Klage nr:
62/08

Avgjort:
09.10.2008

Saken gjelder:
Feil/ manglende opplysninger

Foretakets navn:
iHUS Eiendomsmegling AS, Grünerløkka Eiendomsmegling AS
Saksfremstilling:

Klageren kjøpte andelsleilighet gjennom innklagede. Kjøpekontrakten ble inngått 18. juli 2006.

Fagansvarlig er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Ved kontraktsinngåelsen fikk klageren informasjon om at han ikke har kjøpt andelsnummer 401, men andelsnummer 402. Både salgsannonsen og budskjemaet gjaldt leilighet 401. Klageren ba om å få ny kjøpekontrakt flere ganger, men innklagede mente endringene kunne påføres for hånd.

Ifølge klageren er andel fellesgjeld oppgitt i annonsen og kjøpekontrakten likt, satt til 1 267 500 kroner. Klageren har tatt kontakt med forretningsfører som opplyser at fellesgjelden for leiligheten som var kjøpt, er 1 157 000. Forskjellen utgjør 110 000 kroner.

Klageren stiller spørsmålstegn ved angivelsen av leilighetens størrelse i kvadratmeter på bakgrunn av følgende regnestykker:

– basert på opplysningen om kvadratmeter i annonsen og kontrakten (46 kvm) får klageren en kvadratmeterpris på
27 554 (1 267 500/ 46)

– basert på forretningsførers opplysning om fellesgjeld og kvadratmeterprisen blir leiligheten 42 kvm
(1 157 000/ 27 554)

– basert på forretningsførers opplysning om at klageren betaler 2 733 kroner per måned i fellesutgifter og på opplysninger klageren har fått per telefon, om at dette beregnes ut fra 68 kroner per kvm, blir leiligheten 40 kvm (2 733/ 68)

Klageren presiserer for Reklamasjonsnemnda at han ønsket korrekt kontrakt på korrekt leilighet med korrekt opplysning om fellesgjeld, fellesutgifter og antall kvadratmeter.

Når det gjelder byggelån og felleskostnader:

Klageren anfører videre at innklagede burde ha opplyst om at fellesgjelden var et byggelån som ville bli konvertert. Klageren mener det ikke er tilstrekkelig å ta forbehold om rentevilkårene.

Felleskostnadene var også feilvurdert, det var ikke tatt høyde for vaktmestertjenester og trappevask selv om det sto i annonsen at dette var inkludert.

Klageren stiller spørsmålstegn ved om dokumentavgiften er utmålt korrekt, basert på andel av fellesgjeld og innskudd. Det ble betalt 48 750 kroner og 12 000 kroner til etablering av borettslaget. Borettslaget mener at også dette er feil, men klageren har ikke fått svar på sin henvendelse til innklagede om hvorfor denne er innkrevd.

Videre står det i prospektet at det er inngått IN avtale. Dette ble bekreftet muntlig og skriftlig. Dette var viktig for klageren, da dette er et vilkår for å bli medlem av sikringsfondet. Ifølge forretningsfører er det ikke inngått slik avtale og heller ikke sikringsavtale. Det er mulig å inngå IN avtale, men det vil koste 15 000 kroner. Dette ble ikke oppgitt i annonsen eller kontrakten.

I kontrakten står klageren oppført som eier, men på selvangivelsen sto det at klageren kun eide halvparten av leiligheten, mens resterende sto oppført på klagerens mor. Først etter at klageren så seg nødt til å ta kontakt med daglig leder, tok innklagede fatt i saken og fikk det rettet.

Klageren krever at innklagede

– dekker differansen på byggelånets rentesats og rentesatsen som ble satt etter konverteringen

– dekker differansen på felleskostnadene

– tilbakebetaler dokumentavgiften som ble feilaktig innkrevd

– betaler for å opprette IN avtale

– utsteder ny og korrekt kontrakt

Klagerens ytterligere anførsler:

Selgerholdt en kontrollmåling mai 2007 og leiligheten ble målt til 47,3 BRA.

Innklagede hadde kjennskap til at forretningsførselen skulle overtas av en annen forretningsfører. Dette unnlot innklagede å informere kjøper om.

