet er følgelig om det er årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse, og det at klagerne betalte dokumentavgiften. Nemnda bemerker at man i en slik situasjon ikke får refundert dokumentavgiften fra Statens kartverk.

Slik saken er opplyst for nemnda, og ut fra en konkret vurdering av de faktiske omstendigheter er nemnda kommet til at det er årsakssammenheng. Meglerforetaket må derfor betale 97 500 kroner i erstatning til klagerne.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

DNB Eiendom AS Stavanger må betale 97 500 – nittisyvtusenfemhundre – kroner i erstatning til [klagerne].