Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 16. oktober 2023.

Per Racin Fosmark, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Heimdal Eiendomsmegling AS avd. Stjørdal

Saken gjelder:               Manglende oppfølging av interessent. Krav om erstatning

Sakens spørsmål og bakgrunn
I januar 2023 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagernes enebolig. Boligen ble lagt ut for salg med en prisantydning på 3 990 000 kroner, og ble solgt for 3 900 000 kroner. I forbindelse med budgivningen glemte megleren å videreformidle innkomne bud til en av interessentene. Denne interessenten hadde tidligere vært på privatvisning og gitt utrykk for at de ønsket å bli varslet om bud. Meglerforetaket erkjenner at det var uheldig at interessenten ikke fikk budvarsel, men kan ikke se at klagerne er påført et økonomisk tap som følge av dette. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å varsle interessenten, og om meglerforetaket kan holdes erstatningsansvarlig. Klagernes erstatningskrav er på 190 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er jurist.

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført:
Boligannonsen ble publisert på Finn.no den 27. januar 2023 med en prisantydning på 3 990 000 kroner. Etter første fellesvisning 7. februar avholdt klagerne flere privatvisninger. Megleren fulgte opp interessentene per telefon.

Den 2. mars ble det avholdt privatvisning med et interessert par (heretter interessenten). Den påfølgende dagen bekreftet megleren at interessenten var seriøs, men at finansieringen enda ikke var på plass. Megleren fortalte at dette var noe interessenten jobbet for å ordne, og at de ville inngi bud dersom det gikk i orden. Interessenten forklarte megleren ved flere anledninger at de var svært interessert i boligen, og at de ønsket beskjed om det kom inn bud.

Den 13. april klokken 08:35 mottok klagerne et bud på 3 850 000 kroner med akseptfrist til 13:30 fra en annen interessent (heretter budgiveren). Megleren kontaktet klagerne klokken 09:28, og presiserte at han skulle kontakte de øvrige interessentene. Etter at klagerne hadde avslått det første budet, innga budgiveren klokken 10:18 et nytt bud på 3 900 000 kroner med samme akseptfrist. Kort tid senere ringte megleren og forklarte at klagerne burde akseptere budet ettersom han hadde fått løftet det med 50 000 kroner. Klagerne valgte å akseptere budet, og tok det som en selvfølge at megleren hadde kontaktet alle øvrige interessenter som hadde bedt om å bli kontaktet, i henhold til avtalen og god meglerskikk.

Dagen etter ble klagerne oppringt av interessenten som hadde oppdaget at boligen var merket solgt på Finn.no. Interessenten fortalte at ingen av dem hadde blitt kontaktet av megleren etter at første bud hadde kommet inn, hverken pr. SMS, telefon eller på annet vis. Interessenten hadde flere ganger presisert at de ønsket beskjed når det kom inn bud på boligen, og ble derfor svært overrasket av at boligen var solgt uten at de hadde fått beskjed. Interessenten fortalte videre at de hadde fått innvilget finanseringsbevis, slik at de kunne vært med å by opp til 4 090 000 kroner. Interessenten var svært skuffet over at de var blitt frarøvet muligheten til å by på en bolig de var svært interessert i og hadde mulighet til å kjøpe. Interessenten har skriftlig bekreftet at de var villige til å by inntil 4 090 000 kroner, og at de hadde fått innvilget finansiering for dette.

Etter samtalen med interessenten, kontaktet klagerne megleren for å få klarhet i hva som hadde skjedd. Megleren bekreftet da at han ikke hadde kontaktet interessenten til tross for at de var på visning, og beklaget dette.

Noen dager senere ble klagerne kontaktet av meglerforetaket for å finne en løsning. Meglerforetaket bekreftet at megleren ikke på noe tidspunkt etter inngivelsen av første bud hadde forsøkt å kontakte interessenten. De bekreftet videre at det å administrere en budrunde er en av meglerens viktigste oppgaver. Meglerforetaket tilbød derfor klagerne 50 000 kroner i kompensasjon for meglerens forsømmelse.

Arbeidsfordelingen i en salgsprosess er at megleren har ansvar for å informere interessentene om innkomne bud. Deretter er det opp til potensielle budgivere å innhente finansiering. Det er banken som har ansvaret for å forestå kredittvurderingen og vurdere hvorvidt det er forsvarlig å tilby finansiering. Ofte er det også slik at budgiverne tar kontakt med flere banker for å innhente konkurrerende tilbud om finansiering.

Det er åpenbart at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke informere interessenten om innkomne bud. Det er ingen forhold som tilsier at megleren skulle vært fritatt fra denne plikten i dette tilfelle. Det faktum at både meglerforetaket og megleren personlig beklaget hendelsen og ønsket å tilkjenne klagerne en kompensasjon, støtter dette synet. En kompensasjon på 50 000 kroner er ikke tilstrekkelig, ettersom klagerne har mistet en potensiell budrunde som kunne resultert i en større salgssum.

