RFE-2023-079
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 16. oktober 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Kristin Skårset, Forbrukeradvokaten
Innklaget: Sem & Johnsen Boliger AS
Saken gjelder: Brudd på god meglerskikk – Krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Innklagede foretak hadde i 2022 i oppdrag å formidle salget av klagerens bolig. Kort tid før overtakelsen 1. november 2022 ble eiendomsmegleren kontaktet av styreleder og informert om at styret kom til å rette erstatningskrav mot klageren for en skade i tilknytning til balkong. Skaden skyldtes ifølge styreleder manglende vedlikehold som klageren var pliktig å utføre i henhold til vedtektene. Megleren anbefalte at kjøperen, i gjensidig enighet med klageren, skulle holdet tilbake 60 000 kroner av kjøpesummen som sikkerhet for dekning av et eventuelt erstatningskrav fra styret. Spørsmålet i saken er hvorvidt meglerens anbefaling innebærer et brudd på god meglerskikk, videre om det er grunnlag for klagerens krav på erstatning, samt nedsettelse av meglerens vederlag. Klageren har krevd 3 066 kroner i erstatning, samt at vederlaget settes ned helt eller delvis.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
En halvtime før overtakelse fikk megleren en telefon fra styreleder, med informasjon om at styret ville vurdere å rette erstatningskrav mot klageren for skader på balkong. Forholdet skyldtes etter styrets mening klagerens manglende vedlikehold. Det ble ikke lagt frem noen dokumentasjon for kravet, men styret truet med å la være å godkjenne ny eier dersom ikke deler av kjøpesummen ble holdt tilbake som sikkerhet for erstatningskravet. På denne bakgrunn anbefalte megleren at partene gjensidig ble enige om å holde tilbake 60 000 kroner av kjøpesummen.
Det ble gjort følgende anmerkning i overtakelsesprotokollen:
«Følgende er avtalt om oppgjøret: Partene er enige om tilbakehold av penger på meglers klientkonto (85000). Anmerkninger: Gjelder uavklart sak med sameie vedrørende yttervegg og skiftning av inngangsdør til leiligheten.»
Deretter gikk det flere måneder uten noen avklaring. Den 3. mars 2023 sendte klagerens advokat en henvendelse til megleren og ba om å få utbetalt det tilbakeholdte beløpet. Noen dager senere ble det også sendt en anmodning til kjøperen om å fristille pengene. Kjøperen svarte med å kreve en bekreftelse fra styret på at det ikke ville bli rettet noen erstatningskrav mot henne for forholdet. Dette var også i tråd med meglerens råd. Alternativt ble det krevet at klageren bekreftet at kjøper skulle holdes skadesløs, dersom kravet fra styret ble opprettholdt. Dette aksepterte ikke klageren.
Den 28. april 2023 bekreftet styrets advokat at de ikke ville holde kjøperen ansvarlig for eventuelle erstatningskrav de måtte ha mot klageren. Det tilbakeholdte beløpet ble frigitt 2. mai 2023.
Etter eiendomsmeglingslovens § 7-7 kan oppdragsgiver kreve at vederlaget settes ned eller faller bort, dersom det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Det at meglerforetaket uten rettslig grunnlag påførte klageren en løpende økonomisk belastning og risiko, kan ikke sies å være en ubetydelig pliktforsømmelse.
Dersom megleren opplevde å ha dårlig tid til å avklare situasjonen, ettersom overtakelse var nært forestående, burde klageren kunne forvente at meglerforetaket medvirket til en rask avklaring i etterkant. I stedet rådet megleren kjøper til å opprettholde det ulovlige tilbakeholdet, selv etter å ha blitt gjort oppmerksom på at det ikke hadde noe rettslig grunnlag.
Forholdet innebar ingen saklig grunn til å nekte å godkjenne ny kjøper, jf. eierseksjonsloven § 24 tredje ledd. Etter forarbeidene må den saklige grunnen rette seg mot forhold ved den nye eieren. Videre fremgår det klart av eierseksjonsloven § 34 fjerde ledd at ny eier, ved eierskiftet, kun kan stilles erstatningsansvarlig for mangelfullt vedlikehold i sin eiertid. En eiendomsmegler bør være godt kjent med hvilke tilfeller som gir grunnlag for tilbakehold. Etter avhendingslovens § 4-15 fordrer tilbakehold at det foreligger en mangel. Det at styret hevder å ha et udokumentert krav mot selgeren er ikke en mangel, og det forelå således ikke grunnlag for tilbakehold.
Klageren har ikke holdt tilbake informasjon om erstatningskravet i forbindelse med salget. Han ble orientert om kravet samtidig som megleren.
Klageren krever at meglerforetakets vederlagskrav settes ned eller falle bort. Megleren har i tillegg opptrådt erstatningsbetingende ved å gi råd om tilbakehold uten å gjøre nærmere undersøkelser rundt hvorvidt det forelå rettslig grunnlag for dette.
Det har ugrunnet blitt holdt tilbake 60 000 kroner av kjøpesummen i seks måneder. Klageren har som følge av dette lidt et økonomisk tap på 3 066 kroner, inkludert forsinkelsesrenter.
Det er årsakssammenheng mellom meglers ansvarsbetingende handling og klagerens tap. Dersom megler hadde foretatt de undersøkelser klageren kunne forvente, hadde pengene blitt utbetalt umiddelbart etter overtakelsen.
På vegne av klageren er det fremsatt følgende påstand:
Prinsipalt:
- Sem & Johnsen/Sem & Johnsen nye boliger AS dømmes in solidum til å tilbakebetale eiendomsmeglers vederlag til [klager] i sin helhet.
