RFE-2023-083

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 16. oktober 2023.

Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Nybygg Stavanger

Saken gjelder:               Uriktige opplysninger om adgangen til leie av parkeringsplass ved kjøp av leiligheter under oppføring. Krav om erstatning

Sakens spørsmål og bakgrunn

I mai 2020 kjøpte klagerne hver sin eierseksjon under oppføring i et prosjekt meglerforetaket formidlet. Klagerne var gitt en mulighet til å kjøpe parkeringsplasser tilknyttet leilighetene, men valgte å frasi seg dette da de hadde fått opplyst fra megleren at det ville være mulig å leie parkeringsplasser i stedet. På denne måten betalte klagerne henholdsvis 450 000 kroner og 245 000 kroner mindre enn stipulert for leilighetene. Etter overtakelsen i 2023 oppdaget imidlertid klagerne at leie av parkeringsplass kun ville være mulig i maksimalt to år. Klagerne mener at megleren skulle informert om at leiemuligheten var begrenset, slik at de ikke hadde sagt fra seg muligheten til å kjøpe parkeringsplassene. Spørsmålet om er megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt i forbindelse med informasjonen rundt parkeringsplassene. I tillegg er det et spørsmål om klagerne kan gis medhold i sine erstatningskrav som tilsvarer mellomlegget mellom beløpene klagerne fikk redusert kjøpesummen med da de inngikk avtalene, og prisen på en parkeringsplass i dag.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Saken ble behandlet i samme møte som RFE-2023-086. Sakene omhandler to eierseksjoner i samme oppføringsprosjekt som meglerforetaket formidlet.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
I mai 2020 kjøpte klagerne hver sin leilighet under oppføring i prosjektets byggetrinn 2. Ved kontraktsinngåelsen ble klagerne skriftlig lovet av megleren at det ville være mulig å leie parkeringsplasser. Megleren nevnte imidlertid ingenting om begrensninger tilknyttet denne leiemuligheten. I sin kommunikasjon med klagerne skrev megleren:

«Ja, du kan trekke fra 450.000kr av prisen, hvis du ikke trenger parkering. Vi har leie av parkering hvis du vil det også. Ca 500kr i mnd for leie av parkering.»

Muligheten for leie av parkeringsplass var interessant for klagerne, og begge bekreftet denne muligheten muntlig med megleren. Informasjonen fra megleren gjorde at klagerne valgte å si ifra seg kjøp av egen parkeringsplass til fordel for å benytte seg leiemuligheten.

Like før leilighetene var klare til overtakelse i 2023, kom det ny informasjon rundt parkering som stred med informasjonen klagerne fikk ved kjøpet. Det kom frem at leie av parkeringsplass ikke vil være mulig i mer enn maksimalt to år. Dette ble det aldri opplyst om i kjøpsprosessen, og innebærer at opplysningene klagerne mottok i 2020 har ført til at de nå står uten langsiktige parkeringsmuligheter. Dette var ikke en del av klagernes plan side, og har fått og vil fortsette å ha, betydelige konsekvenser for klagernes daglige bruk av leilighetene.

Megleren nevnte aldri, hverken muntlig eller skriftlig, at leie av parkering var ment som et midlertidig tilbud. Megleren har gitt ufullstendige opplysninger og skapt et uriktig bilde av hvilke muligheter klagerne hadde med tanke på parkeringsmuligheter. Klagerne ville aldri sagt fra seg muligheten til kjøp av egne parkeringsplasser, dersom de hadde fått korrekte opplysninger på kjøpstidspunktet.

I dialog med meglerforetaket har klagerne ytret et ønske om å kjøpe tilbake parkeringsplassene de frasa seg ved kontraktsignering til samme beløp som de fikk redusere kjøpesummen med ved avtaleinngåelse. Klagerne har også åpnet for at meglerforetaket kommer med et tilbud eller jobber med utbygger for å finne andre akseptable løsninger.

Meglerforetaket har ikke innrømmet å ha gitt ufullstendige opplysninger, men har sammen med utbygger kommet med et tilbud om at klagerne kan kjøpe parkeringsplasser for 500 000 kroner pluss omkostninger i byggetrinn 3. Problemet med dette tilbudet er todelt. For det første kostet parkeringsplassene som klagerne sa fra seg i 2020 henholdsvis 450 000 kroner og 245 000 kroner. Dagens tilbud vil derfor medføre at klagerne må betale svært mye mer for å kjøpe tilbake parkeringsplassene, noe som er uakseptabelt all den tid skylden ligger hos megleren. For det andre har prosjektets byggetrinn 3 ingen tidsrammer. Byggetrinnet kan ta flere år, noe som sannsynligvis ikke dekker klagernes behov ettersom de kun har tilbud om å leie parkeringsplasser i to år.

