RFE-2023-074
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. september 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Nord-Norge AS avd. Tromsø Strandtorget
v/advokat Arne Johansen
Advokatfirmaet Kvasstind AS
Saken gjelder: God meglerskikk. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 7. juni 2022 inngikk klagerne oppdragsavtale om salg med innklagede meglerforetak. I utgangspunktet skulle takstmannen som megleren bestilte, komme på befaring til klagerne 24. eller 25. juni. Befaringen ble imidlertid forskjøvet til 2. august 2022 og tilstandsrapporten ble ferdigstilt 9. august 2022. Etter rapporten var ferdig, ble boligen annonsert omkring én uke senere. Boligen ble først solgt i februar 2023. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å forsinke gjennomføringen av salget og videre om dette gir grunnlag for erstatning. Klagerne krever erstattet differansen mellom gjennomsnittsprisene for bolig i august 2022 og februar 2023.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er jurist.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
Den 6. juni 2022 sendte klagerne en e-post til megleren hvor de aksepterte meglerforetakets tilbud om salgsoppdrag. I samme e-post presiserte klagerne at de ønsket å stille seg i kø hos takstmann så raskt som mulig. Bakgrunnen for dette var stor pågang hos takstmannen og kommende fellesferie. Selv om boligmarkedet ikke var påvirket av varslede rentehevinger på det tidspunktet, var det ifølge media en forventet nedgang i markedet.
Den 10. juni spurte klagerne om hvor de sto i køen hos takstmannen. Det viste seg imidlertid at megleren ikke hadde kontaktet takstmannen enda, og klagerne hadde således mistet én uke i kø. Etter hvert fikk klagerne tildelt en takstmann.
Takstmannen tok ikke kontakt med klagerne for å avtale befaringstidspunkt. Den 20. juni ringte derfor klagerne til takstmannen som ga uttrykk for at han ikke kunne komme på befaring før 24. eller 25. juni. Siden klagerne skulle på en reise hvor de var utilgjengelig, ringte de megleren og ble enige om at han skulle følge opp takstmannen. Det var åpenbart at takstmannen behøvde oppfølging, da han allerede hadde brutt avtalen med megleren om å kontakte klagerne. Etter samtalen med megleren, sendte klagerne en e-post til takstmannen hvor også megleren var satt på kopi.
Meglerforetaket har vist til takstmannens redegjørelse i e-post fra 17. mai 2023. Ut fra redegjørelsen virker det som takstmannen ikke kunne kontakte klagerne eller foreta seg noe før klagerne oversendte egenerklæringsskjema. Klagerne oversendte dette 20. juni 2022. I tillegg viser klagerne til e-post sendt til megleren 16. juni 2022. E-posten inneholder både egenerklæringsskjema og en påminnelse om at klagerne ikke har mottatt takstmannens kontaktinformasjon. Siden megleren ikke videresendte takstmannens kontaktinformasjon, var klagerne av den oppfatning at megleren videresendte e-posten til takstmannen.
I tillegg fremgår det av e-posten fra takstmannen at tilstandsrapporten uansett ikke hadde vært ferdigstilt før i august. Klagerne stiller seg undrende til at dette skulle ta seks uker. Siden megleren hadde avtalt ny befaringsdato 8. juli, tok ikke takstmannen ferie rett etter 24. juni.
Under telefonsamtalen med megleren 20. juni, ble klagerne og megleren også enige om å utsette annonseringen til siste uken i juli.
Etter klagerne kom hjem fra reise 5. juli, sendte de en e-post hvor de spurte megleren om tilstandsrapporten var ferdig. Megleren svarte at den ikke var ferdigstilt, men at han skulle purre på takstmannen. Megleren unnlot imidlertid å informere klagerne om at takstmannen ikke hadde vært på befaring samt at de hadde avtalt ny befaringsdato 8. juli. Siden klagerne ikke ble informert om den nye befaringsdatoen, hadde de ikke mulighet til å sørge for at takstmannen overholdt avtalen.
Den siste uken i juli, mottok klagerne hverken utkast til annonse eller beskjed om at megleren ikke klarte å overholde fristen de hadde avtalt om annonsering. På dette tidspunktet var megleren på ferie, men han hadde tidligere informert klagerne om at meglerkontoret var bemannet slik at annonsen skulle ferdigstilles. Den 1. august ble klagerne kjent med at takstmannen ikke hadde vært på befaring enda. Omkring to måneder etter oppdragsavtalen ble inngått, var boligen fortsatt ikke annonsert på markedet.
Under salgsprosessen ble klagerne villedet til å tro at takstmannen hadde vært på befaring. I tillegg villedet megleren dem til å tro at megleren arbeidet med annonsen og at boligen ville bli solgt i starten av august. På grunn av den potensielle nedgangen i boligmarkedet, hadde ikke klagerne tid til å si opp oppdragsavtalen med meglerforetaket.