Innklagedes anførsler:

Klageren kommer med innsigelser på at fellesgjelden er lavere enn opplyst og at dette må bety at leiligheten er mindre enn opplyst. Innklagede kan ikke forklare hvordan forretningsfører har beregnet fellesgjelden. Når det gjelder arealet, viser innklagede til kontrollmålingen som er foretatt av selger, som viste at boligen var 47,3 BRA. Skulle det vært arealavvik, måtte kravet rettes mot selger.

Innklagede viser til salgsoppgavens punkt om felleskostnader og opplyser at renten på lånet var 3,4 % da det ble konvertert. Norges bank har økt renten de senere år, noe innklagede ikke kan være ansvarlig for.

Innklagede bestrider at de har skrevet at trappevask var medregnet i felleskostnadene.

Når det gjelder dokumentavgiften, påløp det full dokumentavgift da bygården ble kjøpt av utbygger, som ville selge gården til borettslaget når andelene ble solgt og borettslaget stiftet. Dette gjelder uavhengig av fordelingen mellom fellesgjeld og innskudd. Andelen av dokumentavgiften ble fordelt rettmessige på kjøperne av de ulike andelene i borettslaget.

Når det gjelder IN-ordningen, hevder innklagede at følgende er skrevet i prospektet: «I forbindelse med kjøp av andelene gis den enkelte leilighetskjøper anledning til å innfri sin leilighets andel av fellesgjelden». Ifølge innklagede kommer det klart fram at dette gjelder ved kjøpet av leiligheten, og ikke flere år etter.

Når det gjelder feil i kontrakten, fikk innklagede beskjed om at både klageren og hans mor skulle stå som eiere. Dette viste seg å være «ulønnsomt» i forhold til lånekassen og innklagede satte i gang arbeidet med eierskiftemelding etter at han ble orientert om at begge likevel ikke skulle stå som eiere, den 9. mai 2007.

Innklagede kan ikke se at de har brutt god meglerskikk eller er erstatningsansvarlige overfor klageren.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren informerer at han fra i september begynte å henvende seg til innklagede om at kontrakten var feil. Mailer datert 20. september 2006, 28. mai 2007, 5. juni 2007, 26. juli 2007 og 4. februar 2008 er vedlagt som bevis. I tillegg har klageren ringt innklagede flere ganger. Innklagede har enten vært opptatt eller sykemeldt, så han var vanskelig tilgjengelig på telefonen.

Klageren presiserer at forholdet rundt boligarealet er tatt opp med selger og at Reklamasjonsnemnda ikke trenger å ta stilling til dette forholdet. For øvrig ønsker klageren behandling av forholdene rundt fellesgjelden.

Klageren presiserer at byggelånet ble konvertert til en rente på 3,4 % i mai 2006. Leiligheten ble kjøpt i juli 2006 og på første side i kontrakten står det «Fellesgjelden betjenes gjennom betaling av husleien som pr.d.d. for denne andel er kr.3.908 pr.mnd.» Klageren mener innklagede hadde tilgang på oppdatert informasjon men unnlot å opplyse om det. Etter klagerens oppfatning er det ikke tilstrekkelig å ta følgende forbehold: «Det tas videre forbehold med hensyn til rentevilkår og nedbetalingsplan for fellesgjelden». Det står også at «Rentenivået er for tiden 3,15%». Klageren mener innklagede skulle spesifisert rentekostnaden ved kontraktsinngåelsen, noe som ikke ble gjort.

Klageren mener også det foreligger feilopplysning når det gjelder lånets løpetid og avdragsfrihet. I prospektet står det at løpetiden er 40 år og avdragsfritt i 10 år. I årsberetningen står det at lånet har en løpetid på 35 år og er avdragsfritt i 5 år. Dette fremgår av årsberetningen fra 2007. I følge klageren har det ikke vært endringeri lånevilkårene etter at lånet ble konvertert og at regnskapet derfor er det samme som for 2006.

Når det gjelder felleskostnadene, påpeker klageren at da borettslaget sammen med X fikk kontroll over regnskapet, økte felleskostnadene fra 24 kroner per kvm til 59,40 kroner per kvm. Klageren mener dette er på grunn av innklagedes totale feilvurdering av felleskostnadene.

Når det gjelder IN-avtalen, har det ifølge forretningsfører aldri vært IN-avtale på lånet som ble konvertert. Klageren viser til vedlegg fra generalforsamlingen og mail fra X. I generalforsamling 7. mai 2008 ble det vedtatt å opprette en IN-avtale og at dette ville koste 25 000 kroner. Klageren sier det er mulig at denne type avtale eksisterte under byggelånet, men ikke etter at lånet ble konvertert. Klageren hadde derfor ikke anledning til å benytte seg av avtalen.