Klagerne krever erstatning tilsvarende mellomleggene, slik at prisene tilsvarer de originale beløpene som klagerne fikk redusere kjøpesummen med ved avtaleinngåelsen.

Innklagede har i korte trekk anført:
I forbindelse med klagernes kjøp ble spørsmålet om parkering diskutert dels skriftlig og dels muntlig med megleren. Klagerne forhandlet seg frem til å redusere kjøpesummene ettersom de ikke ønsket parkering. Klagernes ønske ble fremsatt i e-post av 27. mai 2020 og handlet fra første stund om å redusere prisen for leilighetene. I møte med klagerne var det tydelig for megleren at standard på leilighetene og prisfratrekk var det viktigste for dem. Megleren forklarte at det ville være mulig å leie parkeringsplass i en periode før de neste salgstrinnene ble bygget. Det ble imidlertid ikke lovet en livsvarig leie av p-plass. På alle 3D-bilder og alt reklamemateriell vises prosjektet frem med store grønne fellesarealer og et bilfritt miljø.

I budjournalene til begge enhetene fremgår det at leilighetene er solgt uten parkeringsplass. Dersom livsvarig leie av parkeringsplass var avtalt, har det formodningen for seg at dette ville kommet frem som et forbehold, eller i en e-postkorrespondanse før budaksept. Tvert imot oppsummerer en av klagerne et hyggelig møte med megler i e-post av 29. mai 2020. Oppsummeringen omhandler ting rundt standard, stikkontakt, oppvarming, type parkett, farge på vegger, etc. Klageren oppsummerte også at det ble gjort 450 000 kroner i fratrekk på p-plass, men ingenting ble nevnt om leie av plass. Megleren responderte med at praktiske elementer om standard ville bli ivaretatt i e-post av samme dag og at struktur rundt leie ikke var avklart. Dette ble formidlet til klagerne før budaksept 31. mai 2020.

Megleren har ivaretatt sin rolle som mellommann. Som mellommann har megleren videreformidlet klagernes ønske om å få en prisreduksjon ved kjøp av leilighetene, noe som ble akseptert av utbygger. Tilsvarende formidlet megleren til utbyggeren at klagerne ønsket å leie parkering. Det at klagerne likevel ønsker å kjøpe parkeringsplass tre år etter boligkjøpet, er også videreformidlet til utbyggeren hvorpå utbyggeren ga et tilbud som ble avslått. Det er naturlig at det har vært en viss prisøkning disse tre årene, og at prisen på parkeringsplasser har steget. Fristen på tilbudet som ble fremsatt er uansett utløpt.

Partene har ulik oppfatning av hva som ble avtalt. Det foreligger ingen skriftlig dokumentasjon på at klagerne har blitt lovet en evigvarende parkeringsrett. Prosjektet sett under ett, med flere byggetrinn og en gradvis utvikling, tilsier videre at det ikke kunne være mulig.

Det bestrides at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og utvist erstatningsbetingende uaktsomhet. Meglerforetaket kan heller ikke se at det foreligger et økonomisk tap, all den tid det må påregnes prisøkning på parkeringsplassene i løpet av tre år. Klagernes krav avvises.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til klagen fører delvis frem.

Meglers opplysningsplikt
Spørsmålet er om klagerne før avtale var inngått hadde fått beskjed om at leie av p-plass bare kunne påregnes i en periode på 24 måneder. Klagerne har bestridt at de fikk slik informasjon før kjøpet. Ut fra den fremlagte dokumentasjon for nemnda kan ikke nemnda se at meglerforetaket har sannsynliggjort at de ga slik informasjon i tide. Det er megler som den profesjonelle part som her må sørge for bevis (notoritet) om at slik informasjon er gitt. Da megler ikke har kunnet fremvise det, finner nemnda at megler ikke har overholdt opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Nemnda bemerker i den forbindelse at megler må ha vært klar over at leie av p-plass eventuelt var tidsbegrenset.

Erstatningskravet
For at meglerforetaket skal bli erstatningsansvarlig etter arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1, må flere vilkår være oppfylt. Ett av vilkårene er at det må være årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og klagernes økonomiske tap. Det må i denne sammenheng tas i betraktning at leie av en p-plass innebærer at man leier av noen som eier p-plassen, og man vil normalt ikke kunne påregne en evigvarende (stedsevarig) leie av p-plass. Sagt på en annen måte: Eieren av p-plassen kan si opp leieavtalen. Nemnda finner derfor at klagerne ikke har lidt et økonomisk tap som kan pålegges meglerforetaket nå å erstatte.

Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megleren til DNB Eiendom AS avd. Nybygg Stavanger har ikke overholdt opplysningsplikten. Erstatningskravet fører ikke frem.