RFE-2023-076

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. september 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                            Nordic Eiendomsmegling AS avd. Skien

 

Saken gjelder:               Misnøye med meglerens håndtering av oppdraget. Krav om vederlagsnedsettelse

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 I oktober 2022 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens enebolig. Boligen ble solgt for 2 100 000 kroner. Klageren er misfornøyd med en rekke forhold ved meglerens håndtering av oppdraget, og mener at han har stått for mye av jobben selv. Spørsmålet er om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for nedsettelse av meglerens vederlag.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Brudd på god meglerskikk

  1. Ettersom megleren ikke hadde mulighet til å henge opp «til salgs»-skiltet på klagerens husvegg, måtte klageren selv ta ansvar for dette. Klageren ønsket selvfølgelig å selge boligen, og kunne derfor ikke nekte å gjøre dette. Det er imidlertid megleren som skal stå for arbeidet ved salg av en bolig, og følgelig han som burde tatt ansvar for opphenging av skiltet. Dersom megleren hadde vist tilstrekkelig interesse for eiendommen, ville han hatt tid til å gjøre dette.
  2. Klageren måtte selv stå for flere av visningene, til tross for at han ikke ønsket dette. Klageren var redd for at visningsdeltakerne skulle stille ham spørsmål han ikke kunne svare på, noe som også endte med å skje. Klageren er redd for at noen interessenter kan ha trukket seg fordi han sa noe feil. Det er megleren som skulle avholdt visningene og svart på spørsmålene. Det er uprofesjonelt at megleren ba klageren om å ta seg av visningene selv, til tross for at megleren fikk betalt for å gjøre dette.
  3. Kun 50 minutter før overtakelsen skulle finne sted, mottok klageren en SMS om at megleren likevel ikke hadde mulighet til å delta på overtakelsen. Klageren måtte derfor holde overtakelsen selv på kort varsel. Det kunne imidlertid hendt at klageren ikke hadde mulighet til dette. Megleren hadde vært klar over når overtakelsen skulle avholdes i lang tid, og skulle derfor gitt klageren beskjed langt tidligere dersom han visste at tidspunktet ikke passet.
  4. Megleren glemte å informere kjøperen om at leietakeren skulle flytte ut kort tid etter overtakelsen. Dette gjorde klageren svært stresset med tanke på utvask av leiligheten. I tillegg gjorde dette leietakeren stresset, da han måtte flytte ut alle tingene sine på én dag for å rekke å vaske. Videre førte det til en konflikt mellom kjøper og klager på overtakelsen.
  5. Megleren prøvde å legge skylden på klageren for at han selv glemte å gi kjøperen beskjed om at leietakeren skulle flytte ut kort tid etter overtakelsen. Megleren sa at kjøperen ville stille krav mot klageren. Klageren fortalte megleren at det ikke var hans problem, all den tid han hadde opplyst megleren om forholdet og det var megleren som selv glemte å informere kjøperen.
  6. Megleren fortalte opprinnelig at klageren ikke trengte å møte opp på overtakelsen. Likevel endte det med at megleren ikke dukket opp selv. Klageren fortalte at han kunne møte opp i tilfelle kjøperen ønsket å klage på noe. Ting kunne imidlertid endret seg slik at klageren likevel ikke hadde mulighet til dette. Klageren stiller spørsmålstegn ved hva kjøperen skulle gjort dersom verken klageren eller megleren møtte opp.
  7. Klageren fikk tilsendt flere dokumenter fra megleren som måtte signeres, herunder kjøpekontrakt og skjøte. Klageren skrev under på disse dokumentene. Kort tid senere ble imidlertid dokumentene trukket tilbake. Dette forvirret klageren og han ble usikker på om han faktisk hadde signert.
  8. Klageren måtte flere ganger mase på megleren og spørre om hvordan det hadde gått på visningene, samt om megleren hadde mottatt svar fra interessenter. Klageren måtte selv ta initiativ.
  9. Det var flere folk på visning uten at noen innga bud. Til slutt begynte klageren å tvile på om megleren gjorde jobben sin eller ikke. Klageren ble frustrert og redd for at boligen ikke skulle bli solgt etter flere måneder ute på markedet. Klageren snakket med megleren om å fjerne boligen fra markedet. Det hele endte med at klageren solgte huset til den siste personen som kom på visning. Klageren stod selv for gjennomføring av visningen med vedkommende og håndteringen av bud.
  10. Klageren måtte være hjemme dagen fotografen skulle komme, for å åpne for ham. Megleren burde imidlertid tatt imot fotografen. Fotografen visste ikke hva han skulle ta bilder av. Dette er noe klageren måtte finne ut av samme dag. Det var dårlig kommunikasjon mellom megleren og fotografen, noe som gikk ut over klageren.
  11. Klageren har vært i kontakt med megleren og forklart situasjonen, samt fortalt hvor frustrert han var over meglerens arbeid. Meglerforetaket har imidlertid valgt å ikke redusere vederlaget i det hele tatt.
  12. Salgsoppgaven har vært rotete. Eksempelvis stod det “soverom” på noen av bildene av stuen. Klageren måtte selv rette opp dette. Megleren burde dobbeltsjekket sitt eget arbeid.
  13. På den ene visningen stod en interessent på en ren stol med skoene på for å se loftet. Megleren kommenterte imidlertid ingenting på at vedkommende stod på stolen. Leietakeren følte ikke at han kunne si noe der og da og tok det heller videre med klageren.
  14. Før huset ble solgt snakket klageren med en annen megler. Klageren ønsket å bytte megler, da megleren til innklagede foretak hadde mistet interessent og fortalte at det ville være nesten umulig å selge boligen. Dersom megleren hadde fulgt opp ordentlig og gitt klageren tilbakemeldinger, ville han klart å selge huset.
  15. Kjøperen er enig i at megleren gjorde en dårlig jobb.