I en senere samtale med meglerforetaket spurte klagerne om meglerens nærmeste leder ville akseptert kompensasjonen eller valgt å gjennomføre en budrunde, dersom han kunne velge. Vedkommende, som er en profesjonell part, svarte budrunde. Dette underbygger klagernes syn ytterligere.

Dersom megleren hadde kontaktet interessenten etter at det første budet kom inn, i tråd med god meglerskikk, ville interessenten hatt tid til å kontakte sin bankforbindelse som deretter kunne fremskyndt kredittbehandlingen. Fra det første budet kom inn klokken 08.35 og frem til akseptfrist samme dag klokken 13.30 ville det vært godt mulig å få nødvendig bekreftelse fra banken. Alternativt kunne interessenten valgt å inngi bud med finansieringsforbehold, noe som trolig hadde blitt mer aktuelt dersom de hadde visst at det var et gyldig bud inne.

På bakgrunn av meglerens brudd på god meglerskikk, oppstod det aldri en budrunde. Klagerne får dermed aldri vite hva kjøperen (budgiveren) ville vært villig til å by i en faktisk budrunde. Klagerne vet imidlertid at interessenten var villig til å by 190 000 kroner over det boligen faktisk ble solgt for.

Boligen ble solgt for 3 900 000 kroner, etter det både klagerne og meglerforetaket oppfatter som brudd på god meglerskikk. Det er åpenbart at klagerne har blitt påført et stort økonomisk tap som følge av meglerens forsømmelse.

Klagerne krever 190 000 kroner i erstatning.

Innklagede har i korte trekk anført:
I perioden mellom annonsering og første visning, ble megleren kontaktet av interessenten. Interessenten ønsket å komme på annonsert visning 7. februar, og megleren oppfordret dem  til å melde seg på visningen, samt laste ned den digitale salgsoppgaven. I samtalen var det videre et tema at finansiering kunne bli en utfordring, men interessenten ga utrykk for at dette ville ordne seg. Interessenten kom imidlertid aldri på den annonserte visningen, og registrerte seg heller ikke som interessent.

I midten av februar ble megleren informert om at interessenten hadde fått avslag på finansering, og at de trengte «en dag eller to» på å skaffe dette et annet sted. Rundt en uke senere gjentok interessenten igjen at de manglet finansiering, men på nytt trengte «en dag eller to». Megleren annonserte derfor visning 2. mars, og interessenten ga like før visningen beskjed om at de skulle komme. Visningen ble holdt av klagerne selv, og dessverre ble ikke interessenten registret på dette tidspunktet.

Den 3. mars var megleren på nytt i dialog med interessenten. I denne samtalen kom det frem at boligen var aktuell, men at de fremdeles manglet finansiering. Megleren var tvilsom til om finansering ville la seg ordne, og formidlet dette til klagerne.

Den 13. april innkom det bud fra annen interessent, og eiendommen ble solgt like før utløpet av akseptfristen klokken 13:30. Megleren informerte alle interessenter om budene. Megleren tenkte ikke på å informere interessenten om budene, all den tid de ikke var registrert. Megleren anså det ikke som reelt at interessenten kunne eller ønsket å by på eiendommen, da det gjentatte ganger var opplyst om at de manglet finansiering. Det var på dette tidspunktet ti uker siden boligen ble annonsert, og flere uker siden interessenten sist ga lyd fra seg.

På kvelden samme dag informerte interessenten at de hadde skaffet finansiering klokken 13:00 samme dag. Basert på tidligere gjentatte opplysninger om manglende finansiering, ønsket megleren å få verifisert at dette stemte og henvendte seg i den forbindelse til interessentens bank. Ifølge banken medførte ikke interessentens opplysninger riktighet. På tidspunktet boligen ble solgt, hadde ikke banken innkalt «kredittutvalget» for spesielle og kompliserte saker til møte. Dette skjedde først klokken 16:30 samme dag som boligen ble solgt. Møtet ble gjennomført dagen etter boligen ble solgt klokken 12:30. Interessentenes uriktige opplysning, sett i sammenheng med tidligere tilbakemeldinger om finansiering, ga inntrykk av at interessenten ikke forstod hva en finansieringsbekreftelse krever. Megleren stilte banken flere spørsmål av avgjørende betydning for om interessenten faktisk hadde mulighet til å få finansiering på dagen det kom bud, uten å få tydelige svar.

Det fremgår ikke av den dokumentasjonen meglerforetaket har mottatt, hvor mye interessenten fikk i finansiering. Det fremgår heller ikke om en avgjørelse fra kredittutvalget umiddelbart ga et gyldig finansieringsbevis, eller om eksempelvis nødvendige bekreftelser og kredittvurderingen av medlåntakere var gjort på forhånd. Det fremgikk altså ikke når interessenten reelt sett fikk finansering.