Når det gjelder dokumentavgiften, er det betalt av en totalsum på 1 950 000 kroner. Klageren mener beregningsgrunnlaget er feil da klagerens fellesgjeld utgjør 1 157 000 kroner som utgjør en totalsum på
1 839 500 kroner. For øvrig stiller klageren spørsmål til om andelseiere i borettslag i det hele tatt skal betale dokumentavgift og ber om det rettslige grunnlaget for dette. Innklagede viser til at borettslaget er nytt. I Brønnøysundregisteret står det at borettslaget er etablert i desember 2005.

Etter klagerens oppfatning må innklagede også stå ansvarlig for feilberegningen fra borettslagets forretningsfører, som er i samme kjede som innklagede.

Klageren mener innklagede sammen med selgeren må stå ansvarlig for feilinformasjonen i prospektet. Klageren mener at dersom feilinformasjonen kommer fra leverandører, må innklagede kunne rette kravet videre mot disse dersom det fører til økonomisk tap.

Klagerne mener Reklamasjonsnemnda må ta stilling til om innklagede kan pulverisere sitt ansvar ved å antyde at klageren må forfølge deres samarbeidspartnere. Klageren påpeker det vil være en uforutsigbar situasjon og ikke akseptabelt fra et rettssikkerhetsperspektiv, og heller ikke i samsvar med forbrukerlovgivningen i Norge.

Klageren krever følgende kompensasjon:

– differansen mellom den renten innklagede oppga i kontrakten 2,4 % og den reelle renten per juli 2006 (da kontrakten ble undertegnet) 3, 6 % i 10 år. Dette utgjør 671 pr mnd

– differansen mellom 24 kr pr kvm og 59,40 pr kvm= 35,40 *46 kvm i 10 år. Dette utgjør 1 628,40 kr pr mnd

– Tilbakebetaling av dokumentavgiften som er feilaktig innkrevd, totalt 48 750. Eventuelt legge til grunn riktig beregningsgrunnlag, redegjort for ovenfor.

– juridisk bistand 5 000 kroner

– betale opprettelse av IN-avtale, 25 000 kroner

– klagerens tid medgått i saken, inkludert tapt arbeidsfortjeneste samt annen feilinformasjon (løpetid på lånet, avdragsfrihet, feil andel av fellesgjeld i kontrakten, feil nummer på leiligheten) totalt 50 000 kroner

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning og spørsmål om eventuell tilbakebetaling av feil innbetalt dokumentavgift.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Klageren påberoper seg at innklagede har gitt feil og mangelfulle opplysninger og at dette gir grunnlag for erstatning.

Reklamasjonsnemnda bemerker at verken leiligheten med andelsnummer 401 eller 402 er oppgitt i prospektet. Reklamasjonsnemnda legger til grunn prospektet som er fremlagt både fra klageren oginnklagede i saken.

Leiligheten som ble solgt, er gitt feil andelsnummer i annonsen på finn.no og i kontrakten. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at budskjemaet angir hvilket leilighetsnummer budet gjelder. Feilen i prospektet og kontrakten er noe innklagede burde rettet opp ved å informere interessenter og sørge for riktig kontrakt så snart feilopplysningen ble avdekket i henhold til innklagedes plikt til å bistå med kontraktsskrivingen etter emgll. § 3-8 (2) og § 3-1.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning burde innklagede også sjekket om de øvrige opplysningene i kontrakten og prospektet var korrekte i forhold til leiligheten klageren kjøpte, herunder opplysningene om fellesgjeld. Reklamasjonsnemnda har innhentet en prisliste som ble utarbeidet av innklagede og godkjent av utbygger i forbindelse med prosjektet. Leiligheten som klageren har kjøpt, står oppført med en fellesgjeld på 1267500. Det er imidlertid ikke samsvar mellom tallene i skjemaet. Det kan synes som at det har skjedd en feil i forbindelse med utarbeidelsen av prislisten. Dette er en feil innklagede må være ansvarlig for.

Opplysningen om størrelsen på fellesgjelden får i det konkrete tilfellet betydning for beregningsgrunnlaget av dokumentavgiften, jf. kontraktens § 2. Innklagede anfører at dokumentavgiften ble fordelt på andelene uavhengig av fellesgjeld og innskudd. Slik Reklamasjonsnemnda ser det, kan innklagede ikke høres på dette punktet, da det er angitt i kontraktens § 2 hva som er beregningsgrunnlaget for dokumentavgiften.