Krav om vederlagsnedsettelse
Det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for nedsettelse av meglerens vederlag. Megleren har kun krav på salgsoppgjøret ettersom klageren har stått for mye av jobben selv.

Innklagede har i korte trekk anført:

Klagerens anførsel nr. 1
Megleren overleverte en «til salgs-plakat» til klageren, som klageren selv hang opp i boligens andre etasje.

Klagerens anførsel nr. 2
Det er riktig at klageren holdt noen av privatvisningene selv. Klageren formidlet aldri at dette var et problem for ham underveis i prosessen.

Klagerens anførsel nr. 3
Det er ikke uvanlig at overtakelse gjennomføres mellom kjøper og selger. Meglerforetaket tilstreber å være med på overtakelsene, men tidspunktet som her passet for kjøper og selger, passet ikke for megleren.

Klagerens anførsler nr. 4 og 5
Dette beror på en misforståelse mellom klager og megler. Klageren mener i ettertid at overtakelsen skulle flyttes to dager, fra 3. mai til 5. mai. Megleren var av den oppfatning at klageren mente at overtakelsen måtte flyttes to dager, fra 1. mai til 3. mai. Overtakelsen ble avtalt til 3. mai i kjøpekontrakten. Overtakelsen ble gjennomført 4. mai etter avtale mellom kjøperen og klageren.

Klagerens anførsel nr. 6
Ettersom overtakelsen ble flyttet på, passet ikke tidspunktet for megleren. Det er ikke uvanlig at overtakelse gjennomføres mellom kjøper og selger.

Klagerens anførsel nr. 7
Alle kontraktsdokumenter ble sendt til elektronisk signering og ble signert med bank-ID av begge parter.

Klagerens anførsel nr. 8
Megleren har fulgt opp klager og gitt tilbakemelding fortløpende gjennom en prosess som har pågått i åtte måneder.

Klagerens anførsel nr. 9
Det vises til vedlagt budjournal. Meglerforetaket mottok flere bud, og klageren ga i tillegg motbud. Kjøperen kom på ny privatvisning fredag 24. mars, der han innga bud direkte til klageren på 2 100 000 kroner, og det ble inngått bindende avtale mellom partene. Kjøperen kontaktet megleren og informerte om at det var inngått bindende avtale.

Klagerens anførsel nr. 10
Det stemmer at klageren tok imot fotografen dagen boligen ble fotografert.

Klagerens anførsel nr. 11
Det har vært en lang prosess for både klager og megler, og boligen ble til slutt solgt. Meglerforetaket har forståelse for at det kan være en stor påkjenning når en salgsprosess tar lenger tid enn ønskelig, men kan ikke se at megleren har krav på reduksjon av meglerens vederlag.

Klagerens anførsel nr. 12
Det er riktig at klageren har gitt korrektur på Finn-annonse og salgsoppgave.

Klagerens anførsel nr. 13
Megleren husker at den ene budgiveren stod på en stol for å få tilgang til loftet. Leietakeren var selv til stede når stolen ble brukt, men kommuniserte aldri at dette var et problem. Det er selvsagt kjedelig om stolen ble skitten.

Klagerens anførsel nr. 14
Megleren har aldri mistet interessen for å få solgt boligen, men har gjort alt i sin makt for å oppnå det beste resultatet for klageren.

Klagerens anførsel nr. 15
Megleren har hatt en god dialog med kjøper, og kjenner seg ikke igjen i klager sin beskrivelse.

Krav om vederlagsnedsettelse
Det har vært en tidkrevende prosess med å få boligen solgt. Dette skyldtes i all hovedsak boligens tekniske tilstand. Meglerforetaket kan ikke se at megleren har gjort noe som tilsier at klageren har krav på vederlagsnedsettelse.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Klageren har krevd nedsettelse av vederlag etter eiendomsmeglingsloven § 7-7. Bestemmelsen lyder:

«Dersom det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra oppdragstakerens side, kan oppdragsgiveren kreve at vederlaget settes ned eller faller bort.»

Det er ikke et krav om at megler må ha vært uaktsom ved pliktforsømmelsen, jf. Høyesteretts dom HR-2018-1234-A avsnitt 79. Det er heller ikke et krav om at oppdragsgiver (klager) har lidt et økonomisk tap som følge av forsømmelsen, jf. Ot.prp. nr. 16 (2006-2007) side 144-145.

Spørsmålet om det foreligger pliktforsømmelse må vurderes med utgangspunkt i reglene for god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Høyesterett har uttalt at god meglerskikk «er en rettslig standard som viser til bransjens egne normer, men som samtidig suppleres blant annet med krav som følger av lov eller forskrift eller av myndighetspraksis», jf. HR-2018-1234-A avsnitt 42. Vederlagsreduksjon (prisavslag) kan bare kreves dersom tilsidesettelsen av oppdragstagerens (meglerens) plikter er ikke ubetydelig, jf. NOU 2006: 1 side 110. Ved vurderingen av om det er grunnlag for et krav om prisavslag, har det betydning hvilke plikter megleren har tilsidesatt. Retten til vederlagsnedsettelse gjelder nedsettelse av meglers vederlag, det vil si alle priselementer som inneholder et fortjenesteelement. Eiendomsmeglingsloven § 7-7 gir ikke rett til justering av meglers utlegg.

I denne saken har klageren påberopt seg en rekke forhold til støtte for kravet om vederlagsnedsettelse.

Nemnda bemerker for det første at det på en rekke punkter står påstand mot påstand, som nemnda ikke kan ta stilling til ved sin skriftlige saksbehandling uten at partene er til stede og kan forklare seg for nemnda.

Nemnda har vurdert de enkelte punkter, men kan ikke se at de hverken enkeltvis eller samlet innebærer en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglers side. Klageren har ikke sannsynliggjort (mer enn 50 %) at megler har forsømt seg på en slik måte at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse. Som nevnt over, er det en forutsetning for vederlagsreduksjon at tilsidesettelsen av meglers plikter ikke er ubetydelig, noe nemnda finner klart ikke er tilfellet her.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.

Kontakt oss // Klageportalen