RFE-2023-080

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 16. oktober 2023.

Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS Sandefjord

Saken gjelder:               Meglers uavhengighet – krav om erstatning

Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren var interessent og budgiver til eiendom formidlet gjennom innklagede foretak våren 2023. Klageren er misfornøyd med meglerens håndtering av budrunden og har pekt på flere forhold han mener er kritikkverdige og i strid med god meglerskikk. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med kravet til uavhengighet, herunder kravene til god meglerskikk, samt om klageren kan gis medhold i sitt erstatningskrav. Klageren har krevd 1 500 000 kroner i erstatning fra meglerforetaket.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Klageren var interessent og budgiver til eiendom formidlet gjennom innklagede foretak våren 2023. Underveis i budgivningen klaget megleren på at det var vanskelig å få tak i selger. Klageren ble derfor flere ganger oppfordret til å forlenge budfristene. Dette skjedde også i slutten av budrunden. Klageren hadde inne et bud på 3 675 000 kroner og ventet på tilbakemelding fra megleren da han plutselig mottok SMS om at eiendommen er solgt for 3 700 000 kroner, kun 25 000 kroner over hans bud.

Han ringte megleren da han syntes dette virket rart. Slik han hadde oppfattet det, var han den eneste budgiveren, og det sto på å bli enige om en pris, alternativt måtte selgeren gjennomføre en ny visningsrunde.

Megleren fortalte da at selgeren hadde kommet med et motbud til en annen interessent. Klageren reagerte på dette og mente det hadde vært normal forretningsskikk og i stedet gi motbudet til den som hadde høyeste bud. I hvert fall informere om at megler endelig hadde fått kontakt med selger, som hadde avslått klagerens bud.

Klageren ba om å få budloggen da han synes dette virker som et meget uryddig salg.

Av budloggen fremgikk det at han hadde gitt et bud på 3 625 000 kroner kl. 12.26 med frist kl. 12.35. Da fristen var kort og megleren ikke hadde fått tak i selger, valgte klageren å forlenge fristen. Budet blir sendt over og bekreftet med «ja» kl. 12.32. Videre fremgikk det at selgeren har gitt et motbud på 3 700 000 kroner til en tidligere budgiver. Dette budet var gitt kl. 12.29, altså før megler ringte klageren og sa at hun ikke fikk tak i selger.

Motbudet ble avslått, men selger/megler valgte å gi dette budet på nytt til denne budgiveren i slutten av budrunden, i stedet for å gi det til den som hadde det aktive budet. Hva som skjedde ellers i prosessen er det vanskelig for klageren å forstå. Klageren hadde tapt budrunder på lukkede bud før og fant det naturlig å bruke samme metode selv. Klageren er enig i at det ble gitt korte frister på de første budene, men dette skyldtes at han måtte gjennom en om stendig prosess for å få lagt inn budene. Motbudene hadde også akseptfrist på 15 minutter. Klageren økte fristen da han fikk beskjed om at megleren ikke hadde rukket å overbringe budet innen den opprinnelige fristen. Slik det fremgår av budloggen klarte megler/selger uansett å legge inn motbud tre minutter etter. Megleren spurte om klageren ikke ville by høyere da de hadde telefonisk kontakt før budene ble gitt. Klageren ble spurt om dette før hvert bud som ble lagt inn, og han kunne budt høyere og ville også budt høyere enn det budet han endte opp på.

