Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 16. oktober 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS avd. Nybygg
Saken gjelder: Påstått brudd på god meglerskikk, herunder meglerens omsorgsplikt. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I august 2021 kjøpte klageren og hans samboer en enebolig under oppføring som meglerforetaket formidlet for 7 750 000 kroner. Kort tid før overtakelsen i februar 2023 oppstod det et samlivsbrudd mellom partene. Klagerens tidligere samboer (heretter den andre kjøperen) ønsket å beholde hele boligen selv, og tilbød å kjøpe ut klageren for 1 000 000 kroner. Klageren ønsket ikke dette. Senere mottok klageren en transportkontrakt for overføring av hans eierandel på 50% til den andre kjøperen. I tillegg viste meglerforetaket til en samboerkontrakt der det fremgikk at den andre kjøperen hadde førsterett til å kjøpe eneboligen ved et eventuelt samlivsbrudd. Klageren nektet å signere transportkontrakten, og bestred gyldigheten av samboerkontrakten. På overtakelsen ønsket den andre kjøperen å holde tilbake sin del av kjøpesummen, noe som resulterte i at også klagerens andel ble holdt tilbake. Etter tilbakeholdet ble frigjort, ble eiendommen overtatt 8. mars 2023. Partene kunne ikke være på samme sted ved utlevering av nøkler, og før klageren hadde mottatt sin nøkkel, hadde allerede den andre kjøperen byttet dørlås. Klageren har derfor ikke tilgang til boligen han eier halvparten av, og har fått låst fast sin egenkapital. Klageren er misfornøyd med de to involverte meglernes opptreden, og har blant annet trukket frem at meglerforetaket i stor grad har tilrettelagt for den andre kjøperen og unnlatt å informere klageren underveis i prosessen. Spørsmålet er om meglerne har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder brutt sin omsorgsplikt, samt om klageren kan gis medhold i sitt erstatningskrav.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Transportkontrakt og samboeravtale
Klageren er kjent med at den andre kjøperen var i hyppig kontakt med både meglerforetaket, banken og selgeren (utbyggeren) i dagene før og under overtakelsen. Klageren opplever at han som likeverdig kjøper og eier av boligen, ikke har blitt ivaretatt og inkludert i hele prosessen på lik linje med den andre kjøperen.
Etter at parforholdet tok slutt, fortalte den andre kjøperen at hun ønsket å eie boligen selv. Den andre kjøperen foreslo at klageren skulle få utbetalt sin egenkapital på 1 000 000 kroner, mot å overføre sin eierandel på 50% til henne. Klageren anså dette som en urimelig avtale, særlig fordi eiendommen hadde blitt betydelig oppgradert under oppføring, samt hatt en verdiøkning siden kjøpet i august 2021.
Ettersom den andre kjøperen ikke gikk med på et rettferdig oppgjør, mente klageren at handelen måtte gjennomføres i henhold til kjøpekontrakten ettersom det kun gjenstod få dager til opprinnelig avtalt overtakelse.
Den 24. februar 2023 mottok klageren en transportkontrakt fra meglerforetaket for overføring av hans eierandel på 50% til den andre kjøperen. Klageren hadde ikke mottatt noen informasjon om dette tidligere, og transportkontrakten hadde derfor blitt utstedt utelukkende på bakgrunn av den andre kjøperens påstander. Klageren underskrev ikke transportkontrakten.
Klageren mottok deretter en e-post fra den ene megleren, der det blant annet ble opplyst om at selgeren hadde sagt seg villig til å utsette overtakelsen to dager. Klageren stiller spørsmålstegn ved hvorfor transportkontrakten ble produsert uten at megleren først forhørte seg med klageren, samt hvorfor megleren fikk i stand en avtale med selgeren uten klagerens viten.
Den 27. februar 2023, dagen før overtakelsen, mottok klageren på nytt en e-post fra megleren med spørsmål om klageren vedkjente seg en underskrift på en samboeravtale foretaket hadde fått fremlagt av den andre kjøperen. Denne avtalen ga den andre kjøperen en rett til å kjøpe boligen til kjøpspris dersom det oppstod samlivsbrudd før overtakelsen. Klageren responderte umiddelbar og benektet avtalens gyldighet. Klageren klargjorde at avtalen var et forsøk på svindel.