Klageren hevder han ikke skal betale dokumentavgift. Det kan påløpe dokumentavgift ved opprettelse av borettslag. Reklamasjonsnemnda viser til utsagnet i sak 151/07:

«Et nystiftet borettslag har gjerne ikke tilstrekkelige midler til å dekke f.eks. dokumentavgift. Det er derfor en utbredt praksis for at andelseierne ved første gangs omsetning direkte dekker denne avgiften. Dersom dokumentavgiften ikke innbetales direkte av andelseierne, vil borettslaget eksempelvis måtte ta opp et større felleslån eller dekke avgiften gjennom innskuddene fra andelseierne. Slik Reklamasjonsnemnda ser det, vil andelseierne på en eller annen måte bli belastet dokumentavgiften som borettslaget hefter for.»

Av prospektet fremgår det at klageren skal betale «2,5% i dokumentavgift av den totale kjøpesummen (Fastpris/innskudd og andel fellesgjeld)». I kjøpekontraktens § 2 står det at «Andel av borettslagets fellesgjeld kr. 48750» betales av klageren. Summen som er angitt, tilsvarer 2,5 % av 1950000 kroner (totalsum av oppgitt fellesgjeld i prospektet + innskudd). Det er bekreftet av ansatt hos nåværende forretningsfører at fellesgjelden på den aktuelle leiligheten er 1157000. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning må innklagede erstatte differansen mellom innbetalt dokumentavgift og det klageren skulle betalt i dokumentavgift dersom det var gitt korrekt opplysning om fellesgjelden. Innklagede må på dette grunnlaget tilbakebetale kr 2 750 i for mye innkrevet dokumentavgift.

For øvrig kan ikke Reklamasjonsnemnda se at innklagede må erstatte differansen mellom oppgitt og reell fellesgjeld, da det ikke foreligger noe økonomisk tap ved at fellesgjelden er lavere enn angitt utover det som er nevnt ovenfor. Klagerens krav på dette punktet fører ikke fram.

Økningen i felleskostnadene skjedde i april 2007 ifølge brev fra styreleder. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er det klart at innklagede ikke hefter for forretningsførers beregninger av felleskostnadene, selv om forretningsfører er i samme kjede som innklagede. Det er presisert at de angitte kostnadene kun er stipulert og det er videre tatt forbehold om endringer. Kravet om at innklagede må dekke feil ved selve beregningen av felleskostnadene fører derfor ikke fram.

Innklagede kan derimot bli ansvarlig forfeilaktige opplysninger om hva som inngår i beregningen av felleskostnadene. I denne saken er det klaget over feilaktige opplysninger om trappevask og vaktmestertjenester.

På prospektets forside står det at bl.a. «tr.vsk» er inkludert i fellesutgiftene. Reklamasjonsnemnda oppfatter dette som at trappevask er inkludert i fellesutgiftene. Reklamasjonsnemnda må dermed legge til grunn at salgsoppgaven var feilaktig med hensyn til at trappevask var inkludert. Innklagede blir dermed ansvarlig for klagerens dokumenterte tap som følge av den feilaktige opplysningen. Ved utmålingen av en slik erstatning legger Reklamasjonsnemnda normalt et fem års perspektiv til grunn, slik at innklagede skal dekke ekstrautgiftene til trappevask i en fem års periode. Klageren har imidlertid ikke overfor Reklamasjonsnemnda dokumentert noe tap på dette punktet og Reklamasjonsnemnda kan derfor ikke ta stilling til størrelsen på kravet.

Klageren har også klaget over at vaktmestertjenester ikke var inkludert i fellesutgiftene. Det står i prospektet som er fremlagt på finn.no (sist endret 10.07.2006 14.38), at vaktmestertjenester er inkludert. Vaktmestertjenester er derimot ikke nevnt på papirprospektets forside. I papirprospektet står det videre følgende om fellesutgiftene:

«I forbindelse med konstituering av Borettslaget … er fellesutgiftene stipulert til ca. kr 24,- pr. mnd. Det legges opp til at følgende poster skal inngå i fellesutgiftene: Varmtvann, byggforsikring, kommunale avgifter, forretningsførsel/revisjon, vaktmestertjenester, felles drift av bygningsmassen og strøm til fellesarealene.»