Det er i ettertid enkelt å si at man kunne bydd mer enn prisantydning, spesielt når boligen allerede er solgt. En slik uttalelse er ikke på noen måte bindende. Boligen lå ute i det åpne markedet uten annonsert visning i lengre tid, og det var derfor alltid risiko for at bud med akseptfrist samme dag kunne komme. Likevel ble det ikke oppfattet som en hastesak av banken. Det er tydelig at interessenten ikke hadde finansiering dagen det innkom bud.

Det fremstår usannsynlig at interessenten hadde mulighet til å skaffe finansiering den dagen boligen ble solgt, dersom de hadde fått budmelding. Et eventuelt bud med forbehold om finansiering kunne vært lagt inn når som helst i salgsprosessen.

Det blir misvisende å si at megleren har gjort en kredittvurdering. Megleren har gjentatte ganger over flere uker fått tilbakemeldinger om at interessenten ikke hadde finansiering. Basert på den mottatte informasjonen dannet megleren seg en oppfatning av at interessenten ikke hadde mulighet til å kjøpe eiendommen. Dette bidro til at megleren ikke tenkte på interessenten når det først kom inn bud.

Det er riktig at salgslederen hos meglerforetaket forsøkte å komme til en minnelig løsning ved å tilby klagerne 50 000 kroner. Tilbudet står ikke lengre ved lag. Klagerne har ikke dokumentert at det foreligg et økonomisk tap. Meglerforetaket har ikke erkjent erstatningsansvar, det er kun kommentert at det var uheldig at interessentene ikke fikk budvarsel.

Hvorvidt det foreligger et reelt tap for klagerne, avhenger utelukkende av tredjeparts uforpliktende tilbakemeldinger i ettertid av salget. Megleren kan ikke å se at det foreligger noe dokumentasjon på et økonomisk tap. Det foreligger ingen dokumentasjon på at interessenten kunne fått finansiering på budgivningsdagen. Meglerforetaket er ikke erstatningsansvarlige. Klagernes krav avvises.

Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

God meglerskikk
Gjennomføringen av budrunden, herunder formidling av bud, er en sentral del av megleroppdraget. Det er på det rene at megler unnlot å varsle den andre budgiveren. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Megleren har også utvist erstatningsmessig uaktsomhet.

Erstatningskravet
For at meglerforetaket skal bli erstatningsansvarlig etter arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1, må flere krav være oppfylt. Blant annet må skadelidte (klagerne) sannsynliggjøre at de har lidt et økonomisk tap. Det er et krav om sannsynlighetsovervekt, det vil si mer enn 50 prosent.

Nemnda finner at klagerne her ikke har sannsynliggjort at de har lidt et økonomisk tap. Det er ikke tilstrekkelig at den andre interessenten etter at eiendommen var solgt, har opplyst at han ville bydd 190 000 kroner mer enn det boligen ble solgt for. Det er også helt uvisst hvordan budprosessen hadde gått om budet hadde blitt videreformidlet til den andre interessenten. Det er også usikkert om den andre interessenten hadde hatt finansiering.

Vederlagsnedsettelse (prisavslag)
Under nemndas behandling av saken er det reist spørsmål om det er grunnlag for vederlagsnedsettelse (prisavslag). Dette er forelagt for partene, og nemnda forstår tilbakemeldingene slik at det ikke er innvendinger til at nemnda også tar stilling til spørsmålet om vederlagsnedsettelse.

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at dersom megleren under oppdraget har utvist «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse», kan meglers vederlag settes ned eller falle bort i sin helhet. Bestemmelsen gjelder kun vederlag og ikke meglers utlegg på vegne av oppdragsgiver. Med vederlag menes alle priselementer som inneholder et fortjenesteelement. Det sentrale formålet bak regelen er å gjenopprette balansen mellom partenes ytelser der meglerens utførelse av oppdraget har vært mangelfull. Det er ikke noe krav at megleren har utvist subjektiv skyld (culpa), men det kan være et moment i vurderingen av om prisavslag skal innrømmes. Det er heller ikke noe krav at oppdragsgiver har lidt et økonomisk tap, men det kan være et moment i en bredere vurdering av om det skal gis prisavslag.

Nemnda har kommet til at megler her har utvist «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse», og at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse. Det vises til det som over er sagt om at formidling av bud er en sentral del av megleroppdraget. Ut fra en totalvurdering finner nemnda at vederlaget passende kan reduseres med 30 000 kroner.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megleren til Heimdal Eiendomsmegling AS avd. Stjørdal har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å videreformidle bud til en interessent. Meglerforetaket må kreditere [klagerne] 30 000 – trettitusen – kroner av vederlaget. Erstatningskravet fører ikke frem.