RFE-2023-069
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. september 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Privatmegleren Renommé AS (PrivatMegleren Renommé)
Saken gjelder: Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I desember 2022 kjøpte klager en eierseksjonsleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Klageren kjøpte leiligheten for 3 850 000 kroner. Eiendommen var markedsført med et fellesvaskeri i kjelleren. Etter overtakelse ble klager oppmerksom på at fellesvaskeriet var avviklet for flere år siden. Videre opplyste megler først ved budaksept at en safe på soverommet medfulgte handelen. Spørsmålet er om megler har brutt god meglerskikk, herunder sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klagerens erstatningskrav er på 55 468 kroner.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er jurist.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
1.0 Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt vedrørende fellesvaskeri
I salgsoppgaven under avsnittet «bebyggelse» var det opplyst om fellesvaskeri i kjeller. Samme informasjon var også gitt i tilknytning til plantegningen. I annonsen på Finn.no var fellesvaskeri oppført som en av syv fasiliteter.
Klager deltok på to visninger, og spurte megler begge gangene om det var et fellesvaskeri i sameiet, slik som opplyst i salgsoppgaven. Megler bekreftet dette ved begge anledninger. Megler sa aldri at han ikke kunne bekrefte dette ettersom han ikke hadde sett vaskeriet. Hadde klager fått et slikt svar, hadde klager selvsagt reagert og gjort det han kunne for å finne ut om opplysningen i salgsoppgaven var riktig eller ikke. Klager så heller ingen grunn til å presisere overfor megler at denne opplysningen var viktig for ham utover å stille kontrollspørsmålene på begge visninger.
På overtakelsesdagen ba klager om at megler viste ham fellesvaskeriet før de signerte protokollen.
Etter megler hadde forsøkt å låse seg inn i flere av de andre, nærliggende oppgangene i blokka konkluderte han med at han ikke hadde fått med seg riktig nøkkel. Megler uttrykte aldri at han var usikker på om fellesvaskeriet eksisterte, bare at han var usikker på hvor det befant seg. Det ble derfor avtalt at megler skulle informere klager i etterkant om hvor fellesvaskeriet lå, slik at overtakelsen kunne gjennomføres. Denne avtalen ble ikke overholdt av megler, som heller ikke har besvart klagers mange etterlysninger av svar.
I etterkant oppdaget klager at fellesvaskeriet i sameiet er avviklet. Det fremgår av en beskjed fra styret datert 2. oktober 2019 på sameiets hjemmeside at fellesvaskeriet:
«ble avviklet for en del år siden, og vask av klær skjer i den enkelte seksjon.»
Avviklingen skjedde altså flere år før salget fant sted.
Megler har gitt uriktige opplysninger om eiendommen i salgsoppgaven.
Klager er ikke enig i at han som kjøper burde ha gjort det klart for megler at fellesvaskeriet var av stor betydning for ham. En kjøper burde kunne stole på opplysningene i salgsoppgaven, særlig når disse også blir bekreftet muntlig. Det var ikke naturlig for klager å gå i detalj rundt sine tanker om ny planløsning for leiligheten.
1.1 Erstatningskrav
Opplysningssvikten har påført klager merkostnader, samt et verditap som følge av å ikke ha det som bruksareal. Dette tapet kreves dekket av innklagede.
Kostnadene for utbedring er på totalt 55 468 kroner, og er beregnet på følgende måte:
BOSCH WAXH2KOLSN vaskemaskin: 14 987 kroner
AEG T9DEN867C tørketrommel 13 998 kroner
Det er her tale om et lite bad på ca. 2,85 kvm, og en vaskemaskin vil ta 0,36 kvm og gjøre badet vesentlig mindre. Klager kjøpte eiendommen for 3 899 000 kroner, hvorav 49 000 kroner utgjorde fellesgjeld. Den totale kjøpesummen delt på 53 kvm bruksareal gir en kvadratmeterpris på 73 566 kroner. Kvadratmeterprisen x 0,36 kvm blir 26 483 kroner.
At leiligheten har et nyere bad med opplegg for vaskemaskin er ikke relevant for klagers del. Han hadde planlagt å bruke leiligheten som en utleiebolig med flest mulig soverom. Den nye planløsningen fører til at det blir mindre plass til å tørke klær i leiligheten. Klager anså ikke dette som et problem hvis det var et fellesvaskeri, ettersom en av fordelene med dette er at man kan tørke klærne i tørketrommel eller på tørkestativ.
