RFE-2023-070

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. september 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Stavanger Eiendomsformidling AS (Notar Stavanger)

 

Saken gjelder:               Felleskostnader. Undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 Den 8. april 2020 kjøpte klageren en eierseksjonsleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. I salgsoppgaven var felleskostnadene oppgitt å være 800 kroner pr. måned. I november 2022 fikk klageren en faktura på 3 000 kroner for felleskostnader i juli/august 2022. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder sin undersøkelses- og opplysningsplikt, ved å gi uriktige opplysninger om felleskostnader. Videre om dette gir grunnlag for erstatning. Klageren krever erstatning for merkostnaden på 700 kroner pr. måned over fem år. Totalt utgjør erstatningskravet 44 100 kroner.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Da klageren kjøpte leiligheten i april 2020, var lave felleskostnader av stor betydning for henne. I salgsoppgaven under «Fakta om hjemmet», var felleskostnadene oppgitt å være 800 kroner pr. måned. Videre fremgikk det følgende:

«Felleskostnadene dekker kabel-tv fra Altibox (minimumspakke). Vannbåren varme (a-konto), felles strøm fra carport/boder, felles bygningsforsikring og drift/vedlikehold av sameiet.»

I november 2022, omkring to år etter kjøpet, fikk klageren plutselig en faktura på 3 000 kroner for felleskostnader i juli/august 2022. Fakturaen innebar en økning i felleskostnadene fra 800 til 1 500 kroner pr. måned. Bakgrunnen for økningen var å dekke sameiets tidligere underskudd, lån, og manglende økning av felleskostnader. Det ble altså foretatt en plutselig økning på 87,5 prosent for å dekke forhold som selgeren burde vært klar over fra sin tid som sameiets styreleder. Megleren burde uansett undersøkt forholdene nærmere under salgsprosessen i 2020.

Da sameiet byttet styreleder i januar 2023, ble det avdekket at sameiet hadde gått i underskudd siden 2019. Felleskostnadene var ikke økt i takt med andre utgifter og tok ikke høyde for vedlikeholdskostnader. Selv om det hadde vært problemer med varmeanlegget siden ettårsbefaringen i 2014, var det ikke inngått serviceavtale på dette. Siden 2018 var det hverken ført regnskap eller gjennomført årsmøter i sameiet.

Klageren bemerker også at kretskortet til byggets varmeanlegg ble ødelagt 2. juni 2023. I den forbindelse må hele anlegget skiftes ut, og sameiet har fått et tilbud på dette til 250 000 kroner. På grunn av hvordan økonomien har blitt styrt tidligere, har ikke sameiet råd til en slik utskiftning og kostanden må sannsynligvis fordeles på byggets åtte enheter. For å redusere deler av den fremtidige utskiftningskostnaden, vil felleskostnadene øke til 2 000 kroner fra 1. oktober 2023.

Selv om sameiet har vært enkelt drevet, burde både problemer med varmeanlegget og manglende regnskap blitt påpekt ved salget i 2020. Dersom megleren hadde gjort jobben sin, burde forholdene vært avdekket. I meglerforetakets avslag på klagen, gir de uttrykk for at megleren ikke mottok opplysninger som ga grunnlag for ytterligere undersøkelser under salgsprosessen. Dette er urimelig da klageren var førstegangskjøper og megleren burde vært mer bevisst på opplysningene han formidlet.

I forbindelse med klagen, har klageren vært i kontakt med en forretningsfører og fått innsikt i hva det forventes at en megler innhenter av opplysninger. En megler skal blant annet innhente sameiets årsberetning, protokoller, vedtekter, regnskap, budsjett og innhold i felleskostnadene. Fra tiden hvor selgeren var styreleder, foreligger det hverken protokoller, årsberetninger, regnskap eller budsjett. I salgsoppgaven fremgår det at megleren ikke har mottatt sameiets vedtekter. I kjøpekontrakten står det imidlertid at vedtektene fra 2012 er vedlagt. Salgsoppgaven og kjøpekontrakten var således motstridende. Det er urovekkende at megleren ikke påpekte at disse dokumentene manglet under salgsprosessen.

