RFE-2023-082
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 16. oktober 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Vest AS avd. Nesttun
Saken gjelder: Meglerens krav på vederlag og dekning av utlegg ved utgått oppdrag
Sakens spørsmål og bakgrunn
I juni 2022 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens leilighet. Oppdraget løp ut på tid i desember 2021, uten at boligen ble solgt. Klageren er misfornøyd med meglerens håndtering av oppdraget, og trekker blant annet frem at megleren ikke oppdaget at klagerens terrasse ved en feil var seksjonert over på en annen leilighet. Klageren mottok heller aldri tilbud på styling som forespeilet til tross for purringer. Partene er uenige om hva megleren har krav på av dekning for vederlag og utlegg. Klageren mener at det var avtalt at hun kun skulle betale 13 000 kroner for foto og takst. Meglerforetaket er uenig i dette og fastholder sitt betalingskrav på 31 231, 13 kroner, hvorav 10 000 kroner er honorar og resterende er utlegg. Spørsmålet for nemnda er hva meglerforetaket har krav på av dekning for vederlag og utlegg ved utgått oppdrag.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Det var vanskelig å få satt i gang salgsprosessen. Klageren måtte selv ta initiativ for å få gjort alt i tide.
For det første tok aldri de som skulle style boligen kontakt med klageren. Klageren måtte derfor purre flere ganger for å få et tidspunkt der de kunne komme på befaring. Klageren mottok aldri et pristilbud på styling, til tross for flere purringer.
For det andre oppdaget ikke megleren at terrassen som tilhørte klagerens leilighet ved en feil var seksjonert over på en annen leilighet. Dette ble først oppdaget av et nytt meglerforetak som i etterkant satte i gang en prosess med å få dette ordnet. Dette er informasjon klageren forventet at megleren skulle oppdaget.
Boligen ble lagt ut for salg i begynnelsen av desember 2022 i et tøft boligmarked. Underveis i prosessen fikk klageren lite informasjon om interessen rundt leiligheten, hvilket arbeid som ble gjort for å skaffe interessenter, osv. Dersom klageren ønsket slik informasjon, måtte hun selv ringe og purre for å høre om hun skulle klargjøre leiligheten for visning den dagen eller ikke. Klageren foreslo videre å sette ned prisen eller style boligen. Dette ønsket ikke megleren å gjøre før klageren fortalte at hun ikke ville fornye oppdraget ved oppdragets utløp.
I oppdragsavtalen fremgår det at kontrakten ikke gjelder lenger enn seks måneder etter den ble underskrevet. Etter de seks månedene hadde gått, valgte megleren å ikke fornye oppdragsavtalen. Oppdragsavtalen var derfor ikke gjeldende, og megleren har ikke krav på 10 000 kroner i provisjon.
Til tross for at klageren hadde informert megleren om at hun var misfornøyd, så hun ingen bedring. Den 5. februar 2023 sendte klageren derfor en SMS til megleren der hun skrev at hun ikke ønsket å fornye kontrakten med megleren videre.
Både før og etter klageren signerte oppdragsavtalen, ble hun informert om at dersom salget ikke gikk i boks, skulle hun kun betale for takst og foto. I ettertid har imidlertid megleren ombestemt seg og krevd 18 000 kroner i tillegg til de 13 000 kronene som ble lagt ut for takst og foto. Av dette beløpet utgjør 10 000 kroner provisjon til megleren. Dette beløpet har imidlertid megleren sagt fra seg, med mindre klageren solgte til noen megleren hadde hatt kontakt med innen tre måneder. Dette har imidlertid ikke skjedd. Fagansvarlig hos meglerforetaket informerte klageren i telefonsamtale 10. februar 2023 om at megleren ikke har rett på dette beløpet ettersom hun ikke fornyet oppdragsavtalen da den løp ut på tid 21.desember 2022. Der ble det avtalt at det klageren skulle betale var foto og takst. Klagerne mottok ingen faktura etter denne samtalen.
Den 26. april 2023 mottok klageren en e-post med faktura på 31 231,13 kroner som inneholdt summer som ikke var avtalt. Megleren har etter oppdragsavtalen, samt muntlig og skriftlig avtale, kun krav på dekning av utlegg tilsvarende 13 000 kroner for foto og takst.
Innklagede har i korte trekk anført:
Oppdragsavtalen ble inngått 21. juni 2022, men løp ut på tid (etter seks måneder), uten at klageren fornyet oppdraget. Oppdragsavtalen pkt. 1C regulerer denne situasjonen og lyder:
«Provisjonsbasert avtale med salgsgaranti: Du betaler kun for avtalte utlegg samt kr 10 000,- i honorar for arbeidet vi har utført med oppdraget.»