I starten av august 2022, ble det solgt boliger tilsvarende klagernes. Den uken det ble avholdt visning av klagernes bolig, stoppet imidlertid markedet opp. Ingen av boligene som ble annonsert samtidig eller etter klagernes bolig ble solgt. De ukene med annonsering som klagerne mistet, var altså avgjørende for at boligen ikke ble solgt. Årsaken til at klagerne mistet tid med annonsering var for det første at megleren ikke bestilte takstmann den første uken. For det andre fulgte ikke megleren opp takstmannen som avtalt. For det tredje informerte ikke megleren om at takstmannen hadde brutt avtalen om befaring, og at de dermed hadde avtalt ny befaringsdato.
På bakgrunn av at boligprisene sank fra august 2022 og frem til klagerne fikk solgt huset i februar 2023, har de lidt et økonomisk tap. Klagerne krever dermed erstatning for differansen mellom gjennomsnittsprisene i august 2022 og februar 2023.
Innklagede har i korte trekk anført:
Etter partene inngikk oppdragsavtale, iverksatte meglerforetaket oppdraget umiddelbart. Den 9. juni 2022 rekvirerte megleren tilstandsrapport, og den 14. juni ble oppdraget om tilstandsrapport inngått med takstmann som kom på befaring 2. august. Tilstandsrapporten ble ferdigstilt 9. august, og den 15. august godkjente klagerne salgsoppgaven.
I forbindelse med klagesaken, har meglerforetaket innhentet en redegjørelse fra takstmannen vedrørende oppdragets tidsbruk. Det vises til takstmannens e-post av 17. mai 2023.
I e-post av 6. juni 2022 gir klagerne uttrykk for at takstmann måtte kontaktes raskt, og de var kjent med at innhenting av tilstandsrapport kunne ta tid. Samtidig som klagerne dro på reise og det nærmet seg fellesferie, iverksatte megleren arbeidet med å bestille takstmann. I takstmannens redegjørelse av 17. mai 2023, fremgår det klart at ferdigstilt rapport ikke ville være klar før etter ferieavviklingen.
Klagerne har fremlagt en e-post fra megleren av 5. mars 2023 hvor det fremgår at megleren har fulgt opp takstmannen flere ganger. Megleren har med det ivaretatt salgsprosessens fremdrift. Tilstandsrapporten ble ferdigstilt 10. august 2022 og allerede 16. august ble boligen annonsert på markedet.
Megleren har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Megleren bestilte umiddelbart takstmann, og oppdraget om tilstandsrapport ble inngått 14. juni 2022. Som følge av høy etterspørsel samt ferieavvikling, var det ikke mulig for takstmannen å ferdigstille tilstandsrapporten før etter fellesferien. Etter at tilstandsrapporten forelå, gikk det imidlertid bare én uke før salgsoppgaven var ferdigstilt og boligen ble markedsført. På bakgrunn av dette har megleren opptrådt i tråd med god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Det må forventes en viss leveringstid hos meglerens underleverandører, herunder aktørene som leverer boligtakster og tilstandsrapporter. Dette var også klagerne kjent med når de ga uttrykk for at takstmann måtte kontaktes raskt. I dette tilfellet nærmet det seg fellesferie, og man må da regne med lengre leveringstid.
Klagerne anfører at megleren ikke fulgte opp takstmannen. Dette stemmer ikke. Det er heller ikke riktig at megleren brukte en uke på å bestille tilstandsrapport. Dette ble gjort med det samme, men endelig avtale med takstmannen ble inngått 14. juni 2022. Det er dermed uten rot i virkeligheten å anføre at megleren har villedet klagerne. Megleren kjenner seg overhodet ikke igjen i en slik virkelighetsbeskrivelse. Gjennom hele salgsprosessen har megleren utført oppdraget på en samvittighetsfull måte. Han har forsøkt å selge boligen så raskt som mulig til en riktig pris. Det foreligger dermed ikke ansvarsgrunnlag.
Klagerne krever erstattet differansen mellom gjennomsnittspris i august 2022 og februar 2023. Meglerforetaket har i den forbindelse fremlagt en oversikt som viser at gjennomsnittsprisen var lavere i august 2022 enn i februar 2023. Det foreligger derfor ikke noe økonomisk tap. Tapet er uansett hverken dokumentert eller adekvat.
Meglerforetaket har fremsatt følgende påstand:
«Klagen tas ikke til følge»
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Det er på det rene at megleren kort tid etter at oppdraget var inngått engasjerte takstmannen. Spørsmålet er om megler under prosessen frem til taksten forelå, på noen måte har forsømt seg overfor takstmannen eller klagerne. Det er ikke noe konkret i saken som tilsier at megler kan kritiseres for at tilstandsrapporten først forelå 10. august. Eiendommen ble deretter markedsført 16. august etter at klageren 15. august hadde godkjent salgsoppgaven.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klagerne] gis ikke medhold.