Megleren tok flere ganger opp transportkontrakten og samboeravtalen, fullstendig i tråd med den andre kjøperens ønske. Klageren måtte en rekke ganger gjenta at han forholdt seg til kjøpekontrakten. Klageren stiller seg spørrende til hvorfor meglerforetaket fortsatte å tilrettelegge for at den andre kjøperen skulle få gjennomslag for sine ønsker.
Overtakelse og tilbakehold
Den 28. februar 2023 møtte klageren til overtakelsen som avtalt. Den andre kjøperen møtte ikke opp. Overtakelsen gikk som normalt inntil en annen megler fra meglerforetaket dukket opp etter 10-15 minutter. Megleren fortalte ikke hvorfor hun hadde kommet, men gikk rundt og fulgte med på telefonen sin. I ettertid har det kommet frem at megleren ventet på klarsignal fra den andre kjøperen for å kunne gripe inn. Da megleren mottok nødvendig beskjed, grep hun inn og formidlet at den andre kjøperen ville holde tilbake sin del av kjøpesummen, og at overtakelsen derfor ikke kunne gjennomføres. Megleren brakte opp samboeravtalen som årsak til situasjonen.
Selgeren ble usikker på hvordan dette skulle håndteres, hvorpå megleren svarte at selgeren ikke kunne gi nøkler til klageren. Klageren ble oppfordret av megleren til å signere protokollen for å unngå å bli satt i mislighold.
I overtakelsesprotokollen står det at 50% av kjøpesummen ble holdt tilbake av den andre kjøperen. Dette har imidlertid vist seg å ikke stemme. Det riktige er at hele kjøpesummen urettmessig ble holdt tilbake uten klagerens viten, noe som også satt han i mislighold ovenfor selgeren. Klageren stiller seg spørrende til hvorfor hans del av kjøpesummen ble holdt tilbake uten at han ble informert. Klageren oppdaget først dette etter egen mistanke. Klageren mottok ingen informasjon om prosessen videre eller konsekvensene av situasjonen.
Klageren stiller spørsmålstegn ved om årsaken til at han ikke ble informert om tilbakeholdet, skyldes at hele boligen var finansiert av den andre kjøperen. I oppgjørsoppstillingen står kun navnet til den andre kjøperen oppført på EDB-kreditt.
Den andre kjøperen avtalte egen overtakelse av boligen den 8. mars 2023, der nøkler ble overlevert. Etter dette flyttet hun inn i huset og byttet dørlås for å hindre klageren adgang. Klageren mottok ingen informasjon om sine muligheter, og måtte selv kontakte meglerforetaket for å få overlevert sine rettmessige nøkler. Klageren mottok da kun én nøkkel til hoveddøren.
Den andre kjøperens tilbakehold var uberettiget, og hun ble derfor gitt adgang til å benytte seg av instruksjonsretten og tilbakeholdsretten på uriktig grunnlag. Klageren har blitt satt i en utfordrende situasjon som har forhindret ham fra å overholde sine forpliktelser ovenfor selgeren.
Meglerforetakets manglende kontakt med klageren i saken viser at de kun har forholdt seg til én part i saken. Meglerforetaket har unnlatt å gi klageren råd og informasjon med betydning for handelen. Det er sterkt klanderverdig at klageren har blitt så lite informert i saken, og at meglerforetaket kun har lagt til rette for den andre kjøperen. Det foreligger klar årsakssammenheng mellom meglernes opptreden og de konsekvensene klageren nå opplever.
Navn på oppgjørsoppstillingen. Finansiering
På oppgjørsoppstillingen står kun den andre kjøperen oppført som overfører av finanseringen. Det spekuleres derfor i om den andre kjøperen hadde egen finansering klar, og at meglerforetaket la til rette for at denne skulle finansiere boligen.
Bevegelser på klientkontoen
Klageren undrer seg over at megleren opplyste om at oppgjør fra banken måtte overføres 24. februar 2023. Klageren finner dette betenkelig, all den tid finansieringen var klar og overført fra banken allerede 30. januar 2023. I samme periode, tidlig i februar, var lånene synlige i klagerens nettbank. Klageren har mottatt oppgjørsoppstilling fra megleren, men den sier ingenting om dagene før 27. februar 2023.