Klageren har forståelse for at sameiet har blitt drevet enkelt. Uansett startet økningene av felleskostnadene da selgeren var styreleder, altså før klageren overtok leiligheten. I årene før segleren påtok seg vervet som styreleder, hadde sameiet et overskudd på mellom 12 000 og 15 000 kroner. Deretter fulgte et underskudd på mellom 3 000 og 5 000 kroner. I tiden mellom 2018 og 2019 økte sameiets utgifter med omkring 24 prosent uten at felleskostnadene økte. Klageren viser i den forbindelse til sameiets resultatregnskap fra 2017 til 2020.

Når det fremgår av salgsoppgaven at sameiets utgifter for drift/vedlikehold er inkludert i felleskostnadene, forventes det at dette knytter seg til vedlikeholdsavtaler eller et vedlikeholdsfond for fremtidig vedlikehold. Ifølge sameiets første protokoll, har imidlertid utgifter for vedlikehold aldri vært budsjettert eller inkludert i felleskostnadene. Dersom megleren hadde krevd innsikt i budsjettet eller regnskapet, hadde forholdene vært enkle å avdekke. Det eneste som kan klassifiseres som vedlikeholdskostnader/innkjøp i regnskapet er bensin til gressklipperen og bark til hekken.

Da klageren overtok leiligheten 8. juli 2020, hadde selgeren demontert garderobeskap, gardinstenger, lamper og fastmontert inventar i baderomsflisene. I tillegg var ikke leiligheten vasket. Flere av forholdene ble ikke nevnt i overtakelsesprotokollen. Etter overtakelsen sendte klageren e-post til både megleren og selgeren, hvor man kan se at megleren og selgeren har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt knyttet til oppdragsavtalens punkt 8 om løsøre og tilbehør. Dersom klageren visste det hun vet i dag, hadde hun ikke signert overtakelsesprotokollen før alt var i orden.

Klageren føler seg lurt som førstegangskjøper, og er av den oppfatning at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det anses å være i strid med god meglerskikk at megleren har gitt uriktige opplysninger om felleskostnader i salgsoppgaven. Videre foreligger det adekvat årsakssammenheng mellom klagerens økonomiske tap og meglerens uaktsomhet.

På grunn av meglerens uriktige opplysninger om felleskostnader, er klageren påført en merutgift på 700 kroner i måneden. Klageren krever erstatning for dette over fem år, totalt 44 100 kroner.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Etter meglerforetaket inngikk oppdragsavtale med selgeren 29. februar 2020, innhentet megleren informasjon om eiendommen. På det tidspunktet var selgeren styreleder i sameiet, og det var dermed han som ga megleren opplysninger om sameiet og felleskostnader. Det vises i den forbindelse til e-post av 19. mars 2020 fra selgeren. Det ble ikke gitt uriktige opplysninger i salgsoppgaven, og selgeren godkjente den 31. mars 2020.

Etter klageren signerte kjøpekontrakten 15. mai 2020, overtok hun leiligheten 8. juli 2020.

Den 24. april 2023 fremmet klageren erstatningskrav overfor meglerforetaket som avslo kravet 28. april.

Det følger av kravet til god meglerskikk at megleren skal dra omsorg for begge parters interesser. Med dette forstås blant annet at megleren må gjennomføre oppdraget på en slik måte at partene ikke utsettes for uakseptabel risiko, jf. Rt-2012-335.

I salgsoppgaven ble det inntatt generelle og korrekte opplysninger om sameiets organisering og felleskostnader. Meglerforetaket viser til avsnitt «Fakta om hjemmet», hvor det fremgår hva felleskostnadene inkluderer. Flere av de omtalte kostnadene er variable, og i tiden etter boligen ble solgt, har prisutviklingen vært stor for enkelte av disse kostnadspostene. Dette er uansett forhold som ikke megleren kan rå over. Meglerforetaket viser også til avsnitt «Økonomi», hvor det fremgår informasjon om sameiets organisering. Klageren har med det blitt opplyst om sameiets organisering, herunder dets enkle organisering. Siden sameiet har vært enkelt drevet, har det vært opp til beboerne å avklare eventuelt behov for økning av felleskostnader. Sameiets byggeår var 2012, og når bygningsmassen er av såpass ny dato, budsjetterer ofte sameiet lave felleskostnader. Som følge av et økt kostnadsnivå i samfunnet, har de fleste sameier hatt behov for å foreta vesentlige økninger i felleskostnadene den siste tiden.