Det er meglers jobb å håndtere budene på en faglig god måte. Det ble ikke gjort i denne saken. Da det gjelder bruk av lukkede bud, kan megler informere og styre både budgiver og oppdragsgiver. Megler kan blant annet oppfordre selger til å ikke godta lukkede bud etc. Megler kan likevel ikke gi feil informasjon eller komme med løgn. Megler kan jo også avvise bud dersom hun mener det er for kort frist til å varsle de involverte. Klageren forlenget fristen de gangene megler informerte om at hun ikke hadde få tak i selger. Noe som vel å merke viste seg å være løgn. Før klagerens siste bud fikk han beskjed om at han var den eneste budgiveren, men fikk spørsmål om han kunne øke budet noe for å forsøke å komme til enighet med selgeren, ellers vil selger vurdere ny visningsrunde. Klageren økte budet sitt, og megleren gav informasjon om av at de var i en sluttfase der det ble vurdert salg til klageren eller ingen på dette tidspunktet. Når det senere viste seg at meglerforetaket hadde en interessent/ budgiver til på dette stadiet, var det feilaktig informasjon fra megler. Eiendomsmegler har påvirket hele budrunden ved å gi feilinformasjon og komme med direkte løgn. Dette kommer klart frem av budjournalen der megler ga beskjed om at klageren måtte forlenge fristen på budet da hun ikke får tak i selger. I budjournalen fremkommer det at hun hadde snakket med selger og at selgeren da hadde gitt et motbud før megleren ringte til klageren. Dette med at det var vanskelig å få tak i selger var et tema gjennom hele budprosessen.

Klagernes vanlige rådgiver i banken hadde ferie den uken budrunden pågikk, og klageren måtte derfor brukte en annen ansatt i banken som kontaktperson vedrørende finansiering i anledning budprosessen. Megler kontaktet vedkommende og fikk bekreftet at finansieringen var i orden. Det er forståelig at megler underveis i en budrunde må kontakte budgivers bank for å få bekreftet finansiering. Det klageren reagerer på er meglerforetakets kontakt med klagerens bankrådgiver uken etter budrunden. Dersom det var vanlig praksis for meglerforetaket å gi tilbakemelding til alle interessenters bankforbindelser om at det ikke ble noe huskjøp, burde megleren i stedet kontaktet stedfortredende rådgiver, som var den som var opplyst å være ansvarlig for avklaring rundt finansieringen i forbindelse med inngivelse av bud. I stedet tok meglerne kontakt med klagerens vanlige rådgiver i banken påfølgende uke da han var tilbake fra ferie. Det var ingen grunn til å kontakte han for å forklare at det ikke ble noe av eiendomshandelen, da vedkommende ikke hadde vært involvert i saken.

Slik klageren oppfattet det skulle det være «tette skott» mellom banken og meglerforetaket. For å komme til klagers faste rådgiver har noen i meglerforetaket vært nødt til å gå inn på klagerens personopplysninger i banken for å finne frem til riktige rådgiver. Dette er grove overtramp i forhold til GDPR lovgivningen. Dette kom også frem i samtale mellom klageren og rådgiveren i banken etter at han hadde blitt bedt om å ringe klageren å be om «godt vær». Han ble samtidig bedt om å la denne saken ligge, da det ellers ville gå utover klageren i fremtiden. Klageren følte dette veldig ubehagelig da de to hadde hatt et nært samarbeid gjennom mange år. Det virket ikke som rådgiveren heller følte seg vel med å få denne oppgaven. Han ble sykemeldt etter dette, uten at klageren vet om denne saken hadde noe med det å gjøre.

Når det gjelder det økonomiske tapet klageren har hatt, er dette begrunnet i at han skulle få 1 500 000 kroner av sine foreldre som han kunne bruke som egenandel. Dette ble også kommunisert til rådgiveren i banken og var et engangstilfelle som gjaldt dette prosjektet ene og alene. Det var ikke noe de ville kunne tilby igjen, da de var i ferd med å kjøpe seg leilighet. Han hadde aldri før fått tilbud om noe tilsvarende til tross for tidligere eiendomskjøp. Dette ble også nevnt til megler underveis i prosessen da det var snakk om finansiering. Uten dette beløpet ville heller ikke kjøpet kunne gjøres eller lån utbetales.