Krav
Klageren har allerede pådratt seg advokatutgifter på mellom 50-70 000 kroner, uten at partene har nærmet seg en løsning. Ettersom den andre kjøperen nekter klageren tilgang til huset, må han betale utgifter for lån og lagring av møbler. I tillegg er egenkapitalen låst i boligen. Dette hindrer klageren i å skaffe et nytt bosted og setter ham i en svært utfordrende situasjon. Klageren krever erstatning utmålt etter nemndas skjønn.
Innklagede har i korte trekk anført:
Transportkontrakt og samboeravtale
Transportkontrakten for overføring av klagerens andel ble utarbeidet etter henvendelse fra den andre kjøperen og sendt til begge partene samme dag. Meglerforetaket mottar ofte henvendelser om utarbeidelse av transportkontrakter ved salg av nybygg, og vanlig prosedyre ble fulgt i denne saken.
Senere samme dag snakket megleren med klageren som ikke var enig i at avtalen skulle transporteres. Megleren sendte derfor ut en presiserende e-post.
To dager senere mottok megleren en samboeravtale, tilsynelatende undertegnet av begge parter, som ga den andre kjøperen følgende rettighet:
«Ved et eventuelt samlivsbrudd før overtagelse/ferdigstillelse av eneboligen, har [den andre kjøperen] førsterett til å kjøpe eneboligen framfor å videreselge eneboligen på det åpne markedet. Kjøpesummen på eneboligen er da samme pris som eneboligen ble kjøpt for i hht. Oppgjørsoppstilling kjøper per 16.01.2023.»
Basert på den tidligere uenigheten rundt transportavtalen, ble megleren umiddelbart usikker på om klageren ville vedkjenne seg denne avtalen. Megleren sendte derfor en e-post til klageren med spørsmål om dette.
Klageren vedkjente seg ikke signaturen, og har reagert på at meglerforetaket i det hele tatt har satt seg inn i avtalen. Meglerforetaket setter seg imidlertid inn i og hensyntar all dokumentasjon som blir oversendt. At meglerforetaket opptrer grundig i oppdragsutførelsen er en forutsetning for å kunne legge til rette for at eiendomsmeglingen skjer på en «sikker, ordnet og effektiv måte» jf. eiendomsmeglingsloven § 1-1.
Selv om megleren leste avtalen, ble det ikke fattet noen beslutninger med utgangspunkt i denne. Meglerforetaket kan ikke bygge på en omtvistet avtale. Meglerforetaket tok heller ikke stilling til avtalens realitet, da dette er noe som må avgjøres av domstolene. Meglerforetaket har hatt omsorg for begge partene.
Som følge av uenighet om avtalens realitet, så meglerforetaket bort fra denne i den videre prosessen. Dette ble særskilt presisert ovenfor begge parter i e-post av 27. februar 2023 der det fremgikk:
«Vi er også blitt forelagt en samboerkontrakt ‘Avtale ved kjøp av felles enebolig’ som gir [den andre kjøperen] forkjøpsrett. [Klageren] bestrider at det er hans signatur i denne avtalen. Dermed er vi som meglerforetak nødt til å forholde oss til allerede inngått avtale, hvor dere begge er kjøpere av boligen.»
I samme e-post ble det foreslått å utsette overtakelsen i to dager i påvente av eventuell enighet mellom partene. Selgeren hadde godtatt to dagers kostnadsfri utsettelse. Bakgrunnen for kontakten med selgeren var at meglerforetaket ikke ønsket å presentere alternativet om utsettelse før dette var godkjent av selgeren. Mulighet for utsettelse av overtakelsen var et tilbud som etter meglerforetakets syn ivaretok alle involverte parter, ettersom de med det ble gitt litt mer tid til å forsøke å løse opp i saken forut for overtakelsen.
Kort tid senere mottok meglerforetaket en e-post fra klageren der det ble presisert at overtakelsen ikke skulle utsettes, men gå som planlagt. Megleren sendte da ut en e-post til partene med bekreftelse om at overtakelsen ville gå som planlagt.
Overtakelse og tilbakehold
Ved overtakelsen møtte ikke den andre kjøperen opp. Meglerforetaket hadde imidlertid like i forkant mottatt beskjed om at det kunne kommet varsel om tilbakehold fra vedkommende. Av denne grunn møtte en annen megler fra meglerforetaket opp på overtakelsen for å håndtere eventuelle situasjoner som måtte oppstå. Det var imidlertid ikke gitt noen formell instruks eller sikker beskjed fra den andre kjøperen. Ettersom det ikke var sikkert at det ville komme noen formell instruks om tilbakehold, var det heller ingen grunn for megleren til å gripe inn før den formelle beskjeden ble gitt.