For øvrig er klagen dels foranlediget av prisøkning. Dette er en generell samfunnsøkonomisk utfordring, og megleren kunne således ikke ta høyde for dette i 2020. Meglerforetaket kan uansett ikke svare for informasjon som blir gitt omkring halvannet år etter salgsoppdraget. I forbindelse med salgsprosessen, mottok ikke megleren opplysninger som ga grunnlag for ytterligere undersøkelser.

På bakgrunn av dette, kan meglerforetaket hverken se at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk eller erstatningsbetingende uaktsomt.

Meglerforetaket har fremsatt følgende påstand:

«Det påstås etter dette at klagen ikke tas til følge»

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt
Spørsmålet er om megler har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt vedrørende sameiets økonomi, inklusive felleskostnader, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Det dreide seg om et lite sameie (åtte enheter) etablert i 2012, hvor selger av leiligheten var styreleder. I et sameie med åtte seksjoner er det ingen plikt til å registrere sameiet i Foretaksregisteret, jf. eierseksjonsloven § 19.

Det synes å være på det rene at megler i forbindelse med salget ga korrekte opplysninger om felleskostnadene, og hva de dekket. Det at det etter to år ble behov for en ikke uvesentlig økning i fellesutgiftene, er noe som megler i utgangspunktet ikke kunne ta høyde for. I salgsoppgaven var det også opplyst at sameiet var enkelt drevet. Selgeren, som var styrets leder, opplyste i egenerklæringsskjemaet at han ikke kjente til noen vedtak eller forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld.

Klageren har opplyst at det i ettertid har vist seg at det i perioden selgeren var styreleder ikke var avholdt årsmøter siden 2018 eller ført regnskap, noe meglerforetaket ikke har kommentert. Spørsmålet er følgelig om megleren skulle opplyst om dette i salgsoppgaven eller på annen måte. Etter nemndas syn skulle megleren informert om dette, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 fjerde ledd, jf. tredje ledd nr. 1, 5 og 6. Megler har derfor forsømt seg her.

Erstatning
Etter arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1 er meglerforetaket erstatningsansvarlig for meglers forsømmelse (uaktsomhet). Det forutsetter at det er årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og klagerens eventuelle økonomiske tap. Nemnda har kommet til at klageren ikke har sannsynliggjort (mer enn 50 %) at det økonomiske tapet hun nå krever erstattet, har rettslig sett årsakssammenheng med meglers forsømmelse. Skadelidte (klageren) har ikke i tilstrekkelig grad underbygget dette som er en forutsetning for å få erstatning. Økningen i fellesutgiftene kom nesten tre år etter kjøpet, og synes også dels å ha tilknytning til forhold som har inntrådt etter overtakelse. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.

Løsøre og innbo, vask m.m.
Klageren har vist til at blant annet garderobeskap, gardinstenger, lamper og fastmontert inventar i baderomsflisene var demontert av selgeren, og at flere av disse forholdene ikke ble nevnt i overtakelsesprotokollen. I tillegg var det anført at det var mangelfull utvask. Dette er imidlertid etter nemndas syn et selger-kjøper-forhold som megler ikke kan ha noe ansvar for. Megler kan heller ikke ha noe ansvar for at ikke alle forhold ble omtalt i overtakelsesprotokollen.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megleren til Stavanger Eiendomsformidling AS (Notar Stavanger) har ikke overholdt opplysningsplikten vedrørende at det ikke var avholdt årsmøter eller laget årsregnskap for 2018 og 2019. Erstatningskravet og forholdene knyttet til overtakelsen fører ikke frem.