2.0 Safe som medfulgte salget
Ved budaksept ble det opplyst at safen på soverommet medfølger handelen. Dette var ikke blitt informert om tidligere og er med på å forsterke klagers inntrykk av oppdraget ble dårlig håndtert av megler.
Innklagede har i korte trekk anført:
Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt
Det erkjennes at det er gitt uriktige opplysninger i salgsoppgaven og øvrig annonsering knyttet til fellesvaskeri. Innklagede er imidlertid uenig i klagers beskrivelse av den videre prosess, herunder hvilken informasjon som ble gitt på visningene.
Megler kjenner seg ikke igjen i klagers påstand om at det under visningene (to ganger) ble opplyst at dette fellesvaskeriet eksisterte. Det ble riktignok opplyst om at det var vist til et fellesvaskeri i takstrapporten og salgsoppgaven, men at han ikke kunne bekrefte dette, da han hverken hadde sett eller vært i vaskeriet selv. Innklagede beklager at det ble gitt uriktig informasjon i salgsoppgave og FINN-annonse, men bestrider at disse feilaktige opplysningene ble bekreftet under visningene.
Megler fikk hverken i tiden frem til budaksept og etter hvert overtakelse, noe inntrykk av at fellesvaskeri var vesentlig for klagers formål med kjøpet. All den tid det var et nyere bad med opplegg for vaskemaskin i leiligheten.
Overtakelsen ble gjennomført av ansvarlig megler. Det stemmer at klager i den forbindelse stilte spørsmål rundt fellesvaskeriet. Ettersom selger var et dødsbo uten kjennskap til eiendommen, var megler usikker på om fellesvaskeriet eksisterte og tilbød at man kunne kikke i underetasjen om dette var å finne. Man lyktes ikke med å lokalisere vaskeriet, og partene ble enige om at ansvarlig megler skulle dobbeltsjekke hvorvidt vaskeriet faktisk fantes. Dette ble imidlertid ikke satt som noen forutsetning for den videre gjennomføring av overtakelsen, eller anmerket i overtakelsesprotokollen.
Det er først i etterkant av overtakelsen at klager har presisert betydningen av fellesvaskeriet.
Klagers erstatningskrav
Til tross for uriktige opplysninger i salgsoppgaven og FINN-annonsen, fremstår ikke leiligheten som mindre attraktiv. Det er tvert imot ansett som en fordel å ha disse fasilitetene i egen leilighet. Klager har først i etterkant av overtakelsen understreket viktigheten av et fellesvaskeri for egen del. Dette var ikke noe megler hadde inntrykk av tidligere i prosessen.
Innklagede er enig i klagers påstand om at han som kjøper må kunne stole på opplysningene i salgsoppgaven, men dersom fellesvaskeri var av en slik betydning som det nå påstås, burde han gjort dette klart for megler på et tidligere tidspunkt. Slik at det hadde blitt avklart i forkant av budgivningen. På denne måten ville også de uriktige opplysningene i salgsoppgaven blitt avdekket og korrigert.
Videre foreligger det ikke arealavvik, slik klager påstår. Leiligheten ble markedsført med 53 kvm P-rom/BRA, noe som fortsatt samsvarer med realitetene.
Innklagede bestrider imidlertid ikke at klager er blitt påført ekstra kostnader knyttet til innkjøp av hvitevarer.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på kravet til god meglerskikk, herunder meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Det er på det rene at det var gitt en feil opplysning om at det var fellesvaskeri i kjelleren, slik at megler her ikke har overholdt opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Megler har vært uaktsom.
Meglerforetaket er i henhold til arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1 erstatningsansvarlig overfor kjøperen for det økonomiske tapet han har lidt som følge av meglers forsømmelse. Klageren har imidlertid en tapsbegrensningsplikt. Erstatningen fastsettes skjønnsmessig til 15 000 kroner. Det at badet er lite, og at vaskemaskin/tørketrommel naturlig nok tar noe plass på badet, er imidlertid ikke erstatningsmessig.
Dersom det er en safe i boligen, må det eventuelt tas opp med selger om den skal fjernes.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Privatmegleren Renommé AS har ikke overholdt opplysningsplikten vedrørende fellesvaskeri i kjelleren. Meglerforetaket må betale 15 000 – femtentusen – kroner i erstatning til [klageren].