- Sem & Johnsen/Sem & Johnsen nye boliger AS dømmes til å betale kroner 3066 i erstatning til [klager].
Subsidiært:
- Sem & Johnsen/Sem & Johnsen nye boliger AS dømmes in solidum til å tilbakebetale vederlag til [klager] etter nemndas skjønn.
- Sem & Johnsen/Sem & Johnsen nye boliger AS dømmes til å betale kroner 3066 i erstatning til [klager].
Innklagede har i korte trekk anført:
Tjuefem minutter før overtakelsen mottok megleren en e-post fra styreleder hvor det fremkom følgende opplysning:
«Styret i [eiendommens adresse] kan dessverre ikke godkjenne denne, da det fortsatt ligger en uavklart sak på seksjonen. Det dreier seg om en større skade på byggets yttervegg, som sannsynligvis skyldes mangel på vedlikehold hos selger. Ift. Spørsmål ifm. ny dør, er dette en prosess som har gått over lengre tid, og som er en del av brannvern-prosjektet.»
Da megleren kontaktet styreleder fikk hun vite at de hadde hatt en takstmann til å se på skaden og at utbedringskostnaden var estimert til ca. 60 000 kroner. Megleren ringte deretter til klageren, og de ble enige om at det var hensiktsmessig med tilbakehold slik at overtakelsen kunne gjennomføres som planlagt for så å få nærmere klarhet rundt de faktiske forhold.
Klagerne hadde dessuten tidspress, ettersom han skulle rekke et fly. Han skulle flytte til Sverige.
Dagen etter fikk megleren bekreftet at skaden var meldt til forsikringsselskapet som skulle vurdere saken og avgjøre skyldspørsmålet. Det ble samtidig bekreftet at kjøper var godkjent som ny eier, med de forbeholdene som forelå med hensyn til sikring av styrets krav mot klager.
I tiden som fulgte var det jevnlig kontakt mellom de involverte for å få på plass en avklaring. Den 22. november anbefalte meglerforetaket klageren å ta kontakt med advokat for å få hjelp til å løse tvistesaken mot sameiet. I slutten januar 2023 opplyste styreleder at styret fortsatt ventet på tilbakemelding fra entreprenør som befarte skaden i desember. I e-post fra styret til klageren i februar 2023 var styrets innstilling at klageren hadde misligholdt sitt vedlikeholdsansvar. Skaden skyldtes tilstoppede avløpsrør fra klagerens balkong og styrets vurdering var at klager var erstatningsansvarlig ifølge vedlikeholdsplikten.
Konflikten mellom styret og klageren var ukjent for megleren inntil like før overtakelsen. Det lå ingen insitament for megleren til å gjøre ytterligere undersøkelser i det materialet som var innhentet fra styret eller klageren i forbindelse med salgsprosessen. Megleren kan ikke klandres for styrets beslutninger. Hvorvidt styrets påstander var rettmessige eller ikke må være styrets ansvar alene, ikke meglerens. Megleren har plikt til å opptre i samsvar med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, herunder gi råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne.
Megleren hadde dermed ikke noe annet valg på tidspunktet for overtakelsen enn å sikre at kjøperen ble godkjent som ny eier gjennom å råde partene til å holde tilbake et beløp av kjøpesummen som sikkerhet for kravet. Et alternativt til tilbakehold var å utsette overtakelsen. Dette ble ansett som uaktuelt. Det ville også ha påført både kjøperen og klager en adskillig større økonomisk belastning. Videre kunne forholdet fort ha utløst et mangelskrav mot klageren. Hvorvidt konflikten mellom klageren og styret hadde pågått også forut for dette, er uklart for meglerforetaket.
Meglerforetaket er enige i at styret ikke hadde grunnlag for hverken å nekte godkjenning av ny eier eller gjøre krav gjeldende mot klageren. Hvorvidt styret faktisk hadde et rettmessig krav eller ikke, var på tidspunktet for overtakelsen uavklart.
Både kjøperen og klageren var innforstått med meglerens råd om tilbakehold. Kjøpers forsikring fra styret om at beløpet kunne frigis klageren uten at hun skulle bli skadelidende var åpenbart viktig for henne. Denne bekreftelsen ble først gitt 28. april 2023.
Meglerforetaket avviser at megler har påført klageren en løpende økonomisk belastning. Det er klagerens ansvar å innfri vedtektenes bestemmelser og det er styrets ansvar å gjøre krav gjeldende dersom dette ansvaret ikke er innfridd.
Megleren har ved å rådgi partene sikret at kjøper ikke ble skadelidende og at klageren, som følge av konflikten, ikke måtte utsette overtakelsen med de økonomiske utfordringene det ville gitt. Det er videre forståelig at kjøperen ikke ville frigi det tilbakeholdte beløpet før styret gav sin uforbeholdende godkjennelse.
Megler har ikke opptrådt erstatningsbetingende og i strid med sin omsorgsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det foreligger heller ikke en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra meglerens side som gir klageren krav på vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven §7-7.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning, samt vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Som det fremgår, fikk megleren rett før overtakelsen beskjed fra styreleder om at det var noen skader på seksjonen, hvor utbedringskostnadene var beregnet til 60 000 kroner. I en slik situasjon er det forsvarlig av megler å holde tilbake 60 000 kroner slik at overtakelsen kan gjennomføres som planlagt. Klageren var også enig i dette. Det at det tok lang tid før selger (klager) fikk overført beløpet, er ikke noe megler kan kritiseres for. Det følger av dette at det ikke er grunnlag for vederlagsnedsettelse, da megler ikke har utvist «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Erstatningskravet kan heller ikke føre frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.