RFE-2023-084
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 16. oktober 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS avd. Lerkendal
Saken gjelder: Misnøye med meglers håndtering av oppdraget. Krav om at meglerforetaket frafaller sitt betalingskrav.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klagerens representant er ett av klagerens tre barn og er oppnevnt som klagerens verge med fremtidsfullmakt. Den 12. juli 2022 inngikk vergen oppdragsavtale med meglerforetaket om salg av klagerens fritidseiendom. Eiendommen ble ikke solgt, og vergen sa opp oppdraget 11. januar 2023. Etter oppdraget ble avsluttet har vergen fremholdt en rekke forhold ved meglerens håndtering av oppdraget han er misfornøyd med. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for frafall av meglerforetakets betalingskrav. Klageren krever at meglerforetaket frafaller sitt resterende betalingskrav på 21 781 kroner.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Vergen engasjerte innklagede meglerforetak i forbindelse med salg av klagerens fritidseiendom. Fritidseiendommen var tidligere formidlet gjennom et annet meglerforetak. Siden eiendommen ikke ble solgt under det forrige oppdraget, ga vergen uttrykk for at megleren som fagperson måtte revurdere markedsføringen og prisantydningen. Vergen spurte også megleren om salgsgaranti, men ble informert om at meglerforetaket ikke benyttet seg av dette. I tillegg uttrykte megleren at salgsgaranti uansett ikke var nødvendig fordi eiendommen lå i et populært hytteområde. Megleren påtok seg oppdraget og garanterte at eiendommen ville bli solgt.
Vergen opplever samarbeidet med meglerforetaket som kritikkverdig og mener megleren har misligholdt sine plikter gjennom manglende oppfølging i oppdragsperioden. Vergen har uttrykt sin misnøye overfor meglerforetaket både i form av muntlig og skriftlig klage. I den forbindelse har meglerforetaket erkjent å ha utført dårlig salgsarbeid samt gitt vergen en muntlig beklagelse for dette. I tillegg har meglerforetaket tilbudt seg å frafalle vederlaget i sin helhet, herunder vederlagspostene «utført salgsarbeid» og «markedspakke». Vergen har imidlertid bestridt meglerforetakets reviderte faktura og bedt dem om en vurdering av saken.
Salgsgaranti
Etter vergen sa opp oppdragsavtalen 11. januar 2023, har han gjort seg kjent med meglerforetakets nettsider hvor de tilbyr salgsgaranti for LO-medlemmer. Til tross for at vergen spurte om salgsgaranti før inngåelse av oppdragsavtalen, unnlot megleren å nevne dette tilbudet. Siden klageren er medlem i LO, utløser medlemskapet uansett en salgsgaranti som medfører frafall av de salgsomkostningene som meglerforetaket tilba seg å frafalle.
Oversendelse av bilder
Omkring én måned etter oppsigelsen av oppdraget, ble vergen enig med meglerforetaket om at bildene av eiendommen skulle oversendes til vergen slik at han kunne annonsere eiendommen selv. På dette tidspunktet var det fem uker igjen til påske, og siden dette var en viktig periode for salg av fjellhytte, ble partene enige om at oversendelsen skulle skje umiddelbart. I tillegg skulle meglerforetaket trekke sin annonse. Vergen ville på den måten få en sømløs overgang til sin egen annonse ved å bruke de samme bildene og beskrivelsene som meglerforetaket hadde benyttet.
Bildene ble imidlertid ikke oversendt som avtalt, og vergen mottok ikke bildene før to uker etter avtalen om oversendelse ble inngått. Meglerforetaket beklaget forsinkelsen og begrunnet den med blant annet tekniske problemer samt at fotografen hadde originalfilene. I tilsvaret har imidlertid meglerforetaket endret sin forklaring i det de uttrykker at de i henhold til sine rutiner oversender bilder etter at oppdragsgiver har betalt utleggene. Årsaken til at vergen inngikk avtalen om oversendelse av bilder, var nettopp at han skulle motta bildene umiddelbart. Det virker derfor ulogisk at meglerforetaket skulle holde tilbake bildene i 14 dager i henhold til sine rutiner. Uansett hadde vergen betalt fakturaen for bildene direkte til fotografen 26. august 2022, og han var dermed rettmessig eier av bildene allerede da avtalen om oversendelse ble inngått. Tilstandsrapporten ble også betalt direkte til foretaket som utarbeidet den. Meglerforetakets internrutine må derfor anses å være lovstridig. I løpet av de 14 dagene som vergen ventet på bildende, purret han på oversendelsen to ganger.
Da vergen mottok bildene, var det tre uker igjen til påske. Vergen tok derfor kontakt med en fagperson for å rådføre seg. Fagpersonen uttrykte både at vergen var for sent ute dersom han skulle oppnå salg i påsken og at muligheten for sømløs overgang i markedsføringen var borte. I tillegg ble vergen rådet til å ikke annonsere eiendommen, men heller la den hvile fra markedet slik at den ikke ble brent ut som salgsobjekt.
Aktivitetslogg
Meglerforetaket har ikke etterkommet vergens forespørsel om innsyn i oppdragets aktivitetslogg, men har heller valgt å gjøre påtegninger i vergens egne aktivitetslogg. Påtegningene synes å være gjort i samarbeid med megleren, men samsvarer ikke med vergens egne notater. Det kan ikke anses som god meglerskikk å støtte seg på oppdragsgivers private aktivitetslogg.
Bud etter oppsigelse av oppdragsavtalen
I tilsvaret gir meglerforetaket uttrykk for at vergen ikke ønsket å motta et bud som megleren formidlet 20. februar 2023 etter at oppdraget var oppsagt. Dette stemmer imidlertid ikke. Megleren informerte vergen om en interessent som ønsket å inngi bud på omkring 400 000 til 450 000 kroner. Dersom vergen ønsket ytterligere opplysninger om interessenten og budet, måtte han fornye oppdragsavtalen med meglerforetaket. Siden opplysningene fra meglerforetaket var tilsvarende opplysninger han hadde fått fra en interessent som henvendte seg direkte, ønsket ikke vergen å fornye oppdragsavtalen. Vergen fant det uansett påfallende at megleren for første gang viste tegn til engasjement fem uker etter at oppdraget var oppsagt.
Visning
Meglerforetaket har også gitt uttrykk for at det ble avholdt fellesvisning 27. august 2022 uten noe oppmøte, samt at det ble avholdt visning for kun en interessent 9. oktober 2022. Vergen er imidlertid ikke kjent med at disse visningene har funnet sted, og det fremstår som disse er konstruert i ettertid basert på opplysningene gitt i vergens egne aktivitetslogg. Det fremgår av vergens aktivitetslogg at han henvendte seg til meglerforetaket 15. august 2022 for å foreslå visningstidspunkt i forbindelse med en konsert som skulle være i området 27. august. Siden megleren skulle avholde visning for en annen oppdragsgiver samme dag som konserten, kunne han ikke love noe overfor vergen. Til tross for at megleren skulle gi nærmere tilbakemelding, tok han ikke kontakt med vergen før oppdraget ble avsluttet 11. januar 2023. Det vises i den forbindelse til vergens aktivitetslogg.
Den 26. september 2022 henvendte vergen seg på nytt til meglerforetaket for å spørre om når visning skulle gjennomføres. Siden megleren ikke var tilgjengelig, fikk vergen beskjed fra en annen i meglerforetaket om det skulle avholdes visning 9. oktober 2022. Vergen tok derfor kontakt med meglerforetaket 9. oktober 2022 klokken 10:18 for å spørre om det faktisk skulle gjennomføres visning. Klokken 17:28 svarte meglerforetaket at megleren ville kontakte vergen. Vergen hørte imidlertid ikke noe fra megleren, og fikk aldri tilbakemelding på kommende eller avholdte visninger. Dersom megleren faktisk har avholdt to visninger, skulle disse vært oppført på meglerforetakets første faktura. I henhold til oppdragsavtalen er vederlaget for visninger oppgitt å være 2 5000 kroner pr. visning. Det er imidlertid ikke oppført noe vederlag på 5 000 kroner for visninger i fakturaen som vergen har mottatt.
God meglerskikk. Krav om at meglerforetaket frafaller sitt betalingskrav
Oppdraget må sees under ett, og meglerforetakets utlegg må anses som delleveringer av et sluttprodukt som oppdragsgiver har bestilt av en profesjonell part, og som han gjerne betaler for dersom oppdraget utføres i samsvar med god meglerskikk. Bildematerialet, lovpålagt informasjon og registersøk har imidlertid ingen verdi for vergen og klageren så lenge meglerforetakets oppfølging er fraværende.
Meglerforetaket støtter seg til eiendomsmeglingsloven § 7-7. Bestemmelsen tar imidlertid ikke høyde for mulig verditap og dekning av utlegg som er påført oppdragsgiver. Vergen viser i den forbindelse til eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.
I dette tilfellet har meglerforetaket som profesjonell part opptrådt useriøst og uprofesjonelt. Dette gjelder både megleren og ledelsen i foretaket som virker å ha lite oversikt over betingelsene som har gjort seg gjeldene, hva som er blitt kommunisert eller hva som er utført i oppdraget. Til tross for flere forespørsler fra vergen, har meglerforetaket ikke fremlagt aktivitetslogg og foretakets argumentasjon fremstår dermed som en idemyldring i etterkant av oppdraget.
Meglerforetaket har opptrådt kritikkverdig ved inngåelsen av oppdragsavtalen, under gjennomføringen av oppdraget samt i ettertid. De har dermed misligholdt oppdragsavtalen og det foreligger et kvalifisert kvalitativt avvik mellom avtalt og faktisk ytelse fra oppdragstaker. Meglerforetaket ga lovnader og store forventinger gjennom informasjonen de ga i forbindelse med avtaleinngåelsen, men klarte ikke å overholde dette under gjennomføringen av oppdraget. Meglerforetakets kritikkverdige opptreden i forbindelse med oppdraget styrkes ved at partsforholdet står mellom en profesjonell part og en forbruker.
På vegne av klageren krever vergen at meglerforetaket frafaller hele kravet på 21 781 kroner inkludert mva.
Innklagede har i korte trekk anført:
Eiendommen ble markedsført i henhold til oppdragsavtalen. På fellesvisningen som ble avholdt 27. august 2022 var det ingen interesse for eiendommen. Den 9. oktober 2022 avholdt megleren en ny visning for en deltaker som viste seg å ikke være interessert likevel. Megleren orienterte vergen om interessen etter begge visningene. I ettertid var det ingen som viste interesse for eiendommen ved å laste ned salgsoppgaven eller ved å kontakte megler på telefon.
Vergen ønsket å avslutte salgsoppdraget 11. januar 2023, og megleren terminerte dermed all digital markedsføring. Den 22. februar 2022 mottok imidlertid megleren en telefon fra en interessent som tidligere hadde sett annonsen og ønsket å kjøpe eiendommen. Siden oppdraget var avsluttet, tok megleren kontakt med vergen for å formidle dette. Vergen ønsket imidlertid ikke å motta bud på eiendommen.
Meglerforetaket sendte deretter faktura i henhold til oppdragsavtalen. Det fremgår av denne at dersom handelen ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, skal alle dokumenterte utlegg betales i tillegg til tilretteleggingshonorar, gebyr diverse registersøk, utleggsgebyr, tillegg for avholdte visninger, samt vederlag knyttet til eventuelt merarbeid. Det samme gjelder honorar for hele markedsføringspakken såfremt markedsføring er igangsatt. Dersom oppdraget utløper eller sies opp av oppdragsgiver eller oppdragstaker etter at boligen er markedsført, skal det i tillegg betales 10 000 kroner i vederlag for utført salgsarbeid.
Vergen bestred fakturaen. Til tross for ganske omfattende markedsføring av eiendommen, engasjerte den ikke noen interessenter som megleren kunne arbeidet videre med. Siden vergen opplevde at megleren kunne vært mer aktiv i oppdragsperioden, fikk vergen tilbud om å bare betale utlegg i saken. Vergen aksepterte dette som en løsning i saken mot at han fikk tilsendt bildene fra fotografen.
Den 21. februar 2023 ba vergen om å få oversendt bildene. I henhold til meglerforetakets rutiner oversendes bildematerialet når oppdragsgiver har betalt for utleggene. Meglerforetaket valgte likevel å sende bildene til vergen etter 14 dager. Deretter valgte vergen å misligholde avtalen om minnelig løsning ved å bestride meglerforetakets reviderte faktura. Bakgrunnen for dette var at vergen mente at klageren var påført et tap tilsvarende verdien på utleggene fordi eiendommen ikke ble solgt. Meglerforetaket bestrider dette. Megleren har hverken opptrådt ansvarsbetingende eller utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Siden det ikke var noe interesse for eiendommen, anså megleren det som lite formålstjenlig å avholde flere visninger. Kostnaden med manglende salg var kjent for vergen da han inngikk oppdragsavtalen med meglerforetaket.
Dersom megler har utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse i henhold til eiendomsmeglingslovens § 7-7, kan oppdragsgiver kreve at vederlaget settes ned eller faller helt bort. I dette tilfellet har meglerforetaket tilbudt vergen å frafalle vederlaget, men fastholder sitt krav om å få dekket utlegg etter eiendomsmeglingsloven § 7-5.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om at meglerforetaket frafaller sitt betalingskrav.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Klageren har i klagen fremsatt en rekke punkter ved meglers håndtering av oppdraget som han mener er kritikkverdig. Det gjelder både ved inngåelsen av oppdragsavtalen, under gjennomføringen av oppdraget, samt i ettertid.
Salgsgaranti
Det er på rene at selgerens representant (vergen) ved oppdragsinngåelsen spurte om meglerforetaket hadde noen salgsgaranti, noe som ble besvart benektende. Etter utløpet av oppdragstiden oppdaget vergen at meglerforetaket hadde salgsgaranti for LO-medlemmer (LO-favør). Det er en feil at megler ikke informerte om dette ved oppdragsinngåelsen, og oppdragsgiver må ikke stilles dårligere på grunn av denne feilen.
Oversendelse av bilder
Det tok uforholdsmessig langt tid før bildene ble oversendt. Meglerforetaket har i tilsvaret vist til de etter sine rutiner oversender bildene når oppdragsgiver har betalt for utleggene. Dette er for øvrig en annen forklaring enn den meglerforetaket tidligere har kommet med. Det er også dels påstand mot påstand når det gjelder hva som ble avtalt om oversendelsen. Uansett fremstår dette som uryddig, og meglerforetaket synes også å ha erkjent at bildene ble sendt over for sent.
Aktivitetslogg og interessent etter oppdragsperiodens utløp
Slik saken er opplyst, finner ikke nemnda at megler her har handlet i strid med god meglerskikk.
Visning
Det står påstand mot påstand når det gjelder avholdte visninger, som nemnda ikke kan ta stilling til.
Vederlagskravet og utlegg
Nemnda finner at megler her har utvist «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse», og det er grunnlag for vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Nemnda behøver ikke å ta standpunkt hvor mye vederlaget skal settes ned med, eventuelt om vederlaget skal falle bort i sin helhet, da meglerforetaket har frafalt hele vederlaget. Nemnda understreker at vederlagsnedsettelse ikke bare omfatter det som uttrykkelig er betegnet som vederlag, men også poster som inneholder vederlagselementer, for eksempel markedspakke.
Vederlagsnedsettelse omfatter ikke meglerforetakets utlegg, som oppdragsgiver må betale. Slik saken er opplyst, er det ikke forhold som tilsier at det er grunnlag for å gjøre unntak her.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS avd. Lerkendal har opptrådt i strid med god meglerskikk, og det er grunnlag for vederlagsnedsettelse. Da meglerforetaket har frafalt vederlaget i sin helhet, behøver nemnda ikke å ta stilling til hvor mye vederlaget skal nedsettes med. For øvrig fører klagen ikke frem.