Megleren har lagt ut for kopi av tinglyste dokumenter, opplysninger fra forretningsfører og kommunen, løfting av annonse på Finn.no, tilstandsrapport og fotograf. Dette utgjør totalt 21 231,13 kroner inkl. mva. Det er i tillegg krevd honorar i samsvar med oppdragsavtalen på 10 000 kroner inkl. mva.
Klageren har fremhevet at megleren ikke oppdaget en feil i seksjoneringen. Feilen i seksjoneringen har imidlertid ikke virket inn på salgsprosessen i den forstand at det har utelukket noen interessenter eller kjøpere. Dette er en feil som eventuelt ville fått følger for en kjøper.
Hvor mye informasjon som skal bli gitt i prosessen, og hvilken pris boligen skal markedsføres for, er det ingen fasit på. Megleren har i dette tilfellet vært tilgjengelig for klageren under hele prosessen og gitt tilbakemeldinger når det har vært nødvendig. Megleren har innhentet nødvendig informasjon.
Klageren har anført at det var vanskelig å få avtalt befaring med de som skulle komme med et pristilbud på styling, og at et slikt tilbud heller aldri kom. En stylist er en ekstern aktør, og ikke en del av de utlegg som kreves dekket. Ettersom stylingtjenesten ikke er en del av oppdraget, kan den heller ikke virke inn på vederlaget som kreves dekket.
Det foreligger ingen bekreftelse på at megleren kun har krav på utlegg til takst og foto ved oppsigelse eller utløp av oppdraget. Det avgjørende er det som fremkommer i oppdragsavtalen, dersom ikke annet er avtalt i etterkant. Meglerforetaket kan ikke se at det foreligger noen dokumentasjon som bekrefter at det er avtalt noe annet enn det som kommer frem av oppdragsavtalen.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder meglerens krav på vederlag og dekning av utlegg ved utgått oppdrag.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Endringsavtale om vederlag m.m.?
Spørsmålet er om det er inngått en avtale (muntlig?) som avviker fra det som fremgår av oppdragsavtalen når det gjelder at oppdragsavtalen har utgått på tid uten at salg har funnet sted. Det er klageren (selgeren) som her har bevisbyrden, det vil si må sannsynliggjøre (mer enn 50 prosent) at det ble inngått en slik avtale. Klageren har ikke oppfylt beviskravet her, og dette klagepunktet kan derfor ikke føre frem. Det er ikke fremlagt noen skriftlig dokumentasjon som underbygger dette. Meglerforetaket har derfor krav på betaling i henhold til oppdragsavtalen.
Seksjonering av terrasse
Det er på det rene at boligens terrasse er seksjonert over på en annen leilighet. Nemnda legger til grunn at megler i forbindelse med salget skulle oppdaget dette, og nemnda oppfatter også innklagedes tilsvar slik at dette er meglerforetaket i utgangspunktet enig i. Men det har ikke virket inn på salgsprosessen, og klageren har ikke lidt noe økonomisk tap som følge av dette. Likevel har megler her handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Om vederlagsnedsettelse se nedenfor.
Stylisten
Utgangspunktet er klart. En stylist er en ekstern aktør, og fakturerer selgeren særskilt. Selv om megleren formidler slike tjenester, har ikke megler noe ansvar for stylisten, og om det var vanskelig å få til avtale med stylisten. Dette klagepunktet kan derfor ikke føre frem.
Vederlagsnedsettelse (prisavslag)
Meglers vederlag kan settes ned eller bortfalle hvis megler har utvist «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse» i forbindelse med oppdraget. Dette gjelder kun vederlag og elementer som inneholder et vederlag og ikke utlegg. Utlegg vil alltid megler ha krav på å få dekket. Vederlagsnedsettelse (prisavslag) forutsetter ikke at klageren har lidt noe økonomisk tap, eller at det har fått noen følger.
Etter nemndas syn gir meglerfeilen knyttet til seksjoneringen av terrasse grunnlag for vederlagsnedsettelse. Vederlaget utgjør her 10 000 kroner, og beløpet nedsettes skjønnsmessig til 2 500 kroner. Nemnda nevner at det er helt unntaksvis at et beløp om vederlagsnedsettelse blir så lite, men dette henger sammen med at vederlaget i seg selv er meget lavt sammenholdt med hva situasjonen hadde vært hvis boligen hadde blitt solgt.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Eiendomsmegler Vest AS avd. Nesttun har opptrådt i strid med god meglerskikk når det gjelder seksjoneringen av terrassen. Meglerforetaket må kreditere [klageren] 2 500 – totusenfemhundre – kroner av vederlaget. For øvrig fører klagen ikke frem.