Klokken 08:19 mottok megleren beskjed om at den andre kjøperen ville holde tilbake sin del av oppgjøret. Megleren grep da inn og rådet selgeren til å unnlate å levere fra seg boligen. Tilbakeholdet innebar et klart mislighold av kjøpers betalingsplikt, og beløpet var såpass stort at megleren ikke ville overholdt sin omsorgsplikt ovenfor selgeren med mindre hun grep inn og frarådet overlevering av eiendommen. Det medfører ikke riktighet at meglerforetaket viste til samboeravtalen som grunnlag for tilbakeholdet.
Klageren har anført at tilbakeholdet ble utøvd på uriktig grunnlag. Dette er meglerforetaket enig i. Meglerforetaket har imidlertid ikke råderett over pengene. En direkte konsekvens av dette er at foretaket er nødt til å forholde seg til tilbakeholdet, uavhengig av om man mener det er rettmessig eller ikke.
Ettersom den andre kjøperen holdt tilbake 50% av kjøpesummen, ble ikke eiendommen overlevert. Dette resulterte i at også klagerens andel av kjøpesummen på 50% ble holdt tilbake. Dette ble gjort for å ivareta klagerens interesser, ettersom han ville blitt eksponert for stor risiko om hans andel av kjøpesummen ble overført forut for overtakelsen. At hele kjøpesummen ble tilbakeholdt, er en direkte konsekvens av at meglerforetaket handlet i tråd med eiendomsmeglingsloven § 6-9 tredje ledd, ettersom det ikke var mulig å sikre klageren rettsvern for hans erverv.
Navn på oppgjørsoppstillingen. Finansiering
Når det gjelder navn på innbetalingen, må spørsmål om dette rettes til banken. Det kan imidlertid generelt bemerkes at det ikke er uvanlig at bare ett navn fremgår på betalingen, til tross for at det er to som kjøper sammen.
I meglerforetakets systemer er både klageren og den andre kjøperen registrert som kjøpere, noe som gjenspeiles i både kjøpekontrakten og grunnboken.
Bevegelser på klientkontoen
Det bekreftes at det ikke har vært noen bevegelser på klientkontoen forut for innbetalingen den 27. februar 2023, og at restkontoutskriften i klagenes dokument 1.13 er korrekt.
Generelle bemerkninger
Meglerforetaket har sørget for å kommunisere til selgeren at det ikke er klageren som er skyld i forsinkelsen, og rådet selgeren til å ikke fremme noe dagbotkrav mot klageren. Meglerforetaket er kjent med at det ikke vil fremmes et slikt krav ovenfor klageren.
Meglerforetaket tar avstand fra klagerens påstander om at de i større grad har tilgodesett eller handlet i den andre kjøperes favør. Meglerforetaket har hele veien forsøkt å ivareta alle parters interesser på best mulig måte og handlet i tråd med god meglerskikk. Da tilbakeholdet ble frigjort og eiendommen ble overtatt 8. mars 2023, kunne ikke klageren og den andre kjøperen være på samme sted. Meglerforetaket var derfor nødt til å overlevere nøkler til partene separat.
Meglerforetaket har forståelse for at den etterfølgende situasjonen har vært krevende for klageren. Dette er imidlertid ikke noe meglerforetaket kan løse opp i. Meglerforetaket kan heller ikke se at de kunne gjort noe annerledes for å avverge den oppståtte situasjonen. Meglerforetaket har gjennomgående løst utfordringene i overenstemmelse med kravene til god meglerskikk.
Påstand
Det nedlegges følgende påstand:
«1. Eiendomsmegler 1 Midt-Norge AS frifinnes.»
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, herunder meglerens omsorgsplikt, og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Det er på det rene at det skjedde et brudd i samboerforholdet rett før klageren og hans tidligere samboer skulle overta boligen som var kjøpt som bolig under oppføring. Det må også legges til grunn at konfliktnivået mellom de tidligere samboerne er høyt. I en slik situasjon skal megleren ikke ta standpunkt i den tvist som har oppstått vedrørende boligen. Meglers håndtering av situasjonen fremstår som forsvarlig. Det er ikke noe som tilsier at megler her har tatt parti for den ene eller andre. Megler har ikke brutt sin omsorgsplikt. Erstatningskravet kan ikke føre frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.