Derfor la klageren inn lukkede bud og var svært innstilt på å kjøpe akkurat denne eiendommen. Dette beviser at alle kravene for å tilkjennes erstatning er oppfylt. Megler har med viten og vilje brutt alt som heter god meglerskikk og forretningsskikk. At det var en bevisst handling og ikke en glipp eller skrivefeil må være skjerpende. Måten meglerforetaket har behandlet saken på i etterkant gjennom å kontakte klagerens bankrådgiver er også skjerpende.

Innklagede har i korte trekk anført:
Klageren var budgiver på eiendom som innklagede formidlet salg av våren 2023. Budrunden fant sted 3. mai 2023.

Klageren la inn et lukket bud. På dette tidspunktet var det allerede en annen budgiver på eiendommen. Det oppstod dermed en vanskelig situasjon for oppdragsgiver. Dette grunnet korte akseptfrister og et bud som det ikke kunne informeres om til de øvrige interessentene.

Oppdragsgiver ønsket å gi et motbud til den andre budgiveren. Dette var noe oppdragsgiver var i sin fulle rett til, og motbudet ble senere akseptert. Når oppdragsgiver gir motbud er dette et forhold mellom oppdragsgiver og budgiver. Klageren kunne derfor ikke involveres i den prosessen.

Det var utfordrende for megleren, når de andre interessentene ikke satt med kunnskap om det lukkede budet. Megleren forsøkte å få den andre budgiveren (kjøperen) til å forhøye budet sitt, men budgiveren hadde ikke noe ønske om dette da han var av den oppfatning at han hadde det høyeste budet. Budgiveren oppfordret derfor megleren til å kontakte selger for et eventuelt motbud. Dette resulterte i et nytt motbud fra selgeren.

Selger står fritt til å gi motbud til hvem han vil, uavhengig av budgiverens tidligere bud. Det at en budgiver har avslått et motbud innebærer nødvendigvis ikke at vedkommende ikke ønsker eller har anledning til å fortsette å delta i den videre budprosessen.

Megleren har ikke gitt informasjon om situasjonen til klagerens kundebehandler. Det ble sjekket finansiering og orientert om at klageren ikke ble kjøper av eiendommen.

Megleren eller meglerforetaket kjenner seg ikke igjen i klagerens fremstilling. Megleren har hverken holdt tilbake informasjon, feilinformert eller løyet slik klageren anfører. Det er ikke riktig at klageren skal ha fått informasjon om eventuelle fortinn i sluttfasen av budrunden. Megleren har aldri kommet med en slik uttalelse.

Meglerens håndtering av budrunden har ikke vært uaktsom, klanderverdig eller i strid med god meglerskikk, jf eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Det er ikke grunnlag for erstatningskravet fra klageren. Vilkårene for erstatning er ikke oppfylt, da det hverken foreligger ansvarsgrunnlag, årsakssammenheng eller økonomisk tap.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers uavhengighet herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Når det gjelder motbud, står selgeren fritt til å gi motbud til hvem han vil, og det behøver slett ikke være til den som på det tidspunktet har det høyeste budet. For øvrig viser nemnda til sak RFE-2020-322, hvor nemnda uttalte om motbud:

«Spørsmålet er om megleren skulle opplyst til klageren (kjøperen) om selgers motbud til en annen interessent. Nemnda finner at megleren hverken hadde rett eller plikt til å gjøre dette. Det dreier seg da om en direkte forhandling mellom selgeren og en annen interessent, og megler skal ikke informere om slikt motbud til øvrige interessenter. Når selger gir et motbud, er man utenfor budrunden, og mottageren av motbudet kan avslå motbudet eller akseptere det.»

Megler har følgelig ikke forsømt seg i herværende sak. Det samme gjelder for de øvrige anførslene klager har fremsatt. Her står det også dels påstand mot påstand som nemnda ikke kan ta stilling til ved sin skriftlige saksbehandling uten partene til stede. Erstatningskravet kan klart ikke føre frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.