Etter sin ordlyd «legges [det] opp til» at bl.a. vaktmestertjenester skal være inkludert. Dette er isolert sett ikke tilstrekkelig til at klagerne har krav på at vaktmestertjenester skulle være inkludert. En formulering med forbehold, som den som er gitt i teksten i papirprospektet, kan ikke oppveie for en opplysning uten forbehold i prospektet på finn.no. Innklagede blir dermed ansvarlig for klagernes tap på dette punktet.

Når det gjelder IN-ordningen, står det følgende i prospektet:

«I forbindelse med kjøp av andelene gis den enkelte leilighetskjøper anledningen til å innfri sin leilighets andel av fellesgjelden.»

Da kjøpet fant sted, hadde borettslaget imidlertid ingen IN-ordning. Reklamasjonsnemnda antar at dette har sammenheng med konverteringen av byggelånet. Opplysningen i prospektet om IN-ordningen var dermed feil på avtaletidspunktet. Borettslaget har imidlertid i ettertid fremlagt et forslag om å inngå avtale om en IN-ordning. En slik avtale koster borettslaget kr 25.000. For de som velger å benytte seg av ordningen, koster det kr. 1250 som en engangssum. Forutsatt at det inngås avtale om en IN-ordning, er klagernes tap som følge av den feilaktige opplysningen lik deres andel av borettslagets andel av avtalen om IN-ordningen, dvs. kr. 1.087.

Klageren hevder innklagede visste at X skulle overta som forretningsfører og at bakgrunnen for skiftet var feil og mangelfull forretningsførsel. Orienteringen om skifte av forretningsfører er datert 7. juli 2006, 11 dager før kontraktssignering. Bakgrunnen for skiftet er ikke nevnt i orienteringen. Etter Reklamasjonsnemndas syn kan ikke innklagede kritiseres på dette punkt. Det er ikke holdepunkter for å si at innklagede hadde kjennskap til årsaken til skiftet av forretningsførsel.

I prospektet heter det at rentenivået «for tiden» er 3,15 prosent. Reklamasjonsnemnda tar utgangspunkt i denne opplysningen om rentenivået. Om en interessent mener å kunne regne seg frem til et rentenivå som ligger lavere enn det som oppgitt i salgsoppgaven, har interessenten selv et ansvar for å avklare uoverensstemmelsen med eiendomsmegleren.

Da salget ble gjennomført, var renten imidlertid på 3,4 prosent. Lånet var konvertert fra byggelån til etordinært lån i mai 2006, altså ca to måneder før kontraktsinngåelsen. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er det ikke tilstrekkelig at det gis opplysninger om rentenivået «for tiden», med mindre dette er det reelle rentenivået når interessenten får salgsoppgaven i hende. Om eiendomsmegler ikke ønsker å endre salgsoppgaven i takt med endringer i rentenivået, må rentenivået oppgis med utgangspunkt i en bestemt dato som ikke må ligge for langt tilbake i tid. Ofte vil det være tilstrekkelig om rentenivået angis med utgangspunkt i rentenivået da salgsoppgaven ble utarbeidet.

Innklagede blir dermed ansvarlig for klagerens merkostnad ved at rentenivået var 3,4 prosent og ikke 3,15 prosent da salget fant sted. Ved beregningen av merkostnaden må det tas utgangspunkt i at rentenivået kan endres straks kjøperen har overtatt eiendommen.

Klageren viser til innklagedes prospekt der det står det er 40 års nedbetaling og avdragsfritt i 10 år, mens det i årsberetningen for 2007 for borettslaget står at nedbetalingstiden er 35 år og avdragsfritt i 5 år. Partene har ikke klart å fremhente annet enn årsregnskapet for 2007. Reklamasjonsnemnda har ikke tilstrekkelig grunnlag for å avgjøre spørsmålene som er reist i tilknytning til opplysningene om nedbetalingstiden og avdragsfriheten.

Reklamasjonsnemnda har ikke praksis for å tilkjenne saksomkostninger for utgifter til juridisk bistand for nemnda og det er ikke dokumentert et økonomisk tap av arbeidsinntekt som følge av innklagedes opptreden.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og må dekke klagernes økonomiske tap i tråd med Nemndas bemerkninger.

Oslo, den 9. oktober 2008

(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant