Klage nr:
58/08
Avgjort:
27.08.2008
Saken gjelder:
Manglende opplysninger om fellesareal
Foretakets navn:
Notar Eiendom Innherrad AS
Saksfremstilling:
Klagerne kjøpte hus gjennom innklagede den 20. september 2007 og overtakelse ble avtalt til 17. desember 2007.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klagerne anfører:
Klagerne mener innklagede har holdt tilbake opplysninger i salgsprosessen. Etter at klagerne hadde signert kjøpekontrakten, fikk de muntlig informasjon fra selgeren om at ca 36 kvm av tomta var fellesareal. Klagerne kan ikke se at dette fremkommer forståelig under punktet «Tomt/ beskaffenhet» i salgsoppgaven. Klagerne opplever at innklagede har gjort et for dårlig forarbeid da han ikke var kjent med at 36 kvm av tomta var regulert som fellesareal.
Klagerne kontaktet kommunen for å få kjøpe fellesarealet. Ifølge kommunen var dette ikke mulig så lenge det var regulert som fellesareal.
Hadde klagerne visst om dette, ville de ikke hevet budet med de siste 20 000 kronene, da de anser tomta for å være betydelig mindre attraktiv med fellesarealet like ved. Klagerne risikerer at nye innflyttere vil gjøre krav på fellesarealet.
På bakgrunn av brev klagerne sendte til selgeren og innklagede, møtte klagerne innklagede saksbehandler og selgerne i et møte der temaet ble tatt opp. Selgeren godtok ikke klagernes krav om prisavslag på 20 000 kroner. Innklagede foreslo at selgeren skulle «gå på dørene hos naboene og få underskriftene deres på at de godtok at vi som nye eiere plantet en hekk i framkant av tomta og fellesarealet». Alle
naboene, unntatt én godtok dette. Klagerne snakket med banken deres og et nøytralt eiendomsselskap som anbefalte dem å betale inn hele kjøpesummen og ta saken i etterkant mot eiendomsselskapet.
Klagerne har lagt ved kopi av salgsoppgaven de fikk på visningen og salgsoppgaven de fikk i permen ved kontraktsmøtet. Etter klagernes oppfatning viser tegningene i salgsoppgaven i permen fellesarealet som ligger inntil klagerens tomt. Klagerne mener denne opplysningen burde vært gitt før de signert kontrakten.
Innklagede anfører:
Innklagede inngikk oppdragsavtale 16. august 2007. Salgsoppgaven ble godkjent av oppdragsgiver den 7. september 2007. Oppdragsgiver informerte ikke om den omtvistede delen av eiendommen, at dette var et fellesareal og at det ble «holdt i hevd» av selger. Innklagede har opplyst arealet for eiendommen og dette innbefatter ikke fellesarealet. Arealet er ifølge målebrevet mottatt fra kommunen. Etter innklagedes oppfatning er ikke det aktuelle arealet nevnt i innklagedes markedsføring, og arealet skulle ikke kunne forstås dit hen at det er et areal som tilhører den omsatte eiendommen. Det ble heller ikke på visningen gitt indikasjoner på at det aktuelle arealet var en del av eiendommen og klagerne hadde ikke spørsmål vedrørende arealet på dette tidspunktet. Heller ikke på den private visningen ble det aktuelle arealet nevnt. Etter innklagedes oppfatning hadde klagerne «gjennom sine to besøk på eiendommen hatt gode muligheter til å kunne avdekke dette forholdet før aksept ble nådd». Det bemerkes også fra innklagedes side at det er satt opp en hekk som skiller den omsatte eiendommen og det omtvistede arealet.
Etter at selgeren hadde godtatt klagernes bud, ønsket klagerne å besiktige eiendommen. Ifølge selgeren var det under denne visningen spørsmålet om det omtvistede arealet ble tatt opp av klagerne.
I henhold til praksis hos innklagede ble alle dokumenter i forbindelse med handelen utlevert til klagerne under kontraktsmøtet, inkludert alle dokumenter mottatt fra kommunen. Innklagede presiserer at dette ikke er en del av salgsoppgaven. I disse dokumentene fremgår et situasjonskart som ikke er rettgyldig. Det er derfor ikke riktig at det opereres med to salgsoppgaver, slik klagerne hevder.
På bakgrunn av brevet klagerne sendte innklagede, avholdtinnklagede et møte med partene. Partene kom ikke til enighet og innklagedes løsningsforslag lot seg ikke gjennomføre.
Ved overtakelse ble det ikke fremmet krav om å holde tilbake deler av kjøpesummen.
Innklagede forsøkte å forlike saken uten at klagerne var tilgjengelige per telefon. Innklagede fremsatte et skriftlig tilbud til klagerne, men mottok ikke svar.
På bakgrunn av disse opplysningene kan ikke innklagede se at han har gjort noe som kan anses for å ha holdt tilbake opplysninger ovenfor klagerne. Innklagede har opplyst om korrekt areal og det selgeren har opplyst ham. Det omtvistede arealet er adskilt fra eiendommen med en hekk og kan ikke forstås som en del av den omsatte eiendommen. Innklagede avviser klagernes krav i sin helhet.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klagerne stiller spørsmålstegn ved hvordan de kan spørre om noe de ikke vet om.
Når innklagede henviser til en hekk, henviser han til to busker som står plantet midt på plenen på forsiden av huset.
Personen klagerne kontaktet i kommunen prøvde å finne fellesarealet på flyfoto, men måtte inn på kartet fordi arealet ikke var adskilt fra resten av tomta. Klagerne oppfattet området som en stor plen foran huset og tenkte ikke noe mer på det.
Klagerne mener selgeren ikke var med på første visning og at de orienterte seg om tekniske forhold innendørs på andre visning. På denne andre visningen var selgeren til stede. Det var ikke klagerne som ba om et tredje møte, det var selgeren. Selgeren la opp til et uformelt møte der klagerne ble servert vafler og kaffe. Det var da klagerne ble informert om fellesarealet, nærmest i en bisetning. Selgeren sa at han selv heller ikke ble informert om fellesarealet før han kjøpte huset.
Klagerne påpeker at de prøvde å ringe opp innklagede, men at de ikke fikk svar.
Klagerne poengterer at de mener at informasjonen ble holdt tilbake for å få dem til å tro at tomta var større enn det den er. Klagerne høynet budet med 20 000 kroner fordi de syntes eiendommen var verdt det, spesielt med tanke på plenen foran huset.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede bemerker at eiendom X er et fellesareal bestående av garasjer, plenareal og deler av atkomst til eiendom Y. Eierforholdet rundt eiendom X er som følger: eier av eiendom Y eier ¾ og eier av eiendom Z eier ¼.
Ifølge innklagede eies det omtvistede arealet av kommunen og er ment som fellesareal for beboerne i området.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder spørsmålet om innklagede er erstatningsansvarlig på bakgrunn av at han ikke har informert klagerne om fellesarealet som grenser til eiendommen, og som kjøperne oppfattet som en del av tomten.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.
Spørsmålet blir så om innklagede burde ha opplyst særskilt om fellesarealet på bakgrunn av opplysningene han fikk fra det offentlige.
I grunnboksutskriften står et eget punkt merket «Fellesarealet» og at «Eiendommen er fellesareal iht. prf. 2-2 (1) c». Videre står det et punkt om at «Erklæring/avtale gjelder denne eiendommen med flere diverse rettigheter/påbud i henhold til skjøte/festekontrakt». Dette punktet er gjengitt i kjøpekontrakten mellom kjøperne og selgeren. I skjøtet som punktet i grunnboken henviser til, står det:
«Tomteareal og andel av garasje-/parkeringsareal er i henhold til målebrev. Andel av fellesareal er i henhold til foreløpig arealberegning.»
Slike det omstridte arealet ligger, burde innklagede etter Reklamasjonsnemndas oppfatning ha avklaret eierforholdet til arealet og opplyst dette spesielt til interessenter. Dette gjelder ikke minst påbakgrunn av hvordan det omstridte arealet var presentert på bildet på forsiden av salgsoppgaven. I dette bildet hadde den omstridte tomten en sentral plass foran huset, noe som kunne være egnet til å skape misforståelse om eiendommen. Det ligger i god meglerskikk at megleren ikke skal bruke bilder på salgsoppgaver som gir et åpenbart feilaktig inntrykk av eiendommen som selges.
Klageren har imidlertid fått korrekt areal i henhold til salgsoppgaven, og Reklamasjonsnemnda kan ikke se at klageren har lidt noe økonomisk tap som kan kreves erstattet.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å opplyse spesielt om eierforholdene til det omstridte tomtearealet.
Oslo, den 27. august 2008
|
(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant |
(sign.) Tore Bråthen formann |
(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |